マンション売却 引越し
居住中のマンション売却の場合、
売り主はマンションが売れれば、新しい場所へ引っ越さなくてはなりません。
本来は、先に引越し、室内を空っぽの状態(空室)にしクリーニングやホームステージングを施して売却したほうがスムーズに進むかもしれません。
しかし 、実際には中古住宅の半数以上が居住中での売買成約であり、
特に、住宅ローン返済中の場合、空家状態にして販売活動が出来る余裕がないのが現実とも言えます。
よって、売却時の物件情報に、引渡しの目安として売買確定3か月後などを記述するものです。
- 居住中のマンション売却時、引越し準備・引越し先探しはいつから始める?
- マンションが売れたタイミングとは実際にどのタイミングなのか?
購入申込・売買契約のタイミングではありません。
そこで今回は、居住中をベースにマンション売却時の引越しのタイミング(引越し準備)について、
本格的に引越し先探しに動き出すタイミングを紹介したいと思います。
マンション売却時の引越し準備・新居探しタイミング
マンション売却は、人生における大きな転換期であり、多くの準備と手続きが必要です。
特に引越しと新居探しは、売却活動と並行して進める必要があり、適切なタイミングと準備が重要になります。
居住中のマンション売却時は、毎回、内覧の準備が大変です。
さらに、
- 申込み一喜一憂したり
- 売買締結でホッとしたり
- と思ってたらキャンセルや契約解除になったり
マンションを売却する際、引越しの準備は非常に重要なプロセスです。
特に、自宅マンションを購入した後、
- 賃貸マンションを契約する場合
- 買い替えで新居を購入する場合
引越しのタイミングは、売却の進行状況や引越し先の準備状況に大きく依存します。
では、引越しの準備・動き出すタイミングはいつから始めればいいのか?
新居探しのタイミング:住宅ローン契約のタイミング
購入希望者の住宅ローン契約が完了した後は、基本的にキャンセルになる可能性は低くなります。
購入の意志が固まり、売主としても契約が成立したと見なされるため、新居探しの計画を立てるのに適しています。
住宅ローンが確定すると、返済能力に基づいて物件の選定が現実的になり、購入希望者の予算範囲も明確になります。
このタイミングで自分に合った物件を探し、契約準備を進めることで、スムーズな取引が可能となります
ローン特約とは
ローン特約とは、売買契約後に買主が住宅ローンの審査を受けることを前提とした契約条件です。
仮審査に通過していても、最終的な審査でローンが承認されなかった場合、買主は契約を解除することができます。
この場合、売主が受け取った手付金は買主に全額返還されることになります。
ローン特約は、買主が住宅ローンの審査結果に依存している場合に重要な保護措置となります。
新居探しのタイミング:手付解除日を越えたタイミング
手付解除日を越えたことで、売買契約が正式に成立し、キャンセルが難しくなります。
このタイミングでは、新居探しの計画を本格的に進めることができるようになります。
手付解除日を越えた時点で、購入希望者の意思は確実となり、物件購入の契約内容や価格がほぼ決まっているため、新居の選定も具体的に進めやすくなります。
また、ローン手続きや引越しの準備も並行して進めることができるため、スムーズに新しい生活を始めるための準備が整います。
手付解除とは?
手付解除とは、買主が契約を解除する際に手付金を放棄することで成立する契約解除の方法です。
通常、手付金は売買価格の10%程度に設定され、解除期日も同時に決まります。
買主が契約を白紙に戻したい場合、この解除期日内であれば手付金を放棄することによって契約を解除できます。
マンション売却時の引越し準備・新居契約のタイミング
新居契約のタイミングについては、引渡し日を基準に考えることが大切です。
引渡し日を逆算して、新居契約を締結してから引越しを行うタイミングを設定することです。
具体的には、新居の契約から引渡しまでに1ヶ月・2ヵ月程度の余裕を持たせるのが理想です。
この期間に、新居の検査や細かな手続きを済ませ、万全の準備を整えたうえで引越しに臨むことができます。
新居契約の注意点:入居のタイミング
新居契約の際には、契約条件をしっかり確認することが重要です。
特に、入居時期に関する取り決めは慎重に確認しましょう。
たとえば、1か月半後の入居が難しい場合、交渉が必要です。
もうクリーニングも住み、即入居を希望しているオーナーの場合、1ヵ月・2か月先の引き渡しに難色を示す場合もあります。
逆に、これから退去、その後、リフォーム・クリーニング等を予定し、2か月以上先から入居可の物件なども少なくありません。
希望通りの入居が叶わないこともありますので、その理由をしっかり確認し、他の選択肢を検討することも一つの手です。
新居契約の注意点:契約内容の確認
新居契約時に注意すべきポイントとしては、敷金・礼金、入居時期、物件の状態、引渡し日の変更などが挙げられます。
契約書には細かい条件が記載されていることが多いため、これらの点をしっかり理解した上で署名することが大切です。
買主との契約がとん挫した場合の契約解除の条件についても、双方でしっかり合意を取りつけておくと安心です。
不動産売却から引越しまでの流れ
引越しは、計画的に準備を進めることで、スムーズに行うことができます。
1ヶ月・1ヵ月半前から計画的に準備を始め、当日までに必要な手続きや作業を終わらせておくことが大切です。
この情報を参考に、スムーズな引っ越しを実現してください。
引越しまでの流れ:1ヶ月・1ヵ月半前の準備
引越しを1ヶ月前に控え、最初にすべきは金融機関への連絡です。
住宅ローンの返済中であれば、売却のために引っ越すことを金融機関に伝え、必要な承認を得ることが大切です。
また、引っ越し業者の手配もこの時期から始めるべきです。
業者によっては、予約が早い段階から埋まることもあるため、余裕を持って予約しましょう。
さらに、粗大ごみの処分予約やライフライン(電話、インターネット、電気、ガス、水道など)の解約手続きもこのタイミングで済ませるとスムーズです。
引っ越し準備は計画的に進めることが肝心で、特にライフラインの解約は早めに行い、利用停止日に合わせて引っ越しを完了させることが求められます。
引越し業者の選び方
引越し業者の選び方を間違うと、引越し当日に大きなトラブルを抱えることになります。
リーマンショック以降、引越し業界は小規模な組織で小回りがきくことをメリットに、低価格でサービスを提供するようになりました。
そのため、少人数の引越し業者が多くなり、引越しを考えている人の目を引く低価格で人気を集めているのも事実です。
しかし 、低価格にはそれなりの理由があります。
たとえば、
- 業者、1人で作業
- 大きな荷物を搬出する場合に依頼主が作業を手伝う
など、
実際は、自分も作業の手伝いが条件で、当日に計画していた作業ができなくなってしまった、ということがあります。
また、搬出する荷物を破損してしまったり、作業の際に壁や柱を傷つけたりした場合に、その弁償ができない業者というケースすらあります。
その場で賠償を伝えたところ、一旦会社に持ち帰って・・・という返事から、何だかんだ1年のやり取りが続きました。
さらに、新居に荷物を搬入した途端に、
床に大きな傷をつけられたということもあり、転居先のオーナーとトラブルになるという二次被害も発生します。
引越しまでの流れ:引っ越し3週間・1ヵ月前
引越し準備は、余裕をもって行うことがポイントです。
一人ぐらりの1Kへの引越しであれば1週間・2週間前からの準備でもいいですが、マンション売却(1LDK・2LDK)となれば、
引っ越し3週間・1ヵ月前には、さらに具体的な準備を進めることが重要です。
まず、部屋の片付けを始め、使わないものから箱詰めを開始します。
この段階では、荷物が徐々に片付いていくことで引っ越し直前の慌ただしさを減らせます。
また、転出届を提出することを忘れずに行いましょう。転出届は引っ越しの2週間前から提出可能です。
国民健康保険に加入している場合は、資格喪失手続きを2週間前に済ませておきます。
これらの手続きは、引っ越し先の市区町村への引っ越しをスムーズに進めるための準備です。
不要な物の処分方法
荷造りの前に、不用品の処理は1つのポイントです。
引越し先に不要な物を持ち運ぶのは非効率的(引越し費用・スペース)です。
そのため、事前に不要な物の処分をおこなうことが推奨されます。
「リサイクル」は、再利用可能な物を適切に処理・不用品買取選択肢の1つです。
衣類や家電製品、家具など、再利用が可能な物はリサイクルショップやリサイクル施設に持ち込むこともできます。
一方、「廃棄物」として処分する必要がある物もあります。
大型のゴミや特殊なゴミは、市町村の指定の方法で処分する必要があります。
また、不燃ゴミや可燃ゴミなど、ゴミの種類に応じて適切な処分方法を選ぶことが大切です。
引越しまでの流れ:引越し1週間前
引越し1週間前になると、最終的な荷造りや住所変更の手続きが本格化します。
日常的に使用するものは引っ越し当日までに荷造りしておくことが必要です。
さらに、各種住所変更手続きを始めるべき時期です。住所変更が必要な項目としては、クレジットカード、銀行、新聞、NHK受信料、保険、各種サービスなどが挙げられます。
これらの手続きを確実に行っておくことで、引っ越し後の生活がスムーズにスタートできるでしょう。
引っ越しの1週間前は、実際の荷物の梱包とともに、あらかじめ手続きすることが多くなる時期です。
引越しまでの流れ:引越し当日
引越し当日は、荷物の運び出し作業がメインとなります。
引っ越し業者に荷物を運び出してもらい、次に新居へ移動します。
引っ越し作業が終わった後には、電気、ガス、水道などのライフラインの停止立ち会いが求められることもあります。
この立ち会いを行うことで、利用停止の確認をし、引っ越し後に新居で必要な手続きをスムーズに進めることができます。
すべての作業が終わったら、新居へ移動し、古いマンション内の物がすべて片付いているか確認しましょう。
マンション売却時の引越し:新居への移住と生活のスタート
新しい住まいへの移住は、新たな生活のスタートを意味します。
未知の環境や新しい隣人との関係など、多くの新しいことに直面することとなります。
新居での生活の始め方
新居に移住した際、まずは「生活環境」や「設備」などの新居の特徴をしっかりと理解することが大切です。
「生活環境」には、新居の周辺の施設や交通の便、治安の状況などが含まれます。
例えば、最寄りのスーパーマーケットや病院、公園などの場所を把握することで、日常生活の利便性を向上させることができます。
「設備」に関しては、新居の水道やガス、電気などの基本的な設備の使い方を確認することが必要です。
特に、新しい設備や最新の家電製品には、慣れない操作があるかもしれません。取扱説明書や専門家のアドバイスを参考にして、安全に使用することを心がけましょう。
近隣との関係作りのコツ
新居に移住すると、新しい隣人との関係作りが待っています。
良好な関係を築くことは、安心して生活を送るために非常に重要です。
まず、「挨拶」は関係作りの第一歩です。引越しの際や日常生活の中で、隣人と出会った際には、笑顔で挨拶をすることを心がけましょう。
お互いの存在を認識し、信頼関係を築くことができます。
次に、「コミュニケーション」も大切なポイントです。
例えば、近隣のイベントや集まりに参加することで、多くの隣人と交流することができます。
また、隣人との小さなトラブルが発生した際には、積極的にコミュニケーションをとることで、問題を解決することができます。
マンション売却、引越しまでの基本ステップ
マンションの売却は、多くの人にとって一生に一度か二度の大きな取引となるでしょう。
マンション売却時の引越しのタイミングを紹介するにあたり、売却のプロセスをまず確認したいと思います。
売却の決意
マンションの売却を決意するタイミングは非常に重要です。
最も基本的なのは、マンションの「価格が上がっている時期」を狙うこと。
不動産市場は景気や金利、地域の開発状況などさまざまな要因に影響されます。
例えば、新しい駅や商業施設ができることで、その地域のマンション価格が上昇することがあります。
また、自身のライフスタイルの変化も売却のタイミングを考える大きな要因となります。
子どもの成長や転職、退職など、生活環境や家族構成の変化にともない、現在のマンションが不適切に感じることもあるでしょう。
このようなライフイベントを迎えた際に、新しい住まいを求めることで、売却の適切なタイミングとなることも考えられます。
不動産業者選び
マンションの売却には「仲介業者」という専門家のサポートが欠かせません。
そもそも、不動産が売却が実現しなければ、引越しの話にもなりません。
仲介業者は、売却物件の情報を広く公開し、購入希望者を見つける役割を果たします。
しかし、すべての仲介業者が同じサービスを提供するわけではありません。
まず、仲介業者の「信頼性」を確認することが大切です。
長い実績や多くの取引件数を持つ業者は、経験とノウハウを持っている可能性が高いです。
また、口コミや評判をチェックすることで、実際のサービスの質を知ることができます。
次に、仲介業者の「実績」も重要なポイントです。
特に、同じマンションや近隣の物件の売却実績がある業者は、その地域の市場価格や需要を正確に把握している可能性があります。
適切な売却価格の提案や、効果的な販売戦略を立てることが期待できます。
関連ページ:おすすめの不動産会社
売却価格の設定方法
マンションの売却価格を設定する際には、「相場」というキーワードが非常に重要です。
相場とは、同じような条件の物件がどの程度の価格で取引されているかを示すもので、これを基に適切な売却価格を設定します。
近隣の売却価格や、不動産の評価額を参考にすることで、現実的な価格帯を知ることができます。
また、仲介業者の提案や、専門の不動産鑑定士の意見も参考にすると良いでしょう。
価格設定は、高すぎても安すぎても不利になるため、慎重におこなう必要があります。
適切な価格設定により、スムーズな売却を実現することができます。
関連ページ:マンション販売価格の決め方とは?
購入申し込み
マンション売却は、
- 不動産会社と媒介契約
- レインズやスーモなどへの掲載
- お問い合わせ・内覧
の流れで、購入希望者に物件を知ってもらうわけですが、内覧後の購入希望者からの最初のアクションが”購入申込み”です。
購入申込みは、購入希望者がこの物件を購入したい!という意思を示すものです。
購入申込書にサインするのですが、売却に向けての本格的な一歩が”購入申込み”でもあります。
っというと、一概にそうではありません。
この購入申込書、あくまでも買い主側の一方的な意向でもあります。
購入申込書には、
- 住所・氏名
- 購入の希望金額
- 手付金の金額
- 契約締結の希望日
- 引渡しの希望日
が書かれているのですが、購入の金額は、希望の金額であることが多いのが現実です。
買付が入ったと連絡があったのですが、購入希望価格が8000万円でした。
即、お断りを入れましたwww
そもそも、購入申込書はあくまでも、買主の希望・要望書みたいなものです。
駆け引きのはじまり・値引き交渉の始まります。
不動産会社の担当が、
- 売り主が希望する金額
- 買主の希望する金額
の調整役として動くわけですが、
話にならないようであれば受ける必要はありませんし、9400万円までなら値引きの余地ありなどボールを返すなど価格交渉のやり取りを行い、落としどころを見出していきます。
値引き交渉の後、買主・売り主双方が納得すると次に”売買契約”に進みます。
売買契約までの準備
お互いの意向(価格の落としどころ)のもとにマンション売買契約に進むわけですが、
その前に重要なのが、住宅ローンの仮審査です。
住宅ローンの仮審査が通らない買主では、契約締結はできません。
よって
住宅ローンを必要する時は、住宅ローンの仮審査が行われ、ローンの承認が下りたタイミングでマンション売買契約の日程が決定します。
もちろん、この段階では、いつ話がなくなるか分からないので、並行して売却活動をおこなうのが基本です。
売買契約締結
宅地建物取引士資格の証明書を提示し、重要事項説明書(35条書面とは、宅地建物取引業法35条の規定に基づいて作成される書面)を読み上げるところからはじまります。
重要事項説明書の内容”売買契約後にもキャンセルの可能性”を含んではいますが、
そのリスクを考えながら、引越し先探し・引越し準備を徐々にはじめるタイミングです。
契約上の注意点
マンションの売却には、「売買契約」という文書が必要です。
この契約書には、売却の条件や責任、権利などが詳細に記載されています。
契約書の内容をしっかりと確認することは、トラブルを避けるために非常に重要です。
特に、売却代金の支払い方法や日時、物件の瑕疵(欠陥)に関する責任の所在、契約解除の条件など、重要な項目を中心に確認することが求められます。
また、契約書には専門的な用語や法律的な表現が多く含まれているため、理解しづらい時は、専門家や不動産業者に相談することをおすすめします。
売買契約後のキャンセル
売買契約後のキャンセルの可能性がある以上、引越し準備は慎重に進める必要があります。
手付解除ができる期間は、売買契約の契約書の条項や特約によって変わりますが、一般的に1ヵ月程度に設定されています。
その期間内で、買主から”やっぱり購入するのを辞める”という一方的な都合でキャンセルが可能です。
買主の都合でのキャンセルですので、いちよ手付金の返金の必要はありません。
*ちなみに売り主がキャンセルを申し出る時は、手付金の2倍(手付金の倍返し)
買主の一方的なキャンセルの時は、
手付金の返金の必要がないですが、売り主としてはオイ!オイ!となるでしょう。
また、住宅ローン特約による契約解除も無視できません。
事前に住宅ローンの仮審査を通しておいたとしても、
売買契約後の住宅ローンの申し込みで金融機関から融資を受けることができないことがあります。
できなかった時の特約が、今回の場合になります。
基本的に事前にローン審査(年収や会社規模や勤続年数)を行っているため、このタイミングで審査に通らないということは滅多にありません。
しかし 、身体的な審査(うつ病等)、団体信用生命保険で拒否されてしまうことが稀にあります。
この時は、悪意のない買主と見なされ売買自体、スタート地点に戻り手付金は買主へ返金になります。
*買主の違約金は発生しません。
補足して、手付解除日を越えてキャンセルも説明すると、
この場合も契約書の条項や特約によって変わりますが、一般的に売買価格の10%などのペナルティが設定されています。
税金や手数料の計算
マンションの売却には、いくつかの税金や手数料が発生します。
これらの費用を正確に計算し、適切に支払うことが求められます。
「譲渡所得税」は、マンションの売却によって得られた利益に対して課される税金です。
売却価格から購入価格や改修費用を差し引いた金額が譲渡所得となり、これに対して税率が適用されます。
ただし、所有期間や利益の金額によっては、一部または全額が非課税となる場合もあります。
「仲介手数料」は、不動産業者に支払う費用です。
売却価格の一定の割合として計算されることが多いです。
この手数料は、業者のサービス内容や実績、地域によって異なるため、事前に確認しておくことが大切です。
マンション売却時の引越しのよくある質問
マンション売却時の引越しについて疑問・悩み・不安においてよくある質問・Q&Aを公式サイトから抜粋し紹介します。
よくある質問詳細はコチラマンション売却・売買確定後の引越し準備:記事まとめ
居住しながらのマンション売却の場合、
売買が確定すると退去日も設定されるため、引渡し先探し・引越しを済ませる必要があります。
しかしながら、実際に引越しの契約ができるタイミングまでの期間は2ヶ月・3ヶ月と短期間のことが多いのが実情です。
マンション売却後の引っ越しのタイミングを流暢には考えてられません。
よって、新居探しは非常にタイトなスケジュールで進めなくてはなりません。
いい物件があれば、事前に申込・入居の審査を行いたいところですが、入居日が3ヶ月後などでは、賃貸人(貸主)・賃貸管理会社もいい顔をしません。
となると、借主の退去が決まった賃貸物件などがそのターゲットになると考えられます。
賃貸の退去は1ヶ月前の告知が基本です。
退去したあとクリーニング・内覧開始という形で契約まで1ヶ月半ほどになります。
賃貸物件を探す時は、
- マンション売買の状況
- 引渡し日
- 手付解除日
- ローン契約予定日
など、分かる範囲で伝え、引渡し日には絶対入居が可能な物件を探してもらうことがポイントとなりますね。