事故物件 売却
少しナーバスになる事故物件の売却・訳アリ物件の話。
事故物件という言葉を聞いたことがあるでしょうか？
不動産業界でよく使われるこの専門用語は、一般的には特定の事故や事件が発生した物件を指します。
しかし、具体的にどのような物件が事故物件として扱われるのか、その定義や種類について詳しく見ていきましょう。
事故物件とは、死亡事故や犯罪が発生した物件や、それに類する特定の事情を持つ物件を指します。
具体的には、自殺、殺人、死体遺棄などの事件や事故が発生した場所として知られる物件のことを言います。
これらの事故や事件が発生すると、物件の価値が下がることが一般的です。
そのため、売却や賃貸の際には、事故物件であることを明示的に伝える必要があります。
これは「物件の瑕疵（かし）」として、不動産取引において重要なポイントとなります。
一般的に、
不動産投資として貸していたマンションの住人が自殺してしまったなどのイメージが強いですが、
今回は、事故物件 売却について
また、自分の部屋ではないけど、マンション内の他の部屋・敷地内で自殺など事件が起きた場合を含めて、事故物件を売るときに考えること。
《事故物件の種類》
事故物件にはいくつかの種類があります。
事故物件は、その名の通り何らかの事故や事件が発生した物件を指す専門用語です。
しかし、その背景や種類には様々なものがあり、不動産取引においては重要なポイントとなります。
を紹介したいと思います。
自殺者数
2020年の自殺者数は11年ぶり微増（2万919人）となりました。
新型コロナウイルスで経済活動が変わったことで、
- 職を失った
- シフトが減った
- 給料が減った
またテレワークなどの生活習慣の変化からウツ病を発症したりなどが原因のようです。
ピークは2003年で約35,000人ですので、減少傾向とは言えますが、
2020年に全国で起きた交通事故による死者数は約3,500人ですから、やはり自殺者の数は社会問題レベルで間違いないでしょう。
- 自宅（約60%）
- 高層ビル
- 乗物
- 海（湖）・河川
の順番の統計が出ており
自宅の割合が約60%と大半を占めているのが現状です。
引用：厚生労働省
事故物件マンションの売却方法
事故物件は、残念ながら高額売却は難しく、相場より2割・3割以上安くなります。
場合によっては、そのレベルによって4・5割など。
となると仲介で買い主を見つけるのは一筋縄ではいきません。
その上で
- 相場の確認
- 売却方法の模索
- 不動産会社・エージェントの考え方
を紹介します。
相場の確認
もちろん、訳アリ物件であることは確かですが、事故物件であっても不動産は不動産です。
不動産相場の確認から事故物件売却はスタートします。
査定に関しては、
などが非常に便利です。
相場の確認が基本であるため、大手不動産に査定を依頼する必要はありません。
あくまでも、簡単に・営業マンが家に来ることのない机上査定・AI査定で問題ありません。
ポイントは、複数の会社に査定をお願いすることで相場感を養うことです。
事故物件売却において相場を確認しておくことで、
- 何％程度までなら下げることが可能なのか？
- 買い叩かれた場合も、相場との乖離は許容範囲か？
対応の質が変わります。
事故物件売却方法の模索
事故物件を欲しいと思っている一般人は、基本的に少数です。
よって、一般的な不動産売却のラインに乗せてしまっては、ただ埋もれるだけで、売却が進まないということも少なくありません。
事故物件売却の選択肢を持つことが重要です。
- 時間軸はどれくらいか？
- 売却価格はどこまでなら耐えられるか？
１日も早く手放したいということであれば、流暢に価格のことを言ってられません。
売却期間を気にせずということで価格重視で進めてもいいでしょう。
*ただ、売れ残り物件になってしまうとマイナスイメージになるため注意が必要です。
１つ言えることは、事故物件に強い不動産会社と組むことです。
大手不動産は、事故物件の取り扱いを嫌います。
事故物件に限らず、共有持ち分物件・旧耐震・築古物件・借地権・立ち退き物件・底地・紛争物件など、面倒な物件は取り扱ってくれません。
そこで考えなくていけないのが、
- 売却
- 買取
の両睨みで進めていく必要があります。
- 不動産会社の仲介による売却
- 不動産買取会社による買取
を並行することで、高額売却の実現を目指します。
事故物件の売却・事故物件の買取は、結果的に満足な金額で手放すことができれば御の字です。
不動産買取会社は、提示した金額で即買い取ってくれるサービスです。
ただ、買取会社もその先の転売のことを考えて安く仕入れることが前提となっています。
事故物件となれば、値切れるだけ値切って買取りたいというのが、買取会社の本心です。
そのため仲介での売却を行うことで、実際の不動産市況・事故物件への温度感を確認します。
事故物件であっても意外と相場に近い価格で、お問合せ・内覧が入るようであれば、買取会社にも強気の価格を要望できます。
買取会社の足元を逆に見れれば、値引かれ額も抑えることが可能です。
不動産会社・エージェント・買取会社の考え方
不動産売却は、
- どこ会社にお願いするのか？
- どんな営業マンにお願いするのか？
以前までは、この2つは無視できませんでした。
現状、エージェントの重要性も問われるようになりました。
- 営業マンは、不動産会社に属した会社の売上を基本に動く人です。
*不動産会社から担当として紹介されるのが営業マンです。 - エージェントは、提案力・売主主体に最大限の利を追求する人です。
*売主が売却をお願いする人を選べるのがエージェントです。
更に、事故物件売却という特殊な状況なので、
事故物件をはじめとした訳アリ物件の買取に強い会社のトライアングルをおすすめします。
- 有能な営業マンとの出会い
- 提案力・強み味方となるエージェント
- 訳アリ物件の買取に強い会社
そこで事故物件の売却を前提としたおすすめサイトを紹介します。
事故物件買取に強い会社
事故物件はもちろん、共有持分・再建築不可・借地など訳あり物件を買取りなら
【訳あり物件買取プロの特徴】
- 自殺や他殺、孤独死・病死があった物件でも大丈夫
- 1週間から１か月で売却
- 特殊清掃せずにマンションを手放すことが可能
【訳あり物件買取プロの口コミ】
発見が遅れたこともあり、中は異臭だらけ。
特殊清掃をかけるも畳についたシミが消えず、売りに出すにも金額がつかないということを業者から言われましたが、こちらで買取して頂くことができました。
事故物件の買取、事故物件総合取り扱いサイト『成仏不動産』が運営する”正しい買取”
日本最大級の事故物件総合取り扱いサイトの地位を確立し、取り扱い事故物件数No.1：過去約1,000件以上の取引実績を有しています。
【正しい買取の特徴】
- 正しい相場調査
事故物件取り扱い件数No1の豊富な実績と経験をもとに正しい相場調査を実施
事故物件の専門家として誠実に不動産本来の価格を提示 - 正しい施工
事故物件処理の知識・技術不足による過剰施工を防ぎ、販売することを目的とした正しい特殊清掃、解体、市場ニーズにあわせたリノベーションで売却 - 正しい販売網
供養を行い、適切な清掃とリノベーションによって不動産を再生。
『事故物件総合取り扱いサイト』を通じて買いたい人へお届け
【正しい買取の口コミ】
私自身、遠方に住んでいることもあり、早く見つけてあげることができなくて申し訳なく思っています。
年齢的に、何度も現地に行くことができないし、何から手を付けて良いのか分からなく、困っていました。
近隣から臭いの苦情があったので、まずは先に掃除をしなきゃいけないと思ってインターネットで業者さんを探していたら、成仏不動産さんを見つけました。
特殊清掃以外にも、正しい買取がマンションの買取も行ってくれると書いてあったので連絡してみました。
すぐに部屋に駆けつけてくれて、スムーズに特殊清掃と遺品整理、ゴミの片づけを行ってくれたのが印象的で、作業が終わった部屋を見たときに、少し気持ちが落ち着きました。
結果的にはマンションの買取までお願いしましたが、息子の供養までしてくれるという言葉に、救われました。
事故物件買取、共有持ち分物件売却、旧耐震・築古物件買取等の訳アリ不動産買取専門店
【ラクウルの特徴】
新築建売やリフォーム、中古売買、賃貸管理など幅広い知識・経験・蓄積を駆使し、付加価値を付けて転売・運用するノウハウを持った訳アリ不動産買取専門店です。
- 投資家会員10万人
- 物件の真の価値を分析
- 直買取のため諸経費不要
- 銀行提携
- エリアマーケティング能力
【ラクウルの口コミ】
死亡事故が起きた物件の買取
実家での家庭内トラブルが原因で、弟が母を殺害してしまいました。
当時はどんな手続きを進めたらよいのかわからない状態でした。
近所にあるいくつかの不動産業者にも問い合わせをしたのですが、取り扱えないと断られてしまい困っていたところ、ラクウルさんに買い取っていただけました。
こちらの気持ちを汲んでいただくような接客をしていただき、本当に助かりました。
提案力・強み味方となるエージェント
《タクシエ》
三菱地所リアルエステートサービス株式会社が運営する売主（居住用不動産売却の検討者）と仲介担当者（不動産売却エージェント）を結びつける、ダイレクトマッチングサイト
エース級エージェント約350名の中から売却条件にぴったりな人を紹介してくれます。
【タクシエ サービスの特徴】
- 高度な提案を受けられる
- エージェントを選べる
- エージェントの実績等がわかる
- チャットで気軽に相談できる
事故物件売却時に活用したい査定サイト
仲介と買取の重要性
今回の場合、不動産会社選定が一番重要となります。
大手不動産ではなく、事故物件に強い、販路をしっかりもっている不動産会社にお願いしたいところです。
不動産会社探しは、一括査定サイトを活用で、簡単に複数の会社に依頼が可能です。
また、仲介だけでなく、買取も合わせて検討するといいと思います。
買取であれば、1ヵ月以内に現金化も可能です。
【売却価格の設定】
事故物件の売却価格は、一般的な物件と比べて大きく下がることが一般的です。
その理由としては、事故の内容やその後の評価、物件の立地条件などが影響します。
- 瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）
売主が買主に対して、物件に瑕疵がないことを保証する責任。事故物件の場合、この責任を免除することが多い。 - 適正価格（てきせいかかく）
物件の実際の価値を示す価格。事故物件の場合、事故の内容や評価によって大きく変動する。 - 購入希望者への情報開示
事故物件の売却時には、購入希望者への情報開示が非常に重要となります。
以下の点に注意することで、スムーズな取引を進めることができます。
事故物件の売却時には、特有の法的手続きが必要となる場合があります。
- 売買契約書（ばいばいけいやくしょ）
売主と買主が取引の内容を確認するための書類。事故物件の場合、瑕疵担保責任の免除や事故の内容など、特有の条項が記載されることが多い。 - 登記（とうき）
物件の所有権移転を法的に確定するための手続き。事故物件の場合でも、この手続きは欠かせない。
事故物件の売却は、通常の物件の売却とは異なる多くのポイントが存在します。
適切な価格設定や情報開示、法的手続きを行うことで、スムーズな取引を実現することができます。
事故物件の魅力と売却戦略
事故物件と聞くと、多くの人が敬遠する傾向があります。
しかし、事故物件には一定の魅力があり、適切な売却戦略を立てることで、高い利益を上げることも可能です。
事故物件には以下のようなメリットが考えられます。
- 低価格：事故の影響で物件価格が下がるため、購入希望者にとってはお得に物件を手に入れることができる。
- リノベーションのチャンス：低価格で購入できるため、リノベーションにかけるコストを抑えることが可能。
- 独特の魅力：事故物件であることを逆手にとったマーケティングや、特定のニーズを持つ購入希望者へのアプローチが可能。
事故物件の売却を成功させるための戦略のポイントは以下の通りです。
- 正確な情報開示：事故物件であることを隠すのではなく、正確に情報を開示することで、信頼性を高める。
- ターゲット層の特定：事故物件に興味を持つ特定の層をターゲットとして、効果的なマーケティングを行う。
- 物件の魅力の最大化：事故物件であることのデメリットを補うため、物件の他の魅力を最大限に引き出す。例えば、立地条件や設備、リノベーションの可能性など。
しかし、その特性を理解し、適切な戦略を立てることで、成功する可能性は高まります。事故物件の魅力を最大限に活かし、効果的な売却戦略を立てることが重要です。
事故物件売却：借主が自殺した場合
一般的に不動産投資用のマンションで借主が事件や事故など室内で自殺・死亡した場合、
事故物件として売却、新たに入居者を募集する場合においても、事故物件としての告知義務が発生します。
義務化されていないから大丈夫という人もいますが、後から住人にバレてしまうと訴訟問題になりかねないため、告知が通例となっています。
もちろん、保険や連帯保証人・遺族に請求できますが、
事故物件となると、家賃は今までより値下げせざるを得なく、また、他の部屋の入居者への対応も含めて問題にもなります。
それでは、
- 事故物件のマンション売却
- 敷地内で自殺者が出た場合のマンション売却
具体的に見ていきましょう。
自宅室内での自殺の場合
マンションを売却する場合、
設備や建物などに瑕疵があった場合、売主がその責任をもたなくてはならないということで瑕疵担保責任（契約不適合責任）を負いますが、
自殺などの事故物件の場合、心理的瑕疵、心理的瑕疵物件として告知義務が発生します。
よって、自宅室内で自殺などがあった場合、買主にその事実を告知する必要があります。
法的な拘束力はありませんが、これを怠り、もし買い主が事故物件だということに気づいた場合、それが5年後であっても損害賠償(売買代金の返還請求等)を請求されることもあります。
敷地内・他の部屋での自殺の場合
- 別の部屋での自殺
- 飛び降り自殺
- マンション敷地内に部外者が倒れ・亡くなっていた
等の場合、判断が分かれるのが現状です。
売却する部屋自体には影響はないので告知しないという判断もできます。
ただ、その地域で有名な事件であったり、周りからの物件へのイメージが悪かったりすると購入者が事故物件に気づいた時に受ける衝撃は計り知れません。
もし、事前に告知されていたら購入は断念していたというレベルであれば、契約解除・損害賠償を訴えられる可能性もあります。
告知義務は不透明
事故物件・訳アリ物件に関して、
孤独死や病死、家で倒れて病院で亡くなった場合などは告知の必要はないとされる場合もあります。
よく行われるパターンの１つとして
物件内で倒れていたとしても、救急車を呼び、搬送先の病院で死亡した形を取るということも行われています。
ただ、これに対しても買主がもし事前に事故物件を知っていたら、購入をあきらめたか？
という観点で考えられる場合もあるため、必ずしも告知義務がないとは言い切れません。
いちよ、法的な義務はありません
また、告知をしなくても買い主に気づかれなければ何も問題ないという側面もあるため、この辺りの判断は不透明と言わざるを得ません。
非常に判断の難しい事故物件の告知義務ですが、とりあえず仲介の不動産会社の担当に判断（ガイドライン違反にならない方法）を仰ぎましょう。
場数を踏んでいる不動産会社の担当者だからこそ、状況に応じて判断してくれるでしょう。
もちろん、その判断が正しいとは限りません。
最終的に責任の追うのは売主本人になるので投げっぱなしというのも問題ですが、1人で判断するよりはいいですし、売主と買主の仲を取り持つのが不動産会社なので、上手に対応してくれるでしょう。
大島てるの存在
- マンション売買がスムーズに進みにくいでしょう。
- 厳しい値引きを要求されるでしょう。
ただ、それが事故物件売却の怖さであって、
- 不動産投資
- マンション購入
のリスクの1つです。
実際の事故物件の数はこれを上回るように思えますが、事故物件公示「大島てる」というサイトも存在します。
このサイトを
- 悪と見るか？
- 正義と見るか？
は別として、
告知すべきことを隠すことにおいては、心理的瑕疵：瑕疵担保責任を追求されかねません。
参考ページ：大島てるとは？大島てるへの削除依頼を出す方法
事故物件 売却を諦める選択も
一旦、事故物件売却をあきらめるの1つの判断です。
事故物件の告知リスクを薄くするという意味合いで、
- 一度、賃貸物件（事故物件）として貸してから、売却するという方法もあります。
- また、更地にして用途を変更するという方法もあります。
事故物件には変わり在りませんが、時間が経ったことでその存在が薄れます。
こちらに関しても、事故物件に強い不動産会社に相談するのもありだと思います。
より具体的なレクチャーをしてくれますし、賃貸管理業務を依頼でお互いWin-Win(ウィンウィン)の関係にもなります。
おまけ；ドラマ”あなたの番です”
事故物件マンションドラマ”あなたの番です”にも少し触れたいと思います。
マンション名「キウンクエ蔵前」が舞台の交換殺人ドラマですが、
前回も紹介した通り、完全な事故物件です。
- 管理人が転落死（事故・殺人）
- 502号室の赤池家で殺人
- 102号室の児嶋佳世の謎の死
- 201号室、浮田の死
- 101号室、久住の死
マンション内で死亡した人がすべてではないですが、これだけの人が事件に巻き込まれていれば、完全に近所で有名な事故物件・殺人マンションです。
皆さま、第7話ご覧いただきありがとうございました❗️あの2人は一体どうなってしまうのか😱
そして、第8話の予告動画公開です🌟#あなたの番です#あな番#第8話は6月2日#日曜よる10時半#ザワつく日曜日 pic.twitter.com/6W9fhmkN0U— 【公式】あなたの番です (@anaban_ntv) 2019年5月26日
そこに、みんなが住み続けていること自体、ドラマならではということですが、一般的には廃墟マンションまっしぐらでしょうね。
事故物件であることを購入希望者に告知する義務。この義務を怠ると、後にトラブルの原因となる可能性がある。