選手村跡地:「晴海フラッグ」は買いか?ババつかまされた?売却したい!?(HARUMI FLAG)

晴海フラッグ 内覧予約 不動産コラム
2024年7月:不動産ニュース

参考:新築マンション平均価格

新築マンションの平均価格は
バブル期を越えるほど勢いのあるのが今の不動産市況です。

マイホームを所有している方にとって、数十年ぶりに資産と本気で向き合える絶好のタイミングです。

ただ、住宅ローン金利上昇、増税、中東情勢・ウクライナ戦争・資源高・インフレ、台湾有事、近年稀に見るネガティブ要素も無視できません
*政権交代、株価1万円割れの悪夢・・・の再来リスクも

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晴海フラッグ、不動産ニュース

「晴海フラッグ」選手村跡地、最高倍率は111倍 

2021/12/2
三井不動産などの企業グループは、東京五輪・パラリンピックの選手村だった「晴海フラッグ」(東京都中央区)の分譲マンションについて、先月供給した631戸全てに応募があったと発表した。
5546組が申し込み、最も高い競争倍率は最上階にある部屋の111倍で、平均倍率は約8.7倍。
各部屋の専有面積は約61~123平方メートルで、価格は4990万円~2億2920万円。

2023/4/12
選手村マンション「晴海フラッグ」販売方法見直し

「晴海フラッグ」の2棟のタワーマンションについて、販売方法が1人2部屋までとする戸数制限がされることになったようです。
理由は、転売目的の投資家や不動産会社などが参入によって、一般世帯が購入しづらい構図になっていた模様。

どれくらいの割合なのか?
はわかりませんが、少なからず、投資家や不動産会社が組織的に購入のパフォーマンスをしていたということでしょう。

今回の販売方法の見直しも、どれだけ規制がかかるのか?
分かりませんが、過熱感が冷え込みならないか?

穿った見方をすれば、
今までの高倍率は、業者間の人気をカモフラージュする意味合いも含まれていた可能性もあるだけに、個人の区分所有者であっても、今が売却のタイミングかもしれませんね。

【追記】晴海フラッグとオリンピック

今まで、不透明であったし、決して好立地とも思っていたなかった晴海フラッグの申し込みがなかなか良かった模様。
そもそも、キャンセルもそれなりに出ていそうとも思っていたので、ビックリというのが筆者の感想。

無観客とはいえ、盛り上がりも見せ、
体操:橋本大輝選手
水泳:大橋悠依選手
卓球:伊藤美誠選手・水谷隼選手
柔道:阿部詩選手・阿部一二三選手・新井千鶴選手・ウルフ・アロン選手・大野将平選手・素根輝選手・永瀬貴規選手・浜田尚里選手・高藤直寿選手
ボクシング:入江聖奈選手
野球チーム・ソフトボールチーム
フェンシング 男子エペ団体
レスリング:乙黒拓選手・川井友香子選手・川井梨紗子選手・須崎優衣選手・向田真優選手
空手:喜友名諒選手
スケートボード:堀米雄斗選手・西矢椛選手・四十住さくら選手
など、多くの金メダルを見ることができ、また選手村として多くの海外選手からも絶賛されたこともあり、イメージアップになったということでしょうか?

もともと、近隣のマンションよりも安い価格設定ということもあり、
「晴海フラッグ」くらいは、完売してもらわないと困る
という業界の願いもあったでしょうから・・・。
いろいろ勘ぐっちゃうけど・・・。

【追記】
2020.03.25
オリンピックの延期が決定しました。
コロナのダメージで景気後退は決定的、そこにきてオリンピック1年延期。

中止を避けられたことで「晴海フラッグ」の地位を下げることはないと思いますが、引き渡し時期を含めて気になるところです。

追記:2020.12.20
五輪延期で引き渡し遅れ、「選手村マンション」購入者が不動産事業者10社を提訴
マンションは、東京・晴海地区に整備される分譲マンション「HARUMI FLAG(ハルミフラッグ)」。訴状などによると、マンションの引き渡しは当初23年3月の予定だったが、原告らは昨年6月、事業者側から、東京五輪・パラリンピックの開催延期で選手村からマンションへの改修工事に時間がかかるなどとして、1年程度遅れると通知された。
という。

契約内容がどうだったのか?
この部分が基本的に問われる問題だけど、
もし、ケチをつけているような訴訟案件だとしたら、
「HARUMI FLAG(ハルミフラッグ)」の購入者のモラルや質を問われることになりかねない。

そこで問われるのが

  • この裁判の弁護士がどんな弁護士で、どんな案件に絡んでいた弁護士なのか?
  • 提訴したメンバーに活動家等で名を馳せるいる人はいないか?

いないとは思うけど、マンションという生き物を買うということは、このようなこともリスク管理の1つ。

沖縄の反基地運動・不法滞在の外国人犯罪者を人権問題化する運動とは違うが、
曰く付きのマンションというものは、このようなところから始まっていく。

追記:2020.03.12
昨今のコロナウイルスできになるのが、「晴海フラッグ」の引き渡し。

現状、公式サイトでは、
新型コロナウイルスへの対策が表示されています。

◆新型コロナウイルスへの感染、流行拡大の防止策について
・HARUMI FLAG パピリオンでは、お客様ならびにスタッフの健康と安全のため一部マスク着用にてご対応させていただいております。
なお、ご来場のお客様や当パビリオン従業者等への安全配慮のため 下記事由に該当するお客様のご見学はご遠慮いただいております。
・来場日より14日以内に以下の地域に滞在していた方 1中華人民共和国の湖北省、浙江省大韓民国の大邱広域市、慶尚北道清道郡
・風邪の症状や37.5度以上の発熱、強いだるさや息苦しさ等がある方
恐れ入りますが、該当されるお客様はお申し出いただきますようお願い申し上げます。
ご理解のほど、よろしくお扱いいたします。

問題は、コロナウイルスによるオリンピックへの影響。

日本でのコロナウイルスは、
感染者数は増えているものの死者数は多くなく、順調に対応が進められているが、

韓国やイタリアはそれに失敗し、医療崩壊をおこしています。

日本のメディアは、まだ、このこと気付いておらず、
検査をさせろ!検査をさせろ!と放送局の意味をなしていないが、

今日、日テレ・スッキリで加藤浩次さんが、

韓国ではたくさん検査してて日本では少ない。
それはおかしいと言ってきたけど、
僕なんかの考え方もすごく間違っていて、PCR検査、やれば良いってものじゃない
医療崩壊、クラスターが起こることだってある

っと、認識を変えました。

これは”スッキリ”が、コロナ対策として必要なメディアになりつつあるという証明かもしれません。

そんなことはいいとして、オリンピックの話。

仮に日本では、感染者数の一定の目途がついたとしても、他国で終息の兆しがなかった場合、

オリンピック開催の判断はどうなるでしょう?

個人的には、絶対しなくてはいけない
それを復興、景気回復の足掛かりにならないといけないと思っていますが、想いだけでは何ともなりません。

現状、オリンピックの延期等の話がでていないので
「晴海フラッグ」も、それに合わせてといことになるでしょうが、その場合、引き渡し時期はさらに先送り。

現状、建設中の建物もあるわけで、その場合の築年数の計算はどうなるのか?

気になるところですね。

2022年の公示地価が発表:公示地価2年ぶり上昇
【2022年3月24日】2022年の公示地価 国土交通省が3月22日発表した2022年1月1日時点の公示地価は全国平均が前年比0.6%上がり、2年ぶりに上昇とのこと。 下げ止まりとは言えないけど、とりあえず形を付けた格好。 しかし、ここから...

晴海フラッグのマンション査定

晴海フラッグの不動産査定に、現状、高値売却が可能なエリアであることは間違いありません。

そこで、晴海フラッグを売却する際に押さえておきたいポイントが3つあります。

  1. 一つ目は不動産業者選び
  2. 二つ目は適正な売り出し価格の設定
  3. 三つ目が物件の価値を上げる

この3つです。

売却依頼をする不動産業者は、
販促活動や購入希望者への応対、交渉などマンションを売る際の窓口と対応、すべてを行ってくれるため、

  • 広告力
  • 営業力
  • 対応力

の3拍子揃った営業マンを味方につけることがポイントです。

不動産会社選び・営業マン選びに成功すれば、
販売価格設定も含めて、上手に誘導・提案してくれます。

そのためには、

  1. 無料一括査定サイトなどで相場を調べ、たくさんの晴海フラッグに強い不動産会社(業者)から話を聞く
  2. 不動産売却エージェントからの提案で売却イメージを固める

などがポイントとなります。

実績のある不動産会社の見分け方

家の査定は、
不動産会社選びがポイントです。

特に、重要なことは、

  • 家を高く売る方法はあるのか?
  • 高額売却を実現するにはどうすればいいのか?

先に結論を言えば、

  1. 明確な売却プランをもって売却活動を行っている不動産会社
  2. 査定額以上に高ってくれる不動産会社

この2つです。

不動産査定を行うと、
その営業エリアの社員が担当営業マンになりますが、
新人なのか?
有能なベテラン社員なのか?
会ってみるまで分かりません。

要するに、当たりハズレが発生します。
印象のいい担当者なら大丈夫というものでもありません。

・家が高く売れない!
・早く売れない!
これら口コミを目にしますが、その象徴です。

そこで、不動産売却エージェントの力を借り、綿密な計画を立てたいところです。

ソニーグループ:SREホールディングス株式会社(SRE Holdings Corporation:東証プライム上場企業:証券コード2980)が運営するSRE不動産です。

専属エージェントの仲介

SRE不動産は専属のエージェントを配することで、質の高いレベルの営業マンが担当に付きます。

高く早く売るためのアイデアと丁寧かつスピード感のある対応が特徴ですので、不動産売却における最適解を期待できます。

  • 不動産の価値を確認・市場調査
  • 売却プラン・戦略の策定
  • 買主への購入後の資産シミュレーション提案

ただ売るのではなく、購入後のイメージ・メリットを買主へ提案まで気をつかい、希望価格を上回る売却の実現を目指します。

売却方法にも特徴

多くの不動産会社は、仲介手数料を独り占めするために情報開示を最小限にします。

・売主からも
・買主からも
両方から仲介手数料が欲しい!!

目の前に購入希望者がいても、他社の紹介の場合、仲介手数料は半分になってしまいます。

これを業界用語で両手取引・囲い込みなどと言いますが、不動産業界の悪しきしきたりが当たり前のように行われています。

補足:囲い込みが行われていても、売主からは分からず、証拠もつかめないため、非常に残念な営業マンの悪行です。

対して、SRE不動産は、
売主の不動産に関する情報を、制限することなく他の仲介会社に広く紹介し、広告掲載量の最大化に努めています。

これにより、流通市場に広くいきわたり、購入検討者の目に触れる機会が最大化されます。

販路が他社を超越

販路が他社を超越

  • 買主までフォロー、徹底した売却戦略
  • 物件情報の告知の最大化

高額売却を実現しているSRE不動産の強みが理解してもらえたと思います。

この売却方法が、高額売却を実現するプロセスです。

申し込み方法を紹介

申し込みは、公式サイトの無料相談フォームから送信するだけ

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1分程度の簡単登録です。

*特に、東京・千葉・埼玉・神奈川・大阪・兵庫・京都・奈良等のエリアは、不動産市況も活発ですから、プラン提案も期待できます。

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晴海フラッグ 内覧予約

2020年の東京五輪/パラリンピックで選手村となる晴海の巨大開発地区に、
マンション群「HARUMI FLAG」:晴海フラッグが建設されることが発表され、ゴールデンウィークから内覧は始まっています。

ニュースを見ると連日の満員御礼ということらしいですが、分譲と賃貸物件の完成は2022年秋、分譲の入居開始は23年3月末ということでこの勢いはいつまで続くのか?

6月4日から7月以降の内覧予約再開ということで、晴海フラッグについて現状、考えられる展望とリスクを紹介したいと思います。

晴海フラッグ いちよ内覧予約

晴海フラッグを語るなら、しっかり内覧予約をして内覧してからと思うのですが、

前回のタイミングで予約が間に合わず、今日から内覧予約再開ということなので、しっかり予約し、足を運びたいと思います。

よって今回は、晴海フラッグに関しての立地やアクセス、また今後の思惑や予想を紹介し、後日、内覧レポートを紹介の形を取りたいと思います。

晴海フラッグ 概要をチェック

晴海フラッグをしっかり理解している人はどれくらいいるでしょうか?

全てが新築マンション、全てがタワーマンションというわけではなく

  • 選手村として使われた後に内部をリフォームして新築として売られる中層マンション17棟
  • 大会終了後に新設されるタワーマンション2棟

から成り立っています。(賃貸用が4棟)

分譲住宅4145戸:SEA VILLAGE 686戸、SUN VILLAGE 1,822戸、PARK VILLAGE 1,637戸、賃貸1487戸。
試算によると、入居者がすべて埋まれば1万2000人ほどの街になるようです。

晴海フラッグ 購入

立地・アクセス

晴海フラッグは東京都中央区晴海5丁目3に位置します。

地図だけみると、銀座、豊洲、ビックサイト、お台場、浜松町、新橋、月島などに囲まれた中央区の街ということですが、問題点はそのアクセス。

勝どき駅から徒歩20分

完全にアウトなのが、駅からの距離:勝どき駅から徒歩20分。

5分以内、資産価値を考えれば徒歩3分以内・複数路線を有する駅と考える私としては、徒歩20分はナンセンス。

いちよ、湾岸エリアと都心をつなぐ新交通システムとしてBRT(バス高速輸送システム)が用意されるようですが、言ってもバス停扱いは変わらない。

プラウドシティ吉祥寺でも紹介しましたが、1時間に10数本運行ということで形にはなっていますが・・・。

価格帯・間取り

晴海フラッグが発表されたとき、価格帯に注目が集まり、
都心のマンション市場は晴海フラッグによって値崩れする!というニュースも流れたほどです。

字面的には、
3LDKで6000万円台前半~ ということなので、都心部の相場からみれば安いといえます。

価格を地域相場にあわせるために、広さを調整する形でこの形になったのだと思います。

気になる間取りですが、これだけの戸数のマンション郡ということで湾岸エリアのマンションというよりは、
ファミリータイプを意識した間取りが多く、

  • 80平米:1LDKということはなく、80平米:3LDKとコンパクトな間取り。
  • 100平米であっても、4LDKと開放感より機能性重視。

万人にうける間取りを意識しているように思えますが、実際にそれがいいことなのか?

将来高く売れるマンション・売りやすいマンションとは?タワーマンション・ファミリー向けマンションの立地・間取り
将来高く売れるマンション マンションは 1人暮らし用のワンルーム 夫婦が暮らす1LDK 家族で暮らす2LDK それ以上の間取り など、条件によって住む人の属性が変わります。 結婚し1LDKのマンションを購入、家族増え、子供が中学に入るタイミ...
  • ファミリー層が住みやすい街なのか?
  • そんな街になっていくのか?
  • 周りの街との関係はどうなるのか?

この部分は気になるところでしょう。

晴海フラッグ 内覧

維持コストに疑問

ニュースを見ると、管理費、修繕積立金が月4万円前後とのこと。

正直なところ安いとはいえませんが、ブランドマンションの扱いとなれば、維持費としては妥当だろうか?

マンション価格は割安だが、管理費は高級という部分はしっかり押さえておいたほうがいいでしょう。

管理組合が即効で管理会社を変更を議題にだし、管理費値引きの交渉はありだと思います。

晴海フラッグ買いか?

晴海フラッグをどう考える?資産価値

晴海フラッグは、
デメリットは非常に多く

  • 駅から遠い
  • 年配の方には合わない
  • ファミリー層にも?

のように感じます。

駅からの距離に関して
自転車通勤するから大丈夫!というのも今であって、老後はどうか?終の棲家になるか?
そこは微妙でしょう。

今、契約はどうか?

個人的に新築での購入は避けたいですが、様子をみて手に入れるのはありだと思います。

4年後どうなっているのか分からない物件を今、購入は難しいでしょう。

4年となると家族構成も変わっている可能性もあります。

また、景気もどうなっているか分かりませんし、住環境への考え方もわかりません。

購入したあと、賃貸運用を考えても立地的に高齢者需要は難しく、湾岸マンションでありながら海が見えない部屋だと意味がないでしょう。

逆手に取れるだけの価格帯

ただ、多くのデメリットをカバーする販売価格帯。

タワーマンションの上層階を欲しいと思う客層は、あまり電車に乗らない富裕層です。

富裕層だけにターゲットに絞って物件選びをするということであれば、タワーの上層階は割安ともいえるかもしれません。

また、
2015年まで開催され、東京オリンピックおよびパラリンピックの選手村整備に伴い休止になっている東京湾大華火祭。

オリンピックが終わり2年も経てば、この地域の夏の風物詩の1つである東京湾大華火祭の復活は時間の問題でしょう。

花火を意識・想定した部屋の場所選びは、この価格帯を最大限に活かすこともできるでしょうし、売却時のアピールポイントの1つとなるでしょう。

晴海フラッグ 花火

晴海フラッグ:まとめ

分譲マンションの販売センターである「HARUMI FLAGパビリオン」。

内覧予約殺到ということで活況のようすが、6月4日から7月以降の内覧予約再開ということで、今回は、晴海フラッグのさわりを紹介しました。

>>内覧予約はコチラから

「晴海フラッグ」は史上最大の分譲マンションプロジェクトとも言われ、

  • <売主・販売代理> 三井不動産レジデンシャル
  • <売主・販売代理> 三菱地所レジデンス
  • <売主・販売代理> 野村不動産
  • <売主・販売代理> 住友不動産
  • <売主> 住友商事
  • <売主・販売代理> 東急不動産
  • <売主・販売代理> 東京建物
  • <売主> NTT都市開発
  • <売主> 日鉄興和不動産
  • <売主・販売代理> 大和ハウス工業株式会社

など大手デベロッパー10社が開発と販売する大プロジェクト物件です。

この規模だけに、思惑を挙げれば

新駅

新駅の新設ということが起こるかもしれません。
ゆりかもめが晴海フラッグを迂回する形があるかもしれません。

その他、地下鉄の新駅、思惑は捨てられません。

船着場

また、船のアクセスも期待したいところです。
羽田空港船着場-お台場海浜公園桟橋運航のように、
羽田空港船着場-晴海フラッグも難しくないように思えます。

【追記】晴海フラッグを売りたい!売却方法

オリンピックは無観客とはいえ開催されましたが、コロナによってどんよりした雰囲気は続いています。

そもそも、東京オリンピックの選手村というブランド価値を「晴海フラッグ」に求めていましたが、何となく期待外れとなり、

コロナ病床に「晴海フラッグ」が使われていれば、
歴史的に残る資産になったものの、無駄に引き渡し時期だけが伸びただけの「晴海フラッグ」。

「晴海フラッグ」を購入した人の中には、もう売却したい!っと考えている人も少ないないかもしれません。

売主側から手付金返還のキャンセルを行ったことで、一様にキャンセルがあったと思われますが、具体的にその数は公表されていません。

となると、この数字如何では、資産価値が大きく変わるようにも思えます。

もし、ビックリするような数のキャンセルが行われていたら・・・
逆に、キャンセルが少なく、資産価値として評価されているか?

この辺りは公では、発表されることはないでしょうから、内々の情報をチェックしたいところですね。

そこで、

  • キャンセルするか?
  • 売却の道はあるか?

の判断として、家の査定経由で、営業マンから情報収集するといいと思います。

住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産ソリューションズ・三井不動産・三菱地所など査定が可能です。