実家を売却するなら:実家の処分は難しいと言われる理由、相続財産の家を売る方法・売れない原因

実家の売却 マンション査定・不動産査定
2024年7月:不動産ニュース

参考:新築マンション平均価格

新築マンションの平均価格は
バブル期を越えるほど勢いのあるのが今の不動産市況です。

マイホームを所有している方にとって、数十年ぶりに資産と本気で向き合える絶好のタイミングです。

ただ、住宅ローン金利上昇、増税、中東情勢・ウクライナ戦争・資源高・インフレ、台湾有事、近年稀に見るネガティブ要素も無視できません
*政権交代、株価1万円割れの悪夢・・・の再来リスクも

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実家 売却

実家の売却は、同じ不動産ではありますが、

  • 昔住んだ愛着のある家
  • 遠方のため誰に任せていいのか?

売却へのためらい・売却方法に悩むでしょう。

さらに相続が絡むと、権利関係が複雑になるため、なかなか売れないという悩みを抱いている人も少なくないと思います。

実家を売却するなら

実家から離れて生活している場合、実家の売却に至った経緯は様々でしょう。

  • 親が施設(介護老人ホーム)に入った
  • 兄弟で遺産分割するため
  • 親が亡くなり相続を受けた

いずれにしても、不動産を売却する方法は、

  • 一括査定サイトを活用し概算金額を確認
  • 不動産会社の営業マンと話し合い売却方法・媒介契約を検討
  • 販売開始:レインズ掲載・広告・宣伝
  • 内覧・申込・契約・引渡し

という流れは変わりませんが、

実家から離れて住んでいる場合、その判断や管理・確認に悩むことでしょう。

名義は誰か?

不動産売却は、他人が勝手に売却することはできません。

実家を売却する場合、

  • 名義人が亡くなり相続して売却
  • 相続する前に売却

売却方法によって、税制が若干変わります。

《相続する前に売却》

相続する前の実家売却は、
売却価格によって、譲渡損失・譲渡所得が発生します。

購入した時より高く売却すれば、譲渡所得の申告が必要となります。
短期譲渡所得・長期譲渡所得・10年超によって、税率は変わりますが、実家として所有者が居住しているため3000万円特別控除を活用することが可能です。

《相続して売却》

相続しての場合は、いくつか考えられる控除や特例があります。

まず相続の仕方によっては小規模宅地等の特例が活用できる場合があります。

要件が若干複雑ですが、簡単に説明すれば、
父親が亡くなり同居していた息子が相続する場合、相続税を最大80%OFF減額が可能というものです。
1億円の土地を2000万円の評価で計算が可能となります。

昨今の核家族化によって、相続する本人が遠方で暮らしている場合も少なくないでしょう。
居住している不動産を売却の場合、3000万円特別控除が適応できますが、この場合、控除が使えません。

ただ、被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例として、
一人暮らしの状態で亡くなり、空き家となった場合、建物を解体して土地を更地で売ることで、譲渡所得の金額から3,000万円を特別控除することが可能です。
参考:国税庁

各々条件が複雑で、配偶者・同居人・生計一親族・老人ホーム等に入居していた場合・譲渡や申告までの期間などが変わるため、事前に専門家に確認することをおすすめします。
専門家もグレーな部分が多い判断なので、一番有利な判断をしてくれる専門家にお願いするもの1つのポイントです。

不動産会社選び

実家が関西、本人は東京に住んでいる場合の実家売却を考えた場合、

  • 東京の不動産会社にお願いしたほうがいいか?
  • 実家の近くの不動産会社にお願いしたほうがいいか?

悩むことでしょう。

  • 自分が住んでいる東京の不動産会社であれば、進捗情報を担当者から随時確認取れます。
  • 実家に拠点のある不動産会社は、地の利があります。

お互いメリット・デメリットが考えられます。

そこで、筆者がお勧めするのは、地元の不動産会社の活用です。

不動産売却をスムーズに進める方法の1つに、ライバル物件との共有があります。

同じような条件の物件を探している買主へどうアプローチできるか?

そこにおいては地元の不動産屋の方が各物件情報に詳しく、また顧客も持っています。

また、その地域その地域によって、反応のいい広告媒体が変わりますので、広告戦略に長けた地元の不動産会社を選びといいでしょう。

媒介契約:一般媒介・専任媒介

  • 一般媒介契約
  • 専任(専属)媒介契約

媒介契約の考え方はどうしたらいいのか?

  • 一社に一任する専任(専属)媒介契約
  • 複数社にお願いする一般媒介契約

各々メリット・デメリットがありますが、
今回の実家の売却のケースにおいては、一般媒介契約で2・3社にお願いする形をおすすめします。

不動産業界は、なんだかんだ言ってブラックな部分、悪しき慣習やしきたりが残っています。

遠方の不動産会社にお願いする場合、
少なからず、不動産会社同志のライバル関係の図式を作っておくことで囲い込みなどのリスク管理ができます。

関連ページ:囲い込みとは

実家の処分は難しい

実家の売却:片付け・掃除

実家を処分・売却の場合、誰も住んでいないのであれば

汚い状態では買主の印象が悪いため、部屋の片付け・掃除の行き届いた部屋にする必要があります。

空き家状態であることも多いため、業者を雇って不必要なものは廃棄処分し、空室・即入居可能の形にするのも1つの手段です。

ただ相場の確認の上で、どこまで手を入れるのがいいのか?

この判断はしっかりしておきたいところです。

都心の資産価値の高い物件であれば、問題ありませんが、

例えば、田舎で築年数の古い一軒屋の場合、建物の価値はないので土地の価値だけでしょう。

坪10万の50坪の一軒屋であれば、500万円が上限でしょう。
どんなに綺麗にしても、1000万円で売ることは難しいでしょう。

リフォーム・リノベーションは必要?

以前、築古戸建て投資を紹介しました。

古い戸建てを戸建てを購入し、そこにリフォーム・リノベーションを施し、賃貸運用するというものです。

不動産投資家は、利回りをベースに不動産を物色します。

500万円で購入した一軒家を5万円で人に貸せば年間60万円の家賃収入が期待できます。

単純に利回り12%です。

投資家を意識して、リフォーム・リノベーションを施すことで、売却価格アップも可能です。

裏を返せは、実家を売却せず、賃貸運用を行うという選択肢も持っておくといいと思います。

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実家の売却 ベストな時期

実家の売却;空き家の管理

実家売却時に空家の状態で売る場合、家の見回りは欠かせません。

月に1度程度、

  • 空気の入れ替え
  • 不審者の進入・安全面の確認

は不動産会社にお願いしたほうがいいでしょう。

また、庭がある場合は雑草の生え具合も確認し、状況によっては芝刈りも必要でしょう。

誰が行うか?

に関してですが、
便利屋にお願いしたり不動産屋に管理を任せるなど予算によって判断するといいでしょう。

実家の処分・売却:まとめ

自宅の売却の場合は、
売却理由や売却期限が明確であったりしますが、実家の場合はそのあたりがルーズであったりします。

そのため、見落としがちなことも増えます。

遠隔地に実家がある売却の場合、
地元の不動産屋に売却のお願いだけでなく、管理・監視などイレギュラーなお願い・相談も必要となります。

空き家問題

実家の売却において、たびたび問題となるのが空き家問題です。

  • 日本の空き家は820万戸
  • 空き家率、13.6%で過去最高
  • ゆくゆくは4分の1・3分の1が空き家に

と言われています。

0円で不動産が売買される時代です。

それだけ、空き家や廃墟化したリゾートマンションなどが存在します。

リゾートマンションの売却ページでも紹介していますが、
バブル時代に建設されたリゾートマンションなどは、修繕積立金も集まらず本来の姿はなくなり、廃墟マンション化となっています。

維持費1200万円!梅宮アンナが700坪の実家を売却という記事を見ました。

2019年、81歳で亡くなった梅宮辰夫さんの “終の棲家” は、神奈川県真鶴町にあるオーシャンビューの建物。4階建てで敷地面積は700坪という大邸宅。
辰夫さんが亡くなってからの2年間で、約1200万円もの維持費がかかっていたと明かした。という。
https://news.yahoo.co.jp/articles/3508fc15e2ddb0b24d48ce7df6b4ec8266ff70bf

参考ページ:相続時に不動産査定が必要な2つの理由

実家がなかなか売れない方へ

【追加】
この記事から実家がなかなか売れないというお問い合わせをたくさんいただきます。

そこで先に、この件について記事を追加しました。
 
これから相続・遺産分割を行うという人も、不動産の専門家とのコネクションは非常に重要となってきますので、参考いただければと思います。
 

  • 早く実家を売りたいのになかなか売れない!
  • 相続・遺産分割が進まない!

売れない理由は1つです。

遺産・相続など、権利が絡む不動産仲介は、基本的に後回しになりがちです。

人間関係が複雑になればなるほど、外野の意見でコロコロ方針が変わることもあるため、

不動産会社によっては動きが鈍くなります。

 

そこで質問です。
今、お願いしている不動産会社さんはどのように探しましたか?
 
相続・遺産分割に強い、不動産会社を意識して選びましたか?

 
長引かせても意味がないので、査定見直し・状況確認をおすすめします。

  • 1日も早く売りたくないですか?
  • 専門的知識を売却に取り入れたら、状況が変わると思いませんか?
  • 販売価格がアップするかもしれません
  • もちろん、無料ですし確認だけでも問題ありません

 

まずは、周りの人に内緒で査定の見直しからはじめましょう。

悩んでいても問題解決にはなりません。

実績のある不動産会社の見分け方

家の査定は、
不動産会社選びがポイントです。

特に、重要なことは、

  • 家を高く売る方法はあるのか?
  • 高額売却を実現するにはどうすればいいのか?

先に結論を言えば、

  1. 明確な売却プランをもって売却活動を行っている不動産会社
  2. 査定額以上に高ってくれる不動産会社

この2つです。

不動産査定を行うと、
その営業エリアの社員が担当営業マンになりますが、
新人なのか?
有能なベテラン社員なのか?
会ってみるまで分かりません。

要するに、当たりハズレが発生します。
印象のいい担当者なら大丈夫というものでもありません。

・家が高く売れない!
・早く売れない!
これら口コミを目にしますが、その象徴です。

そこで、不動産売却エージェントの力を借り、綿密な計画を立てたいところです。

ソニーグループ:SREホールディングス株式会社(SRE Holdings Corporation:東証プライム上場企業:証券コード2980)が運営するSRE不動産です。

専属エージェントの仲介

SRE不動産は専属のエージェントを配することで、質の高いレベルの営業マンが担当に付きます。

高く早く売るためのアイデアと丁寧かつスピード感のある対応が特徴ですので、不動産売却における最適解を期待できます。

  • 不動産の価値を確認・市場調査
  • 売却プラン・戦略の策定
  • 買主への購入後の資産シミュレーション提案

ただ売るのではなく、購入後のイメージ・メリットを買主へ提案まで気をつかい、希望価格を上回る売却の実現を目指します。

売却方法にも特徴

多くの不動産会社は、仲介手数料を独り占めするために情報開示を最小限にします。

・売主からも
・買主からも
両方から仲介手数料が欲しい!!

目の前に購入希望者がいても、他社の紹介の場合、仲介手数料は半分になってしまいます。

これを業界用語で両手取引・囲い込みなどと言いますが、不動産業界の悪しきしきたりが当たり前のように行われています。

補足:囲い込みが行われていても、売主からは分からず、証拠もつかめないため、非常に残念な営業マンの悪行です。

対して、SRE不動産は、
売主の不動産に関する情報を、制限することなく他の仲介会社に広く紹介し、広告掲載量の最大化に努めています。

これにより、流通市場に広くいきわたり、購入検討者の目に触れる機会が最大化されます。

販路が他社を超越

販路が他社を超越

  • 買主までフォロー、徹底した売却戦略
  • 物件情報の告知の最大化

高額売却を実現しているSRE不動産の強みが理解してもらえたと思います。

この売却方法が、高額売却を実現するプロセスです。

申し込み方法を紹介

申し込みは、公式サイトの無料相談フォームから送信するだけ

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*特に、東京・千葉・埼玉・神奈川・大阪・兵庫・京都・奈良等のエリアは、不動産市況も活発ですから、プラン提案も期待できます。

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