契約不適合責任とは？（旧）瑕疵担保責任を逃れる・マンション売却のトラブルを回避する方法

マンションを売却しようとしているあなたへ。

• 「買主を見つけて、無事に引き渡しが終われば、もう私の責任は終わりだよね？」
• 「売却した後になって、何かトラブルに巻き込まれたりしないかな…？」

もしあなたがそんな風に考えているなら、それはごく自然なことです。

しかし残念ながら、マンションを売却するということは、単に物件を引き渡せばおしまい、というものではありません。

実は、売却した後も、売り主としての重要な責任があなたには残るのです。

かつては「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」と呼ばれていたこの責任は、2020年4月1日の民法改正により、その名称を「契約不適合責任」へと変更しました。

呼び方は変わりましたが、売却した物件に何らかの問題があった場合、売り主がその責任を負うという本質は変わりません。

• 「契約不適合責任って、具体的にどんなこと？」
• 「売却後にトラブルになったらどうしよう…責任を逃れる方法はあるの？」
• 「安心してマンションを売るために、どんなことに気を付ければいいんだろう？」

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本記事では、そんなあなたの具体的な疑問や不安に寄り添いながら、この契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）について、その内容を徹底的に詳しく解説していきます。

売却後に思いがけないトラブルに巻き込まれないために、あなたが知っておくべき責任の範囲、そしてトラブルを未然に回避するための具体的な方法まで、実用的な情報が満載です。

あなたのマンション売却が、後悔なく、そして安心して終えられるよう、ぜひ本記事を参考にしてください。

契約不適合責任とは？基本的な考え方を理解する

不動産売買や物品の取引において、「契約内容と異なるものが引き渡された場合に、売主が責任を負うルール」を 契約不適合責任 といいます。

これは2020年4月の民法改正で新しく導入された制度で、従来の「瑕疵担保責任」が廃止され、その代わりに明文化されました。

買主が安心して取引できるようにするため、契約で定めた内容と一致しているかどうかを重視し、問題があれば修補や代替、損害賠償などを請求できる仕組みです。

特に不動産売買では「雨漏りがある」「シロアリ被害がある」「設備が契約と異なる」などのケースが典型例です。

旧「瑕疵担保責任」との違い

従来の「瑕疵担保責任」は、売買の目的物に 隠れた瑕疵（欠陥） があった場合に限定して売主が責任を負うものでした。

しかし

• 「隠れた欠陥とは何か」
• 「どこまで責任を負うのか」

が曖昧で、買主・売主の間でトラブルが絶えませんでした。

そこで民法改正により「契約不適合責任」が導入され、より契約内容を基準としたシンプルなルールに整理されました。

このように「欠陥の有無」ではなく「契約内容との一致」が基準になった点が、最大の違いといえるでしょう。

契約不適合責任が適用されるケース

契約不適合責任は、売買契約で取り決めた内容と引き渡されたものが食い違う場合に適用されます。

不動産を例に挙げると以下のようなケースです。

• 雨漏りやシロアリ被害など、事前に説明がなく契約内容と異なる状態で引き渡された場合
• 広さや間取りが契約書記載と異なる場合
• 契約書に「給湯器は使用可能」とあったのに、実際は故障していた場合
• 設備や仕様が説明と異なっていた場合

このように「隠れているかどうか」ではなく、契約書や事前説明と一致しているかが判断のポイントです。

つまり、売主は曖昧な説明を避け、契約内容を明確にすることが重要であり、買主は契約前に仕様や状態をしっかり確認することが求められます。

契約不適合責任の具体的な内容

契約不適合責任は、単に「売主が責任を取る」という曖昧なルールではなく、買主が取れる救済手段が明確に定められています。

具体的には、①修補や代替などで契約通りの状態にしてもらう「追完請求」、②契約に見合わない部分を金額で調整する「代金減額請求」、③損害を金銭で補填してもらう「損害賠償請求」、④最終的に契約を白紙に戻す「契約解除」の4つです。これらは段階的に行使できるものであり、いきなり契約解除に進むのではなく、まずは修補や代金調整といった選択肢を検討するのが一般的です。

そこで、それぞれの権利がどのような場面で使えるのか、具体例とともに解説していきます。

1.追完請求（修補・代替物の引渡し・不足分の引渡し）

追完請求とは、「契約通りの内容にしてほしい」と売主に求める権利です。

たとえば、中古住宅を購入した際に給湯器が故障していた場合、買主は「修理して引渡してください」と請求できます。

修理だけでなく、代替品を引き渡してもらうことや、不足分の引渡しを求めることも可能です。

つまり「まず契約通りの状態に戻す」ことを優先する救済手段です。

2.代金減額請求

追完が不可能、または売主が対応しない場合に行使できるのが代金減額請求です。

たとえば「給湯器の交換が不可能なので、その分の価格を下げてほしい」といったケースです。

修補や代替が現実的に難しい場合に、契約価格を調整して不均衡を是正します。

この権利は、買主が契約解除までは望まず、あくまで取引を継続したいときに有効です。

特に中古住宅や築古不動産では「欠陥の一部は許容しつつ、価格面で納得する」ケースが多く見られます。

3.損害賠償請求

損害賠償請求は、契約不適合によって実際に損害が生じた場合に金銭で補填を求めるものです。

例えば

• 「雨漏りによって家具や電化製品が壊れた」
• 「シロアリ被害で修繕費が高額になった」

など、契約不適合が原因で追加費用や損失が発生した場合に請求できます。

この場合、単に不動産の価格調整だけでなく、付随する損害までカバーできるのが特徴です。

もっとも、請求には「契約不適合と損害との因果関係」を立証する必要があり、証拠資料や修繕見積もりが重要になります。

4.契約解除

最後の手段が契約解除です。

契約解除は「契約の目的を達成できない重大な不適合」がある場合に選択されます。

例えば「基礎部分に重大な欠陥が見つかり居住不可能」「登記上の面積と実際の敷地が大きく異なる」といったケースです。

契約解除が認められると、売買契約は白紙に戻り、売主は代金を返還し、買主は物件を返還することになります。

実務上はハードルが高い手段ですが、最終的な安全弁として存在しています。

 

不動産売買における契約不適合責任

不動産売買において契約不適合責任は特に重要です。

なぜなら、中古住宅や土地の売買では「見えない欠陥」や「説明不足」がトラブルにつながりやすいからです。

契約書に記載された条件と異なる状態で物件が引き渡されると、買主は追完請求や損害賠償などを請求できます。

売主にとっては予想外の負担となることも多く、買主にとっても思わぬ出費や生活への支障が生じる可能性があります。

そのため、売主・買主双方が責任の範囲を理解し、契約段階で十分に確認することが安心な取引につながります。

中古住宅売買で多いトラブル事例

中古住宅では、新築と異なり「経年劣化」や「隠れた欠陥」が存在するケースが多く見られます。代表的なトラブル事例は以下のとおりです。

これらは契約時に発見が難しい場合もあり、引渡し後に発覚して問題化します。

結果として買主から修補や損害賠償を請求され、売主にとって予想外の責任が生じることがあります。

売主・買主それぞれの注意点

契約不適合責任をめぐるトラブルを防ぐには、売主と買主それぞれが適切に注意を払うことが大切です。

• 売主の注意点
  ★物件状況報告書を正確に記入し、既知の欠陥は必ず開示する
  ★境界や権利関係に不明点があれば事前に調査する
• 買主の注意点
  ★内覧時に専門家の同行を検討する（ホームインスペクション）
  ★契約書や重要事項説明書を細かく確認し、不明点は必ず質問する

このように、双方の「情報の非対称性」をできるだけ解消することが、契約不適合責任をめぐるトラブル予防につながります。

不動産会社を通じた取引での対応

不動産会社が仲介に入る場合、契約不適合責任に関しても重要な役割を担います。

宅地建物取引業法に基づき、仲介業者は買主へ物件の重要事項を説明する義務があります。

さらに、売主への確認や調査を通じて、可能な限りトラブルを未然に防ぐことが求められます。

また、契約不適合責任をめぐるリスクを軽減するために「瑕疵保険（既存住宅売買瑕疵保険）」を利用するケースも増えています。

売主の責任範囲をカバーし、買主も安心して購入できる仕組みが整います。結果として、第三者を介在させることで、契約不適合に関するトラブルリスクは大幅に低減できます。

関連ページ：契約不適合責任について

記事まとめ｜契約不適合責任を理解して安心な取引を

不動産売買は高額かつ一度きりの大きな取引であるため、契約内容や物件の状態に関する認識のズレが大きなトラブルを招きます。

とりわけ「契約不適合責任」は、売主と買主の双方に深く関わる重要なルールです。

売主は責任を過小評価すると予想外の請求を受ける可能性があり、買主は権利を理解していなければ不利益を被るかもしれません。

そこで、本章では契約不適合責任をめぐるリスク管理のポイントと、トラブルを未然に防ぐ契約上の工夫について整理します。

両者が正しく理解し、安心して取引を進めるための実践的なヒントとしてご活用ください。

売主・買主双方にとってのリスク管理

契約不適合責任は「どちらか一方が損をする仕組み」ではなく、両者にとってリスク管理の手段となります。

売主は、物件の状況を誠実に開示しなければ責任を問われるリスクがあります。

一方で買主は、引渡し後に問題が発覚した際、請求できる権利を理解していないと泣き寝入りする可能性があります。

このように、売主・買主の双方が「予防的に動く」ことが、結果的に円滑で安心な取引につながります。

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トラブルを未然に防ぐための契約の工夫

契約不適合責任をめぐるトラブルを防ぐには、契約書の段階で具体的な取り決めを行うことが重要です。

特に中古住宅では、築年数や使用状況によって不具合が生じやすいため、責任範囲を明確にする必要があります。

具体的な工夫例としては以下のようなものがあります。

• 責任期間の明記
  ⇒「引渡し後〇か月以内」など、期間を限定する
• 免責条項の検討
  ⇒リフォーム前提で購入する場合など、売主の責任を限定する
• 付帯設備表の作成
  ⇒給湯器やエアコンなどの動作確認を事前に書面化する
• 専門家によるインスペクション
  ⇒第三者の視点で物件状況を確認

これらの工夫を取り入れることで、万一のトラブル発生時も冷静に対応できる土台を築けます。

最終的には「契約書に書いてあるかどうか」が大きな判断基準となるため、双方にとって納得感のある契約内容を整えることが欠かせません。

契約不適合責任を回避・逃れる方法

ここまで、契約不適合責任について紹介しましたが、

マンション売却後、忘れたころに仲介した不動産会社を通して買い主から契約不適合責任を問われ、急な出費は避けたいと思う人は少なくないでしょう。

• 自分が売却したマンションだからと言って・・・。
• 売った後の責任があるからと言って・・・。

実は、それを回避する方法があります。

契約不適合責任に関しては、

• 不動産会社が肩代わり
• 不動産会社が売り主に代わって対応

してくれるサービスを取っている不動産会社があります。

付帯サービスに含まれることも

大手不動産会社中心のサービスですが、

契約不適合責任に関しては、大手のなせるサービスとも言えるため、
マンションを売るときの不動産査定、また仲介会社を選び時の選定の１つになるとも言えます。