海外不動産投資ってリスクが高いの？
おすすめの不動産投資国・場所はどこ？
海外不動産投資の口コミや体験談を確認したい！
海外不動産投資のポイントや注意点は？
マンション投資に思うことは、初期段階をしっかりと構築しておけば、あとは年に一度の確定申告をする程度で、ほとんど手間がかからない投資だと考えます。
空室リスクを懸念される方もいますが、都心部では賃貸需要が高く、内見なしで入居申し込みが入ることも珍しくありません。
場合によっては、礼金がキャッシュフローのプラス要因となることもあります。
不動産投資で成功する人のどんなタイプだと思いますか？
- 融資枠を多く持っている人？
- リスク管理がしっかり出来ている人？
意外かもしれませんが、セコイ人がそのタイプです。
不動産投資は、即儲かるビジネスではありません。
安定的な家賃収入と計画的な返済、そして無駄を省いた管理をベースに、10年・20年単位でじっくり育てていくものです。
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最近、海外の不動産投資の話をよく聞きます。
海外不動産投資は、国内不動産投資とは一線を画す、新たな投資のフィールドです。
国内市場に縛られず、世界中の不動産市場を視野に入れることで、多様な投資機会を探求することが可能となります。
利回りが良かったり、地価上昇が期待出来たり、ある意味、魅惑の地だからこそ気になるのが海外の不動産投資ですが、
その一方で、海外市場は法律、税制、言語、文化といった多くの異なる要素を抱えています。
これらの要素を理解し、適切に対応することが、海外不動産投資の成功への道となります。
そこで今回は、
- 海外不動産投資のメリット・デメリット、
- 海外不動産投資のカントリーリスク、
- 海外不動産投資に関する税制
- エリア別：海外不動産投資情報
また、日本に置かれたカントリーリスクとあわせて紹介します。
海外不動産投資とは
海外不動産投資について、
私個人としては、まだ手をつけていませんが
- シンガポール、マレーシア、タイ、カンボジア、フィリピンなどの東南アジア不動産投資
- ハワイやロサンゼルス、テキサスなどのアメリカ不動産投資
- オーストラリアの不動産投資
など、魅力的な話がいろいろ話が来ます。
不動産投資は、
- 購入価格
- 家賃収入（インカムゲイン・利回り）
- 出口戦略（キャピタルゲイン）
などを基本としますので、話を聞く限り、うま味十分の投資と感じることもあります。
そこで、今回は、アジアの不動産投資を中心にメリット・デメリットを確認しましょう。
海外不動産投資を行うメリット
海外の不動産投資の中で、
特にアジア投資の場合、
- 経済成長
- 人口推移
が1つのポイントです。
海外不動産投資のメリット：高い利回り
特に経済成長が著しい新興国では、
経済成長や人口増加により市場が盛り上がれば、需要も増えますし賃金も上がります。
家賃収入(インカムゲイン)も増えますし、安定感も増します。
需要が上がれば、売却（キャピタルゲイン）によって譲渡益も計算できます。
海外不動産投資のメリット：為替利益
海外不動産を保有することで、為替の変動による利益も期待できます。
円安時には、外貨建ての不動産から得られる利益が増える可能性があります。
円だけでなく、複数の通貨を組み合わせることでリスク分散（通貨分散）にもなります。
海外不動産投資のメリット：分散投資・投資ポートフォリオ
海外不動産投資は、投資ポートフォリオのダイバーシフィケーションに役立ちます。
国内市場だけでなく、海外市場にも投資することで、市場の動きが一方向に偏るリスクを軽減することができます。
また、特定の地域や国の経済状況に左右されにくくなるため、より安定した運用が期待できます。
海外不動産投資のデメリット
メリットがある一方、もちろんデメリットもあります。
そもそも、自分自身は日本に在住し投資物件は海外ということで、
- 毎月しっかり家賃収入が入金されるか？
- 現地では問題が起きていないか？
- 計画通り、建設が進んでいるか？
言語も法律もまたビジネスモデルも違うため、国内の不動産投資以上にハードルが高く・リスク管理が必要です。
海外不動産投資のデメリット：法律・税制の理解
海外の法律や税制は、国内とは大きく異なる場合があります。
これらを理解しないまま投資をおこなうと、予期せぬトラブルに見舞われる可能性があります。
例えば、所有権の取得や転売、賃貸などに関する規制は国により大きく異なります。
また、税制についても、不動産取得税や資本利得税など、投資の収益性に大きな影響を及ぼす要素があります。
海外不動産投資のデメリット：言語の壁
海外不動産投資では、現地の言語を理解することが重要です。
言語の壁により、契約内容を十分に理解できない場合、大きなリスクとなります。
契約書の内容を正確に理解するためには、専門的な知識を持つ通訳者や弁護士の協力が必要となる場合もあります。
海外不動産投資のデメリット：為替リスク
先述の為替利益とは裏腹に、為替リスクも存在します。
円高時には、外貨建ての不動産から得られる利益が減る可能性があります。
また、為替の変動は予測が難しく、大きなリスクとなり得ます。
このリスクを管理するためには、適切なヘッジ戦略が必要となります。
海外不動産投資のデメリット：カントリーリスク
海外不動産投資のデメリットとしてカントリーリスクも考える必要があります。
戦争が起きることはないかもしれませんが、国の状況が変わることもあるのが新興国です。
そもそも、
簡単に物件を見に行くこともできませんので、代理人や仲介会社に委託する形になりますので言いなりになりがちなのが海外不動産投資です。
物件選び、融資、管理を任せることは悪いことではないですが、不動産においては、良い事ばかりではなく悪い事、問題も起きます。
その時、しっかりした対応をしてくれる会社と逃げる会社、また、オーナーの意向を聞かない会社もあります。
オーナー自身が知識不足なため、強く言えず、うやむやになってしまうことも少なくありません。
おすすめの海外不動産投資会社
海外不動産投資は、国内投資とは異なる多くの魅力を提供します。
異文化の中での資産形成、為替の変動利益、そして場合によっては税制上の優遇を享受することも可能です。
また、世界中の様々な市場にアクセスすることで、ポートフォリオの多様化が図れるため、リスクを分散しやすくなります。
しかし、これらの利点を享受するためには、信頼できる海外不動産投資会社を選ぶことが非常に重要です。
おすすめの海外不動産投資会社：フラッグシティパートナーズ
- 利回り20％を狙える
- 短期売却益1000万円を狙える
フィリピン不動産の販売件数は日本一！
大手デベロッパーの物件を中心に、現地スタッフを常駐させ、的確かつ迅速な情報提供を行っています。
国内の不動産投資とは異なり、月々3万円前後の積み立て投資なので
- ローン審査不要
- 勤続年数不問
- 年齢（18歳以上）
など、縛りがありません。
国内不動産投資だとローンや年収の審査で落ちてしまっている方でも投資可能なのが魅力です。
フラッグシティパートナーズの不動産投資相談（オンライン相談）では、
海外投資のメリット・デメリット・リスク・リスク回避方法など
- 海外不動産市場の最新動向
- 海外不動産投資におけるメリットとリスク
- 海外不動産の物件の選定方法と注意点
- 海外の不動産開発業者（デベロッパー）の見極め方
- 怪しい海外不動産会社を一発で見抜く方法
- 海外不動産を取り扱う日本人仲介業者の見極め方
- プレビルドの海外不動産投資の具体的なスキーム
- プレビルドの不動産投資での実際の成功例と収益パターン
- 月生田一成社長自身が騙された海外不動産投資の悪名な手口
などを知ることが出来きます。
【フラッグシティパートナーズの口コミ】
国内の融資情勢が厳しく、御社海外不動産セミナーに辿り着きました。
個人の与信に関係なく分割の支払いが可能という事実を知り、取り組んでみようと思いました。
日本の相場の約1/5で購入することができることにビックリしました。
購入してわずか1年で30%も値上がりした物件があるということにも驚きです。
現地社員のサポートもあるということなので安心感もあり即決させていただきました。
《参考サイト》
| 社名 | フラッグシティパートナーズ株式会社 |
| 設立 | 2016年 |
| 代表取締役 | 月生田 一成 |
| 住所 | 本社： 〒150-0012 東京都渋谷区広尾5-25-12 バルビゾン72 7階 |
国別・エリア別：おすすめ海外不動産投資紹介
海外の不動産投資と言っても、
アメリアもあれば、ヨーロッパ、またアジア（フィリピン・カンボジア・マレーシア・シンガポール）、オーストラリア、アフリカなどさまざまです。
すべてのエリアが、同じメリット・デメリットを持っているわけではありません。
言語も違いますし、カントリーリスクも経済状況も違います。
そこで、先進国と途上国での不動産投資のメリット・デメリットについてまとめてみました。
【先進国での不動産投資】
メリット
- 安定した市場
先進国の不動産市場は、一般的に安定しています。
政治的な安定性や法制度の整備が進んでいるため、投資リスクは比較的低いと言えます。 - 高い流動性
先進国の不動産市場は大きく、取引の流動性が高いです。
必要に応じて不動産を売却しやすいというメリットがあります。
デメリット
- 低い利回り
先進国の不動産市場は成熟しており、そのために利回りは比較的低めです。
大きな利益を期待するのは難しいかもしれません。 - 高い競争率
先進国の不動産市場は投資家にとって魅力的であるため、競争率が高いです。
良い物件を見つけるのは難しくなります。
【途上国での不動産投資】
メリット
- 高い利回り
途上国の不動産市場は成長が期待され、そのために高い利回りを期待することができます。
経済成長にともない、不動産価格が上昇する可能性があります。 - 多様な投資機会
途上国では新たな開発プロジェクトが多く、多様な投資機会があります。
自分の投資戦略に合った物件を見つけやすいというメリットがあります。
デメリット
- 政治的・経済的リスク
途上国では政治的な不安定性や経済の変動があります。
これらのリスクは投資の安定性を損なう可能性があります。 - 法制度の不確実性
途上国では法制度が十分に整備されていない場合があります。
契約の実行や紛争解決が困難になる可能性があります。
日本国内の不動産投資であっても、都心の不動産、地方の不動産で、投資手法・リスク管理が大きく変わります。
海外不動産投資となると、その考え方は大きく変わります。
そこで、エリア別の海外不動産投資を紹介します。
おすすめ海外不動産投資エリア：フィリピン不動産投資
フィリピンは、急速な経済成長、若い世代を中心とした人口増加、そしてASEAN諸国としての戦略的な位置づけにより、不動産投資の新しいフロンティアとして注目を浴びています。
主要エリアと特徴
- マニラ
フィリピンの首都であり、ビジネスの中心地。オフィスや商業施設が集まり、不動産価格が高騰しているエリアです。 - BGC (ボニファシオ・グローバル・シティ)
マニラの中心部に位置する新興のビジネスエリア。高級物件やオフィスビルが立ち並びます。 - メトロマニラ（マカティ）
マニラ都市圏を形成する都市群。
各都市にはそれぞれの特色があり、物件価格や賃貸収入の平均も異なります。
参考ページ：フィリピン不動産投資
おすすめ海外不動産投資エリア：シンガポール不動産投資
シンガポールの不動産市場は、安定した利回りやキャピタルゲインを期待できるため、多くの投資家にとって魅力的です。
また、政治的な安定性や経済の発展、そして法制度の整備など、投資環境が整っている点も大きなメリットと言えます。
主要エリアと特徴
- CBD (Central Business District)
シンガポールの経済と文化の中心地。高層のオフィスビル、高級コンドミニアム、ホテル、歴史的建造物が混在している。 - オーチャード
シンガポールのショッピングとエンターテインメントの中心地。オーチャードロード沿いには多くのショッピングモールが立ち並ぶ。 - セントーサ島
シンガポール南部のリゾートエリア。ビーチ、テーマパーク、ゴルフ場などが集まる。 - トア・パヨ
シンガポールの中心部から北に少し移動した位置にある、歴史的な住宅地域。シンガポールの公共住宅開発の初期から存在するエリアで、多くのHDB（Housing Development Board）フラットが立ち並ぶ。 - ウッドランズ
シンガポールの北部に位置し、マレーシアとの国境に隣接する住宅エリア。
参考ページ：シンガポール不動産投資
おすすめ海外不動産投資エリア：ドバイ不動産投資
ドバイは、近年、経済的な発展を遂げており、特に不動産市場はその成長の中心となっています。
アラブ首長国連邦(UAE)の一部として、
ドバイは石油産業だけでなく、観光、ビジネス、そして不動産開発においても世界的な注目を集めています。
主要エリアと特徴
- ダウンタウン・ドバイ (Downtown Dubai)
これはドバイの中心地で、ブルジュ・ハリファ、ドバイモール、ドバイオペラなどの主要な観光名所があります。このエリアは観光客やビジネスマンに人気があり、賃貸収入が高いため、不動産投資に適しています。 - マリーナ (Dubai Marina)
ドバイマリーナは、高級なアパートメント、ホテル、レストラン、ショッピングモールが立ち並ぶウォーターフロントのエリアです。観光客や居住者に人気があり、高い賃貸収入と資産価値の上昇が期待できます。 - パーム・ジュメイラ (Palm Jumeirah)
これは人工の島で、高級なヴィラやアパートメント、ホテルがあります。ビーチフロントのプロパティは特に人気があり、高い賃貸収入と資産価値の上昇が期待できます。 - ビジネス・ベイ (Business Bay)
ビジネス・ベイは、オフィスビル、アパートメント、ホテル、ショッピングモールが集まるビジネスエリアです。このエリアはビジネスマンや専門職の人々に人気があり、賃貸収入が高いため、不動産投資に適しています。 - ジュメイラ・ビーチ・レジデンス (Jumeirah Beach Residence – JBR)
JBRは、ビーチフロントのアパートメント、ホテル、レストラン、ショッピングモールが立ち並ぶエリアです。観光客や居住者に人気があり、高い賃貸収入と資産価値の上昇が期待できます。
参考ページ：ドバイ不動産投資
おすすめ海外不動産投資エリア：マレーシア不動産投資
近年、マレーシアは外国からの直接投資の増加を見せています。
これは、政府が提供する税制上の優遇措置や、ビジネス環境の整備が影響しています。
主要エリアと特徴
- クアラルンプール (KL)
マレーシアの首都であり、ビジネスの中心地。高層ビルやショッピングモールが立ち並びます。 - ペナン
歴史的な建物や美しいビーチが魅力の観光地です。 - ジョホールバル
シンガポールに近く、経済的な発展が進む地域です。 - モントキアラ
クアラルンプールの高級住宅地で、多くの外国人が居住しています。
参考ページ：マレーシア不動産投資
おすすめ海外不動産投資エリア：ハワイ不動産投資
ハワイはその美しい自然やリラックスした生活スタイルで知られていますが、最近では不動産投資の新しい投資手法としても注目されています。
特に日本人投資家にとって、
ハワイの不動産は安定した利回りや節税のメリット、さらにはコンドミニアム投資・バケーションレンタルとしての利用可能性を秘めています。
主要エリアと特徴
- ワイキキ
ハワイ最大の観光地で、多くのホテルやショッピングモールが集まるエリア。
物件価格は高めですが、バケーションレンタル（短期・長期）の需要が非常に高いエリアです。 - アラモアナ
ショッピングセンターが有名なエリア。
新しいコンドミニアムの建設が進んでおり、将来的な価値上昇が期待されています。 - ホノルル
ハワイの中心都市で、ビジネスや生活の拠点となるエリアです。
安定した賃貸需要があります。 - オアフ島の郊外
自然が豊かで、リゾート感を求める人々に人気。物件価格は都市部に比べてリーズナブルに投資が可能です。
参考ページ：ハワイ不動産投資
おすすめ海外不動産投資エリア：ニューヨーク不動産投資
ニューヨークは、その独特の魅力と経済的な機会により、世界中の投資家から注目されるグローバル都市として知られています。
多くの人々が夢見るこの都市での不動産投資は、キャピタルゲインの獲得や安定した資産の増加といったメリットをもたらす可能性があります。
主要エリアと特徴
- マンハッタン
ニューヨークの中心とも言えるエリア。
高級物件が多く、ビジネスエリアとしても知られています。
物件価格は高めだが、賃貸収入も期待できます。 - ブルックリン
近年、若者やアーティストが集まるエリアとして人気が上昇。
物件価格はマンハッタンに比べると手頃で、投資のチャンスとして注目されている。 - クイーンズ
多様な文化が共存するエリア。
物件価格は比較的安価で、家賃収入の安定を求める投資家におすすめエリアです。
参考ページ：ニューヨーク不動産投資
海外不動産投資：各国の成功事例
海外不動産投資は、国内市場に比べて高い利回りや資産価値の増加が見込めることから、多くの投資家にとって魅力的な選択肢となっています。
アメリカ、ヨーロッパ、アジア、その他新興国市場における不動産投資の成功事例を紹介します。
地域ごとの経済状況、法律、文化が投資成果にどのように影響を与えるのかを理解することで、読者はより効果的な投資計画を立てることができるでしょう。
アジア不動産投資市場の成功事例
アジアの新興国、特にベトナムやフィリピンでは、経済成長と都市化が進行しており、不動産価格が急速に上昇しています。
一部の投資家は、この動きを早期に察知し、大都市の中心部や開発が進む地域に投資を行いました。
これらの地域では、新たなオフィスビルやコンドミニアムの需要が高まっており、賃料収入や物件価格の上昇から大きな利益を得ています。
ヨーロッパ不動産投資市場の成功事例
ヨーロッパの一部地域では、歴史的な建物のリノベーションが人気となっています。
特に、スペインやポルトガルでは、古い建物をモダンな住宅やホテルに改装する投資が盛んです。
これらの物件は観光客からの需要が高く、高い賃料収入を得ることが可能です。
また、リノベーション後の物件価格の上昇から、売却益を得る投資家もいます。
アメリカ不動産投資市場の成功事例
アメリカでは、大都市の郊外地域での一戸建て住宅への投資が人気です。
一部の投資家は、これらの地域で住宅を購入し、家賃収入を得ています。
また、アメリカの一部地域では、物件価格が比較的安価で、その後の価格上昇を見込む投資家もいます。
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海外不動産投資：記事まとめ
メリット・デメリットのある海外の不動産投資をどう変えたらいいのか？
日本人はどちらかと言うと言語の問題もあり、海外移住にも抵抗があります。
それ以上に日本の方が
- 住みやすい
- 安全
という意識があるため、積極的に外に出る必要がないのかもしれません。
海外不動産投資は
- 不安！
- やめとけ！
- 不透明
というネガティブなコメントが並ぶのもしょうがない事かもしれません。
ただ、投資は不動産に関係なく分散が基本ですから、
株式・債券、国内不動産、海外不動産投資、満遍なくおこなうことはある意味、健全な投資と言えるでしょう。
国内である程度、不動産投資で資産を築いているのであれば、海外に不動産を持った方がいいでしょう。
知見を広げる意味もありますし、リスク分散だけでなく更なる高みを目指す意味でもいいでしょう。
不動産投資という観点だけでなく海外に不動産を持つということは、その地に行くこと自体、経費計上もできます。
ハワイに不動産を持つことで、ハワイ旅行は物件確認・不動産会社との打ち合わせなどと満額でなくとも経費になります。
よって、好きな国があるのであれば、その国に資産を持つことも福利厚生として活用できるので悪くないでしょう。
しかし 、それはあくまでもそれなりに海外に物件も所有し説得力のある計上が出来てのこと。
税部署が入らないから大丈夫ということで、雑な形状をしている人もいますが、厳密にはNGです。
参考ページ：ハワイ不動産投資のメリット・デメリット
日本人は、日本におけるカントリーリスクをイマイチ認識していません。
日本の財政に関しては、経済状態は他国以上に安定していると言えるでしょう。
そもそも国の借金などは、財務省の増税を促すネタでしかありません。
ただ、証券市場や為替市場の混乱が起こり得るか？
という観点から考えると、隣国に中国・北朝鮮・ロシアの存在は無視できません。
- ウクライナ戦争で世界的に非難されているロシア
- 世界を二分し権力を握ろうとあらゆる手で他国を手中に収めている中国
- ミサイル・核実験をし続ける北朝鮮
隣国にこれらの国を有している日本。
さらに、ここにきて中国による台湾侵攻も可能性が出てきました。
台湾有事：圧力だけでなく武力行使まで始まれば、それは日本有事と言えるでしょう。
北朝鮮・ロシアも漁夫の利を考えるのも想像がつきます。
世界的な投資家：ウォーレン・バフェット氏が、
台湾有事を理由に、台湾積体電路製造（TSMC）株の保有株式数を9割近く減らしたニュースが3月に流れました。
*戦争特需のある日本の商社等に投資を切り替えました
そのことを考えると、
海外不動産のリスクの1つと考えるカントリーリスクにおいては、日本でも同じような状況であることは間違いないため、
日本国内での不動産投資の分散投資として海外不動産投資を考える思考を併せ持った方がいいかもしれません。
海外不動産投資は、都心の物件価格が上昇しているだけに選択肢として挙がってくるのは納得です。
リスクを取りながら投資をする必要があるため、安心してお願いできる投資会社選択がポイントです。
ただ、１つ言えることは、不動産投資は
- 国内・海外（都心・地方・田舎）
- ワンルーム・区分
- 一軒家
- 一棟
- ビル
などのさまざま特性をもっているので、知識を蓄えて損はありません。
海外不動産投資：こんな方におすすめ
《参考サイト》
| 会社名 | フラッグシティパートナーズ株式会社 |
|---|---|
| 住所 | 〒150－0012 東京都渋谷区広尾5－25－12バルビゾン72 7階 |
| 公式サイト | https://flagcity.co.jp |
元メガバンク融資課出身、バブル時代に不動産コンサルティングに従事し、2000年、会社設立後、底地ビジネス・事務所の立ち退き裁判等も経験した宅建士と共に立ち上げ、現在、不動産にまつわるサービスの紹介、口コミ・筆者の感想を加え紹介しています。