マンション買い替えの口コミ・体験談:メリットとデメリットとマンション買い替えの住み替えローン・住宅ローン

マンション買い替え マンション買い替え
2024年7月:不動産ニュース

参考:新築マンション平均価格

新築マンションの平均価格は
バブル期を越えるほど勢いのあるのが今の不動産市況です。

マイホームを所有している方にとって、数十年ぶりに資産と本気で向き合える絶好のタイミングです。

ただ、住宅ローン金利上昇、増税、中東情勢・ウクライナ戦争・資源高・インフレ、台湾有事、近年稀に見るネガティブ要素も無視できません
*政権交代、株価1万円割れの悪夢の再来リスクも

そこで、売主に寄り添ったSRE不動産(ソニーグループ)で査定を行いませんか?
他社と異なる点として、
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マンション買い替え

マンションの買い替えのタイミングは

  • 結婚した
  • 子供が誕生した
  • 子供が増えた
  • 転勤などの引越し
  • 夫婦2人になった

などになります。

いずれも、生活環境・家庭環境が変わる人生のターニングポイントと言えます。

転勤などのやむを得ない状況もありますが、どちらかというと家庭環境の変化に対応したいという側面もあります。

今回は、

  • マンション買い替えのタイミング
  • マンション買い替えメリット・デメリット
  • マンション買い替えは売り先行・買い先行どっちがおすすめ?
  • マンション買い替えを成功させる方法

を紹介します。

マンション買い替えのメリット・デメリット

マンションの買い替えとは、
現在所有しているマンションを売却し、新しいマンションを購入する行為を指します。

家族構成の変化、生活環境の向上を求める動機、資産の再配置など、さまざまな理由からこの選択が行われます。

買い替えを行う際には、現在のマンションの売却価格や新しいマンションの購入価格、ローンの取り扱いなど、多くの要因を考慮する必要があります。

マンション買い替えは、

  • 今住んでいるマンションの「売却」
  • 新しい新居の「購入」

を同時に行います。

売り方・買い方にはいろいろあり

≪先行売却≫
先に自宅を売却し、購入資金を明確にさせてから購入のステージに入る先行売却

≪先行購入≫
新居探しを先にすすめ購入物件後に、売却を進める先行購入

があります。

マンション買い替えのメリットを紹介すると

  • 【ライフスタイルへの対応】
    マンション買い替えによって常に新しく、ライフスタイルに合った物件に住み替えることが出来ます。
  • 【最新設備・施設】
    買い替えによって、最新の設備の物件の購入に引っ越すことが可能です。
  • 【景色・景観の変化】
    マンション買い替えによって窓から見える景色が変われば、気分的にも明るくなります。
  • 【売却益の最大化】
    常に新しいマンションに住み替えることによって、資産価値下落を抑える効果もあります。
  • 【住宅ローンのバランス調整】
    買い替えは別に同等の物件を購入する必要はありません。
    売却物件より安い物件を購入することで住宅ローンの返済が厳しい人にも活用可能です。

など、常用に応じて対応できることです。

ちなみにマンション買い替えのデメリットは、

  • 【たくさんの手続き】
    マンションを売って新しいものを買うというのは、簡単なことではありません。たくさんの手続きや、新しいマンションを探す時間が必要です。
  • 【お金の問題】
    新しいマンションを先に買ってしまうと、今のマンションが売れるまでの間、二つのマンションのローンを支払わなければならないことがあります。
  • 【価格の変動リスク】
    不動産の価格は日々変動します。思ったよりも低い価格で今のマンションが売れてしまうかもしれませんし、新しいマンションの価格が上がってしまうかもしれません。
マンション買い替えの注意点

  • 【しっかりと調査を】
    新しいマンションを選ぶ前に、その価格や周辺の環境、設備などをしっかりと調査することが大切です。
  • 【ローンの確認を】
    今のマンションのローンがまだ残っている場合や、新しいマンションのローンの条件など、お金に関する部分をしっかりと確認してください。
  • 【専門家のアドバイスを】
    不動産のことは難しいことが多いです。わからないことがあれば、不動産の専門家に相談することをおすすめいたします。

買い替えを検討するタイミング

家族構成の変化
マンションの買い替えを検討する大きな理由の一つが、家族構成の変化です。

子供の誕生
新しい家族の成員が増えることで、今の住まいが手狭に感じられるようになることがあります。子供部屋や遊び場を確保したいと考える家庭も多いでしょう。

  • 子供の独立
    子供が成長し、家を出て行くことで、大きな住まいが不要になる場合があります。このような時、ダウンサイジングを検討する家庭も増えてきます。
  • 高齢の親の同居
    親が高齢になり、同居を考える場合、バリアフリーな住まいや、より広いスペースが必要となることが考えられます。
資産価値の変動
不動産の価値は、時間とともに変動します。特に以下のような状況で、買い替えを検討する価値があります。

  • 現在のマンションの価格上昇
    エリアの開発や交通の便が向上するなどの理由で、現在のマンションの価格が大きく上昇している場合、売却して利益を得ることが考えられます。
  • 新しいマンションの価格下落
    一方で、新しいエリアや新しいマンションの価格が下落している場合、お得に新しい物件を手に入れるチャンスとなります。
生活環境のニーズ
生活環境のニーズは、時間とともに変わっていきます。以下は、生活環境の変化により買い替えを検討するシチュエーションです。

  • 通勤・通学の変化
    仕事や学校の場所が変わった場合、それに合わせて住まいを変えることで、毎日の移動時間を短縮することができます。
  • 周辺環境の変化
    近隣に新しい商業施設や公園ができたり、治安が悪化したりするなど、周辺環境の変化により、住み替えを検討することがあります。
  • 趣味やライフスタイルの変化
    趣味やライフスタイルの変化により、畑を持ちたい、ペットと一緒に住みたいなど、新しい住まいのニーズが生まれることがあります。

マンション買い替えの勘違い

マンション買い替えについて、こんなことがありました。

5年前に都内(中央区)にマンションを購入し、その後、子供にも恵まれ小学校入学前に住み替えようか・・・・検討しだしたというもの。

彼とは、大学時代学部が同じで、今も年に1度の周期で会っている。

会うときは彼から連絡があり、都度、悩み事に対してどうしたらいいか?
相談されるのであるが、基本的にその悩みは小さいもので、彼自身も答えが出ていることが多いことから、後押ししてあげるのが私の役目みたいものであるwww。

≪子供のお受験≫
今回、彼からの相談は子供のことであった。

今年、4歳になる息子を小学受験させるか?というものであった。

この手の小学受験の判断は、基本的に奥さんの意向が強いため、その意向に寄り添う形でサポートするのが基本。

奥さんの中で受験は固まっているし彼の中でもその意思は固まっているようであった。

受験する小学校もほぼ決まっていて、そのための塾にも通わせ始めたということだった。

そこで、

  • 小学校のある地域に引っ越すか?
  • 今のところから通わすか?

という話になっているらしい。

マンション買い替え

小学受験であろうと中学だろうと受験というだけに全員合格するものでないため、その小学校に行くために・合格前提で引っ越すというのはリスクが高い。

闇雲にマンションを買い替えるのも本末転倒とも言えます

ただ、話を聞くと仮に受験に落ちたとしても、その地域の区立小学校に行きたいという意向でもあるとのこと。

要するに、”受験”も”引っ越す”こともホボホボ決まっているようであった。

ということで、マンション購入の話になったのである。

マンション買い替え メリット
そこで彼が、

  • 新築マンションは材料費の高騰もあって高いんだよねぇ・・・
  • 中古のマンションであっても、騰がっているから今買うのどうかなぁ?!

もう少し、マンション価格が下がってから購入したほうがいいかなぁ~

っと。

実は、ここで彼に、間違っていることが1つある。

以前にも紹介した建築コスト高騰とマンション価格の関係のように、
新築マンションが高騰しているし、それを少しでも抑えるために内装費や備品のグレードを下げているのも現実です。

もちろん、都内の中古マンション価格も上がっているのが現実です。

しかし 、そこで悩む必要はないのが、マンション買い替えのパターンなのです。

マンション買い替えは、
今住んでいるマンションを売却して新しくマンションを購入するわけですから、
購入するマンションの価格が騰がっているかもしれませんが、
売却するマンションも騰がっているという事実を忘れてはいけません。

彼にそれを伝えたら、

そうだなぁ~、言われてみれば当たり前だよなぁ~

  • どのマンションがいいのか?
  • このマンションなら通学が楽だろう・・

そっちに目が行ってたので高騰していることに目が言っていたんだと。

マンション買い替え デメリット

マンション買い替え:住宅ローンは?住み替えローン?

マンション買い替えの場合、

  • お金
  • タイミング

この2つが一番気になるところだと思います。

マンション買い替え 口コミ

 
【マンション買い替えの住宅ローン】

住宅ローンが残っていても、つなぎ融資:買替えローン・住み替えローンを利用で買い替えはできます。

  • 今住んでいるマンションが幾らで売れるのか?
  • それに対しての税金はいくらかかるのか?(3000万ローン控除など)
  • 手数料はどれくらい必要なのか?

そのもとで、購入物件の金額はどの程度の金額設定で望むのか?検討するわけです。

*買い替えを同じ不動産会社にお願いすることで手数料割引などのオプションがあります。

参考ページ:買い替え時のつなぎ資金:ダブルローンでも大丈夫?

マンションの買い替え:売却と購入のタイミング

マンションの買い替えというだけあって、

売却と購入の2つが行うわけで、

  • 売却してから購入したほうがいいのか?
  • 購入してから売却でもいいのか?
  • できれば、購入と売却は同じタイミングだとうれしいとか

いろいろ考えると思います。

彼の場合、
都心(中央区)で5年前に購入した物件なので、市場や不動産市況によって、15%・20%くらいは上昇しています。

アンダーローンは確実で住宅ローンを返済してもキャッシュが残る計算なので、購入する物件の選択肢も広がります。

マンション買い替え 体験談

  • マンションを高く売却して、少しでも安く購入
  • 買い時を逃さない

この2つが実れば、最高の買い替えになるのは間違えないでしょう。

物件選び

そのために、まずはマンションの買い替え時の物件選び

特に、駅から距離は1分でも近い物件を選択。

同じ地域である場合、駅近マンションはまだまだ、その価値と金額がリンクしていないことが多いと感じています。

徒歩5分の物件と8分の物件が同等に扱われている現状、
資産価値として不動産を考えた場合、高齢化や車離れによって、今後よりアクセスの部分への比重は大きくなると考えられます。

もちろん、築年年数や内装、管理組合などチェックするポイントはありますのでバランスは重要ですが。

不動産会社選び

次に、マンションの買い替え時の不動産会社選び

中古マンションの買い替えの場合、
特に重視したいのは、購入するマンションをどれだけ安く購入できるか?ということ。

要するに、情報が重要です。

そのため、
「相場より15%安い金額まで値切ることができれば、即版を押します。」

くらいの突っ込んだ話を不動産会社にしてもいいと思います。

マンション買い替え 口コミ

友人は、
「それはムチャでしょ・・・」

と言ってましたが、
不動産の売却の要因には、突然の事象(転勤・出産・ローン返済・任意売却)による売却が意外と多いのが現実です。

また、お尻が決まっている売却も少なくありません。

その場合、売主は即購入してくれるのであれば・・・ということで15%くらいの値切り交渉は決して難しくありません。
1億円であれば8500万、5000万で4250万。

また相場というものは人それぞれ受け方が違う。

売却主は不動産会社に言われた金額をベースだと考えますが、一向に内覧・申し込みがなければ不安になるものです。

傍から見れば、そろそろ売却が決まるだろうと思うことも売却主当人は不安でいっぱいだったりもする。

不動産市況が良い現状、購入した時より高い金額で売却が可能であるため、
多少、値切られても住宅ローンは完済できることが多く、最悪、トントンでもいいかぁ~
っと考える売り主も切羽詰まっている場合は少なく在りません。

更に後押ししてくれるのが、不動産会社の営業マンです。

仲介の不動産会社は、物件を売買した仲介手数料で成り立っています。

マンション買い替えは、売りでも買いでも仲介できる最高のシチュエーションです。

買い替え主からは仮に売り+買いで通常6%を3%の手数料のみにディスカウントしたとしても、

  • 新たな買主から3%
  • 引越し先の物件の売主から3%

無視できない仲介業務となります。

もう1つ、仲介手数料も無視できません。

以前、仲介手数料無料の不動産会社のおすすめランキングを紹介しました。

  • 1億円の物件を売却すれば、3%、300万円の仲介手数料が発生します。
  • 1億円の物件を購入すれば、3%、300万円の仲介手数料が発生します。

何も考えずに買い替えを行えば、600万円の仲介手数料が発生することになります。

しかし、仲介手数料無料の不動産会社を活用することで、600万円が0円になります。

《売買において、仲介手数料が無料になる不動産会社》

不動産購入・売却は、情報収集から始まります。
1社に絞ることとなく幅広く人脈を作りながら、お宝物件・情報の入手で、他人と差をつけることが可能です。

売買において、仲介手数料が無料になる不動産会社は、
売主から仲介手数料を貰う代わりに買主からは0円を実現するために、”交渉を代行”してくれます。

各サイトのお問い合わせフォームから希望物件や要望を送信することで仲介手数料無料の交渉が実現します。

《おすすめの不動産会社》

  • 音羽トレンディ
    【購入時】購入に対しての仲介手数料”0円”不動産購入直前・検討している方必見
    検索サイトではありませんが、スーモなどのポータルサイトに掲載されていない物件も多少紹介してくれます。
    >>音羽トレンディ公式サイトへ

  • スターフォレスト
    【購入時】不動産・物件購入なら仲介手数料無料
    >>スターフォレスト公式サイトへ

など、これまでにも紹介してきました。
*どんな形で売買が決まるがわからないため、コンタクトだけしておくことをおすすめします。

マンション買い替え 住宅ローン

 

媒介契約を考える

不動産会社1社に任せておいてはそんな情報は流れてこないし、そもそも媒介契約をしていない売り主と金額交渉自体も難しいもの。

先に紹介したように不動産会社とは1社での多く付き合い、随時情報を入手するこれがこれを成功させる一番のポイント。

ちなみに、不動産会社の手数料という観点からすると

  • 5000万円で売却を決めた場合、売り主・買い主から3%手数料をもらうと6%の300万円
  • 4250万円で売却を決めた場合、売り主・買い主から3%手数料をもらうと6%の255万円

手数料収入として45万円下がりますが、買い替えによる売却物件を1つ手に入れることができるわけですから、他社に持ってかれることを考えれば喜んで、物件を紹介してくれることでしょう。

マンション買い替えの体験談・口コミ

マンション買い替えを検討している人が気になるのは、
マンション買い替えを行った人の口コミや体験談だと思います。

インターネット、Googleクチコミ、SNS:X(旧Twitter)やInstagram、Facebook(ツィッターやインスタグラム、フェイスブック)などを確認してみました。

マンション買い替え 注意すること
10年間住んだマンションを売りました
10年間暮らしたマンションに愛着がなかったといえば嘘になりますが、ご近所の騒音問題などもありマンション買い替えをする事にしました。
住宅ローンがまだ残っていましたが、高く売ることが出来たので失敗なく・残債が残る事もなく新しいマンションに引っ越すことが出来て良かったです。
査定をしてもらった時にかなりいい値段をつけてもらえたのもあり、マンション買い替えに踏み切る事が出来ました。
残債が残るのであれば、買い替えを迷ったとは思いますが、残債が残る事もなく、少しお釣りが来たくらいでしたので、新しいマンションの頭金にもが出来て良かったです。
トラブル続きのマンションで暮らし続けるくらいであれば、早く手放した方が心がスッキリします。

 

マンション買い替えとは
一括査定を活用
子供が大きくなってきて子育て環境の整った地域に引越したいと考え始めましたが、ネックとなったのが購入したマンションでした。
新たに購入する費用のことを考えるとできるだけ高く売りたいと思って一括査定を利用にし、その中で一番高額売却の行えるところを選んでマンション買い替えを成功させました。
高く売れたことももちろん大きな収獲ですが、それ以外にも売却に関する税金や法律などについて詳しくアドバイスをもらえたことも非常に大きなメリットだと感じました。
売却はしたいけれど税金のことを全く知らない状態でしたので、不動産会社から無料でアドバイスをもらえたことは安心して売却につながって非常に助かりました。

 

 

売りが先か?

マンションの買い替えの場合、売りが先か?買いが先か?
悩むと思います。
そんな時は、不動産会社に相談、金融機関に相談するといいと思います。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000040.html

参考公式サイト
特定の資産の買換え特例の概要:総務省

友人は早速、
今住んでいるマンションの相場確認として不動産一括査定を行い、また、マンション選びも本格的に始めたらしい。

彼の場合、細かい話をすると5年前に6000万で2LDKのマンションを中央区に購入しているので、安く見積もっても8500万くらいで売却が可能だろう。

3000万控除も適用可能なので住宅ローンは余裕で返せるし、かなりのお釣りも残る。

8000万円の程度のマンションを7000万くらいで有利に購入がすすめば、最高の結果となるだろう。

よくある質問

マンションの買い替え時に、まず最初に何をすればいいですか?

まず、現在のマンションの市場価格や、新しいマンションの予算を調査し、資金計画を立てることが大切です。また、信頼できる不動産業者に相談することをおすすめします。

現在のマンションのローンが残っている場合、買い替えは可能ですか?

可能です。しかし、残っているローンの取り扱いや、新しいローンの条件などをしっかりと確認する必要があります。

買い替える際の新しいマンションの選び方のポイントは何ですか?

立地、間取り、設備、価格、将来の価値上昇の見込みなど、自分のライフスタイルや家族構成に合わせて選ぶことが重要です。

現在のマンションの売却価格と新しいマンションの購入価格が大きく異なる場合、どのように資金計画をすればいいですか?

差額に応じて、追加で必要な資金を確保する方法や、ローンの計画を再検討することが考えられます。また、ファイナンシャルプランナーに相談すると良いでしょう。

買い替えをする際の市場の動向を知る方法はありますか?

不動産情報サイトや、地域の不動産業者の情報を参照することで、市場の動向を把握することができます。

実績のある不動産会社の見分け方

家の査定は、
不動産会社選びがポイントです。

特に、重要なことは、

  • 家を高く売る方法はあるのか?
  • 高額売却を実現するにはどうすればいいのか?

先に結論を言えば、

  1. 明確な売却プランをもって売却活動を行っている不動産会社
  2. 査定額以上に高ってくれる不動産会社

この2つです。

不動産査定を行うと、
その営業エリアの社員が担当営業マンになりますが、
新人なのか?
有能なベテラン社員なのか?
会ってみるまで分かりません。

要するに、当たりハズレが発生します。
印象のいい担当者なら大丈夫というものでもありません。

・家が高く売れない!
・早く売れない!
これら口コミを目にしますが、その象徴です。

そこで、不動産売却エージェントの力を借り、綿密な計画を立てたいところです。

ソニーグループ:SREホールディングス株式会社(SRE Holdings Corporation:東証プライム上場企業:証券コード2980)が運営するSRE不動産です。

専属エージェントの仲介

SRE不動産は専属のエージェントを配することで、質の高いレベルの営業マンが担当に付きます。

高く早く売るためのアイデアと丁寧かつスピード感のある対応が特徴ですので、不動産売却における最適解を期待できます。

  • 不動産の価値を確認・市場調査
  • 売却プラン・戦略の策定
  • 買主への購入後の資産シミュレーション提案

ただ売るのではなく、購入後のイメージ・メリットを買主へ提案まで気をつかい、希望価格を上回る売却の実現を目指します。

売却方法にも特徴

多くの不動産会社は、仲介手数料を独り占めするために情報開示を最小限にします。

・売主からも
・買主からも
両方から仲介手数料が欲しい!!

目の前に購入希望者がいても、他社の紹介の場合、仲介手数料は半分になってしまいます。

これを業界用語で両手取引・囲い込みなどと言いますが、不動産業界の悪しきしきたりが当たり前のように行われています。

補足:囲い込みが行われていても、売主からは分からず、証拠もつかめないため、非常に残念な営業マンの悪行です。

対して、SRE不動産は、
売主の不動産に関する情報を、制限することなく他の仲介会社に広く紹介し、広告掲載量の最大化に努めています。

これにより、流通市場に広くいきわたり、購入検討者の目に触れる機会が最大化されます。

販路が他社を超越

販路が他社を超越

  • 買主までフォロー、徹底した売却戦略
  • 物件情報の告知の最大化

高額売却を実現しているSRE不動産の強みが理解してもらえたと思います。

この売却方法が、高額売却を実現するプロセスです。

申し込み方法を紹介

申し込みは、公式サイトの無料相談フォームから送信するだけ

お問合せフォームから送信するだけ

1分程度の簡単登録です。

*特に、東京・千葉・埼玉・神奈川・大阪・兵庫・京都・奈良等のエリアは、不動産市況も活発ですから、プラン提案も期待できます。

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北海道
東北
北海道、青森県、岩手県、宮城県、秋田県
山形県、福島県
関東 東京都神奈川県千葉県埼玉県
茨城県、群馬県、栃木県
中部 新潟県、富山県、石川県、福井県、山梨県
長野県、岐阜県、静岡県、愛知県、三重県
関西 大阪府兵庫県京都府、滋賀県
奈良県、和歌山県
中国
四国
鳥取県、島根県、岡山県、広島県、山口県
香川県、徳島県、愛媛県、高知県
九州
沖縄
福岡県、佐賀県、長崎県、熊本県、宮崎県
大分県、鹿児島県、沖縄県

*対象エリア拡大中
*ソニーグループの安心感と高精度AI

昨日もたくさんの方が相場の確認に活用されました。
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新しいマンションの購入と現在のマンションの売却のタイミングが合わない場合、どうすればいいですか?

一時的に賃貸住宅に住む、または、一時的に二つのローンを持つなどの対応が考えられます。具体的な対応は、資金状況や生活環境に応じて検討する必要があります。

マンション買い替え;まとめ

マンションの買い替えは、家族構成の変化や資産価値の変動、生活環境のニーズなど、さまざまな要因から検討されるものです。

成功のためには、現在のマンションの市場価格の調査や、新しいマンションのローン計画、さらには専門家との適切な連携が不可欠です。

特に、資金計画や市場の動向をしっかりと把握することが、買い替えをスムーズに進める上での鍵となります。

買い替えを検討する際は、これらのポイントをしっかりと考慮し、慎重な判断を下すことが求められます。