コロナウイルスで不動産市況が異様な動きをしています。
売れに売れいるってホント？
ただ、徐々にその全貌・今後の展開が見えてきたので紹介したいと思います。
家を売るなら今
コロナによって、経済はボロボロになりそうな状況なのに、
知り合いの不動産屋からは、9月10月の不動産売買は売れに売れたとのことです。
それも価格自体も崩れることなく・・・。
これには筆者も驚きでした。
ただ、その実態は通常と違うものを感じました。
家を売るなら今！？
この理由は、買主と売主の動向からも分かります。
購入者の動向
直近の不動産動向関して、
購入者がこぞって不動産を買い漁ったというわけではありません。
- 既存の購入希望者がそのまま購入の判断した。
- コロナで給料が下がった人が駆け込みで購入の判断をした。
特に後者に注目です。
当たり前ですが年収が下がれば、住宅ローンで借りられる金額が少なくなります。
住宅ローンの審査に使われる源泉徴収票・確定申告の写し。
今年、コロナの影響で給料が下がっていても、必要書類に影響が出ない今のうちに、住宅ローンを満額（フルローン等）を引っ張るという人が少なからずいるようです。
不動産は、安くなってから買いたいというのが普通ですが、今のうちに買いたいという人が販売価格を下支えしたということです。
売主の動向
コロナの影響で売り物件が増えてくるであろうという予想は、トップページなどでも紹介していますが、
給付や補助金、株価上昇、会社自体が我慢できている状況なので、まだ、増えていないようです。
ネガティブ要因で家を売る人は、
余裕をもって売るという判断ができず、切羽詰まった状況まで我慢してしまう傾向があります。
その観点からも現状は我慢している・できているという状況のようです。
実際に、売り物件が増えていない状況なので需給関係が崩れていない要因と言えると思います。
今後を見えれば売りは今だけ？
上記で紹介した買主、売主の動向だけで判断はできませんが、
今後、少なくとも
- 今だけ購入希望者が一気に増えることはないでしょう。
- コロナで影響を受けた人の売り物件が増えます。
となれば、やはり売り時は今という結論は成り立つでしょう。
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家を買うなら5年後以降？
タイトルには家を買うなら5年後と書きましたが、実際は5年から10年と少し広めで考えています。
理由は簡単です。
今、主要都市の新築マンションの価格が高すぎるのは、仕入れが高かったからです。
取得単価上昇の要因
この仕入れ高の要因の１つが、ホテル事業者の土地の買い占めでした。
マンション建設とホテル建設では、
ホテルの方が収益率が高いことから、相場を無視した金額で土地取得・建設がされてきました。
マンション事業者は限られた立地を同業者で奪う合う、効率の悪い状況でした。
しかし、コロナウイルスで外国人観光客が激減し、ホテル運営はボロボロです。
初期投資回収が不可能ホテルが続出は時間の問題です。
となれば、今後
マンションデベロッパーとしては、協力なライバルがいなくなることで
- 立地のいい土地
- 適性な価格
で用地獲得が可能となります。
問題は、この適正な用地取得の流れがいつから来るか？
この見極めができれば、用地取得・建設・入居までは逆算が可能でしょう。
コロナで景気が悪くなり、ライバル減り、土地の取得単価が下がれば、必然的に新築マンション価格は下がるでしょう。
さらに、立地も良くなるでしょう。
そのタイミングは、5年から10年後というのは筆者の見解です。
特に主要駅周辺エリア
コロナウイルスで衰退する業界は見えてきました。
その1つが飲食店。
飲食店の閉店が続出しています。
空きテナントはこれからどんどん増えてくるでしょう。
ホテルの倒産・廃業も増えるでしょう。
となれば、主要駅周辺のイメージは大きく崩れます。
購入側としては、そのタイミングを待つだけです。
街のイメージが悪くなっても立地は立地ですから・・・・。
売却・買いのタイミング；まとめ
筆者は兼ねてから、
コロナには正しく恐れることで、極端に心配をする必要はないと思っています。
逆に、自粛など経済を殺す選択の方が怖いと思っています。
しかし、メディアの煽りで多くの国民は洗脳され気味です。
それを踏まえながら、
今回は、今の不動産市況の違和感をベースに、売りと買いを紹介してみました。
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