キャピタルゲインとインカムゲイン意味の違いや税金、不動産投資のメリットについて徹底解説!どちらを重視するか比較

キャピタルゲインとは?インカムゲインとは?不動産投資ではどっちを重視するの?(家賃収入・売却益) キャピタルゲイン インカムゲイン

《不動産投資の考え方》

新築マンションの平均価格は
バブル期を越えるほど勢いのあるのが今の不動産市況です。

参考:新築マンション平均価格

【物件選びをどうするか?】

利回りの観点から物件選びで勝ち負けが決まるのが不動産投資です。

不動産投資は、銀行から融資を受けて物件を購入するため、”年齢”との兼ね合い・リスクとリターンを天秤にかける必要があります。

不動産市況が落ち込むのを待って銀行の融資を受けられない年齢になってしまったら、老後のための私的年金作りなどの話にもなりません。

そのため、不動産投資会社への相談+物件紹介が1つのポイントです。

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不動産投資のキャピタルゲイン インカムゲインを比較 メリット・デメリット、どちらがおすすめなのか?

不動産投資は、資産運用の一つとして注目を集めています。

その魅力は何と言っても

  • 「キャピタルゲイン」
  • 「インカムゲイン」

の2つの利益を期待できる点にあります。

キャピタルゲインとインカムゲインどっちがいいの?どんな意味?

しかし、これらの用語は初めて聞く方も多いでしょう。

キャピタルゲインとは、資産の価格上昇により得られる利益(売却益)のこと。
一方、
インカムゲインとは、資産から得られる定期的な収益(家賃収入)のことを指します。

お互い利益であることは間違いないですが、実はその性質や得られる利益の形状、リスクなど、多くの面で大きな違いがあります。

本記事では、

  • キャピタルゲインとインカムゲインの基礎知識・特徴
  • キャピタルゲインとインカムゲインの違い

など、これらの内容・概念を徹底解説し、不動産投資のメリットとデメリット、そしてどのように活用すればよいのかを紹介します。

キャピタルゲインとは?短期間の売買

短期的に大きな利益をえたい人・資産価格が下落の際も

キャピタルゲインの仕組みは、投資した資産が価格上昇した際に得られる利益のことを指します。

不動産投資におけるキャピタルゲインは、購入時より保有している不動産を高値で売却(売買差益・売却差益)した際に発生します。

投資対象は

  • つみたてNISA
  • iDeCo
  • 投資信託
  • 株式投資
  • 預貯金利息
  • FX取引

も同じで、金融商品を売却してお金がプラスであればそれにあたります。
*具体例に100万円 → 110万円(差額+10万円)
*厳密には経費・手数料等を引いて

《キャピタルゲインのメリット》
キャピタルゲインの最大のメリットは、一時的に大きな利益を得る可能性があることです。

市場の動向や不動産の価値が上昇したケース、購入価格よりも高く売却することで、大きな売却益を得ることが可能です。

《キャピタルゲインのデメリット》
一方で、キャピタルゲインにはリスクも伴います。

資産価格が下落した場合、購入価格を下回る価格で売却せざるを得ない状況もあります。
元本割れの状況でキャピタルロスと言います。

キャピタルゲインを得るためのポイント
キャピタルゲインを得るためには、不動産の価値が上昇する可能性がある物件を見極める眼力が求められます。
また、マーケットトレンドを理解し、適切なタイミングで売却することも重要です。

インカムゲインの特徴・長期投資向き

株式投資でいう配当金

不動産投資におけるインカムゲインは、賃貸物件から得られる家賃収入などが該当します。
株式投資でいうと株式を持っていることで企業から支払われる配当金(株主優待)、債券では利子、投資信託でいう分配金、ファンドの配当(利回り)など継続的に入ってくるものがインカムゲインです。

《インカムゲインのメリット》
インカムゲインのメリットは、安定した収益を得られることです。
家賃収入は、物件が空室にならない限り定期的に得られるため、安定的なキャッシュフローを確保できます。

《インカムゲインのデメリット》
しかし、インカムゲインもまたリスクを伴います。

例えば、空室が続いた場合や大規模な修繕が必要な場合などは、収益が見込めないどころか、出費を余儀なくされることもあります。

インカムゲインを得るためのポイント
インカムゲインを得るためには、需要の高いエリアや建物を選ぶことが重要です。
また、物件の管理や適切な賃料設定も、安定した家賃収入を得るためには欠かせません。

キャピタルゲイン インカムゲイン

キャピタルゲインとインカムゲインの意味・違いを理解

  • キャピタルゲインは一時的な大きな利益
  • インカムゲインは定期的な小さな利益

を生み出します。
これは、極端な言い方をすれば、一攫千金を狙うか、コツコツと利益を積み上げるかの違いとも言えます。

利益の形状

キャピタルゲインとインカムゲイン、これらは利益を得る形状が大きく異なります。

キャピタルゲイン
一時的な大きな利益を指します。
具体的には、高値で売却することで得られる利益です。
この利益は一度に大きな金額を得ることができるため、一攫千金を狙う投資スタイルに適しています。
インカムゲイン
定期的な小さな利益を指します。
具体的には、賃貸物件から得られる家賃収入などが該当します。
この利益は定期的に小さな金額を得ることができるため、コツコツと利益を積み上げる投資スタイルに適しています。

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リスクの違い

リスクを抑えることは可能

キャピタルゲインは経済動向の変動に左右されるため、リスクが高い(ハイリスク・ハイリターン)と言えます。
一方、インカムゲインは物件の選択や管理によりリスクを抑えることが可能(ローリスク・ローリターン)です。
*あくまでも一般的に

キャピタルゲイン
トレンドの変動に左右されるため、リスクが高いと言えます。
資産価値が下落した場合、購入価格を下回る価格で売却せざるを得ない状況もあります。
これをキャピタルロスと言います。
インカムゲイン
物件の選択や管理によりリスクを抑えることが可能です。
しかし、空室が続いた場合や大規模な修繕が必要な場合などは、収益が見込めないどころか、出費を余儀なくされることもあります。

税金の違い

譲渡所得・所得税・住民税の対象

キャピタルゲインとインカムゲインでは、税金の取り扱いも異なります。

キャピタルゲインは譲渡所得として課税され、インカムゲインは所得税と住民税の対象となります。

  • キャピタルゲインは譲渡所得として課税されます。
    税率は所得により変動し、一定の額を超えると高額な税金が発生します。
    *不動産の譲渡所得は分離課税であり、そもそも損益通算の対象外である。
    参考ページ:不動産投資と損益通算
  • インカムゲインは不動産所得、所得税(復興特別所得税)と住民税の対象となります。
    税率は一定で、安定した収入に対する税金となります。

《適切な税務対策》
マンション投資に関する所得や経費は、正確に税務申告することが必要です。
誤った申告をすると、追徴課税や罰金の対象となる可能性があります。
ちなみに、税制は複雑であり、常に変動しています。
そのため、税務専門家や公認会計士と連携し、最新の税制情報を取得することが推奨されます。

投資スタイルは大きな違い・考え方

キャピタルゲインは短期的な投資に適していると言えます。
一方、インカムゲインは長期投資に適しています。

  • キャピタルゲイン
    短期間な投資に適しています。
    マーケット動向を見て、適切なタイミングで不動産を売却することで利益を得るスタイルです。
  • インカムゲイン
    長期的な投資に適しています。
    賃貸物件を所有し、長期間にわたって家賃収入を得ることで利益を得るスタイルです。
    逆を言えば、時間がかかるリスクを負う必要があります

不動産投資として、金融機関から融資を受け、物件(収益物件)を購入し、人に貸し家賃収入を得るビジネスモデルですが、インカムゲインに重きを置くか?キャピタルゲインを前提に考えるか?で大きくその考え方が変わることが分かると思います。

インカムゲインキャピタルゲイン

キャピタルゲインとインカムゲインのバランス

キャピタルゲインとインカムゲイン、どちらを重視するかは投資家の目的やリスク許容度によります。

しかし、どちらか一方だけを追求するのではなく、バランス良く組み合わせることで、より安定した投資運用が可能となります。

バランスを取るためには、
まず自身の投資目的を明確にすることが重要です。
次に、市場の動向を把握し、物件選びや売却タイミングを考えます。
また、物件の管理や賃料設定により、インカムゲインを安定させることも大切です。

《バランスの取り方の例》
例えば、中長期的な資産形成を目指す場合、初期の段階ではインカムゲインを重視し、安定したキャッシュフローを確保します。
その後、動向に応じて物件を売却しキャピタルゲインを得ることも事前に投資のシミュレーションしておくといいでしょう。

バランスが投資成功につながる理由
キャピタルゲインとインカムゲインをバランス良く組み合わせることで、変動に強い投資ポートフォリオを作ることができます。

また、一方の利益が思うように得られない場合でも、他方からの利益で補うことが可能となります。

不動産投資の現状と将来予測

日本銀行の金融緩和政策、市場の動向・悠々自適な生活を実現

業界動向は、経済の動向や政策、社会的背景など多岐にわたる要因に影響され複雑です。
現在の不動産動向と将来の予測を取り上げ、キャピタルゲインやインカムゲインの追求を考えてみました。

《現在の動向》
日本銀行の金融緩和政策の影響で、低金利環境が継続しています。
これにより、住宅ローンの利息負担が軽減され、マンション投資のハードルが下がっています。

特に東京や大阪などの都市部では、オリンピックや大型商業施設の開業、大型再開発が進行中です。これにより、特定のエリアでの物件価格の上昇が期待されます。

一方で、地方都市では人口減少に伴う空き家問題が深刻化しています。

これにより、一部の地域では物件価格の下落や賃料の低下が見られ二極分化の様相です。

《将来の予測》

  • 新型コロナウイルスの影響で、テレワークの普及や都心離れの動きが見られるようになりました。
    これにより、郊外の住宅需要や、より広いリビングを求める動きが強まると予測されます。
  • 環境対応型の建築技術やエネルギー問題への対応が進む中、エコハウスやスマートハウスの需要が増加しはじめています。
  • 日本の高齢化が進む中、シニア層向けの住宅や介護施設の需要が増加すると予測されます。

マンション市況は常に変動しており、
投資家は最新動向や将来予測を踏まえた上で、適切な投資戦略を立てることが求められます。
キャピタルゲインやインカムゲインを追求する上で、市場の動向を理解し、適切な物件選びやリスク管理を行うことが成功の鍵となります。

参考ページ
不動産投資FIREを達成するには?
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ある程度の初期費用・頭金の準備

キャピタルゲインとインカムゲインの具体的な事例

投資におけるキャピタルゲインとインカムゲインは、投資家の目的や戦略によって異なる重要性を持ちます。

キャピタルゲイン 事例
キャピタルゲインを重視した事例
東京都心のマンション投資

5年前に東京都心の新築マンションを6,000万円で購入しました。
その後、エリアの再開発や交通インフラの整備が進み、物件の価値が上昇。
5年後の現在、同じマンションの市場価格は8,500万円となっています。
 
マンションを現在の価格で売却すると、キャピタルゲインとして2,500万円の利益を得ることができます。

考察
この事例では、物件の価格上昇を狙った短期〜中期の投資戦略が成功しました。
都市部の再開発や交通インフラの整備は、物件価格の上昇要因となることが多いです。
インカムゲイン 事例
インカムゲインを重視した事例
大阪の収益物件投資

10年前に大阪の中古の収益物件を5,000万円で購入しました。
物件は常に満室状態で、月々の家賃収入は500万円。10年間で総収入は6,000万円となりました。
 
10年間で物件の購入価格を上回る家賃収入を得ることができました。
これにより、インカムゲインとして1,000万円の利益を得ることができました。

考察:
この事例では、安定した家賃収入を目的とした長期の投資戦略が成功しました。
物件の選び方や管理が重要となり、適切な物件選びとテナント管理により、安定した収益を得ることができました。

よくある質問・Q&A;疑問・悩み・不安・注意点

投資方法:NISAやiDeCo・税金・納税・確定申告

キャピタルゲインとインカムゲイン、どちらを重視すべき?

どちらを重視すべきかは、投資家の目的やリスク許容度によります。
自分に合った形、短期的な大きな利益を求めるならキャピタルゲイン、長期的な安定収益を求めるならインカムゲインを重視すると良いでしょう。
投資初心者やサラリーマン・公務員には、インカムゲインで着実に資産運用がおすすめです。

キャピタルゲインとインカムゲインの税金はどう違う?

キャピタルゲインは譲渡所得として課税され、税率は所得により変動します。
一方、インカムゲインは所得税と住民税の対象となり、税率は一定です。

インカムゲイン キャピタルゲイン 税金

キャピタルゲインとインカムゲインをバランス良く得るための投資方法は?

市場の動向を理解し、物件選びや売却タイミングを考えることが重要です。また、物件の管理や賃料設定により、インカムゲインを安定させることも大切です。

キャピタルゲインとインカムゲイン、どちらがリスクが高い?

基本的にキャピタルゲインは住宅景気の変動に左右されるため、リスクが高いと言えます。一方、インカムゲインは物件の選択や管理によりリスクを抑えることが可能です。

不動産売却におけるキャピタルゲイン・売却益の確定申告についておしえてください

売却に伴うキャピタルゲイン・譲渡益には、譲渡所得税がかかります。
確定申告で手続きをする必要があります。
この税金は、売却時に長期譲渡所得(5年を超える場合)か短期譲渡所得(5年以下の場合)かによって異なる税率が適用されます。
*NISAやiDeCoなどは非課税で行うことが可能です

キャピタルロスとは?

売却におけるキャピタルロスとは、土地や建物を売却した際に損失が発生することを指します。
譲渡価額が取得費を下回った場合に発生します

関連公式サイト
金融所得課税の一体化:金融庁
経営委員会議事概要:年金積立金管理運用独立行政法人

 

【更新履歴】
2024年3月:記事リライト
2023年5月:利用者の口コミ・感想
2022年7月:画像アップロード
2021年12月:初期記事アップロード

不動産投資のキャピタルゲインとインカムゲイン:記事まとめ 安定した投資を考えることが重要

キャピタルゲインとインカムゲインは、それぞれ異なる魅力とリスクを持っています。

補足
株式投資で言えば、売買と配当なので、イメージがついたと思います。
銘柄の売買となれば、業績・価格変動・相場(株価・基準価額)・値動きをチェックしながらタイミングを図る必要があります。
配当金は、場合によっては配当なしになる場合もあります。

どちらを重視するかは投資家の目的やリスク許容度によりますが、バランス良く組み合わせることで、より安定した投資運用が可能となります。

市場の動向を理解し、物件選びや売却タイミングを考えること、そして物件の管理や賃料設定により、インカムゲインを安定させることが重要です。

また、税金の違いも理解し、適切な投資スタイルを選ぶことが求められます。

不動産投資の世界は深く、多くの知識と経験が求められますが、それだけに成功したときの喜びも大きいです。

本記事が皆様の投資の一助となれば幸いです。