今回は、
もし、今自分がマンションを購入するならということで、2021年10月時点の気持ちを書いてみたいと思います。
以前、２０１９年２月の加筆・改変版になります
と言っても、
普通、家やマンションを購入するシチュエーションは
- 部屋が手狭になった
- 購入したい物件が見つかった
- 近所のオープンルームに行って購入したくなった
- ○○に住みたい
- 金利が安いから今購入しておきたい
- 資産を持ちたい
など、少なからず動機があります。
今回の場合、動機も場所へのこだわりもなく、今だったらという思いつき・雑記感覚でこだわりたいポイントを挙げてみました。
世界的にロックダウン、日本では自粛で人の行動は抑制され、不動産業界も打撃をうけました。
自粛中は内見の予約は少なく、営業マンでさえテレワークという形で業務を遂行しました。
売買動向だけ見れば都心では販売価格・件数ともにそれほど影響は出ませんでしたが、公示地価は全国的に前年比マイナスとなり、また繁華街では空きテナントが増え、自粛が解除された今、今後、どちらの方向に動くが見極めのタイミングとなっています。
今マンションを買う・購入するなら：駅近
このサイトで、駅近物件の有利性は何度も書いているので、今更説明はいらないかもしれないが、資産価値で見たときの駅からの距離は、今後より重要視されると感じています。
- 高齢化社会
- 車離れ
などなど。
自動運転になっても
高齢者の自動車事故問題、酒気帯び運転（飲酒運転）などの車事故。
今後、電気自動車・自動運転などがどんどん進歩・進化していきますが、若者の車離れも取り沙汰されているように、車を持つという選択肢は薄れていくように感じている。
都内に住んでいれば、車より電車・タクシー。
車を持てば駐車場が必要となるため、それなら、カーシェアリングで時間借りすればいい。
毎日の通勤のことを考えると、駅までの距離は無視できないでしょう。
駅近：徒歩3分以内の家・マンションを選びたい
今マンションを購入するなら、駅から徒歩圏内というざっくりとした基準ではなく、3分以内の物件をオススメします。
理由は、駅から10分も徒歩圏内とは言いますが、正直”10分”は遠い！
5分でも個人的にはストレス、近いとは言えないと感じています。
よって、できれば徒歩3分圏内を選択したいところです。
徒歩3分以内の不動産に、現状、それほど価値が見出されていません。
例えば、
徒歩3分のマンションと5分のマンションを比較した時、
5%・10%くらいの価値差がでているのであれば別の話ですが、
実際は、駅近の括りで、”3分以内”・”5分以内”・”10分以内”の物件が、同等の価格で扱われています。
さらに、徒歩3分以内のマンションの数を考えると、その希少性は見逃せません。
地域によってはほぼ出てこないエリアも。
ステイタスも考慮
それが時代と共に多様化し、高級タワーマンションという思考が生まれました。
今、タワーマンションは至るところに作れらているので、駅近とか希少性のある場所を先取りしたいところです。
高級マンション前には、毎朝、運転手が車を横付けする光景を目にします。
これ自体がステイタスで、これ自体を資産価値と考える時代にもなってきたように思います。
今マンションを購入するなら：どの駅がいいか？
駅近の物件を選ぶ理由は、
- 賃貸運用
- 資産売却
など、
資産価値をベースに今後の展開も考えるからです。
そこで、駅個々の価値も考える必要があります。
どのような駅を選ぶのがいいか？
ターミナル駅へのアクセス
その１つがターミナル駅。
都内で言えば、渋谷・新宿・品川・東京・上野・池袋などへのアクセス。
複数のターミナル駅に15分以内でいける駅は希少です。
もう１つ、リニア新幹線の開業も考えると、品川駅というポジションを少し重視するのもいいと思います。
- ○○○線、×××線、△△△線、□□□駅から徒歩3分。
- 複数の線が利用可能。
- ターミナル駅までの時間訴求
などなど、
賃貸や売却をする時の広告にかなりプラスのアピールが可能となります。
静岡県：川勝平太知事の妨害によって、その行く末に暗雲が立ち込めています。
リニア開業は、中国が世界に先駆けて・・・川勝知事の中国との関係がそれをさせているという噂もどうなんでしょうね？
今マンションを買うなら：マンション選び
地域、場所をある程度、絞り込んだらマンション選び。
その１つが、
- 新築マンション・中古マンションどちらを選択するか？
- 何階を選ぶか？
この２つも考えてみました。
新築マンションと中古マンション
今であれば、新築マンションを選びたくありません。
建設費用の高騰で、単純に価格と質がマッチしていないのが現状です。
築5年～10年以内の中古マンション、
震災の復興によって資材の価格が上昇し始めたので、2011年より前の物件も購入価格を考えれば魅力と言えます。
また、構造計算書偽造問題が2005年だったことを考えると、
この時期以降から震災までの期間は、不動産市況も加熱していなかったため、
土地取得・建設費用・人件費ともにストレスなく造れたタイミングでもありました。
そのため、この時期のマンションは、付加価値を付けての売り出すことが基本でした。
2LDK：5000万以上の物件であれば、御影石など贅沢に使われていたり、共有スペースにも手抜きがなかったりしました。
今の新築マンションは、御影石などはオプションの形でコストカットが行われています
新築を選ぶなら
ただ、新築マンションも決して悪いわけではない。
例えば、そう簡単にマンションが建たない立地であれば、その希少性は無視できないでしょう。
新築プレミアムのリスクはありますが、
比較する物件が少ないという特性は、資産価値が大きく崩れる心配がないと考えられます。
何階を選ぶか？高層階？
マンション選びにおいて、何階を選ぶか？
予算があれば最上階に住みたいという気持ちもありますが、個人的には、１階でなければ、予算に合わせてどこでもいいと思っています。
（まぁ、アパートではないので１階はロビーになっていることが多いですが・・・。）
高級マンションの場合、
一定階以上は、あしらいが違う仕様になっているものもありますが、基本的に、室内のつくりは低層階でも上の階でもそれほど変わりません。
それ以上に、やはり間取りの方が重要でしょう。
間取り
マンションであれば、
- 角部屋と中部屋がある。
- 北向き・南向きもある。
基本的に、
新築マンションの金額設定は、
- 部屋の配置場所（角・中部屋、東・西・南・北向き）
- 階数
を機械的に価格として出しています。
しかし 、
- 北向きの位置付けだけど、角部屋なので西と北に窓があることで日当たりを確保できる。
- 北向きで通りに面してないけど、逆に騒音の心配がない
- 5階は隣のビルに隣接するけど、７階以上は開けている
- 南向きだけど、目の前に開発予定地がる。
よって、
販売価格の隠れたメリット・デメリットを見出す必要があります。
日当たり
日当たりに関して、
- どれだけ実際に日当たりを確保できるか？
- 遮られるリスクをどこまで読めるか？
窓の有り無し
また
”臭い”や”カビ”などのケアとして
- キッチン・浴室には窓のある物件
なども気をつけたいところです。
- 南向きですごく日当たりはいい物件だけど、窓のない浴室
- 北向きだけど、意外と日当たりがよく、窓のある浴室
明らかに販売価格が高いのは、南向き物件です。
でも、購入するなら北向き物件がおすすめです。
浴室に窓が有るか？無いか？
実は、見逃されがちですが意外と重要で、将来に向かって徐々に資産価値を上げていく箇所です。
後者のような掘り出し物件は意外とあります。
＊その他、梁がでてレイアウトが難しいなど、選定項目は複数あります・・・。
今マンションを購入するなら・・・まず行うこと
上記のように
場所選び、マンション選びを頭に入れながら、いざ、購入に動く時、まずやること。
それは不動産会社とのコネクション。
不動産会社の情報がすべて
やっぱり、マンション購入は不動産会社なしには語れません。
ポータルサイトに掲載されている情報も生の情報ですが、その先の情報を持っているのが不動産会社です。
- 資産価値重視で収益物件として考えているのであれば、立地選定に関して個人で調査するよりお願いしたほうが時間も省けます。
- 売主が、いつまでに売りたいという意向があれば、値引き交渉で優位に立てます。
- 条件に合う物件が出てきたら、即連絡してもらうお願いをすることもできます。
＊その際、事前にローン審査まで済ませておけば、不動産屋だけでなく売主にも誠意が伝わります。
マンション売却でも購入でも、不動産会社との関係は無視できませんね。
今、マンションを購入するタイミングなのか？
最後に、実際、今マンションを購入するタイミングなのか？
についても触れておきたいと思います。
以前に、今がマンションの売り時なのか？というところでも触れました。
どの時代でも同じですが、
- 積極的に購入していいところ
- 購入を避けたほうがところ
が点在しています。
今がマンションの売り時？不動産の売り時は今なのか？
高くなっているからダメということではありません。
理由は簡単で、天辺がそことは限らないからで、高くなっている理由が説明できるところはまだまだポテンシャルを秘めています。
逆も同じで
下落傾向している地域は、それが底なのか？
それとも、今後、人口減少・下落傾向の可能性はないのか？
判断も必要です。
少なくとも、
資産価値という観点を無視して、
- 室内がきれいだから
- 夜景がきれいだから
- 予算内で購入できるから
など、安易にはマンション購入するのは避けたいですね。
問題はコロナの影響
不動産市況は、経済と遅れてきます。
少なからず、経済は止まりました。
この後、V字回復となるか？V字回復・横ばいとなるか？
商業地は空きテナントが目立つ一方、住宅地はまだ、その影響はありません。
都心の不動産会社の営業マンからは、非常にいい話を聞きますし、地方になると少し変わります。
不透明感が漂う今だから、逆に、値引き交渉を上手に使えるタイミングとも考えられます。
おまけ
東京都内のマンション売却：今が売りか？買いか？
で、地価が上がっているから、
- もうこれ以上、上がらない。
- 下がるのを待つ。
という思考を改める意味で株を例にだしました。
それがリネットジャパン（2019年）でした。
その時の記事がコレ
2021年10月29日現在、
気になる銘柄はいくつもありますが、その中で1銘柄を紹介。
アートスパークホールディングス （3663）
もう、すごく過熱感があります。
ただ、まだまだそのポテンシャルを秘めていると感じています。
- 【再増額】イラスト制作ソフトは広告効果で海外中心にユーザー増が想定超。車載向け苦戦だが受託開発縮小で採算改善。営業増益幅さらに拡大。孫会社売却特益。22年12月期はイラスト制作ソフトの好調続く。
- 【転 機】22年４月に合併する認知度高い中核子会社名を当社の新社名に。イラストソフトに大手出版社公認の原稿用紙設定を加え、漫画家のデジタル入稿を支援。
クリップスタジオペイント（クリスタ；CLIP STUDIO PAINT）というイラスト制作ソフトをサブスクの形で提供していますが、
絵師さんたちの定番ソフトとなり、その販路は日本より海外で人気のソフトです。
ペイントソフトと言われると微妙ですが、フォトショップなどがコスト面のハードルが高く、無料のソフトではサービスが行き届かないなどから、
プロだけでなく素人にも使われ、世界的にシェア1位になるのは時間の問題。
まだまだ、上を目指せると感じています。
ＦＲＯＮＴＥＯ （2158）：フロンテオ
こちらも、過熱感ありの銘柄、ＦＲＯＮＴＥＯ （2158）：フロンテオ
参考：SBI商圏
ＡＩジャンルですが、法律、医療、軍事など幅広く、国防・国策案件に及ぶ。
決算の数字も安定し、さらに売り上げを伸ばす勢い。
直近で大きく上げたが、長期で見れば、まだまだ↑を目ざれるのは？
- 【上振れ】柱の証拠開示支援は、ＡＩ製品伸長と従来型案件縮小による採算改善が想定超。医療診断支援システムの一時金、収益認識基準適用も出足の利益押し上げ。通期で幹部人材の採用費膨張でも、営業益は前号比倍増に上振れ。税平常化。５円復配。
- 【離合集散】認知症は共和薬品工業と提携解消、統合失調症は大日本住友製薬と提携交渉。新規事業開発に秀でた人材採用模索。
おまけでした。
ちなみに、もっと面白い銘柄はたくさんありますので・・。