【2025年3月】今後の変動金利：いつから住宅ローン金利は上昇する？どこまで金利は上昇？どうなる？今後の銀行金利を解説

【このページのポイント】

1. 変動金利の上昇はいつから始まるか？
2. 固定金利（フラット35）への借り換えのタイミングはいつか？

多くの方が気になっているのは上記の2つに集約されます。

もう情報収集を行っている方の中には、
借り換えの審査に通らなかった場合、どうなるのか？

年齢・年収・病気等で、借り換えが不可能な方は意外と多く、早めの売却が求められます。
特に40歳以上の方は借り換え審査に要注意。

今回の記事は、今考えておく住宅ローン対策について
現状の把握とリスク管理を紹介します。

変動金利　今後どうなる？上がる？

これまでも、
日銀の判断を見ながら、そのための準備をしておきましょう、というスタンスでした。

しかし、実際にこのタイミングが来ました。

金融緩和政策終了がなければ、何の心配もありませんでした。

今後、即変動金利上昇はありませんが、上がりだしたらどんどん上がっていきますので、
・繰り上げ返済
・固定金利への借り換え
・家の売却
・家の賃貸運用（家賃でローン返済）
など、選択肢を増やしておくことをおすすめします。

1980年代、住宅ローン金利は、8％は当たり前、6%台で安い！
という時代もありました。

今は、”1%”を切る変動金利で、超低金利時代にどっぷりつかっています。

しかし、その思考から熟考へ移行するタイミングとなりました。

これまで、日本は金融緩和政策による経済活動活性化（デフレ脱却）を基本としてるため、

住宅ローン金利に関して、
変動金利 ”一択”が大方の考えが続いていました。
*70%（80%?）を超える方が変動金利です。

しかし、その風向きが変わりつつあります。

住宅ローン金利：銀行の固定金利はもう上昇傾向

固定金利（フラット35サービス等）への借り換えを考えてもかなり上昇しています。

参考：ARUHI

 

そこで気になるのが、
金利上昇に対して不動産市況下落の雰囲気。
*査定する方の30%が、住宅ローンより家の価値が下回っているようです。

じっくり、状況を把握していきましょう。
 

見逃されている事実 不動産市況・推移を解説

首都圏の中古マンションの平均成約価格（黄緑のライン）が

• 2003年1月は、1,980万円
• 2022年3月は、4,158万円

20年余りで2倍以上になっているデータがあります

石破総理も経済より増税？

石破総理は経済政策よりも増税を重視していると言われています。

・法人税率の引き上げを視野
・消費税率の引き上げについても、現時点では考えていないとしつつ、将来的に党税調で議論する可能性も

本来経済政策は、経済の正常化を目指しつつ財政健全化の旗を堅持するもので、経済が完全に正常化するまでに民間への負担増を我慢することが成功のカギとされていますが、石破総理誕生で大きく株価を落とした現実を見れば、その流れがガラッと変わることはないでしょう。

過去の記事  

 

住宅ローン金利上昇のメリット・デメリット

金利が上昇すれば、
銀行預金の利率も上がります。

バブル時代の銀行預金の金利は、”年7%”程度も珍しくありませんでした。
銀行の1億円預けておけば年700万円の金利、金利で生活できるとも言われました。

しかし、変動金利の方にとって、
金利上昇は返済額アップを意味するため、
返済能力が問われます。

ただ、それだけではありません。

住宅ローン金利上昇によって、
借り入れする人の信用枠が狭まります。

年収800万円の人の融資枠が
今まで6,400万円（年収の8倍）から、4,000万円(年収の5倍)等に下がります。
購入希望者層にも冷え込み、買い控えが生まれます。

最終的に、金利上昇によって、
ローン返済苦の人が増える一方、購入希望者も減り、今までの需給バランスが壊れます。

厄介なのが間違った金融政策ではない事

そもそも、
利上げは、過度なインフレを抑えるため、
”国民生活”を健全にするため政策です。

具体的に金利が上昇したら・リスクとは？ 超低金利時代のデメリット(1%⇒3%・・・)

変動金利である以上、多くの人が返済苦のリスクを持っています。

その一番の要因が、
超低金利時代による借入額過多になります。
*他国も金利上昇前は低金利が続いていました

年収の７倍・８倍、１０倍の借り入れをしている人は、特に要注意です

この金利を甘くみてはいけません。

さらに金利上昇は、

1. 毎月の返済額上昇
2. 返済総額上昇

特に返済総額上昇
を忘れはいけません。

借入額と金利の関係を
ざっくりシミュレーションしてみました。

あなたの住宅ローン残に、照らし合わせてください。
*借入額：3000万円・5000万円・8000万円・1億円でシミュレーションしました。

借入額5000万円。金利がアップした場合

返済スタート時は金利0.5％

※35年返済、元利均等返済、ボーナス返済無し

その他シミュレーション *借入額に合わせて確認ください。

借入額3000万円の場合  
借入額8000万円の場合  
借入額1億円の場合  

他国の動き・住宅ローン契約者は？ 物価上昇・不動産市況・経済動向

他国（アメリカ・韓国・英国など）は、
変動金利上昇によって住宅ローン難民が続出しています。

金利は、国の経済政策やマクロ経済の状況を反映する重要な指標となります。
特に、先進国や新興国の金利動向は、国際的な資金の流れや投資判断に大きな影響を及ぼすことが多いといえます。

↑↑ アメリカの金利の動き
2%の金利がたった2年で”7%”に上昇しました。

アメリカの金利は、連邦準備制度（FRB）の金融政策によって大きく影響を受けます。

経済が拡大し、雇用状況が改善されると、インフレ圧力が高まることから、FRBは金利を引き上げることを検討します。

特に、2008年の金融危機後の量的緩和策の終了とともに、金利の正常化が進められました。

アメリカの金利上昇の結果

• 資金の流出: 金利上昇により、新興国からの資金がアメリカに流入しました。これは、アメリカの債券や株式の収益性が向上したためです。
• ドル高: 金利上昇は、ドルの需給バランスに影響を及ぼし、ドル高を引き起こしました。
• 企業の資金調達コストの増加: 企業の新規投資やM&A活動の際の資金調達コストが増加しました。

アメリカ人は一生のうち”4回家を買い換える”と言われ、購入・売却判断が日本人より早いですが、それでも限度額いっぱい、無理な借り入れの方は、破産を余儀なくされました。

お隣韓国も、
昨年11月に不動産価格が過去最高の下げを記録し不動産神話崩壊、

さらに、急激な金利上昇で、2023年年明けから破産者急増のニュースも流れました。
参考：文春オンライン

韓国の金利上昇の結果

• 家計の債務負担の増加: 金利上昇により、家計のローン返済負担が増加しました。これは、
  韓国の家計債務が高水準にあることから、大きな影響を及ぼしました。
• 不動産市場の冷え込み: 住宅ローンの金利上昇により、新規の住宅購入意欲が低下し、不動産市場が冷え込みました。
• 資本の流出: アメリカと同様に、金利上昇の影響で、海外への資本の流出が見られました。

英国でも、
高いインフレ率と政府の経済対策を背景に、政策金利を14回連続で引き上げ。

都心の一般的な家庭で
毎月の住宅ローン返済
22万円　⇒　30万円まで上がり、
滞納・競売も続出しています。
参考：ロイター

2023年～2025年　日銀の金融政策の転換：まとめ

日銀は、2023年7月28日
これまで0.5％程度としてきた長期金利の変動幅の上限について市場の動向に応じ事実上、
1％まで容認する方針を示しました

2023年9月11日
長期金利の代表的な指標となる新発10年物国債の流通利回りが、
2014年1月以来、9年8か月ぶり0.700％まで上昇しています。

その理由が、日銀の植田総裁は読売新聞の単独インタビューで、賃金上昇を伴う持続的な物価上昇に確信が持てた段階になれば、大規模な金融緩和策の柱である「マイナス金利政策」の解除を含め「いろいろなオプション（選択肢）がある」と語ったことによります。

 
ちなみに、アメリカの長期金利は、5%を越えてそうな勢いなだけに、
日米のこの金利差がストレートに市場影響（円安ドル高）を与えています

そのため、日銀も金利を上昇させざるを得ない状況にもなっています。
 
イールドカーブコントロールの撤廃が、住宅ローン金利上昇に拍車をかけるわけではありませんが、上昇の流れになっておかしくないでしょう。

他の金利が上がって、住宅ローン金利だけが上がらないということはありませんから、短期プライムレートに連動する変動金利の動きにも影響が出ておかしくないでしょう。

そもそも、
人生で一番大きな買い物である不動産ですから、
金利上昇による返済苦・手遅れで何の手も打てないという事態にはならないでくださいね。
 

《このタイミングで考えたいこと》

• 変更金利上昇による返済シミュレーション
• 固定金利への借り換えタイミング
• 今後の不動産市況、まだまだ上がるか？
• 金利上昇で、不動産市況が崩れるのは本当か？

[速報]

★2024年7月：政策金利を0.25%程度へ引き上げ
★2024年3月：マイナス金利政策の解除
★11月1日：一時1ドル151円突破 今年最安値
★10月31日：日銀、長期金利1％超容認　わずか3カ月で再修正へ
★10月31日：長期金利１％超、日銀が容認も…きょう決定会合で政策修正を議論
★10月31日：長期金利0.955％に上昇、日銀上限の１％に近づく－ＹＣＣ再修正報道

変動金利が動き出すのも時間の問題となってきました。
 

記事まとめ

金利は、国の経済状況や金融政策、さらには国際的な資金の流れや市場の需給バランスなど、多岐にわたる要因によって影響を受けるものです。

金利の動きは、各国の中央銀行【アメリカ中央銀行：連邦準備制度（Federal Reserve System、通称Fed）、日本の中央銀行：日本銀行（Bank of Japan、通称日銀）、ヨーロッパの中央銀行：欧州中央銀行（European Central Bank、通称ECB）】の政策金利や市場金利、長期・短期金利の動きなど、多様な指標を通じて観察されます。

金利の動きは、多様な経済的要因や政策的背景によって形成されます。

日本において、変動金利リスクは、今後、大きな問題になっていくのは間違いないでしょう。

他国の破産者も、対岸の火事とは言えないでしょう。

たかが、1%、金利が上がっただけで、毎月の返済額が大きく増えるわけですから、最悪の事態を想定した準備を今のうちに行っておきましょう。

《参考サイト》

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