限界マンションとは?築年数との関係、限界マンションの原因・現状・今後の問題点、タワーマンションの行方

限界マンションとは?築年数との関係、限界マンションの原因・現状・今後の問題点、タワーマンションの行方 不動産コラム
2024年7月:不動産ニュース

参考:新築マンション平均価格

新築マンションの平均価格は
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限界マンション

日本の都市部には数多くのマンションが立ち並んでいますが、

その一方で「限界マンション」という言葉を耳にすることが増えてきました。

限界マンションとは、
維持管理が困難になったマンションのことを指し、その原因や対策、未来について深掘りしていきます。

特にタワーマンションは、
その高層から見る景色や豪華な共用施設、セキュリティの充実などから、

多くの人々にとって魅力的な住まいとされていますが、

その一方で、タワーマンションが抱える潜在的な問題が”限界マンション”でもあります。

この記事では、
マンションが抱える限界マンションとなる可能性のある問題について

  • 高齢化と空室化
  • 大規模修繕の問題
  • 建て替えの問題
  • 投資目的で購入されたマンションの問題
    売却できない・賃貸できないリスク

などを取り上げます。

これらの問題を理解し、適切な対策を講じることで、マンションでの快適な生活を維持することが目的として紹介します。

限界マンションとは?

限界マンションとは、
その名の通り、維持管理に限界がきてしまったマンションのことを指します。

限界マンションと築年数は密接な関係があり、
一般に、築30年〜50年のマンションは限界マンションのリスクが高まります。

建物の老朽化が進み、大規模な修繕が必要になる一方で、それに対応するための資金や人的リソースが不足するためが原因です。

空室の増加によって管理組合を運営していくことが困難になってしまった状態、それが限界マンションです。

限界マンションの原因

集合住宅であるマンションには、
多くの人が住み、管理費・修繕積立金でマンションを管理している以上、健全に運営されていくイメージがあります。

しかし、限界マンションは、
時間とともに、そのリスクは上がり、気づいた時は、後戻りできないのが悩ましいところです。

限界マンションになる原因としては、

  • 居住者の高齢化
  • 建物の劣化
  • 空室の増加
  • 建て替えに対する賛成が得られない

などが挙げられます。

これらの要因が重なると、
マンションの維持管理が困難になり、限界マンションとなる可能性が高まります。

なぜ問題となるのか?

以前、

などの記事を紹介しました。

空き家問題は、田舎の戸建てだけでなく、マンションにも広がっています。

  • 古いマンションの相続拒否・相続放棄
  • 所有者が行方不明

だけでなく、
管理が杜撰になったリゾートマンションのように、廃墟化に向かっているマンションもあります。

空室が目立つようになれば、
不審者が住みつきやすくなり、犯罪の温床となる可能性があります。

また、一戸建てよりも規模が大きいマンションでは、問題が複雑化しやすく、解決が難しい側面もあります。

限界マンション

限界マンションの事例

限界マンションは、
マンション空室問題・最悪、廃墟化マンションに突き進むリスクの高いマンションです。

具体的に、限界マンションの事例をピックアップしてみました。

  • 設備の陳腐化
    新築時は最新の設備だったマンションも、20年、30年経過すると陳腐な設備になってしまうものです。
    最近の新築マンションには当たり前となっている、オートロックや宅配ロッカーといった設備が完備されていないと、どうしても陳腐に見えてしまい、賃貸に出しても入居者が決まらない原因となってしまいます。
  • 修繕積立金・管理費の未納
    通常、設備の入れ替えや追加については、修繕積立金などから支出します。
    しかし、滞納などで修繕積立金の十分な金額が貯まっていないと、導入したくてもできないといった状況に陥ります。
    また、管理費の未納が増えれば、管理会社の仕事の質も下がります。
    清掃・掃除、エントランスの対応など、最悪の場合、管理会社の解約、住民での管理をせざるを得ない状況となります。
  • 修繕積立金がない・大規模修繕工事の計画が立たない
    限界マンションに限らず、今、起こり始めている修繕積立金不足問題。
    マンションのお化粧、価値を維持し老朽化・劣化をメンテナンスする重要な工事の計画立たない以上、マンションの寿命を住民自ら早めていることに他なりません。
    関連ページ:修繕積立金不足のマンション
  • 建て替えができない
    昭和の頃に建てられたマンションについては、本来建て替えていく方向が妥当なところですが、容易に建て替えられないのが集合住宅であるマンションです。
    ★建て替えに必要な4/5以上の賛成が得られない
    ★建て替えに必要な修繕積立金が貯蓄できていない
    などから、マンションの価値は日々下がっていきます。
《雑談》中古マンション購入を考えている方へ

区分マンションを購入する際には、事前に不動産会社や売主から「重要事項調査報告書」を開示してもらえます。

確認すべき項目として、
今現在の修繕積立金の「積立金残高」は必ず確認してください。

修繕積立金がどの程度貯まっているのかによって、大規模修繕工事の計画はどうなっているのか?
限界マンションかどうかの判断ができます。

限界マンション 実例

限界マンション:地方と都市部

今まで空き家問題は、田舎・郊外の問題のイメージが強かったのは事実です。

しかし、限界マンションの問題は地方だけでなく、
東京や大阪、福岡、京都などの都市部でも発生しています。

特に都市部では、人口の流動性が高く、マンションの需要と供給のバランスが崩れやすいため、限界マンション化のリスクが高まります。

《限界マンションの未来》
スラム化のリスク
空室が増えた限界マンションは、賃貸需要・売買需要共に相場が関係なくなります。
維持管理費を確保するために、安くして入居者を集めるなど、これにより貧困層が集まり、さらにスラム化のリスクが増えます。

廃墟化の可能性
スラム化したマンションは、最終的に手がつけられなくなり、廃墟になるのを待つしかなくなる可能性があります。
これは、維持管理が行き届かなくなり、建物が荒廃していく結果を招きます。

公費での解体
廃墟となったマンションは、最終的に公費で解体されることが考えられます。
ただ、居座るなど迷惑行為等の問題もあるため、自治体も戸建てには手を付けますが、集合住宅には後ろ向きです。

昭和時代に、マンションに住む高齢者の割合は少なかったのは事実です。

高齢化社会から、立地の選定がより重視され、

日本を大きく成長させた団塊世代、ベビーブーム世代が、

終の棲家としてマンションを選択する人が増えているのは、人口と土地の問題から自然な流れかもしれません。

ただ、出口戦略(亡くなった時・相続)が不透明なため、
このままいけば、限界マンション乱立、一番の被害を被るのは他の区分マンション所有者になることは間違いなさそうです。

限界マンション 建て替え

限界マンションの対策

  • 限界マンションを増やさないためにはどうすればいいのか?
  • 空室問題・廃墟化を食い止めるためには何をすればいいのか?

限界マンション = 築年数 ではありません。

維持管理が問題なく進めることが出来れば、何の問題もありません。

そのため、20年・30年・50年先を見据えた管理、また、国や自治体のサポートも必要となります。

そこで、限界マンションの対策を挙げてみました。

【管理組合の活性化】
管理組合が健全に機能することで、マンションの維持管理が適切に行われ、限界マンション化を防ぐことが可能です。

”マンションは管理を買え”という格言があります。

これは、管理会社の仕事の質だけでなく、

マンションの住民の民度・モラルも含まれます。

  • ゴミ置き場がキレイなのは、日ごろのゴミの出し方・分別の継続があってのものです。
  • 人間関係のトラブルは、住民の分断にまで発展することがあります。
  • タワマンカースト・ママカーストがクチコミサイトで有名になれば資産価値にも影響が出ます。

管理組合の活性化には、居住者の積極的な参加とコミュニケーションが必要となります。

参考サイト:
マンショントラブル まとめ
タワマンカースト・ママカースト

【建て替え費用の積立・運用】
建て替えが必要になる前に、建て替え費用を積み立てておくことも一つの対策となります。

修繕積立金は、ただ単に銀行に預金しておく必要はなく、リスクを考えて運用することも可能です。

大規模マンションの場合、数千万円・数億円の運用となるため、建て替えの一部補填になります。

【建て替えリスク】

一軒家であれば、建て替えは所有者の意思決定で簡単に決められます。

しかし、集合住宅であるマンションの場合、そうはいきません。

マンション建て替えに関しては、
建替え決議として区分所有法の規定で区分所有者数と議決権の5分の4以上の賛成と定められているため、まず、そのハードルを越える必要があります。

5分の4以上を緩和する動きはありますが、
全ての人が、建て替えに前向きとは限りません。

終の棲家として考えている人は、新たな出費を嫌います。
一等地、容積率緩和等のマンションであれば、デベロッパーが持ち出しを最小限の形でプランを組んでくれたり、相場以上で売却等も可能ですが、それは一部にすぎません。

関連ページ:古いマンションの建て替えリスク

限界マンション 東京

限界マンション前にマンションの売却

マンションの売買は、日々、行われています。

限界マンションリスクを考えてのマンション売却も1つの選択です。

ただし、限界マンションになると買い手がつかなくなります。

  • 【◎】修繕積立金不足から徴収金額の変更を変更
  • 【〇】築30年以上(売却の支障は最小限)
  • 【▲】区分所有者が高齢者だらけ
  • 【▲】大規模修繕工事の計画が立たない
  • 【×】修繕積立金・管理費未納者増
  • 【×】空き家状態・管理不能

マンション売却は、
不動産市況のタイミングで有利・不利、成功・失敗が大きく分かります。

バブル崩壊後、東日本大震災後は、叩き売りでも売れ残る自体でした。

実績のある不動産会社の見分け方

家の査定は、
不動産会社選びがポイントです。

特に、重要なことは、

  • 家を高く売る方法はあるのか?
  • 高額売却を実現するにはどうすればいいのか?

先に結論を言えば、

  1. 明確な売却プランをもって売却活動を行っている不動産会社
  2. 査定額以上に高ってくれる不動産会社

この2つです。

不動産査定を行うと、
その営業エリアの社員が担当営業マンになりますが、
新人なのか?
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要するに、当たりハズレが発生します。
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これを業界用語で両手取引・囲い込みなどと言いますが、不動産業界の悪しきしきたりが当たり前のように行われています。

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中部 新潟県、富山県、石川県、福井県、山梨県
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関西 大阪府兵庫県京都府、滋賀県
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中国
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タワーマンションの限界マンション問題

特に東京都を中心に建てられているタワーマンションは、深刻な社会問題に発展する可能性があります。

これらのマンションは、一般的なマンションよりも規模が大きく、維持管理費が高額になるため、管理組合の運営が困難になる可能性があります。

また、高齢化と空室化のリスクも無視できません。

タワーマンションの住民が高齢化すると、その結果として空室が増える傾向があります。

高齢者が一人暮らしを続けることが難しくなったり、亡くなったりすると、その部屋は空室となります。

タワーマンションは、新築時・築浅時は、街の象徴的なマンションとして一目置かれます。

タワーマンションの歴史はまだまだ浅いこともあり、問題が大きく表面化していませんが、

築50年・60年のタワーマンション乱立時代は、近づいています。

  • 管理費・修繕積立金が高いマンションを娘・息子が相続拒否したらどうなるでしょうか?
  • 近隣に新しいタワーマンションがある中、サビれたマンションに売買・賃貸需要はあるでしょうか?

管理費や修繕積立金の滞納が増え、マンション全体の維持管理に影響を及ぼす可能性があります。

大規模修繕の問題も無視できません。
タワーマンションは一般的に大規模な建物であり、そのため設備の陳腐化や修繕が必要になった場合、その費用は莫大(億単位)になります。

また、エレベーターや共用施設などの大規模な設備の修繕や更新には高額な費用が必要となります。

そして、建て替えのリスクです。

タワーマンションも老朽化すれば、建て替えという選択肢が浮かび上がります。

しかし、一戸建てや1個人所有の土地建物の場合とは比較にならないほど面倒な問題が生じます。

建て替えを行うためには多数の住人の合意が必要となり、その過程は非常に複雑で時間がかかることが一般的です。

これら負の連鎖が、タワマンの限界マンション化として不安視されています。

《投資目的で購入されたマンションの問題》

投資目的で購入されたマンションは、

賃貸に出すことを前提としているため、空室が増えると収益が下がり、

その結果として

  • ローン返済
  • 管理費
  • 修繕積立金

キャッシュフローが崩れます。

不動産投資は、老後のための資金作りの位置づけがありますが、

マンション選びに失敗すると、破産リスクが高まります。

  • 家賃収入(インカムゲイン)
  • 売却益(キャピタルゲイン)
  • 自分が住む

常に多くの選択肢を持ちながら、資産運用を進めていきたいところです。

 

よくある質問・Q&A

限界マンションに関しては、
疑問・質問・よくある質問をまとめました

限界マンションの対策は必要ですか?

はい、必要です。
限界マンション化は、マンションの価値を大きく下げ、住環境を悪化させる可能性があります。そのため、早期の対策が必要となります。

限界マンションのリスクはどのように回避できますか?

建て替え費用の積立、マンションの売却、管理組合の活性化などが考えられます。これらの対策は、限界マンション化のリスクを回避するための重要な手段となります。

限界マンションはどのようにして発生しますか?

マンションの老朽化、空室の増加、管理組合の機能不全などが主な原因となります。これらの要因が重なると、マンションの維持管理が困難になり、限界マンションとなる可能性が高まります。

限界マンション まとめ

限界マンションは、日本の地方だけでなく都市部でも増えている問題です。

築年数が進むとともに、そのリスクは増大します。

しかし、適切な対策を講じることで、この問題は克服可能です。

マンションの所有者や管理者は、早期の対策を心掛け、良好な住環境を維持することが求められます。

少なからず言えることは、”限界マンション”となってしまったら”おしまい”です。

関連公式サイト
マンション政策の現状と課題:国土交通省
マンション管理:国民生活センター
不動産適正取引推進機構