キャピタルゲインとインカムゲイン意味の違いや税金、不動産投資のメリットについて徹底解説！どちらを重視するか比較

 

不動産投資は、資産運用の一つとして注目を集めています。

その魅力は何と言っても

• 「キャピタルゲイン」
• 「インカムゲイン」

の2つの利益を期待できる点にあります。

キャピタルゲインとインカムゲインどっちがいいの？どんな意味？

しかし、これらの用語は初めて聞く方も多いでしょう。

キャピタルゲインとは、資産の価格上昇により得られる利益（売却益）のこと。
一方、
インカムゲインとは、資産から得られる定期的な収益（家賃収入）のことを指します。

お互い利益であることは間違いないですが、実はその性質や得られる利益の形状、リスクなど、多くの面で大きな違いがあります。

本記事では、

• キャピタルゲインとインカムゲインの基礎知識・特徴
• キャピタルゲインとインカムゲインの違い

など、これらの内容・概念を徹底解説し、不動産投資のメリットとデメリット、そしてどのように活用すればよいのかを紹介します。

キャピタルゲインとは？

キャピタルゲインの仕組みは、投資した資産が価格上昇した際に得られる利益のことを指します。

不動産投資におけるキャピタルゲインは、購入時より保有している不動産を高値で売却（売買差益・売却差益）した際に発生します。

投資対象は

• つみたてNISA
• iDeCo
• 投資信託
• 株式投資
• 預貯金利息
• FX取引

も同じで、金融商品を売却してお金がプラスであればそれにあたります。
*具体例に100万円　→　110万円（差額+10万円）
*厳密には経費・手数料等を引いて

キャピタルゲインのメリット

キャピタルゲインは、資産を購入し、その価値が上昇した際に売却して得られる利益のことを指します。

市場の動向や経済状況の変化により、購入価格よりも大きな売却益を得ることができるため、短期間で一時的に高い利益を得るチャンスが広がります。

キャピタルゲインは、インカムゲインとは異なり、一度の取引で大きなリターンを得られる可能性があるため、多くの投資家にとって魅力的な投資手法です。

大きな利益を得る可能性

キャピタルゲインの最大の魅力は、短期間で得られる大きな利益です。

不動産投資の場合、購入時には安定した価格だった物件が、地域の開発やインフラ整備、経済状況の改善などにより、急激に価値を上げることがあります。

そのタイミングで売却すれば、数年内に購入価格の何倍もの利益を得ることができるため、一時的に大きなリターンを期待することが可能です。

インカムゲインと比べて大きな利益を期待できる

キャピタルゲインは、インカムゲイン（配当や家賃収入など、資産を保有することで得られる利益）と比べて、短期間で大きな利益を期待できます。

インカムゲインは、安定した収入を得られるメリットがありますが、その利益は比較的少額です。

一方、キャピタルゲインは、市場の状況によっては短期間で大きな利益を得られる可能性があります。

レバレッジ効果による利益の拡大

不動産投資のように、レバレッジ（借入）を活用することで、自己資金以上の投資を行い、キャピタルゲインを拡大することができます。

例えば、1億円の不動産を購入する際に、自己資金1,000万円と借入9,000万円を利用した場合、不動産の価値が10%上昇すると、自己資金に対する利益は100%になります。

キャピタルゲインのデメリット

《キャピタルゲインのデメリット》
キャピタルゲインの最大のデメリットは、資産価格の下落による損失リスクです。

市場の変動や不動産価値の低下により、購入価格を下回る価格で売却せざるを得ない状況も起こりえます。

この損失は「キャピタルロス」と呼ばれ、投資家にとって大きな痛手となります。

元本割れのリスク

キャピタルゲインを狙う投資は、株式や不動産など、価格変動の大きい資産を対象とすることが多いため、元本割れのリスクが常に伴います。

これらのリスクを十分に理解せずに投資を行うと、大きな損失を被る可能性があります。

予測の難しさ

資産価格の変動は、様々な要因によって左右されるため、正確に予測することは非常に困難です。

経済状況、政治情勢、企業の業績、市場のトレンドなど、予測不可能な要素が数多く存在します。

過去のデータや専門家の分析を参考にしても、将来の価格変動を完全に予測することはできません。

流動性の低さ

不動産のように、資産によっては流動性が低く、売却に時間がかかる場合があります。

特に、市場が低迷している時期には、買い手が見つからず、売却価格が大幅に下落する可能性もあります。

インカムゲインとは？

不動産投資におけるインカムゲインは、賃貸物件から得られる家賃収入などが該当します。

株式投資でいうと株式を持っていることで企業から支払われる配当金（株主優待）、債券では利子、投資信託でいう分配金、ファンドの配当（利回り）など継続的に入ってくるものがインカムゲインです。

インカムゲインのメリット

インカムゲインとは、不動産を保有することで得られる継続的な収益のことです。

家賃収入が主な例として挙げられます。物件が空室にならない限り、定期的に安定した収入を得られるため、長期的なキャッシュフローを確保できます。

安定したキャッシュフロー

インカムゲインは、定期的な家賃収入により、安定したキャッシュフローを生み出します。

例えば、毎月一定の家賃収入があれば、住宅ローンの返済や生活費の一部に充てることができます。

また、空室リスクを最小限に抑えることで、安定した収入を長期的に確保できます。

長期的な資産形成

インカムゲインは、長期的な資産形成に貢献します。

毎月の家賃収入を再投資することで、資産を雪だるま式に増やしていくことができます。

また、不動産はインフレに強く、長期的に価値が上昇する傾向があるため、安定した資産形成が期待できます。

ローリスク・ローリターン

インカムゲインは、キャピタルゲインと比べてリスクが低い投資方法です。

不動産価格の変動に左右されにくく、安定した収入を得られるため、リスクを抑えた投資をしたい方におすすめです。

ただし、短期間で大きな利益を得ることは難しいため、長期的な視点での投資が重要です。

インカムゲインのデメリット

インカムゲインは、安定した収益を得られるメリットがある一方で、空室リスクや修繕費用の発生など、様々なデメリットも存在します。

これらのリスクを十分に理解せずに投資を行うと、収益が見込めないどころか、大きな損失を被る可能性もあります。

空室リスク

インカムゲインの主な収入源である家賃収入は、空室が発生すると途絶えてしまいます。

空室期間が長引くと、ローン返済や管理費などの固定費が自己負担となり、キャッシュフローが悪化します。

特に、築年数が古い物件や、駅から遠い物件などは、空室リスクが高くなる傾向があります。

修繕費用の発生

不動産は、築年数の経過とともに、修繕が必要になる箇所が増えていきます。

大規模な修繕が必要になった場合、多額の費用が発生し、収益を圧迫する可能性があります。

特に、マンションの場合は、修繕積立金が不足していると、一時的に高額な修繕費用を負担しなければならない場合があります。

家賃滞納リスク

入居者が家賃を滞納した場合、収入が途絶えるだけでなく、法的措置が必要になる場合もあります。

家賃滞納が長期化すると、回収が困難になるだけでなく、退去までの期間も収入が得られません。

家賃滞納リスクを軽減するためには、入居審査を慎重に行うことが重要です。

キャピタルゲインとインカムゲインの意味・違いを理解

• キャピタルゲインは一時的な大きな利益
• インカムゲインは定期的な小さな利益

を生み出します。
これは、極端な言い方をすれば、一攫千金を狙うか、コツコツと利益を積み上げるかの違いとも言えます。

利益の形状

キャピタルゲインとインカムゲイン、これらは利益を得る形状が大きく異なります。

リスクの違い リスクを抑えることは可能

キャピタルゲインは経済動向の変動に左右されるため、リスクが高い（ハイリスク・ハイリターン）と言えます。
一方、インカムゲインは物件の選択や管理によりリスクを抑えることが可能（ローリスク・ローリターン）です。
*あくまでも一般的に

税金の違い 譲渡所得・所得税・住民税の対象

キャピタルゲインとインカムゲインでは、税金の取り扱いも異なります。

キャピタルゲインは譲渡所得として課税され、インカムゲインは所得税と住民税の対象となります。

• キャピタルゲインは譲渡所得として課税されます。
  税率は所得により変動し、一定の額を超えると高額な税金が発生します。
  *不動産の譲渡所得は分離課税であり、そもそも損益通算の対象外である。
  参考ページ：不動産投資と損益通算
• インカムゲインは不動産所得、所得税（復興特別所得税）と住民税の対象となります。
  税率は一定で、安定した収入に対する税金となります。

《適切な税務対策》
マンション投資に関する所得や経費は、正確に税務申告することが必要です。
誤った申告をすると、追徴課税や罰金の対象となる可能性があります。
ちなみに、税制は複雑であり、常に変動しています。
そのため、税務専門家や公認会計士と連携し、最新の税制情報を取得することが推奨されます。

キャピタルゲインとインカムゲインのバランス

キャピタルゲインとインカムゲイン、どちらを重視するかは投資家の目的やリスク許容度によります。

しかし、どちらか一方だけを追求するのではなく、バランス良く組み合わせることで、より安定した投資運用が可能となります。

バランスを取るためには、
まず自身の投資目的を明確にすることが重要です。
次に、市場の動向を把握し、物件選びや売却タイミングを考えます。
また、物件の管理や賃料設定により、インカムゲインを安定させることも大切です。

バランスが投資成功につながる理由
キャピタルゲインとインカムゲインをバランス良く組み合わせることで、変動に強い投資ポートフォリオを作ることができます。

また、一方の利益が思うように得られない場合でも、他方からの利益で補うことが可能となります。

不動産投資の現状と将来予測 日本銀行の金融緩和政策、市場の動向・悠々自適な生活を実現

業界動向は、経済の動向や政策、社会的背景など多岐にわたる要因に影響され複雑です。
現在の不動産動向と将来の予測を取り上げ、キャピタルゲインやインカムゲインの追求を考えてみました。

《現在の動向》
日本銀行の金融緩和政策の影響で、低金利環境が継続しています。
住宅ローンの利息負担が軽減され、マンション投資のハードルが下がっています。

特に東京や大阪などの都市部では、オリンピックや大型商業施設の開業、大型再開発が進行中です。 特定のエリアでの物件価格の上昇が期待されます。

一方で、地方都市では人口減少に伴う空き家問題が深刻化しています。

一部の地域では物件価格の下落や賃料の低下が見られ二極分化の様相です。

《将来の予測》

• 新型コロナウイルスの影響で、テレワークの普及や都心離れの動きが見られるようになりました。
  郊外の住宅需要や、より広いリビングを求める動きが強まると予測されます。
• 環境対応型の建築技術やエネルギー問題への対応が進む中、エコハウスやスマートハウスの需要が増加しはじめています。
• 日本の高齢化が進む中、シニア層向けの住宅や介護施設の需要が増加すると予測されます。

マンション市況は常に変動しており、
投資家は最新動向や将来予測を踏まえた上で、適切な投資戦略を立てることが求められます。
キャピタルゲインやインカムゲインを追求する上で、市場の動向を理解し、適切な物件選びやリスク管理をおこなうことが成功の鍵となります。

参考ページ
不動産投資FIREを達成するには？
早めに資産を増やし早期退職・悠々自適な生活を実現するための資金・目安、成功オーナーの声を紹介、年間支出25倍・4%ルール
ある程度の初期費用・頭金の準備

キャピタルゲインとインカムゲインの具体的な事例

投資におけるキャピタルゲインとインカムゲインは、投資家の目的や戦略によって異なる重要性を持ちます。

関連ページ：不動産投資比較

これまでにも、このサイトで複数の不動産投資会社・サービスを紹介してきました。

キャピタルゲインとインカムゲインのよくある質問・Q&A；疑問・悩み・不安・注意点

キャピタルゲインとインカムゲインについて疑問・悩み・不安においてよくある質問・Q&Aを紹介します。

よくある質問詳細はコチラ  

関連公式サイト
金融所得課税の一体化：金融庁
経営委員会議事概要：年金積立金管理運用独立行政法人

不動産投資のキャピタルゲインとインカムゲイン：記事まとめ 安定した投資を考えることが重要

キャピタルゲインとインカムゲインは、それぞれ異なる魅力とリスクを持っています。

どちらを重視するかは投資家の目的やリスク許容度によりますが、バランス良く組み合わせることで、より安定した投資運用が可能となります。

市場の動向を理解し、物件選びや売却タイミングを考えること、そして物件の管理や賃料設定により、インカムゲインを安定させることが重要です。

また、税金の違いも理解し、適切な投資スタイルを選ぶことが求められます。

不動産投資の世界は深く、多くの知識と経験が求められますが、それだけに成功したときの喜びも大きいです。

本記事が皆様の投資の一助となれば幸いです。