マンション売却 引越し
居住中のマンション売却の場合、
売主はマンションが売れれば、新しい場所へ引っ越さなくてはなりません。
本来は、先に引越し、室内を空っぽの状態（空室）にしクリーニングやホームステージングを施して売却したほうがスムーズに進むかもしれません。
しかし 、実際には中古住宅の半数以上が居住中での売買成約であり、
特に、住宅ローン返済中の場合、空家状態にして販売活動が出来る余裕がないのが現実とも言えます。
よって、売却時の物件情報に、引渡しの目安として売買確定3か月後などを記述するものです。
- 居住中のマンション売却時、引越し準備・引越し先探しはいつから始める？
- マンションが売れたタイミングとは実際にどのタイミングなのか？
購入申込・売買契約のタイミングではありません。
そこで今回は、居住中をベースにマンション売却時の引越しのタイミング（引越し準備）について、
本格的に引越し先探しに動き出すタイミングを紹介したいと思います。
《マンション売却の基本ステップ》
マンションの売却は、多くの人にとって一生に一度か二度の大きな取引となるでしょう。
マンション売却時の引越しのタイミングを紹介するにあたり、売却のプロセスをまず確認したいと思います。
売却を決意するタイミング
マンションの売却を決意するタイミングは非常に重要です。
最も基本的なのは、マンションの「価格が上がっている時期」を狙うこと。
不動産市場は景気や金利、地域の開発状況など様々な要因に影響されます。
例えば、新しい駅や商業施設ができることで、その地域のマンション価格が上昇することがあります。
また、自身のライフスタイルの変化も売却のタイミングを考える大きな要因となります。
子供の成長や転職、退職など、生活環境や家族構成の変化に伴い、現在のマンションが不適切に感じることもあるでしょう。
このようなライフイベントを迎えた際に、新しい住まいを求めることで、売却の適切なタイミングとなることも考えられます。
不動産業者の選び方
マンションの売却には「仲介業者」という専門家のサポートが欠かせません。
そもそも、不動産が売却が実現しなければ、引越しの話にもなりません。
仲介業者は、売却物件の情報を広く公開し、購入希望者を見つける役割を果たします。
しかし、全ての仲介業者が同じサービスを提供するわけではありません。
まず、仲介業者の「信頼性」を確認することが大切です。
長い実績や多くの取引件数を持つ業者は、経験とノウハウを持っている可能性が高いです。
また、口コミや評判をチェックすることで、実際のサービスの質を知ることができます。
次に、仲介業者の「実績」も重要なポイントです。
特に、同じマンションや近隣の物件の売却実績がある業者は、その地域の市場価格や需要を正確に把握している可能性があります。
適切な売却価格の提案や、効果的な販売戦略を立てることが期待できます。
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売却価格の設定方法
マンションの売却価格を設定する際には、「相場」というキーワードが非常に重要です。
相場とは、同じような条件の物件がどの程度の価格で取引されているかを示すもので、これを基に適切な売却価格を設定します。
近隣の売却価格や、不動産の評価額を参考にすることで、現実的な価格帯を知ることができます。
また、仲介業者の提案や、専門の不動産鑑定士の意見も参考にすると良いでしょう。
価格設定は、高すぎても安すぎても不利になるため、慎重に行う必要があります。
適切な価格設定により、スムーズな売却を実現することができます。
関連ページ：マンション販売価格の決め方とは？
申し込みまでの流れ
マンション売却は、
- 不動産会社と媒介契約
- レインズやスーモなどへの掲載
- お問い合わせ・内覧
の流れで、購入希望者に物件を知ってもらうわけですが、内覧後の購入希望者からの最初のアクションが”購入申込み”です。
購入申込みは、購入希望者がこの物件を購入したい！という意思を示すものです。
購入申込書にサインするのですが、売却に向けての本格的な一歩が”購入申込み”でもあります。
っというと、一概にそうではありません。
この購入申込書、あくまでも買い主側の一方的な意向でもあります。
購入申込書には、
- 住所・氏名
- 購入の希望金額
- 手付金の金額
- 契約締結の希望日
- 引渡しの希望日
が書かれているのですが、購入の金額は、希望の金額であることが多いのが現実です。
買付が入ったと連絡があったのですが、購入希望価格が8000万円でした。
即、お断りを入れましたｗｗｗ
そもそも、購入申込書はあくまでも、買主の希望・要望書みたいなものです。
駆け引きのはじまり・値引き交渉の始まります。
不動産会社の担当が、
- 売主が希望する金額
- 買主の希望する金額
の調整役として動くわけですが、
話にならないようであれば受ける必要はありませんし、9400万円までなら値引きの余地ありなどボールを返すなど価格交渉のやり取りを行い、落としどころを見出していきます。
値引き交渉の後、買主・売主双方が納得すると次に”売買契約”に進みます。
売買契約までの準備
お互いの意向（価格の落としどころ）のもとにマンション売買契約に進むわけですが、
その前に重要なのが、住宅ローンの仮審査です。
住宅ローンの仮審査が通らない買主では、契約締結はできません。
よって
住宅ローンを必要する時は、住宅ローンの仮審査が行われ、ローンの承認が下りたタイミングでマンション売買契約の日程が決定します。
もちろん、この段階では、いつ話がなくなるか分からないので、並行して売却活動を行うのが基本です。
売買契約締結
宅地建物取引士資格の証明書を提示し、重要事項説明書（35条書面とは、宅地建物取引業法35条の規定に基づいて作成される書面）を読み上げるところからはじまります。
重要事項説明書の内容
”売買契約後にもキャンセルの可能性”を含んではいますが、
そのリスクを考えながら、引越し先探し・引越し準備を徐々にはじめるタイミングです。
税金や手数料の計算
マンションの売却には、いくつかの税金や手数料が発生します。
これらの費用を正確に計算し、適切に支払うことが求められます。
「譲渡所得税」は、マンションの売却によって得られた利益に対して課される税金です。
売却価格から購入価格や改修費用を差し引いた金額が譲渡所得となり、これに対して税率が適用されます。
ただし、所有期間や利益の金額によっては、一部または全額が非課税となる場合もあります。
「仲介手数料」は、不動産業者に支払う費用です。
売却価格の一定の割合として計算されることが多いです。
この手数料は、業者のサービス内容や実績、地域によって異なるため、事前に確認しておくことが大切です。
契約上の注意点
マンションの売却には、「売買契約」という文書が必要です。
この契約書には、売却の条件や責任、権利などが詳細に記載されています。
契約書の内容をしっかりと確認することは、トラブルを避けるために非常に重要です。
特に、売却代金の支払い方法や日時、物件の瑕疵（欠陥）に関する責任の所在、契約解除の条件など、重要な項目を中心に確認することが求められます。
また、契約書には専門的な用語や法律的な表現が多く含まれているため、理解しづらい時は、専門家や不動産業者に相談することをおすすめします。
売買契約後のキャンセル
売買契約後のキャンセルの可能性がある以上、引越し準備は慎重に進める必要があります。
手付解除ができる期間は、売買契約の契約書の条項や特約によって変わりますが、一般的に1ヵ月程度に設定されています。
その期間内で、買主から”やっぱり購入するのを辞める”という一方的な都合でキャンセルが可能です。
買主の都合でのキャンセルですので、いちよ手付金の返金の必要はありません。
*ちなみに売主がキャンセルを申し出る時は、手付金の2倍（手付金の倍返し）
買主の一方的なキャンセルの時は、
手付金の返金の必要がないですが、売主としてはオイ！オイ！となるでしょう。
また、住宅ローン特約による契約解除も無視できません。
事前に住宅ローンの仮審査を通しておいたとしても、
売買契約後の住宅ローンの申し込みで金融機関から融資を受けることができないことがあります。
できなかった時の特約が、今回の場合になります。
基本的に事前にローン審査（年収や会社規模や勤続年数）を行っているため、このタイミングで審査に通らないということは滅多にありません。
しかし 、身体的な審査（うつ病等）、団体信用生命保険で拒否されてしまうことが稀にあります。
この時は、悪意のない買主と見なされ売買自体、スタート地点に戻り手付金は買主へ返金になります。
＊買主の違約金は発生しません。
補足して、手付解除日を越えてキャンセルも説明すると、
この場合も契約書の条項や特約によって変わりますが、一般的に売買価格の10%などのペナルティが設定されています。
マンション売却時の引越し準備・タイミング
居住中のマンション売却時は、毎回、内覧の準備が大変です。
さらに、
- 申込み一喜一憂したり
- 売買締結でホッとしたり
- と思ってたらキャンセルや契約解除になったり
契約の段階で、引渡しの日時が決まっていますのでその日時の前に引越しを済ませなくてはなりません。
しかし、多少なりともキャンセルリスクも無視できません。
そこで引越しの判断を考えると2つの節目を紹介します。
- 1つ目は住宅ローン契約のタイミング
住宅ローンの貸借契約を結ぶと簡単に解除できませんし、契約のタイミングで住宅ローン特約による契約解除のリスクもなくなります。
- 2つ目が手付解除日を越えたタイミング。
手付解除日を越えることで、キャンセル料は売買価格の10%などに増額されます。
仮に、手付解除日後にキャンセルされたとしても、逆に空室の形で再販できますし、それなりのキャンセル料も入るわけですから、引越ししていたとしてもデメリットにはならないでしょう。
この2つのタイミングであれば、仮にキャンセルとなっても、大きな出費・リスクになることはありません。
不動産売却と引越しのタイミングの合わせ方
マンションや家を売却し、新しい住まいへ移る際、多くの人が直面するのが「タイミングの調整」です。
売却と新居への引越しの間には様々な課題が存在します。
売却後の一時的な住まいの選び方
売却が完了した後、新しい住まいがまだ手に入っていない場合、一時的な住まいを必要とすることがあります。
このような住まいを「仮住まい」と呼びます。
「仮住まい」の選び方にはいくつかのポイントがあります。
まず、期間を明確にすること。
新しい住まいへの引越しの予定が決まっている場合、その期間に合わせて仮住まいを選ぶことが大切です。
次に、「賃貸物件」を選ぶ際の注意点です。
短期間の契約となるため、通常の賃貸よりも高い家賃が設定されていることが多いです。
しかし、家賃以外にも、敷金や礼金、更新料などの初期費用を考慮する必要があります。
また、仮住まいの場所も重要です。新しい住まいや職場、学校などの生活圏内で選ぶことで、生活の利便性を保つことができます。
売却と新居購入のタイミング調整
売却と新居購入のタイミングを合わせることは、金銭的な負担を軽減するために非常に重要です。
特に、「ダブルローン」というリスクを避けるための調整が必要です。
「ダブルローン」とは、既存の住宅ローンと新しい住宅ローンの2つのローンを同時に抱える状態を指します。
この状態になると、毎月の返済額が大きくなり、家計に大きな負担となる可能性があります。
このリスクを避けるためには、売却の完了と新居購入のタイミングをできるだけ近づけることが大切です。
具体的には、売却物件の契約が成立した後、新しい住まいの契約を進めるという順序が理想的です。
売却後の引越し日程の計画
売却が完了した後、新しい住まいへの引越しを計画する際、売却と新居への移住の「タイムラグ」を考慮することが必要です。
タイムラグとは、売却の完了と新居への引越しの間の期間を指します。
この期間中には、仮住まいを利用することが考えられますが、引越しの日程を計画する際には、新しい住まいの入居可能日や、仮住まいの契約期間などを考慮する必要があります。
また、引越し業者の予約や、新しい住まいの設備や家具の準備など、多くのタスクが待っています。
計画的に進めることで、スムーズな引越しを実現することができます。
《引越し業者の選び方》
引越し業者の選び方を間違うと、引越し当日に大きなトラブルを抱えることになります。
リーマンショック以降、引越し業界は小規模な組織で小回りがきくことをメリットに、低価格でサービスを提供するようになりました。
そのため、少人数の引越し業者が多くなり、引越しを考えている人の目を引く低価格で人気を集めているのも事実です。
しかし 、低価格にはそれなりの理由があります。
たとえば、
- 業者、1人で作業
- 大きな荷物を搬出する場合に依頼主が作業を手伝う
など、
実際は、自分も作業の手伝いが条件で、当日に計画していた作業ができなくなってしまった、ということがあります。
また、搬出する荷物を破損してしまったり、作業の際に壁や柱を傷つけたりした場合に、その弁償ができない業者というケースすらあります。
その場で賠償を伝えたところ、一旦会社に持ち帰って・・・という返事から、何だかんだ1年のやり取りが続きました。
さらに、新居に荷物を搬入した途端に、
床に大きな傷をつけられたということもあり、転居先のオーナーとトラブルになるという二次被害も発生します。
荷造りのコツと必要な資材
引越しの際、荷造りは避けて通れない作業です。効率的な荷造りを心がけることで、引越し作業をスムーズに進めることができます。
まず、「段ボール」は引越しの基本的な資材です。
衣類や日用品、書籍など、様々な物を収納することができます。
段ボールは、サイズや強度によって種類が異なるため、適切なものを選ぶことが大切です。
次に、「緩衝材」も必要な資材の一つです。
ガラス製品や電化製品など、壊れやすい物を包む際に使用します。
新聞紙やプチプチ、発泡スチロールなど、様々な緩衝材がありますので、適切なものを選びましょう。
荷造りのコツとしては、重い物と軽い物を適切に混ぜて段ボールに収納することや、壊れやすい物は中央に配置し、緩衝材でしっかりと保護することが挙げられます。
不要な物の処分方法
引越しの際、不要な物を持ち運ぶのは非効率的です。そのため、事前に不要な物の処分を行うことが推奨されます。
「リサイクル」は、再利用可能な物を適切に処理する方法です。
衣類や家電製品、家具など、再利用が可能な物はリサイクルショップやリサイクル施設に持ち込むことができます。
一方、「廃棄物」として処分する必要がある物もあります。
大型のゴミや特殊なゴミは、市町村の指定の方法で処分する必要があります。
また、不燃ゴミや可燃ゴミなど、ゴミの種類に応じて適切な処分方法を選ぶことが大切です。
関連ページ：マンション売却時の断捨離
マンション売却時の引越し：新居への移住と生活のスタート
新しい住まいへの移住は、新たな生活のスタートを意味します。
未知の環境や新しい隣人との関係など、多くの新しいことに直面することとなります。
新居での生活の始め方
新居に移住した際、まずは「生活環境」や「設備」などの新居の特徴をしっかりと理解することが大切です。
「生活環境」には、新居の周辺の施設や交通の便、治安の状況などが含まれます。
例えば、最寄りのスーパーマーケットや病院、公園などの場所を把握することで、日常生活の利便性を向上させることができます。
「設備」に関しては、新居の水道やガス、電気などの基本的な設備の使い方を確認することが必要です。
特に、新しい設備や最新の家電製品には、慣れない操作があるかもしれません。取扱説明書や専門家のアドバイスを参考にして、安全に使用することを心がけましょう。
近隣との関係作りのコツ
新居に移住すると、新しい隣人との関係作りが待っています。
良好な関係を築くことは、安心して生活を送るために非常に重要です。
まず、「挨拶」は関係作りの第一歩です。引越しの際や日常生活の中で、隣人と出会った際には、笑顔で挨拶をすることを心がけましょう。
お互いの存在を認識し、信頼関係を築くことができます。
次に、「コミュニケーション」も大切なポイントです。
例えば、近隣のイベントや集まりに参加することで、多くの隣人と交流することができます。
また、隣人との小さなトラブルが発生した際には、積極的にコミュニケーションをとることで、問題を解決することができます。
新居での生活の楽しみ方
新居での生活は、新しい「趣味」や「レクリエーション」を見つける絶好のチャンスです。
新居の周辺には、未知のスポットや施設がたくさん存在しています。
例えば、近くの公園でのジョギングや、地域の文化センターでの趣味の教室など、新しい活動を始めることで、生活の幅を広げることができます。
また、新居での生活を楽しむためには、自宅のインテリアや家具の配置など、生活空間を自分好みにアレンジすることもおすすめです。
自分だけの特別な空間を作ることで、新居での生活がより快適になります。
よくある質問
マンションの売却の契約時、退去日を決定します。
一般的に2か月後、3か月後に設定するのが普通ですので、その間に新しい引越し先を決める必要があります。
引越し業者の選定、新しい住まいの準備、不用品の処分、ペットや植物の移動計画などが注意すべきポイントです。
新しい住まいに引越しする前に、必要な手続きや設定（例：電気、ガス、水道、インターネットの開通手続き）を済ませておくことで、新しい生活をスムーズに始めることができます。
売却には、登記簿謄本、固定資産税評価証明書、住宅ローンの残高証明書などの書類が必要です。具体的な書類は不動産業者に確認するとよいでしょう。
参照：マンション売却の注意点
売買契約書に記載されている引渡し日までに引越しを完了させる必要があります。通常、契約日から数週間後が引渡し日となります。
仲介手数料は、売却価格の3%＋6万円（税別）が一般的ですが、業者や地域によって異なる場合があります。
オススメページ：仲介手数料無料の不動産会社のおすすめランキング
評判や口コミ、提供するサービスの内容、料金などを比較検討し、自分のニーズに合った業者を選ぶことがポイントです。
一時的な住居として、賃貸物件や仮住まい、親族の家などを利用することが考えられます。
可能です。売却益は新居の購入資金として、または住宅ローンの一部返済として使用することができます。
＊マンション買い替えの口コミ・体験談
マンション売却・売買確定後の引越し準備：まとめ
居住しながらのマンション売却の場合、
売買が確定すると退去日も設定されるため、引渡し先探し・引越しを済ませる必要があります。
しかしながら、実際に引越しの契約ができるタイミングまでの期間は2ヶ月・3ヶ月と短期間のことが多いのが実情です。
マンション売却後の引っ越しのタイミングを流暢には考えてられません。
よって、新居探しは非常にタイトなスケジュールで進めなくてはなりません。
いい物件があれば、事前に申込・入居の審査を行いたいところですが、入居日が3ヶ月後などでは、賃貸人（貸主）・賃貸管理会社もいい顔をしません。
となると、借主の退去が決まった賃貸物件などがそのターゲットになると考えられます。
賃貸の退去は1ヶ月前の告知が基本です。
退去したあとクリーニング・内覧開始という形で契約まで1ヶ月半ほどになります。
賃貸物件を探す時は、
- マンション売買の状況
- 引渡し日
- 手付解除日
- ローン契約予定日
など、分かる範囲で伝え、引渡し日には絶対入居が可能な物件を探してもらうことがポイントとなりますね。