不動産投資は取得物件価格がキモ!購入価格・初期費用、物件価格が利回り・融資リスクになる場合も

不動産投資は取得物件価格がキモ!購入価格・初期費用、物件価格が利回り・融資リスクになる場合も マンション投資・不動産投資

《不動産投資の考え方》

新築マンションの平均価格は
バブル期を越えるほど勢いのあるのが今の不動産市況です。

参考:新築マンション平均価格

【物件選びをどうするか?】

利回りの観点から物件選びで勝ち負けが決まるのが不動産投資です。

不動産投資は、銀行から融資を受けて物件を購入するため、”年齢”との兼ね合い・リスクとリターンを天秤にかける必要があります。

不動産市況が落ち込むのを待って銀行の融資を受けられない年齢になってしまったら、老後のための私的年金作りなどの話にもなりません。

そのため、不動産投資会社への相談+物件紹介が1つのポイントです。

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不動産投資 物件価格

不動産投資で成功する方法を質問すれば、
成功者の多くは
「購入時で勝ち負けが決まる」
というでしょう。

私も同意です。

しかし、最近、とある初心者不動産投資セミナーの参加したときに、
あれ?なんとなく疑問を感じたので、今回は、不動産投資で失敗しない、物件の仕入れ方を紹介したいと思います。

先日聞いたセミナーの話の中で、
「物件選びは、アットホームだけで大丈夫です。」
と紹介していました。

会場にいた人たちの多くは、スマホでアットホームにアクセスし、言われるがまま物件を検索していました。

アットホームはいいサイトですが、アットホームだけでいいのか?

基本的にアットホームに情報が掲載される前に、

  • 不動産業者間で物件のやり取りが行われる
  • 付き合いのある買主・オーナーに話を持っていく

これに漏れた物件が、不動産情報サイトであるアットホームに掲載されます。

さらにいえば、不動産サイトはアットホームだけではありません。

これを踏まえ私なりに
不動産投資で失敗しない物件選びを紹介したいと思います。

不動産投資 物件価格と利回り

不動産投資は、長期的な資産形成や収益の安定性を求める多くの投資家にとって魅力的な選択肢となっています。

しかし、その成功の鍵を握るのが、物件の選び方・特に物件価格が大きな影響を与えます。

物件価格を正しく判断することは、
リスクを最小限に抑えながら最大のリターンを追求することが可能となります。

この記事では、物件価格の評価の重要性、その方法、そして関連する様々な要点について深く掘り下げていきます。

利回りの重要性

利回りは、不動産投資の収益性を示す指標です。

具体的には、物件からの年間の収益(家賃収入など)を物件価格で割ったものを指します。

利回りが高いほど、物件の収益性が高いと言えます。

ただ、表面利回りや実質利回りなどの種類があり、それぞれ異なる計算方法や意味を持っています。

関連ページ:表面利回りと実質利回り

この利回りが、不動産投資運営を大きく左右します。

不動産投資は、

物件購入の段階で成功・失敗が決まる!

とも言われます。

不動産投資は、インカムゲイン・長期的に家賃収入を期待するものがベースです。
*売却益:キャピタルゲインをメインに行うものではありません。

よって、5年後・10年後・20年後のシミュレーションのもとに安定的に家賃収入を得ていきます。

そこで重要となるのが、物件取得価格になります。

空室リスクや需給関係を考えると
エリアにおける家賃相場以上の家賃設定はなかなか難しいものです。

そのため、
相場以上に高い物件購入は、必然的に利回りの低い不動産投資になります。

逆に、物件取得価格を安く抑えられれば、高利回りが期待できるのはもちろん、売却時においても利回りの良さが評価されます。

そもそも、不動産投資は、リスクが付き物です。

  • 空室リスク
  • 家賃滞納リスク
  • オーナーチェンジ物件売却リスク
  • サブリース物件売却リスク
  • 金利上昇リスク

その他にも、天災(火事・地震・事故物件)や納税等もあります。

取得物件価格が大きなウエイト占めれば、これらリスクに対しての対処が難しくなります。

そのため、不動産投資の物件取得時は、値引き交渉を含めてシビアに価格に目を向ける必要があります。

物件の価格交渉時に注意すべきポイントや戦略。

市場の動向の把握
近隣の物件の取引価格や賃料相場をしっかりと調査し、市場の動向を把握することが重要です。
物件の弱点の把握
物件の瑕疵や修繕が必要な箇所を指摘し、それを交渉材料とすることができます。
融資の条件の確認
金融機関からの融資条件を事前に確認し、それを基に価格交渉を進めることが有利です。

不動産価格指数の動き

国土交通省が定期的に発表している不動産価格指数
不動産投資 物件価格推移

特に、マンション価格は、右肩上がりの動きを見せています。

また、都心のマンションニュースもよく目にします。

都心の中古マンション、5カ月連続最高
東京カンテイ(東京・品川)が24日発表した6月の中古マンション平均希望売り出し価格は、東京都心6区(千代田、中央、港、新宿、文京、渋谷)が70平方メートル当たり1億301万円だった。
前月比0.4%高く、5カ月連続で上昇した。海外の富裕層や不動産投資家らの買いが集中し、価格が押し上げられた。
引用:日本経済新聞

東京23区は1億3340万円…7月の首都圏新築マンション
不動産経済研究所によりますと、7月の首都圏の新築マンションの平均価格は9940万円で、前年同月比で55.8%上昇しました。

東京23区では84.8%上昇の1億3340万円となり、都心部での超高級物件が価格を押し上げました。
引用:テレ朝News

物件価格が高値で推移している以上、
今まで以上に投資の始め方を考える必要が出てきています。
投資には、プロのサポートが必要ですし、それ以上に、各不動産投資会社が会員向けに情報提供している物件情報の把握・選別も重要となりました。
《補足説明》
オーナーチェンジ物件売却リスク
オーナーチェンジ物件は、物件価格・家賃収入が確定している不動産売却です。
よって、利回りが確定しています。
購入希望者は不動産投資家であるため、高利回り物件・低利回り物件、評価は一目瞭然です。
参考ページ:オーナーチェンジ物件売却

サブリース物件売却リスク
不動産投資において、空室リスクは避けなければならない事象の1つです。
そのため、サブリース(家賃保証)は1つの選択肢ですが、収益物件売却においてサブリース契約がある場合、簡単に解約ができません。
多くの場合、新しいオーナーにサブリースが引き継がれます。
サブリース手数料率が、デメリットになる場合も多々あります。
参考ページ:サブリース物件売却

金利上昇リスク
不動産投資に限らず、不動産・マイホーム購入時には住宅ローン・不動産投資ローンなどを組みます。
変動金利・固定金利の選択は自由ですが、低金利時代の今は多くの人が変動金利を選択しています。
しかし、日銀の金利政策は、物価上昇を伴い、金融緩和政策からの転換の局面に来ています。
金利が上昇すれば、毎月の返済額が増えます。
不動産投資の物件価格が、返済リスクを寄り高める可能性もあります。
参考ページ:今後の変動金利・金利上昇リスク

不動産投資の物件価格:基礎知識

物件の価格は、多くの要因によって決まります。

まず、土地の価格はその立地や面積、周辺の環境や利便性によって大きく変動します。

また、建物の価格は建物の築年数、建物の構造、設備の質や状態などが影響します。

さらに、物件の戸数や間取り、駐車場の有無なども価格に影響を与える要因となります。

ちなみに、
不動産の価格を評価する際の鑑定評価方式として以下の3つの方法が用いられます。

  • 原価法
    物件を再建する際の原価を基に評価します。土地の価格と建物の建築費用を合算して物件の価格を算出します。
  • 取引事例法
    同じような物件の最近の取引価格を基に評価します。近隣の同じ条件の物件がどの程度の価格で取引されたかを参考にします。
  • 収益還元法
    物件から得られる収益を基に評価します。将来の家賃収入やキャッシュフローを現在価値に割り引いて評価する方法です。

不動産投資 物件価格

物件選びのポイント

立地は不動産投資における最も重要な要因の一つです。

良好な立地の物件は、家賃収入の安定や資産価値の上昇が期待されます。

主要な駅や商業施設、学校などの生活インフラが近い場所は、入居者の需要が高まりやすいと言えます。

また、将来的な地域の開発計画や交通インフラの整備情報も、立地選びの際の参考となります。

【建物の状態と価格】
物件の建物の状態も、その価格に大きく影響します。

新築や築浅の物件は、修繕費用が少なく、入居者の需要も高いため、価格が高くなりがちです。
一方、築年数が経過した物件は価格が低くなる傾向がありますが、修繕やリフォームの必要性を考慮する必要があります。

収益物件の選び方
収益物件を選ぶ際には、以下のポイントを考慮することが重要です。

  • 市場の動向の把握
    物件の立地に応じた家賃相場や空室率を調査し、収益性を予測します。
  • 物件の特徴の評価
    物件の間取りや設備、駐車場の有無などの特徴を評価し、入居者の需要を予測します。
  • 将来のリスクの考慮
    地域の開発計画や経済の動向など、将来的なリスクを考慮して物件を選びます。

更に、マンション管理状況も昨今問題になってきました。

修繕管理リスクの有無

マンションの価値を考える時、
マンションブランド・築年数などを確認しますが、大手のマンションであれば大丈夫という神話も崩れつつあります。

それが、修繕管理計画・修繕積立金リスクです。

不動産投資、特にマンション投資を行う場合、中古区分マンションを選択します。

その際、

  • 修繕積立金不足によって、修繕計画が未定
  • 修繕積立金の大幅アップの可能性

これは、購入価格と併せて、投資ビジネスの大きな問題となる可能性があります。

今まで1万円であった修繕積立金が、2万円になったら?

簡単に言えば、家賃収入が1万円減る計算です。

修繕積立金を経費として計上できますが、実入りが大きく減る事実は変わりません。

更に、資産としての価値も、これによって大きく下がります。

参考ページ:修繕積立金不足のマンション

不動産投資 マンション物件価格

不動産投資における物件の価格は、その将来性に大きく影響されます。
地域の開発計画や交通インフラの整備、経済の成長などの要因により、物件の資産価値や家賃収入の上昇が期待される場合、価格も高くなります。
逆に、経済の停滞や人口の減少が予測される地域の物件は、価格が低くなる傾向があります。
その見極めは非常に重要です。

不動産投資ローン・融資と物件価格

不動産投資における融資は、物件購入のための資金を金融機関から借り入れることを指します。

融資を受ける際には、金利、返済期間、融資の上限額などの条件が設定されます。

また、金融機関は融資の際に物件や投資家の信用を評価し、その結果に基づいて融資の可否や条件を決定します。

融資額は、物件価格や投資家の信用状況によって大きく変動します。

一般的に、物件価格の70%〜90%程度が融資額の上限とされることが多く、一定の自己資金(頭金)が必要となります。

自己資金は、物件購入の際に投資家自身が持ち出す資金のことを指し、融資額の上限や金融機関の評価に影響するため、十分な自己資金を用意することが重要です。

自己資金が多いほど、融資の条件が有利になることが多く、リスクの低減や投資の柔軟性も増します。

《融資のリスクと対策》

融資を受けることで、金利の変動リスクや返済リスクなどのリスクが発生します。
これらのリスクを回避または軽減するためには、以下の対策が考えられます。

  • 固定金利の選択
    今後は、金利の変動リスクを避けるために、固定金利のローンを選択することが有効となるかもしれません。
  • 適切な返済計画の策定
    返済額や期間を適切に設定し、返済計画をしっかりと立てることで返済リスクを軽減することができます。
    不動産投資はローンを完済することが目的ではありません。
    不動産を担保にさらに資産を増やす、適材適所で物件を売却するなど選択肢をもって資金計画・返済計画が必要です。
  • 複数の金融機関からの見積もりの取得
    複数の金融機関から融資の見積もりを取得し、最も条件の良い金融機関を選択することで、融資の条件を最適化することができます。
 

価格と収益の関係

物件の購入価格と収益性は密接に関連しています。

高価な物件を購入した場合、
それだけ家賃収入も高く設定する必要がありますが、市場の賃料相場を大きく超える家賃を設定することは難しいため、物件の適正価格を判断することが重要です。

また、物件の価格が低い場合でも、立地や建物の状態が良ければ高い家賃収入を期待することができます。

《価格の変動要因》
物件価格は、経済の状況や金利の動き、地域の開発計画などのマクロ的な要因に影響を受けます。

また、物件の近隣に新しい商業施設や交通インフラが整備されると、物件価格は上昇する傾向にあります。

一方で、自然災害や経済の不況などの要因で物件価格が下落することもあります。

《初期費用の確認》
物件を購入する際には、物件価格以外にも様々な初期費用が発生します。

これには、仲介手数料、登録免許税、印紙税、取得税などの公的な費用や、ローンを組む際の融資手数料や火災保険料などが含まれます。

これらの初期費用は物件価格の10%程度を占めることもあり、購入前の資金計画において重要なポイントとなります。

会社からの情報:新着物件メール

人からの情報、強固な人間関係構築は
一度築いてしまえば、後は連絡待ちで済みますが地道な作業です。

そんなの面倒という人におすすめなのが”会社からの情報環境の構築”です。

少し話は脱線しますが、
昔は、いい物件があれば業者や特定のオーナーに情報を流していました。
表向きは、紹介したい・買って欲しい人に情報を流したいということですが、
実際には、知っている人なら話が早い、営業がしやすいというのが本音だったりします。

不動産屋は、誰であろうと早く売買を締結し仲介手数料が欲しいわけです。

インターネットの発展によって、情報の広がりが早くなったことで、
購入するか分からない上客にアナウンスの手間を割くよりも、レインズに掲載するタイミングで不動産情報サイトにアップを流れ作業化する不動産会社が増えてきました。

要するに、不動産情報サイトに掲載される物件にお宝物件が増えているのが現状です。

となれば、各不動産サイトの新着物件情報に注視したいところです。

そこで、活用できるのが、新着物件情報メールです。

欲しいエリアの物件情報をメールで受ける

楽待

エリア・価格帯・間取りなど
希望する物件条件を登録しておくだけで届きます。

などに登録しておくことで新着情報や非公開情報などを入手可能です。
ちなみに、LIFULL HOME’Sは、新着メールシステム終了してしまいました。

投資物件に強みのあるおすすめの不動産投資会社

不動産投資は、誰でも行えるものではありません。

金融機関から融資を受けて投資物件を購入するため、

年収1000万円以上の医師・弁護士、年収500万円以上のサラリーマン・公務員は信用面で有利に働きます。

また、物件選びが利回りを大きく左右するため、不動産投資会社選びも大きなポイントとなります。

不動産投資会社は独自ルートで物件を仕入れ、会員向けに情報共有するため、優良な収益物件情報は表に出ないことも多々あります。

そこで、投資物件に強みのあるおすすめの不動産投資会社を紹介します。

《アセットジャパン》
長期保有の不動産投資に実績あり!信頼と安心から紹介率91.7%。
与信枠を上手に不動産投資&再投資、無料カウンセリング(オンライン)。
年収・年齢だけでなく、家族構成や将来のヴィジョン・資産状況に合わせて個別に資産運用の提案・家計の見直し・ライフプランシミュレーション作成
不動産投資 値引き交渉

アセットジャパン;公式サイトはコチラ

《武蔵コーポレーション》
年収1000万円以上の公務員におすすめのアパート投資

アパート投資をシビアに考えると、

  • 安くいい物件をどう仕入れることができるのか?
  • 入居率100%を計算できる物件をどう考えるか?

 
武蔵コーポレーションのアパート投資の基本は、新築×中古のハイブリッド不動産投資です。
不動産投資 初期費用 シミュレーション

  • 差押が付いている
  • 破産寸前
  • 全30室のうち5室しか入居していない
  • 改修工事に3,000万円かかる

などの物件を安く仕入れ、
建築の専門家による

  • 法規チェック
  • 構造チェック
  • 設備チェック
  • 雨漏りのチェック

など100項目をすべてチェック・確認した検査診断を実施、改善をもとに大規模修繕などで中古物件を再生します。

 
>>武蔵コーポレーション公式サイトへ

 

《リノシー》
3年連続売上実績 不動産投資”No.1”(株式会社東京商工リサーチアンケート調べ)
不動産投資 物件価格 推移

リノシーは株式会社GA technologiesが運営する都心のワンルーム中古マンションが特徴の投資会社です。
2013年創業し、2018年07月東証マザーズ市場に新規上場、増収増益の急成長企業です。
リノシーの不動産相談では、売却(キャピタルゲイン)は一切意識する必要はない!というスタンスを進められます。

よくある質問・Q&A

物件価格の相場を知るための最も効果的な方法は何ですか?

近隣の同じ条件の物件の最近の取引価格や賃料相場を調査すること、または不動産専門家や不動産会社に相談することが効果的です。
>>おすすめの不動産投資会社はコチラ

初期費用として考慮すべき主な項目は何ですか?

仲介手数料、登録免許税、取得税、印紙税、融資手数料、火災保険料などが主な初期費用として考慮すべき項目です。

利回りが高い物件は必ずしも良い投資とは言えないのはなぜですか?

利回りが高い物件は収益性が高い可能性がありますが、リスクも高い場合があります。
利回りは、一生維持されるものではありません。
例えば、立地や建物の状態、将来の開発計画などの要因により、空室リスクや資産価値の下落リスクが考えられます。

物件の価格交渉の際の最も効果的なアプローチは何ですか?

物件の弱点や市場の動向をしっかりと把握し、それを交渉材料として使用することが効果的です。

融資の上限額はどのように決定されますか?

金融機関は、物件の価格や立地、投資家の信用状況などを評価し、それに基づいて融資の上限額を決定します。

立地が物件価格に与える影響はどの程度ですか?

立地は物件価格に大きな影響を与える要因の一つです。主要な駅や商業施設、学校などの近くは、価格が高くなる傾向があります。

築年数が経過した物件のメリットとデメリットは何ですか?

メリットとしては、価格が比較的安くなることが挙げられます。
デメリットとしては、修繕やリフォームの必要性が高まることや、設備の古さなどが考えられます。

物件の将来性を評価する際のポイントは何ですか?

地域の開発計画、交通インフラの整備予定、経済の成長予測などのマクロ的な要因や、物件の特徴や状態などのミクロ的な要因を考慮することがポイントです。

不動産投資のリスクを最小限に抑えるための方法は何ですか?

市場の動向の把握、物件の適切な評価、融資の条件の確認、適切な物件管理などがリスクを抑えるための主な方法です。

物件価格と家賃収入の関係はどのように考えるべきですか?

物件価格と家賃収入のバランスを適切に取ることで、収益性を最大化し、リスクを最小限に抑えることができます。
物件価格が高い場合、それに見合った家賃収入を上げる必要があります。

不動産投資 物件価格:まとめ

不動産投資における物件価格の評価は、投資家の成功を大きく左右する要素の一つです。

物件の価格がその価値に見合っているか、将来的な収益性はどうか、そしてその物件に関連する様々な費用やリスクをしっかりと把握することが、賢明な投資判断を下すための基盤となります。

この記事を通じて、不動産投資物件価格の評価の重要性とその方法について紹介しました。

より賢明な不動産投資を行う手助けとなれば幸いです。