不動産投資で自己破産まで発展するケースはあるの？不動産投資で多くの人が見逃していること

不動産投資は、物件の購入や管理を通じて収益を得る投資手法です。

賃料収入や物件価格の上昇による利益を期待することができます。

しかし、不動産投資にはリスクもともないます。

特に、ローン返済が滞った場合や、投資用物件の価格が下落した場合などは、自己破産という最悪の末路を招く可能性があるでしょう。

現状でも不安を抱えている人、金利上昇が確実になったことで困惑している人も多いでしょう。

そんな方へ、この記事では、不動産投資と自己破産の関係について詳しくご解説します。

また、自己破産を避けるための対策や、不動産投資を成功させるためのポイントについても紹介します。

不動産投資に興味がある方、すでに投資を始めている方、自己破産のリスクについて十分理解を深めたい方にとって、有益な情報を提供することを目指します。

不動産投資と自己破産のリスク：原因・事例を紹介

不動産投資は安定的な収入源となる可能性がありますが、リスクも伴います。

過去の事例からもわかるように、不動産投資に失敗した結果、自己破産に至るケースは少なくありません。

不動産投資で自己破産に至る原因・事例によく目にするのは主に以下の4つです。

1. 高値で不動産を購入した
2. 物件選びを失敗した
3. ローン返済が滞った
4. 出口戦略を見誤った

自己破産までいかなくとも、収入と融資返済のバランスが崩れ赤字の運用で不動産投資ローンの返済が難しく、破綻リスクが伴うものです。

不動産投資破産の原因：1.高値で不動産を購入した

不動産投資において最もよくあるリスクの一つが「高値で物件を購入すること」です。

特に不動産価格高騰の時期には、物件の価格が過剰に膨らむことがあります。

市場が過熱しているときに購入した物件は、購入後に価格が下落するリスクが高まります。

特に、転売を前提にした場合や、物件の売却を早期に想定していた場合には、購入時の価格が想定していたリターンを大きく下回ることになり、売却しても利益を上げられず、最終的にローンの返済負担が重くなってしまいます。

価格が下がり過ぎると、物件の売却が難しくなり、最終的に自己破産に追い込まれることもあります。

不動産投資破産の原因：2.物件選びを失敗した

不動産投資の成功には「物件選び」が重要です。

しかし、物件選びに失敗すると、期待していた収益を得られず、最終的には大きな損失を抱えることになります。

例えば、立地や周辺環境を十分に調査せずに購入した物件は、賃貸需要が少ない地域だったり、近隣の再開発が進まなかったりすることがあります。

このような場合、空室が続いて家賃収入が得られず、返済負担が増加します。

また、築年数が古く、修繕費用がかかる物件や、想定以上に維持管理が困難な物件も、投資家にとっては大きなリスクです。

売るに売れない、売っても叩かれる、負のスパイラルが、更に破産の原因を高めます。

不動産投資破産の原因：3.ローン返済が滞った

不動産投資を行う多くの投資家は、住宅ローンを利用して物件を購入しますが、ローン返済が滞ると非常に深刻な問題になります。

返済額が収入に見合わない場合や、収入が減少した場合、ローン返済が遅れ、利息が増加してしまいます。

特に、複数の物件を所有している場合、それぞれのローン返済が滞ると、一気に資金繰りが悪化します。

さらに、ローン返済を滞らせることで、信用情報に傷がつき、再度ローンを組むことができなくなるだけでなく、最終的には競売にかけられるリスクも生じます。

不動産投資破産の原因：4.出口戦略を見誤った

不動産投資では、「出口戦略」が重要です。

つまり、物件の売却や賃貸後の収益化方法を明確にしておくことが必要です。

しかし、出口戦略を見誤ると、投資の成果を十分に引き出せず、損失を抱えることになります。

例えば、物件を高値で購入した場合、その後に売却価格が想定よりも低くなるリスクがあります。

投資家は物件の将来的な価格や需要の変化を予測し、それに基づいた売却計画を立てなければなりません。

出口戦略が不十分なまま投資を続けると、最終的には返済が困難になり、結果的に自己破産に追い込まれることがあります。

今後、不動産投資の破産増が心配な金利上昇

不動産投資は、万全のリスク管理を行った上で投資を行います。

マイホームとは違い、お金を生む収益物件ですから、
家賃収入をローン返済に充てることができるため、自己破産リスクは低いと言えます。

リストラにあった場合、
マイホームの場合、住宅ローンの返済苦に陥りますが、
不動産投資の場合、資産価値としての不動産、家賃収入で不動産投資ローンの返済が可能です。

ただ、シミュレーションが大きく崩れるシチュエーションがあります。

その1つが変動金利の上昇です。

参考サイト：Freddie Mac

アメリカの金融機関Freddie Mac（連邦住宅抵当貸付公社）が出している住宅ローン金利の推移です。

2020年1月～2023年1月の期間で住宅ローン金利の推移を出したものです。

見てわかる通り、2%台だったものが7%を越える高水準の住宅ローン金利に推移しました。

欧米では日本以上に急激にインフレが進み、
その策として金融引き締めを行ったことが住宅ローン金利上昇を生みました。
*金融引き締め：金利を上げることでお金を借りようとする人を減らし物価を下げる・インフレ抑制を行います。

不動産投資ローン・住宅ローン返済者は、

日本でも近年、金利が上昇傾向にあり、不動産投資において破産リスクが増大する懸念が広がっています。

金利が上がると、住宅ローンを含む融資の利息が増加し、投資家の返済負担が重くなります。

特に不動産投資においては、変動金利のローンを利用して物件を購入するケースが多いため、金利の上昇が直接的な影響を及ぼすことになります。

金利上昇リスク：1.返済負担の増加

金利の上昇は、最も直接的に不動産投資家のローン返済負担を増加させます。

特に変動金利型のローンを利用している場合、金利が上昇すると月々の返済額が増えるため、投資家の資金繰りが悪化します。

ローンの金利が1%上昇するだけでも、毎月の返済額に大きな影響を与える可能性があります。

これは、収益を得るために購入した物件からの家賃収入だけでは返済が困難になるケースを生むことがあり、最終的に返済を滞らせることに繋がることもあります。

金利上昇リスク：2.キャッシュフローの圧迫

金利上昇により、月々の返済額が増えることで、投資家のキャッシュフローが圧迫されます。

キャッシュフローが悪化すると、物件の維持費や管理費、修繕費などの他の費用をカバーすることが難しくなります。

結果的に、物件の維持が困難になり、ローンの支払いに回すお金が足りなくなる場合があります。

金利上昇リスク：3.需要の冷え込み・物件の売却価格の下落

金利が上昇すると、住宅ローンの金利負担が増すため、買い手側の需要も冷え込みます。

不動産市場全体の価格が下落する可能性が高まります。

物件の売却を前提にした投資家にとって、物件価格が下落すると、購入時の予想価格よりも大幅に安く売却せざるを得なくなり、利益が減少します。

最悪の場合、オーバーローン、物件を売却してもローン残高を清算できず、売却益がローン返済に充てられない場合、投資家はさらに深刻な資金難に陥ります。

金利上昇リスク：4.再投資の難化と追加借入の制限

金利が上昇すると、新たな借入を行う際の金利も高くなります。

不動産投資家は再投資を行うための資金調達が難しくなり、既存のポートフォリオを拡大することが困難になります。

特に、複数の物件を運営している投資家にとっては、新たな融資を受けることで借入が膨らみ、その返済負担が一層重くなるリスクがあります。

金融機関は金利上昇時に融資基準を厳しくすることが多いため、追加借入が難しくなることもあります。

不動産投資ローンを変動金利で借りている方は、注意が必要・慎重な判断が求められます。

• 金利が1%上昇しても、返済は大丈夫ですか？
• 2%上昇しても、キャッシュフローは保たれますか？
• 収益物件の資産価値を随時確認していますか？

自分自身の身の丈にあった借り入れであるか？
超低金利時代にどっぷりつかった30年を見直すタイミングかもしれません。

関連ページ：不動産投資比較

これまでにも、このサイトで複数の不動産投資会社・サービスを紹介してきました。

不動産投資で自己破産を避けるための対策・対処方法

不動産投資には大きな利益を得る可能性がありますが、一方でリスクもついて回ります。

特に、経済環境の変化や金利の上昇などが影響すると、投資家は自己破産に追い込まれることもあります。

しかし、適切な対策を講じることで、このようなリスクを最小限に抑えることができます。

不動産投資における自己破産を避けるために有効な対策・対処方法について、主に「入居率・利回りの改善」「資金管理・ローンの返済計画の見直し」「物件の売却」を中心に解説します。

自己破産を避けるための対策：1.入居率・利回りの改善

不動産投資の成功には安定した収益を確保することが不可欠です。

そのためには、物件の入居率を高め、利回りを向上させることが大切です。

入居率が低いと、家賃収入が減少し、ローン返済が困難になるリスクがあります。

まずは物件の立地や周辺環境を見直し、賃貸需要が高いエリアに物件を配置することが基本です。

また、内装や設備のアップデートを行い、入居者にとって魅力的な物件を提供することも効果的です。

例えば、若年層向けのデザインに変更する、ペット可の物件にするなど、ターゲット層に合わせた改修を施すことで、入居率の改善が期待できます。

入居率や利回りの改善は、安定したキャッシュフローを生むため、破産リスクを大幅に減らすことができます。

自己破産を避けるための対策：2.資金管理・ローンの返済計画の見直し

不動産投資において、最も重要なのは資金管理です。

特に、ローン返済計画が適切でないと、投資が破産に繋がることがあります。

まず、ローンの返済額が家賃収入に見合っているかを確認することが大切です。

収入が安定していない場合は、返済額を減らすためにリファイナンス（借り換え）を検討することも有効です。

さらに、返済計画を見直し、将来的な金利上昇や収入の変動を見越した柔軟な計画を立てることが重要です。

例えば、金利上昇時の影響を最小限に抑えるために、固定金利のローンに切り替えることも一つの手段です。

自己破産を避けるための対策：3.物件の売却（オーナーチェンジ物件売却）

不動産投資において、物件の売却を検討することは一つの有効な対策です。

特に、収益が安定しない物件や、ローン返済が厳しくなった場合には、売却を視野に入れることが賢明です。

売却によって、ローン残高を清算し、キャッシュを手に入れることで、経済的な負担を軽減できます。

また、売却前に物件の魅力を高めるためのリフォームを行うことで、価格を引き上げることも可能です。

オーナーチェンジ物件の売却も有効な手段の一つです。

オーナーチェンジとは、賃貸契約がそのまま引き継がれる形で物件を売却する方法で、賃貸需要が安定している物件を売却することで、即座に現金化し、他の投資や事業に回すことができます。

ただし、売却時には不動産市場の状況や税金、手数料を考慮し、最適なタイミングと戦略を練ることが重要です。

自己破産を避けるための対策：4.複数物件の分散投資

不動産投資でリスクを回避するためには、複数物件への分散投資が効果的です。

一つの物件に依存すると、その物件に問題が生じた際に、収益全体が大きく影響を受けてしまいます。

しかし、複数の物件に投資することで、リスクを分散でき、もし一つの物件が空室や家賃滞納による影響を受けても、他の物件でカバーできる可能性が高まります。

分散投資は、リスクを軽減し、自己破産のリスクを減らすための有効な手段となります。

参考サイト
オーナーチェンジ物件売却
不動産投資、途中で売却するのはアリ？

不動産投資の失敗・自己破産や任意売却を専門家に相談

不動産投資における自己破産は、最終手段です。

その前に

• 仲介での売却
• 不動産会社の買取
• 任意売却
• 競売
• 債務整理

などの選択肢が考えられます。

自己破産以外の選択肢：1.仲介での売却

不動産投資において、資産を売却することは最も基本的な対策です。

特に、自分で所有する不動産を市場に出す「仲介での売却」は、時間とお金に余裕がある投資家には有効な方法の一つです。

仲介業者を通じて物件を販売する場合、市場価値に見合った価格で売却することが可能です。

売却価格は物件の状態、立地、市場の動向に左右されますが、ローンの残高よりも高く売却できれば、残債を一部でも清算でき、負担を軽減できます。

ただし、オーナーチェンジ物件売却としてのデメリット、市場の状況や売却にかかる時間などを考慮する必要があり、迅速な売却を求められる場合には、少し時間がかかる可能性もあります。

自己破産以外の選択肢：2.不動産会社の買取

不動産会社による買取は、通常の市場における売却よりも迅速で手続きが簡便なため、急いで資産を処分したい場合に有効な選択肢となります。

不動産会社は即時に買い取りを行い、その後にリフォームして転売することが一般的です。

ただし、買取価格は市場価格（仲介での売却）よりも低くなる傾向があり、売却益が少なくなる可能性がある点は注意が必要です。

それでも、迅速な現金化を求める場合や、資産をすぐに処分してローンの返済に充てたい場合には、この方法が非常に有効です。

自己破産以外の選択肢：3.任意売却

任意売却とは、銀行やローン会社の同意を得て、ローン返済が困難な状況下でも、競売にかけられる前に不動産を売却する方法です。

通常、競売にかけられる前に任意売却を行うことで、売却価格が市場に近い価格で売却できるため、残債の一部を返済することが可能となり、金融機関の信頼を保ちながら負担を軽減できます。

任意売却を行うには、金融機関の同意が必要ですが、破産を避けたい場合に非常に有効な選択肢です。

任意売却の進行には、通常、不動産業者や弁護士のサポートが必要であり、売却時の手続きに関する詳細なアドバイスを受けることが求められます。

自己破産以外の選択肢：4.競売

競売は、金融機関がローンの支払いが滞った場合に不動産を強制的に売却する方法です。

競売では、市場価値よりもかなり低い価格で売却されることが多いため、最終的にローン残高を返済できない可能性があります。

競売にかけられた場合、売却から得られる資金は返済に充てられますが、不足分については自己破産の手続きを行わない限り負担が残ることがあり、非常に厳しい結果を招くことが多いです。

そのため、競売にかけられる前に、可能であれば任意売却を選択することが推奨されます。

自己破産以外の選択肢：5.債務整理

不動産投資以外にも、キャッシングやリボ払いなど、他の借金に悩んでいる場合は、債務整理を検討することも一つの方法です。

債務整理には、「任意整理」「個人再生」「自己破産」などの手続きがありますが、弁護士や司法書士が債務の整理を代行してくれます。

特に任意整理では、借金の利息をカットしてもらったり、返済スケジュールを見直してもらったりすることができます。

借金が複数ある場合や、支払いが滞っている場合には、これらの専門家に相談することで、負担を軽減することが可能です。

不動産投資による自己破産：よくある質問

不動産投資による自己破産について疑問・悩み・不安においてよくある質問・Q&Aを紹介します。

よくある質問詳細はコチラ  

不動産投資における自己破産の可能性：記事まとめ

不動産投資は手間がかからず大きなリターンをもたらす可能性がありますが、同時に破産のリスクもあります。

そのリスクを理解し、適切な対策を講じることで、成功への道を切り開くことができます。

具体的には、適切な物件選び、ローン返済計画の見直し、任意売却や個人再生などの法的手続きなどを検討します。

また、不動産投資を成功させるためには、適切な知識と情報の取得、安定した収益を見込む物件・収益性の高い不動産の選択、リスク管理の徹底、十分な手元資金、長期的な視点での投資計画・収支シミュレーンが重要です。
*日本においては、災害リスクで予期しない事態が起こる可能性もあるため、保険なども含めて

この記事が、あなたの不動産投資の成功・将来設計に役立つことを願っています。

不動産投資は一夜にして成功するものではなく、長期的な視野と計画、そして適切なリスク管理が必要です。

自己破産のリスクを理解し、それを避けるための対策を講じることおすすめします。