マンション売却時のホームステージング
このページはホームステージングについてまとめたページです。
最近注目されていますが、その活用法を間違うと失敗してしまうので、
不動産の売却は、多くの人にとって一生に数回あるかないかの大きな取引です。
そのため、物件を最高の状態で市場に出すことは、売り主にとって非常に重要です。ここで注目されるのが「ホームステージング」という手法です。
ホームステージングは、
文字通り家(ホーム)を舞台(ステージング)のように演出することを指します。
具体的には、家具の配置やインテリアの選び方、照明の使い方などを工夫し、物件の魅力を最大限に引き出すことを目的としています。
この手法は、特に中古物件の売却時に有効であり、物件の価値を高めるだけでなく、売却スピードを向上させる効果も期待できます。
近年、不動産市場の競争が激化する中で、ホームステージングはその有効性から多くの売り主や不動産業者に取り入れられています。
この記事では、ホームステージングの基本的な概念と、その重要性について解説します。
ホームステージングとは?
ホームステージングという言葉を聞いたことがあるのでしょうか?
ホームステージングとは?
売却するマンションに家具や小物などのインテリアコーディネート行い、売却を進める方法です。
海外では一般的に行われている売却の方法の1つで、日本でも徐々に広がってきているのが現状です。
- ホームステージング
- ルームコーディネート
- インテリアコーディネート
などのオプション名で取り入れている不動産会社(有料・無料)も増えています。
今回は、マンション売却においてのホームステージングについて、メリット・デメリット・その考え方を紹介します。
米国では家の売却時に利用する人が多い
米国では40年以上前からホームステージングの考え方が広まっており、現在では多くの人がこの手法を利用して家を売却しています。
日本でも、近年この動きが徐々に広がりつつあります。
ホームステージングを利用するメリット
ホームステージングは、不動産売却プロセスにおいて重要な戦略の一つです。
ホームステージングを利用することには多くのメリットがあります。
物件の印象を大幅に向上させることができます。
プロのスタイリストが内装を手がけることで、空間をより広く、明るく、魅力的に見せることが可能です。
ホームステージングのメリット:第一印象アップ
ホームステージングをおこなうメリットは、何と言っても第一印象が良くなるということです。
心理学なのでよく言われるのが、
第一印象は、3秒で決まる!
好き・嫌いの印象は瞬間的に判断されるものです。
室内に何もない殺風景の部屋とインテリアが行き届いて生活をイメージできるホームステージングの部屋では、第一印象はもちろん、ゴージャス感も変わります。
ホームステージングのメリット:早く売れる
モデルルームのような演出をプロのコーディネーター(ホームステージャー)が行ってくれます。
- 間取りに合せた高級感を創造
- 部屋の明るさの演出
- ネガティブ要素をポジティブに変換するレイアウト
さまざまな演出をプロが施すことで、室内の価値を最大化が可能となります。
ホームページ(不動産ポータル等)や折込チラシなどの使われる画像自体もホームステージングによってワンランク上の写真になります。
イメージの良い写真を使うことで、お問い合わせや内覧希望などユーザーの反応も良く、購入希望者の心をつかみ、通常より早く売れるのも大きなメリットです。
ホームステージングのメリット:高く売れる場合もある
マンションを売るときに定番でもある値引き交渉。
ホームステージングによって、室内のイメージを良くで、強気な売り方・姿勢で臨むことが可能です。
内覧者の購入意欲を高い状態に持っていくことができるため、
設定金額を若干高くも可能で、値引き交渉で値引きがあっても結果的に高値で売ることが可能です。
ホームステージングのメリット:手間・日数がかからない
ホームステージングは、リフォームとは違います。
工事・施工などに日数がかかりません。
- ホームステージャーの室内の下見(調査)
- ホームステージングのイメージ提案(プランニング)
- ホームステージング作業開始
なので、1週間もかかりません。
全てプロが行ってくれるため手間にはなりませんし、撤去も1日もかからないため、スケジュールが組み易いのも特徴です。
ホームステージングを利用するデメリット
ホームステージングは、不動産の売却価格や市場での競争力を高める効果がある一方で、いくつかのデメリットも存在します。
ホームステージングにはコストがかかり、適切な家具や装飾のレンタル、プロのステージャーへの依頼などが必要です。
これらの費用は、特に市場が不安定で売却価格が期待ほど伸びない場合、売却利益を圧迫する可能性があります。
ホームステージングのデメリット:費用がかかる
ホームステージングに関しては、1ヶ月20万円が相場となっています。
クリーニング・デザイン・配置・家具リース・撤去作業費用が内訳になります。
この金額が安いか?高いか?
ホームステージングの費用を加味してマンション価格を設定できるか?
1つのポイントとなるでしょう。
ただ、無料でホームステージングをおこなう方法があるので、それは後ほど。
ホームステージングのデメリット:イメージ合わない・想像しづらい
室内を
- キレイに魅せる
- 明るく見せる
- 引越し後のイメージを沸かせる
などのことは、売り主にとっても買主にとって基本的にプラスに働くでしょう。
しかし 、購入希望者は人それぞれ
- 年代
- 趣味・趣向
- ライフスタイル
が違います。
インテリアが施されることで、
- 趣味に合わない
- ライフスタイル・家族構成に合わない
という相違、
また、頭の中で自分なりのイメージのレイアウトがし難くなるデメリットもあります。
ホームステージングのデメリット:部屋の良さが伝わらない・損なわれる
プロのコーディネーターにも人それぞれセンスがあります。
- 部屋を広く見せること
- 部屋のレイアウトイメージを提案
が基本ですが、
このバランスが崩れると、
- 機能的な部屋 が ごちゃごちゃした部屋に
- シンプルな部屋 が 殺風景な部屋・冷たいイメージの部屋に
など、ネガティブに感じられる・部屋の予算が伝わらないというデメリットもあります。
自分でホームステージングは可能なのか?
ホームステージング、自分でおこなうことはできるでしょうか?
自身のマンション売却時のホームステージングを見て、
自分でおこなうことは不可能ではない、難しくないとも感じました。
リフォームのような職人を必要とするものでもないですし、故障個所を直すようなことでもありません。
- ネクタイをする
- お化粧をする
身だしなみのようなものなので、
センスが問われることは間違いないですが、自分でおこなうことは難しくありません。
自分でホームステージングをおこなう時の基本
自分でホームステージングをおこなう前に、ホームステージングの基本を確認しておきましょう。
- 部屋を広く見せる
- 部屋を明るく見せる
- 部屋のイメージを良くする
です。
これに反するようであれば、逆効果・やる意味がありません。
自分でホームステージング:デザイン箇所
では具体的に、自分でホームステージングをおこなう箇所を紹介しましょう。
なんとなくホームステージングというと、
至る箇所に家具やソファ、小物があしらわれいるようなイメージがあるかもしれませんが、
実際には、それほど箇所はありません。
必要とされる家具・物
- リビングのダイニングテーブル
- ソファ
- ソファに合わせえたローテーブル
- ラグ
- 観葉植物
- リビングのカーテン
- 小物(グラス・テーブルクロス・造花・ハンドタオル等)
です。
[あしらう小物の箇所]
- 玄関
- 両テーブルの上
- 洗面台
- 浴室
この程度です。
【重要ポイント】自分でホームステージング
ホームステージングを自分をおこなうための
- 配置する物
- 配置箇所
は、なんとなくイメージがつかめたかと思います。
あとは、実際に配置するわけですが、
冒頭で、ホームステージングをおこなう理由を紹介しました。
- 部屋を広く見せる
- 部屋を明るく見せる
- 部屋のイメージを良くする
これを簡単に実現するポイント、内覧者の反応を良くするポイントを最後に紹介したいと思います。
[家具選びの誤り]
考えてみれば簡単なことですが、
意外と逆方向にいってしまいがちなのが家具選びです。
- どうしても良く見せたい!
- ゴージャスに見せたい!
- 部屋の価値を高めたい!
と思うあまり、いい家具をセレクトしています。
- ダイニングテーブルは、天板が大きく、テーブルに食器や花をあしらいたくなるものです。
- ソファは、質のいい、クッション性のあるものを選びがちです。
これが、大きな間違いです。
[部屋が狭く見えたら意味がない]
内覧者は、
- ソファやダイニングテーブルを購入しに来ていません。
- 20分程度、室内を見るだけです。
- 宿泊するわけでもありません。
よって、部屋を狭く見えるようなゴージャスな家具は必要ありません。
- ソファもダイニングテーブルもコンパクトなものでいいのです。
- ソファもダイニングテーブルも組み立て式の物でいいのです。
安いダイニングテーブル・ローテーブルは、中古やジモティなどで仕入れれば、観葉植物まで含めても1万円もかかりません。
小物も100円ショップ、300円ショップを駆使すれば、5000円程度で賄えるでしょう。
これでいいのです!
実際にホームステージングのイメージを
実際にあしらったホームステージングが↓の感じです。
- リビング
- 浴室(タオル・石鹸・フェイクグリーン)
- リビング(ソファ・ローテーブル・観葉植物・小物)
キッチンの上をあしらうだけでも、女性の反応が変わりますので、それだけでもいいと思います。
100円・300円ショップで揃うと思います。
木製まな板でなくても、ポリプロピレンなどのまな板でもいいと思います。
無料オプションの不動産会社も
大手不動産会社はホームステージングに注目し、無料で提供している会社もあります。
条件は、専任媒介契約。
東急リバブル
東急リバブルさんも、下記の条件でルームデコレーション(ホームステージング)サービスを無料で提供しています。
物件所在地 | 営業エリア内 |
対象物件 | ① 自己居住用マンション ※事業用不動産・賃貸用不動産(募集中含む)を除く ② 当社査定価格4,000万円以上(プレミアム仕様は、当社査定価格1億円以上) ③ 空き家(原則、残置物がないこと) |
媒介条件 | 専属専任・専任媒介(媒介期間3ヶ月間)かつ当初の媒介価格(売り出し価格)が 当社査定価格の125%以内で価格設定されること |
作業内容 | 当社の指定する家具や小物などの設置(設置日より最長3ヶ月間)※設置した家具や小物は販売対象外です |
作業委託会社 | ① インテリアデザイン:三井デザインテック株式会社 ② ハウスクリーニング:HITOWAライフパートナー株式会社(「おそうじ本舗」または「マイスターコーティング」) |
*サービスの必要が無いと判断した場合、実施できませんので不動産査定時に、担当者にご確認を。
項目 | 内容 |
---|---|
社名 | 東急リバブル株式会社 |
本社所在地 | 〒150-0043 東京都渋谷区道玄坂1丁目9番5号 |
設立 | 1972年3月10日 |
代表者 | 代表取締役社長 太田 陽一 |
野村の仲介+(PLUS)
野村の仲介+(ノムコム)さんは、下記の条件でホームステージングサービスを無料で提供しています。
物件所在地 | 営業エリア内 |
対象物件 | ① 2000年(平成12年)1月以降竣工のマンション・戸建 ② マンション/専有面積50m2以上(壁芯)・ 戸建/建物面積80m2以上(壁芯) |
適用条件 | 専属専任・専任媒介の締結 媒介価格(売り出し価格)が査定価格の125%以内 仲介手数料(3%) 居住用物件であること |
サービス内容 | ・リビングダイニングキッチンの家具コーディネート ・玄関からリビングまでの導線コーディネート ・水回り(浴室・トイレ・洗面所)の簡易コーディネート |
家具等設置期間 | 最長3ヶ月間 |
項目 | 内容 |
---|---|
商号 | 野村不動産ソリューションズ株式会社(Nomura Real Estate Solutions Co., Ltd.) |
設立 | 2000年11月6日(2001年4月1日営業開始) |
代表者 | 代表取締役社長 前田 研一 |
住友不動産販売
住友不動産販売さんも、下記の条件でホームステージングサービスを無料で提供しています。
物件所在地 | 営業エリア内 |
対象物件 | 2000年(平成12年)1月以降竣工のマンション・戸建 [マンション]専有面積50㎡以上(壁芯)、[戸建]建物面積80㎡以上(壁芯) |
適用条件 | 専属専任・専任媒介の締結 6,000万円以上でかつ、当初の媒介価格(売り出し価格)が弊社査定価格の125%以内である物件。 仲介手数料(3%) 空室であること |
家具等設置期間 | 最長3ヶ月間 |
項目 | 内容 |
---|---|
商号 | 住友不動産販売株式会社 (Sumitomo Real Estate Sales Co., Ltd.) |
本店所在地 | 東京都新宿区西新宿二丁目6番1号 MAP |
設立 | 1975年3月1日 |
代表者 | 代表取締役社長 青木 斗益 |
小田急不動産
小田急不動産さんも、下記の条件でルームデコレーション(ホームステージング)サービスを無料で提供しています。
特徴は、「KEYUCA」家具の設置を監修し、モデルルームのような空間を演出してくれること。
物件所在地 | 営業エリア内 |
対象物件 | ①空室 ②築15年以内 ③専有面積60m²(壁芯)以上 ④当社査定価格4,000万円以上 |
媒介条件 | ・当社と専属専任・専任媒介契約を締結した個人・法人(宅建業者を除く)のお客様(媒介期間:3ヶ月) ・査定価格の125%以内であること ・仲介手数料3% ・居住用物件であること |
サービス内容 | ①リビングダイニングキッチンの家具コーディネイト ②居室(1部屋)の家具コーディネイト ③水廻り(浴室・トイレ・洗面所)の簡易コーディネイト |
家具等設置期間 | 最長3ヶ月間 |
ホームステージング:よくあるく質問
ホームステージングについて疑問・悩み・不安においてよくある質問・Q&Aを紹介します。
よくある質問詳細はコチラマンション売却時のホームステージング:記事まとめ
今回は、マンション売却時のルームコーディネートであるホームステージングについて紹介しました。
ホームステージングをおこなうことで、リフォーム並みの印象アップを実現できることは事実です。
ホームステージングを活用するために、専任媒介契約で進める時は、
各不動産会社の営業マンと実際にあって、どの営業マンにマンション売却を託すか?
人事部の面接官並みに、吟味してください。
ホームステージングで、室内をキレイ・華麗・ゴージャスに見えるのも大事ですが、
それ以上に、営業マンの質が基本ですので・・・。
そのため、家を売却する際の競争が激しく、物件の魅力を最大限に引き出す手法としてホームステージングが取り入れられてきました。