不動産投資 自己破産
不動産投資は、物件の購入や管理を通じて収益を得る投資手法です。
賃料収入や物件価格の上昇による利益を期待することができます。
しかし、不動産投資にはリスクも伴います。
特に、ローン返済が滞った場合や、投資用物件の価格が下落した場合などは、自己破産という最悪の末路を招く可能性があるでしょう。
現状でも不安を抱えている人、金利上昇が確実になったことで困惑している人も多いでしょう。
そんな方へ、この記事では、不動産投資と自己破産の関係について詳しくご解説します。
また、自己破産を避けるための対策や、不動産投資を成功させるためのポイントについても紹介します。
不動産投資に興味がある方、すでに投資を始めている方、自己破産のリスクについて十分理解を深めたい方にとって、有益な情報を提供することを目指します。
不動産投資と自己破産のリスク：原因・事例をご紹介 物件選びの失敗・高く不動産購入・ローン返済・借金苦
不動産投資で自己破産に至る原因・事例によく目にするのは主に以下の3つです。
- 高値で不動産を購入した
- 物件選びを失敗した
- ローン返済が滞った
不動産投資は、物件の価格上昇や家賃収入による利益を期待する一方で、自己破産のリスクも伴います。
自己破産までいかなくとも、収入と融資返済のバランスが崩れ赤字の運用で不動産投資ローンの返済が難しく、破綻リスクが伴うものです。
不動産投資で自己破産するケース こんな人は要注意、ローン返済が滞ったら
厳密には、不動産売却から始まり、他の負債もあれば債務整理など自己破産は最終手段です。
- 高額・高値で不動産を購入した場合
物件価格が相場よりも高い場合、ローン返済の負担が大きくなり、自己破産のリスクが高まります。 - 不動産選びを失敗した場合
立地や物件の状態など、不動産選びを誤ると、想定以上に購入時より大きく資産価値が減少、空室が続き家賃収入が見込めず、ローン返済に支障をきたすことがあります。
不動産会社・投資会社の営業マンに黙れた（悪徳不動産業者）等 - ローン返済が滞った場合
ローン返済が滞ると、金融機関からの督促状が届き、最終的には自宅が差し押さえられる可能性があります。
フルローンや年収の8倍を越える借入（借り過ぎ）等、その結果、自己破産に至るケースがあります。
破産者急増が近づいている現状 実際に起きているケース
不動産投資は、万全のリスク管理を行った上で投資を行います。
マイホームとは違い、お金を生む収益物件ですから、
家賃収入をローン返済に充てることができるため、自己破産リスクは低いと言えます。
リストラにあった場合、
マイホームの場合、住宅ローンの返済苦に陥りますが、
不動産投資の場合、資産価値としての不動産、家賃収入で不動産投資ローンの返済が可能です。
ただ、シミュレーションが大きく崩れるシチュエーションがあります。
その1つが変動金利の上昇です。
夫婦双方が高収入を得ることが可能
これまでにも
・不動産投資ローンの借り換えのメリット・デメリット
・今後の変動金利
・パワーカップルの不動産購入が危険？夫婦双方が高収入を得ることが可能！ペアローンとは？
などで、金利上昇のリスクを説明しました。
そこから抜粋すると、
アメリカ・韓国では、金利上昇から住宅ローン破産者が続出しています。
参考サイト：Freddie Mac
アメリカの金融機関Freddie Mac（連邦住宅抵当貸付公社）が出している住宅ローン金利の推移です。
2020年1月～2023年1月の期間で住宅ローン金利の推移を出したものです。
見てわかる通り、2%台だったものが7%を越える高水準の住宅ローン金利に推移しました。
欧米では日本以上に急激にインフレが進み、
その策として金融引き締めを行ったことが住宅ローン金利上昇を生みました。
*金融引き締め：金利を上げることでお金を借りようとする人を減らし物価を下げる・インフレ抑制を行います。
韓国でも、急激な上昇 大きく上昇してしまった
当初2.61％だった変動金利が、4.3％まで上昇してしまった。
ローンの返済が苦しくなり、今は朝5時から夜10時まで、清掃のアルバイトを2つ掛け持ちしています。
不動産投資ローン・住宅ローン返済者は、
に収入の9割を、返済に充てている状況でもう耐えられない。
- アメリカでは2022年夏あたりくらいから
- 韓国では、今年（2023年）に入ってから
住宅ローン破産者のニュースを頻繁に目にするようになりました。
不動産投資ローンを変動金利で借りている方は、注意が必要・慎重な判断が求められます。
- 金利が1%上昇しても、返済は大丈夫ですか？
- 2%上昇しても、キャッシュフローは保たれますか？
自分自身の身の丈にあった借り入れであるか？
超低金利時代にどっぷりつかった30年を見直すタイミングかもしれません。
不動産投資で自己破産を避けるための対策・対処方法 入居率・利回りの改善・法的手続き方法
自己破産を避けるためには、事前に以下のような対策が有効です。
参考ページ：不動産投資、途中で売却するのはアリ？
専門家に相談をするなら 信頼の高い人気の弁護士に相談・手続き依頼
不動産投資における自己破産は、最終手段です。
その前に
- 仲介での売却
- 不動産会社の買取
- 任意売却
- 競売
- 債務整理
などの選択肢が考えられます。
住宅ローン以外に、キャッシングやリボ払い等の借金苦に悩んでいれば、弁護士や司法書士への相談もおすすめです。
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| 代表司法書士 | 西村 茂二郎 東京司法書士会所属 第5765号 簡裁訴訟代理認定番号 第101084号 |
|---|---|
| 費用（目安） |
|
| 所在地 | 東京都港区赤坂6-10-8 SKI赤坂ビル |
| 最寄駅 | 東京メトロ 千代田線『赤坂駅』 徒歩5分 東京メトロ 銀座線・南北線『溜池山王駅』 徒歩8分 |
| 公式サイト | 司法書士 東京総合法務事務所公式サイトへ |
また、
住宅ローンの返済問題、競売回避として、相談料が安い人気の任意売却に強みのある専門家への相談もおすすめです。
任意売却に強みがあります。
- 住宅ローンを滞納している
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1：自己破産という最悪の末路 自己破産した場合の影響
自己破産すると、
- 借金がすべて免除される: 裁判所からの免責許可により、借金の支払い義務から解放・借金ゼロになってしまいます。（税金は対象外）
- 生活再建が可能になる: 借金の負担がなくなり、生活を立て直すチャンスを得られます。
- 督促や取り立てから解放される: 債権者からの督促や取り立てが停止し、精神的な負担が軽減されます。
など、必ずしもマイナス面だけでなくプラスの面もありますが、
以下のような影響があるので、注意が必要です。
- 信用情報機関への登録
自己破産すると、住所・氏名が官報に掲載されます。
また信用情報機関に事故情報として登録され、一定期間、新たな借り入れが困難になります。
これは、クレジットカードの取得や携帯電話の新規契約など、日常生活にも影響を及ぼします。 - 資産の処分
自己破産すると、資産が処分されます。
ただし、生活必需品や一定額以下の現金など、一部の資産は免除されます。 - 生活への影響
自己破産は、生活に大きな影響を及ぼします。
信用情報機関への登録（ブラックリスト）により、新たな借り入れが困難になるだけでなく、社会的な信用も失われる可能性があります。
また、お金を取り扱う仕事・職業・資格も制限されます、ちなみに、警備員・宅地建物取引士などが自己破産する場合、一定の制限があります - 自己破産後の再スタート
自己破産後は、一定期間が経過すれば、再び借り入れが可能になります。
しかし、その間に生活を立て直すための計画を立て、借金を再び抱えないようにすることが重要です。
2：不動産投資を成功させるためのポイント 実際の自己破産までの流れ・仕組み
不動産投資を成功させるためには、以下のポイントが重要です。
3：自己破産までの流れ・仕組み 競売による一括請求・全額返済を避けたい方へ
ちなみに、実際の自己破産までの流れ・仕組みは以下のようになります。
多額の費用が発生する不動産投資ですから、キャッシュフローが崩れることで破産の可能性が上がります。
- 返済不能状態の発生
まず、ローン返済や生活費など、支払いが滞ると、返済不能状態となります。
この段階ではまだ自己破産ではありませんが、返済が困難な状態が続くと自己破産へと進む可能性があります。 - 債権者からの督促
返済が滞ると、債権者（例えば、債権回収会社・金融機関・銀行）から督促状が送られてきます。
この段階で返済計画を立て直すなどの対策を講じることで、自己破産を避けることが可能です。 - 任意売却
債権者は、ローン返済が滞ることで、抵当物件の売却を模索します。
競売による一括請求・全額返済を回避するために、多くの場合、任意売却で不動産を売却しローン返済を促します。 - 訴訟・裁判
債権者が債務者（借り手）を裁判所に訴えることで、債務者に対して返済を命じることがあります。
この段階でもまだ自己破産ではありませんが、裁判所の命令に従わないと自己破産へと進む可能性があります。 - 差し押さえ
裁判所の命令に従わない場合、債権者は差し押さえを申し立てることができます。
差し押さえが行われると、債務者の資産（不動産や預金など）が債権者に渡り、競売にかけられまます。 - 自己破産の申立て
不動産を売却してもローンが完済するとは限りません。
返済が全く不可能な状態になれば、自己破産の申立てを行います。
自己破産の申立ては、裁判所に対して行います。
自己破産手続中に居住制限（引越しできない）を受けます。 - 自己破産の決定
債務者の自己破産を認めると、自己破産が決定します。
自己破産が決定すると、債務者の全ての資産が処分され、その収益は債権者に分配されます。
引っ越しの制限がなくなります。
また、債務者は一定期間、新たな借り入れができなくなります。
自己破産における財産処分の条件
自己破産では、基本的にすべての財産が処分対象となります。
しかし、一定の条件を満たす財産は、処分されない「自由財産」として認められる場合があります。
処分される財産として、
換価可能な財産（現金・預貯金・株式・不動産・自動車・貴金属・骨董品・家具家電・生活用品・借金債権・生命保険の解約返戻金・退職金）
換価可能性は低い（使用中の衣服・結婚指輪・身体障害者用の車）
など。
処分される財産
自己破産手続きにおいて、財産は裁判所から選任された破産管財人によって財産のチェック・処分され、債権者に返済に充てられます。
★不動産（持ち家や土地など）
★自動車
★高額な預金
★時価評価額が20万円以上の財産
処分されない財産
自己破産をしても、生活ができなくなるような財産は処分されません。
★原則99万円以下の現金
★生活に必要不可欠な物品（家具・家電など）
★新得財産（破産手続き開始後に取得した財産）
などになります。
不動産投資による自己破産：よくある質問・Q&A：疑問・悩み・不安を解決・注意点
不動産投資による自己破産について疑問・悩み・不安においてよくある質問・Q&Aを紹介します。
よくある質問詳細はコチラ不動産投資 自己破産・長期的な住環境の安定：記事まとめ
不動産投資は手間がかからず大きなリターンをもたらす可能性がありますが、同時に破産のリスクもあります。
そのリスクを理解し、適切な対策を講じることで、成功への道を切り開くことができます。
具体的には、適切な物件選び、ローン返済計画の見直し、任意売却や個人再生などの法的手続きなどを検討します。
また、不動産投資を成功させるためには、適切な知識と情報の取得、安定した収益を見込む物件・収益性の高い不動産の選択、リスク管理の徹底、十分な手元資金、長期的な視点での投資計画・収支シミュレーンが重要です。
*日本においては、災害リスクで予期しない事態が起こる可能性もあるため、保険なども含めて
この記事が、あなたの不動産投資の成功・将来設計に役立つことを願っています。
不動産投資は一夜にして成功するものではなく、長期的な視野と計画、そして適切なリスク管理が必要です。
自己破産のリスクを理解し、それを避けるための対策を講じることお勧めします。
《参考公式サイト》
自己破産申立について：裁判所
日本における不動産取引に関連する法律：国土交通省
不動産投資を成功させるためには、不動産市場の動向や物件選びのポイント、ローンの知識など、適切な知識と情報を取得することが重要です。