契約不適合責任とは?(旧)瑕疵担保責任を逃れる・マンション売却のトラブルを回避する方法

瑕疵担保責任とは マンション査定・不動産査定
2024年7月:不動産ニュース

参考:新築マンション平均価格

新築マンションの平均価格は
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マンションを売るとき、買主を見つけて売ってしまえばおしまい、というものではなりません。

売却したあとに、売り主としての責任は付きまといます。

それが、今回紹介する瑕疵担保責任(かしたんぽせきん)です。

*2020年4月より民法が改正され、瑕疵担保責任は契約不適合責任に名称が変更になりました。

契約不適合責任とは?

瑕疵担保責任?

瑕疵(かし)とは、通常、一般的には備わっているにもかかわらず、本来あるべき機能・品質・性能・状態が備わっていないことを意味します。

  • 消費者の権利保護
    契約不適合責任は、消費者が安全で品質の高い商品やサービスを受け取る権利を保護するための重要な概念です。
    商品やサービスが契約内容と異なる場合、消費者はその修正や代替品の提供、場合によっては損害賠償を求めることができます。
  • 取引の公平性の確保
    契約不適合責任は、取引の公平性を確保するためのものでもあります。
    提供者と消費者の間に情報の非対称性が存在する場合、提供者が不適切な商品やサービスを提供するリスクが高まります。
    この概念により、提供者は品質を確保するインセンティブを持つようになります。

契約不適合責任は、不動産売買における

  • 本来あるべき姿
  • 機能
  • 品質

に落ち度があったときに、売主が買主に対してその責任(履行の追完請求、代金の減額請求、損害賠償請求または契約解除権の行使等)、契約不適合責任を負うことをいいます。

中古マンションの場合、新築マンションと違いすべてが新品ではありません。

基本的に経年劣化していくものですが、売却時に売り主はその箇所を知っていながら告知の義務をしなかった場合、買主が回復・修理を請求できるものです。

パッと浮かんだものを羅列すると

  • 雨漏りがする
  • 地盤が弱い・家が傾いている
  • 白アリやネズミが住み着いている
  • 給湯器・水回りのトラブル
  • エアコンなどの備品
  • 事故物件の告知

などになります。

  • 給湯器
  • エアコンの故障
  • ディスポーザーが動かない

などは付帯設備と位置付けられ、建物構造上の主要な部位とは別扱いとされます。

参考ページ:千葉・東京のガス給湯器サービスなら|ソフトユー
契約不適合責任

契約不適合責任の有無

今回は中古マンション売却を中心に話を進めますが、

では、どこまでが契約不適合責任に該当するのか?

この部分、売り手も買い手も気になるところでしょう。

基本的に中古物件を購入する以上、それなりにキズがあったり、設備が最新のものでなかったり、などは常識として瑕疵(契約不適合責任)にはあたりません。

具体的に事例を見ていきましょう。

  • 内見の時に見落としていた床のキズを購入後指摘された
    中古マンションである以上、多少のキズがあるのは当たり前です。
    それは契約不適合責任の範囲には入りません。
  • シャワーが突然、お湯が出なくなった
    内見時、現場確認に段階でシャワーが出る・お湯ができる・温度調整ができるできたとしても、引渡し・新生活開始後までは契約不適合責任の範囲となります。
    また、現場確認時にお湯が出ないのを知っているにも関わらず、お湯のチェックを避け、またその告知をせず、入居時に買い主から指摘された場合は、完璧にNGです。
  • 内覧の日は晴れていたので気付かなったかが雨漏りがする
    売り主は、雨漏りがある場合は、告知の義務があります。

    内覧や現場確認時には晴れていて気付かなった場合は、住んでみて初めて分かることもあります。

    この場合は、責任の義務が発生すると考えたほうがいいでしょう。

    ただ、1年、2年後ということになると契約不適合責任は無効と考えるのが一般です。

  • 最終の現場確認時には、故障していなかったIHクッキングヒーター(システムキッチン)が、引渡し前に故障した
    この場合は、売り主が、その故障の瑕疵・義務を負うのが一般的です。

以上に関してはあくまでも、一般的な見解ですので、

買い主が売り主に契約不適合責任を指摘しても、

売り主からそんなはずはない、そんなことは知らなかったという形で突き返される場合もありますし、契約内容によって、その期間や範囲も変わってきますので、次に契約不適合責任の期間について紹介したいと思います。

契約不適合責任 期間

契約不適合責任の期間

中古マンションを売る場合の契約不適合責任に関しては、

引渡しから7日1年以内に買い主から請求を受けたものにかぎり責任を負うものとされることが多く、

ただし、基本的な設備(給湯器やキッチン等)の付帯設備に関しては、7日間とされるのが最近では一般的です。

7日以内が売主・それ以降、1年以内が不動産会社など

あくまでも、契約の中での決め事なので、絶対的にこれだ!とは言えませんし、

一般的に個人がマンションを売却する場合、不動産会社が仲介を行い、その不動産会社にお任せということも多々ありますので、多くの人はなんとなく意識しているものが契約不適合責任であったりするのも現実です。

共用部の契約不適合責任

共用部の契約不適合責任についても紹介しましょう。 

例えば、玄関扉が動かないなどは、管理組合へ連絡し対応してもらうものなので、瑕疵には当たらないと考えられます。

中古マンション売却の場合、
管理組合がマンション運営の舵取りをしているため、特別にマンションの欠陥・問題がありながら、買い主に告知しないなどがない限り、契約不適合責任が問われることは少ないと考えられます。

契約不適合責任を回避・逃れる方法

ここまで、契約不適合責任について紹介しましたが、

マンション売却後、忘れたころに仲介した不動産会社を通して買い主から契約不適合責任を問われ、急な出費は避けたいと思う人は少なくないでしょう。

  • 自分が売却したマンションだからと言って・・・。
  • 売った後の責任があるからと言って・・・。

実は、それを回避する方法があります。

契約不適合責任に関しては、

  • 不動産会社が肩代わり
  • 不動産会社が売り主に代わって対応

してくれるサービスを取っている不動産会社があります。

付帯サービスに含まれることも

大手不動産会社中心のサービスですが、

住友不動産販売では、瑕疵保証(契約不適合責任)というサービスを行っています。
契約不適合責任とは

引渡しから2年間、最高500万円まで、補修費用を保証してくれるものです。

三井のリハウスも同じように最高500万円まで、補修費用を保証してくれるサービスがあります。

三井のリハウス 契約不適合責任

野村の仲介は瑕疵ではなく、補修保証として、設備トラブル・不具合の発生において都度10万円の保証がうけられます。
野村の仲介 契約不適合責任

契約不適合責任に関しては、大手のなせるサービスとも言えるため、
マンションを売るときの不動産査定、また仲介会社を選び時の選定の1つになるとも言えます。

瑕疵担保責任とは

瑕疵担保責任とは目に見えない部分にある重大な欠陥を修繕する義務を指します。

重大な欠陥が後から見つかった場合には、売り主がそれを修繕するか、あるいはそれに代わる賠償をしなければなりません。

マンションは戸建て住宅に比べると、欠陥が発生しにくい傾向がありますが、発生もあります。

雨漏りや水回りのトラブルは良く起こります。

売却する人が、最初からそのことを伝えておけば、それを考慮して価格交渉が行われることになるでしょう。

しかし 、それが後から見つかったときにはトラブルになります。

ですから、マンションに何らかの欠陥があるのなら、それを隠さずに伝えておくことはトラブルを回避するために必要なことの一つです。

マンションを売却するときにはトラブルは起こりにくいのですが、絶対に起こらないものではありません。

後になってトラブルになるのは誰しも嫌でしょうから、契約を結ぶときには契約不適合責任を免責にしてもらえるようにするのが良いです。

契約書に記載しておけば、後から欠陥が見つかった場合でも責任を負う必要はありません。

マンション売却の時には契約書にこのことが記載されているかどうか、確認しておくことは必要だと言えるでしょう。

改正前民法の「瑕疵担保責任」とは?

1. 契約不適合責任の定義とその意義
契約不適合責任とは、売買契約や役務提供契約などの契約に基づき提供される商品やサービスが、契約時に合意された条件や品質を満たしていない場合に、提供者が負う法的責任を指します。具体的には、商品やサービスが契約内容と異なる、欠陥がある、約束された性能を発揮しないなどの場合に成立します。

契約不適合責任の定義
契約不適合責任とは、売買契約や役務提供契約などの契約に基づき提供される商品やサービスが、契約時に合意された条件や品質を満たしていない場合に、提供者が負う法的責任を指します。具体的には、商品やサービスが契約内容と異なる、欠陥がある、約束された性能を発揮しないなどの場合に成立します。

契約不適合責任の意義
消費者の権利保護:契約不適合責任は、消費者が安全で品質の高い商品やサービスを受け取る権利を保護するための重要な概念です。商品やサービスが契約内容と異なる場合、消費者はその修正や代替品の提供、場合によっては損害賠償を求めることができます。

取引の公平性の確保:契約不適合責任は、取引の公平性を確保するためのものでもあります。提供者と消費者の間に情報の非対称性が存在する場合、提供者が不適切な商品やサービスを提供するリスクが高まります。この概念により、提供者は品質を確保するインセンティブを持つようになります。

市場の健全な機能:契約不適合責任が存在することで、企業は品質の高い商品やサービスを提供する競争が促進されます。これにより、市場全体の品質が向上し、消費者の信頼も高まると考えられます。

2. 契約不適合責任の成立要件
契約不適合責任が成立するためには、以下の要件が必要です。

1. 契約の存在
契約とは、二者以上の当事者が、法的効果を生じる意思表示を交換することで成立する法律行為を指します。契約不適合責任を問うためには、まず明確な契約が存在している必要があります。

書面契約:契約内容が文書に記載され、双方の署名や捺印があるもの。
口頭契約:明確な文書が存在しないものの、双方の意思表示が交換された場合。
黙示契約:行為や慣習から契約の存在が推測される場合。

2. 契約内容との不適合
契約内容との不適合とは、契約に基づく商品やサービスが、契約で約束された条件や品質を満たしていない状態を指します。

品質の不適合:商品が契約で約束された品質基準を満たしていない、または欠陥がある場合。
数量の不適合:納品された商品の数量が契約と異なる場合。
期間の不適合:商品やサービスが約束された期間内に提供されない場合。
3. 被害の発生
被害の発生とは、契約内容との不適合によって、消費者や契約相手方が何らかの損失や不利益を受けた状態を指します。これには、物的損害、経済的損害、精神的損害などが含まれます。

4. 原因関係の確認
原因関係の確認とは、契約内容との不適合が直接的な原因として被害を引き起こしたことを明らかにするプロセスを指します。具体的には、不適合な商品やサービスが提供されたことにより、被害が発生したという因果関係を証明する必要があります。

3. 契約不適合責任と他の契約上の責任との違い
契約不適合責任は、契約内容との不一致に基づくものです。これに対して、遅延損害や違約金など、他の契約上の責任は異なる原因や背景に基づくものとなります。

契約不適合責任
契約不適合責任は、契約に基づく商品やサービスが、契約時に合意された条件や品質を満たしていない場合に、提供者が負う法的責任を指します。主に、商品やサービスの欠陥や不備に起因するものです。

他の契約上の責任
遅延損害責任:契約に定められた期日や期限に商品やサービスを提供しない場合、または契約の履行が遅れた場合に生じる責任。遅延による損害賠償や違約金の支払いが求められることがある。

不履行責任:契約を履行しない、または不完全に履行することによって生じる責任。例えば、商品の非納やサービスの未提供など。

違約金責任:契約に違反した場合に、あらかじめ定められた金額を支払う義務が生じる責任。違約金は、実際の損害の有無に関わらず支払われる。

違いのポイント
原因:契約不適合責任は、商品やサービスの品質や内容の不適合に起因します。一方、他の契約上の責任は、契約の履行の遅延や不履行、契約違反などに起因します。

対応策:契約不適合責任の場合、不適合な商品の修理、交換、返金などの対応が求められることが多い。他の契約上の責任では、損害賠償や違約金の支払いが主な対応となる。

成立要件:契約不適合責任は、契約内容との不適合とその結果としての被害が必要です。他の契約上の責任は、契約の遅延や不履行、違反そのものが成立要件となる。

4. 実際の事例:契約不適合責任が問われたケース
例として、ある家電製品が広告や契約で約束された機能を持っていなかった場合、製造業者や販売業者は契約不適合責任を問われる可能性があります。

5. 契約不適合責任を回避するための契約締結時の注意点

1. 契約内容の明確化
契約内容の明確化は、双方の誤解や期待値のずれを防ぐための基本的なステップです。

詳細な記述:商品やサービスの詳細な仕様、品質、価格、納期などを具体的に記述する。
用語の定義:契約文書内で使用される専門用語や略語について、その意味や範囲を明確に定義する。
図やサンプルの活用:可能であれば、図やサンプルを使用して、商品やサービスの内容を具体的に示す。
2. 商品やサービスの品質を確認する手段の提供
品質の確認は、契約不適合責任を回避するための重要なステップです。

検査やテスト:商品の品質や性能を確認するための検査やテストの手段を提供する。
サンプル提供:実際の商品のサンプルを提供し、品質や性能を事前に確認させる。
第三者の認証:品質や性能を第三者機関に認証させ、その結果を共有する。
3. 不適合時の対応策を契約に明記する
不適合が発生した場合の対応策を明確にすることで、後のトラブルを回避することができます。

修理や交換:商品に欠陥や不具合がある場合の修理や交換の手続きと期間を明記する。
返品・返金:商品の返品や返金の条件、手続き、期間を具体的に記述する。
損害賠償:不適合による損害の範囲や計算方法、賠償の上限額などを定める。

6. 契約不適合責任に関する裁判例の分析
過去の裁判例をもとに、どのようなケースで契約不適合責任が認められたのか、またどのような対応が取られたのかを分析します。

「契約不適合責任に関する裁判例」についての詳細な分析を提供するためには、具体的な裁判例を基に分析を行う必要があります。私の最後のトレーニングデータは2021年9月までのものであり、それ以降の情報は持っていません。

ただし、2021年9月までの情報を基に、一般的な契約不適合責任に関する裁判例の傾向やポイントを示すことは可能です。具体的な最新の裁判例についての情報を希望される場合は、専門の法律データベースや関連サイトを参照することをおすすめします。

以下は、一般的な契約不適合責任に関する裁判例の分析のポイントです:

裁判の背景:裁判が起こされた背景や事情を確認します。これには、契約の内容、商品やサービスの不適合の具体的な内容、被害者の主張などが含まれます。

判決のポイント:裁判所がどのような観点や法的根拠を基に判決を下したのかを分析します。契約内容の解釈や、不適合の有無、損害の範囲や計算方法などが主なポイントとなります。

先例との比較:過去の類似の裁判例と比較して、本件の裁判がどのような位置づけにあるのかを分析します。特に、新しい法的判断や解釈が導入された場合、その意義や影響を詳しく検討します。

今後の影響:本件の裁判が、今後の契約不適合責任に関する裁判や実務にどのような影響を与える可能性があるのかを予測します。

これらのポイントを基に、具体的な裁判例を分析することで、契約不適合責任に関する法的な傾向や課題を深く理解することができます。

7. 契約不適合責任と消費者保護法の関連性
消費者保護法は、消費者の権利を守るための法律です。契約不適合責任も、この法律の一部として位置づけられています。

契約不適合責任とは
前述の通り、契約不適合責任とは、契約に基づく商品やサービスが、契約時に合意された条件や品質を満たしていない場合に、提供者が負う法的責任を指します。

消費者保護法の概要
消費者保護法は、消費者の権利と利益を保護するための法律です。これには、不当な商慣習の禁止、広告の表示基準、クーリングオフ制度、商品の安全基準など、多岐にわたる規定が含まれます。

契約不適合責任と消費者保護法の関連性
消費者の権利の強化:消費者保護法は、消費者が不適切な商品やサービスを受け取った場合の権利を強化します。この法律に基づき、契約不適合責任を主張することが容易になります。

明確な基準の設定:消費者保護法には、商品やサービスの品質や安全性に関する明確な基準が設定されています。これに違反する場合、契約不適合責任が成立する可能性が高まります。

救済手段の提供:消費者保護法は、不適切な商品やサービスを受け取った消費者に対して、返品、返金、交換などの救済手段を提供します。これは、契約不適合責任の具体的な対応策として機能します。

情報提供の義務:消費者保護法には、商品やサービスの情報を正確かつ適切に提供する義務が定められています。情報の提供が不十分または誤っている場合、契約不適合責任の成立要件として考慮されることがあります。

8. 企業が契約不適合責任を避けるためのベストプラクティス
1. 品質管理の徹底
品質管理は、商品やサービスが一貫して高い品質を持ち、契約や約束された基準を満たすことを確保するプロセスです。

品質基準の設定:明確な品質基準やガイドラインを設定し、これを全社的に共有する。
定期的な検査:生産過程やサービス提供の各段階での定期的な検査を実施し、不具合や欠陥を早期に発見する。
フィードバックの活用:顧客や取引先からのフィードバックを収集し、品質向上のための改善点を見つける。
継続的な教育:従業員への継続的な教育やトレーニングを提供し、品質意識の向上を図る。
2. アフターサービスの提供
アフターサービスは、商品やサービスの提供後も、顧客の満足度を保ち、問題や不具合に迅速に対応するためのサービスです。

保証制度:商品の品質や性能に自信を持っていることを示すための保証制度を設ける。
修理・メンテナンス:商品の修理やメンテナンスサービスを提供し、長期的な使用をサポートする。
ヘルプデスクの設置:顧客からの問い合わせやクレームに対応するためのヘルプデスクやコールセンターを設置する。
3. クレーム対応の体制の整備
クレーム対応の体制は、顧客からの不満や問題点に迅速かつ適切に対応するための体制を整えることです。

迅速な対応:クレームが発生した場合、迅速に対応するためのガイドラインや手順を設定する。
専門チームの設置:クレーム対応の専門チームを設置し、専門的な知識や技術を持つスタッフで対応する。
情報の共有:クレームの内容や対応状況を全社的に共有し、同じ問題の再発を防ぐ。
顧客とのコミュニケーション:クレームの原因や対応策を顧客に明確に伝え、信頼関係の維持を図る。

9. 契約不適合責任に関するQ&A
読者が持つ疑問や誤解を解消するためのQ&Aセクションを設けます。

Q1: 契約不適合責任とは何ですか?
A1: 契約不適合責任とは、契約に基づく商品やサービスが、契約時に合意された条件や品質を満たしていない場合に、提供者が負う法的責任を指します。

Q2: 契約不適合責任の成立要件は何ですか?
A2: 契約の存在、契約内容との不適合、被害の発生、および原因関係の確認が主な成立要件となります。

Q3: 契約不適合責任と消費者保護法との関係は?
A3: 消費者保護法は、消費者の権利と利益を保護するための法律であり、契約不適合責任の具体的な対応策や成立要件を強化・明確化する役割を果たしています。

Q4: 契約不適合責任の主な対応策は何ですか?
A4: 不適合な商品の修理、交換、返品、返金、または損害賠償が主な対応策となります。

Q5: 口頭での契約でも契約不適合責任は成立しますか?
A5: はい、口頭での契約でも、双方の意思表示が交換され、契約が成立していれば、契約不適合責任は成立する可能性があります。

Q6: 契約不適合責任と遅延損害責任は同じですか?
A6: いいえ、異なります。契約不適合責任は商品やサービスの品質や内容に関するもので、遅延損害責任は契約の履行が遅れた場合に関するものです。

Q7: 契約不適合責任を避けるための最も重要なステップは何ですか?
A7: 品質管理の徹底、契約内容の明確化、およびアフターサービスの提供が、契約不適合責任を避けるための主要なステップとなります。

Q8: 商品の色がイメージと異なる場合、契約不適合責任は成立しますか?
A8: 商品の色が契約や広告で明示的に約束されていた場合、またはその色が商品の主要な機能を果たす場合には、契約不適合責任が成立する可能性があります。

Q9: 契約不適合責任の対応策を契約文書に明記しなかった場合、どうなりますか?
A9: 契約文書に明記されていない場合でも、法律に基づく権利や義務が存在するため、消費者は不適合に対する救済を求めることができます。

Q10: 企業はクレーム対応の体制を整えることで、契約不適合責任のリスクをどのように減少させることができますか?
A10: クレーム対応の体制を整えることで、不適合や問題点を迅速に対応・解決し、消費者との信頼関係を維持・回復することができます。これにより、訴訟や損害賠償のリスクを大幅に減少させることができます。

よくある質問・Q&A

契約不適合責任とは何ですか?

契約不適合責任とは、売買契約などで商品やサービスが契約内容に適合しない場合、売主や提供者が買主に対して負う責任を指します。

契約不適合責任とは、どのような場合に発生しますか?

商品に欠陥がある、商品の説明と異なる、納期に遅れが生じるなど、契約内容と異なる場合に発生します。

商品が欠陥がある場合、売主は必ずしも責任を負うのですか?

一般的には、売主は責任を負いますが、欠陥があることを明示して販売されていた場合や、買主が欠陥を知って購入した場合などは例外となることがあります。

契約不適合責任と消費者契約法の違いは何ですか?

契約不適合責任は、契約内容との不一致に関する責任を指します。一方、消費者契約法は、消費者と事業者間の不公平な取引を防ぐための法律で、不当な契約条項の無効化などを規定しています。

契約不適合責任の主な救済措置は何ですか?

主な救済措置としては、商品の修理、交換、返品、契約の解除、損害賠償などがあります。

契約不適合責任の範囲内で、精神的損害の賠償を請求することは可能ですか?

可能ですが、精神的損害の発生とその原因を明確に証明する必要があります。

実績のある不動産会社の見分け方

家の査定は、
不動産会社選びがポイントです。

特に、重要なことは、

  • 家を高く売る方法はあるのか?
  • 高額売却を実現するにはどうすればいいのか?

先に結論を言えば、

  1. 明確な売却プランをもって売却活動を行っている不動産会社
  2. 査定額以上に高ってくれる不動産会社

この2つです。

不動産査定を行うと、
その営業エリアの社員が担当営業マンになりますが、
新人なのか?
有能なベテラン社員なのか?
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要するに、当たりハズレが発生します。
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これを業界用語で両手取引・囲い込みなどと言いますが、不動産業界の悪しきしきたりが当たり前のように行われています。

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販路が他社を超越

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