相続税対策の不動産購入、東京都心の不動産が人気の理由、区分マンションとアパート経営どっちがいいのか?

マンション売却 相続税対策 不動産購入・マンション購入
仲介手数料が無料になる不動産会社

音羽トレンディ
不動産購入時の仲介手数料”無料”

新築一戸建に限らず、売地、中古マンション、事業用物件の仲介手数料最大無料

仲介手数料無料 不動産会社 売買

音羽トレンディの強みは、
売主は業者になります。

売主からの仲介手数料を確定させることで、
買主の仲介手数料を無料としています。
お宝物件購入

要するに、
表に出る前の物件を業者とのコネクションで仕入れることができる訳です。

・3,000万円の場合:約106万円の削減。
・5,000万円の場合:約156万円の削減。

更に
・全国対応
ですから、

音羽トレンディには、お宝物件が出てきたら、連絡して下さい!

と、コネクションを作っておくだけです。

この作業だけで、
お得に不動産の購入が可能です。

また、気になっている物件に関して、
仲介手数料が無料になるのか?
確認、交渉してもらうことも可能です。

>>音羽トレンディ公式ホームページ

相続税対策 マンション購入

相続税は、財産を相続する際にかかる税金です。

相続税対策の1つとして、

  • マンション購入
  • アパート投資

は、特に有効な手段です。

近年、不動産価格の上昇や税制の変更により、多くの人が相続税の対象となっており、

地方の資産家さんも、都心の不動産への投資の傾向が強く、

今回は、相続税対策のマンション購入、東京都心の不動産が人気の理由について紹介します

また、都心のマンション売却を考えている方に、その優位性を活用した相続税対策の方へのマンション売却のポイントを紹介します。

相続税対策:現金からマンションへ

相続税対策として、
不動産購入の検討を考えたことあるでしょうか?

たとえば、

  • 現金2億円は、そのまま2億円が相続税の対象になります。
  • 不動産の場合、2億円の物件を購入しても2億円丸まるが対象になりません。

土地の評価額を決める場合、路線価を元に計算されます。

ここに大きなトリックがあります。

路線価は、毎年7月1日に公示され相続税等の計算に使われるものなのですが、ここで算出される評価額は、実際に売買・取引される価格かなり異なります。

特に都心の場合

路線価を大きく超えた額で取引(不動産売買)されているため、

実際に2億円のマンションを購入しても相続税の評価額は1億5000万円程度、現金より5000万円違うことも少なくありません。

あくまでも、一例だとしても
5000万円の差を相続税対策に活用しないのはもったいないと考える資産家は多いでしょう。

特に、地方の資産家さんにしてみれば、

地元の不動産を購入しても路線価から算出される評価額の差が小さく、

さらに5年後、10年後、将来の資産価値が不透明すぎる地方より、世界的にも注目されている都心の不動産を

相続税対策のターゲットにするのは想像がつきます。

相続税対策 マンション購入

相続税対策としてのマンション購入

相続税対策における都心にマンションやアパートなどの不動産購入の基本は、

  • 人に賃貸する不動産投資です。
  • 金融機関から融資が一般的です。

賃貸運用の不動産は、借主(賃借人)の権利を容易に害することができません。
*容易に自身が住むことが出来ないですし、解体して売却することもできません。

よって貸家建付地(小規模宅地)は、相続税対策として有利となる相続税評価額が下がります。

ただ、相続税対策と言っても生きたお金の使い方でなくてはなりません。

税金を払いたくないから無駄なもの買うわけではありません。

相続税対策としてマンションやアパートなどの不動産購入も資産価値の最大化を考えなくてはなりません。

そのため、
空室リスクのあるような物件は避けなくてはなりません。

  • 新築・中古、マンション・アパート
  • 立地・エリア
  • 駅からの距離
  • 開発予定の有無

など、誤った不動産選びはNGです。

相続税対策としての不動産購入の場合

  • アパート投資
  • 区分マンション投資
  • 一棟マンション投資

どれがおすすめか?

節税が前提の今回の場合、金融機関からの融資額(融資枠)に合わせて物件の規模を決まってきます。

金融機関:銀行のローンで投資を行うということは、金融機関からの借金です。

相続を簡単に考えれば、

  • 1億の現金
  • 2億の借金

の場合、負の遺産の相続になります。

この場合、よくあるのが相続放棄となりますが、

不動産においても同じように、借入を受けて不動産を購入することで相続税額を低減することが可能です。

その意味で、融資枠に合わせて

  • 一棟アパート
  • 一棟マンション
  • 区分マンション

を選択が基本と考えていいでしょう。

【相続税対策としての不動産投資の基本】

  1. 現金を不動産に変える
  2. 金融機関から融資を受ける
  3. 不動産を賃貸運用する(人に貸す)

相続税評価額を低くするポイントです

不動産会社の選び方

  • 相続税対策における不動産購入を検討をしている人にアプローチしていますか?
  • 路線価から自宅マンションの評価額を算出しましたか?

多分、行っている人は少ないでしょう。

理由は簡単で、都心の不動産の場合、
評価額と販売価格の差が著しく違い、参考にすらならないため算出の必要がないと考えるからです。

もちろん、その通りです。

ただ、
評価額を知っておくことで、相続税対策のお客様への営業トークが変わってきます。

また、アプローチも変わってきます。

マンション売却は、不動産会社選び・営業マン選びで決まります。

これは、どんな物件でも同じことです。

今回の場合も、不動産会社選びを賢く行うことで、

  • お問い合わせ主の属性
  • 内覧者の属性

を変えることができます。

たとえば、売却するマンションを

  • 地元の不動産会社に媒介契約をお願いした場合、地方の資産家へのアプローチは望めません。
  • 逆に、

  • 全国に支店のある不動産会社なら社内に案件を流すことも可能です。
今回のように
少しでも評価額の高い不動産を購入したいという属性の人がいることを知ることで、そのために行うことが見えてきます。

もちろん、全ての資産家がこぞって都心の不動産を購入しているわけではありません。

しかし 、
地方の資産家に知恵を付けることは難しいことではありません。

有能な営業マンであれば、
路線化と販売価格を元に、資産家へ相続税に関しての損益分岐点を用意してくれるかもしれません。

不動産売却エージェントの選び方・見極め方:信頼できる営業マンとは?不動産会社の営業担当者探しなら
不動産売却エージェント選び こんな小さなサイトにもたまにお問い合わせメールが届きます。 優秀な不動産売却エージェントを紹介してほしいというものでした。 マンション売却は、営業マンのスキルが全てであると思っています。 そこで、最近届いたメール...

地方の資産家の場合、
税理士や会計士・弁護士と相続税対策を行いますので、そのときに対等にプレゼンできれば、購入の可能性はアップするでしょう。

本来、路線化と販売価格の乖離は嫌われるものですし、値引き交渉の材料に使われるものですが、逆手に取った相続税対策の方への売却のアプローチを紹介してみました。

家の価値は2回すべき!今と半年後

マイホームを持っている人限定
当たり前ですが、
家を購入した時の金額 = 今の価値ではありません。

家は株のように売り買いをするものではありません。
とは言え、れっきとした財産です。

その財産を守るためにも、気になったタイミングでマイホームの査定を行うことをオススメします。

家の査定を行って、損することはほぼありません。

それ以上に

  • 売る気がなかったけど売ってお金にする選択肢ができた
  • 売るつもりだったけど、資産の確保にかじ取りを取った

など、
家の価値の確認が、人生設計の見直しにもつながります。

家の価値が 【財産】利益は出るのか? 【負の遺産】住宅ローンが残るか? 把握しておきましょう。
心配になる前に、ちょっと気になった人、
今後の生活・老後の生活のためにも

不動産査定の詳しくない人はこちらから確認するといいと思います。

*半年に1度くらい行うことをおすすめします。

相続税とは?

相続税は、相続人が相続する財産の価値に応じて課税される税金の一つです。

この税金は、相続が発生した時点での財産の価値(評価額)を基に計算されます。

不動産に限らず、銀行預金や株式などの金融資産も相続税の対象となります。

ちなみに評価額は、不動産の場合、公示価格や路線価を基にした市場価格で算出されます。

この相続税の税率は、相続財産の価値や相続人の関係(法定相続人)によって異なり、基礎控除により、一定額までの相続財産は非課税にもなります。

不動産と相続税の関係

不動産は、相続税の計算において非常に重要な位置を占めています。

特に、土地や建物の価格が上昇する地域では、相続税の課税額が大きくなるリスクが高まります。

【不動産の評価額と税額】
評価額は、不動産の市場価格を示す指標として、公示価格や路線価が用いられます。

  • 公示価格:都道府県が毎年公表する土地の価格。主に都市部の商業地や住宅地の価格を示しています。
  • 路線価:国税庁が公表する土地の価格。全国の主要な道路沿いの土地価格を示しており、相続税や贈与税の計算の基礎となります。

これらの価格を基に、不動産の評価額が算出されます。
そして、この評価額が高いほど、相続税の課税額も増加します。
特に、都市部や人気の観光地では、土地の価格が急激に上昇することがあり、相続税のリスクが高まることが一般的です。

不動産を持つことのメリットとデメリット

不動産を持つことのメリットとしては、以下の点が挙げられます。

資産価値の増加:土地や建物の価格が上昇する地域では、不動産を持つことで資産の価値が増加する可能性があります。
賃貸収入の獲得:不動産を賃貸として活用することで、安定した収入を得ることができます。
資産の実体化:不動産は手 tangible asset として、将来的な価値の確保や資産の実体化が期待できます。

一方、デメリットとしては:

相続税のリスク:前述の通り、不動産の評価額が高い場合、相続税の課税額が大きくなるリスクがあります。
流動性の低さ:不動産は売却する際の手間や時間がかかるため、急な資金調達が難しい場合があります。
維持管理費用:不動産を持つことで、固定資産税や維持管理費用が発生します。

求める人は多種多少

以前、不動産査定額を低く求める人・属性を紹介しました。

資産価値を低くし、財産分与を有利に進めたい人でした。

このパターンをみても分かるとおり、不動産は言い値でどうにでもなるものです。

相続に関係なく指標となるものは

  • 実勢価格
  • 公示地価
  • 基準地価
  • 固定資産税評価額
  • 路線価

いろいろありますが、売却においての相場もあってないものといえるです。

相続税対策 不動産購入

不動産投資オーナーも

最近、不動産投資を考える人も増えてきました。

もともと資産家や地主のイメージが強かった不動産投資ですが、

将来の備え・私的年金としてサラリーマンのワンルームマンション投資がそれになります。

もちろん、30年かけて住宅ローンを返済し、老後は家賃収入が生活費のフォロー。

団体信用生命保険があるので、万が一無くなっても保険からローン返済。

残された遺族への相続も、不動産なので現金より有利。

不動産売却先として、不動産投資を検討している方へもターゲットの1つに入れるといいいと思います。

不動産投資セミナーを行っている会社に仲介を依頼するのもありかもしれません。

参考ページ:アパート投資の口コミ・評判
年収1,000万円以上なら一棟アパート投資がオススメな理由。儲かる?資産1億円可能!

相続税対策のマンション購入:まとめ

  • 相続税対策を考えている人は、資産価値の下がらない不動産を探しているでしょう。
  • 不動産を所有している多くの人は、少しでも高く売却したいと考えるでしょう。

お互いの利害関係が一致するのが、

時価と相続税評価額のギャップが出やすい都心の不動産です。

  • 都心のマンションを保有している人
  • 都内にアパート土地を保有している人

などは、

相続税対策を考えている資産家にとって、

  • 建てて善し
  • 買って良し
  • 貸して善し
  • 住んで善し

資産価値の下がらない不動産(土地)であることは間違いありません。

相続、そして不動産は

  • 権利が複雑
  • 人間関係が複雑
  • 法律・制度が複雑

など、一筋縄ではいきません。

相続の相談に関しては、
以前、いい相続を紹介しました。

相続・相続税対策は、事前にどこまで準備できるか?

が重要です。

補足になりますが、小規模宅地の条件(借金をして不動産を購入)として、「3年」というハードルがあります。

簡単に説明すれば、3年以内に相続が発生した場合、被相続人:財産を遺して亡くなった場合は適用されません。
*被相続人が癌を患い急遽、相続税対策を行うなど

その意味で、被相続人が元気なうちに準備しておくといいと思います。