賃貸管理の手数料を安くする方法
特に管理会社に支払う手数料：賃貸管理手数料が
- 5％以上の人
- 5000円以上の人
は、是非、最後まで読んでいただき、参考にしてもらえればと思います。
先日、中央区内で不動産投資・所有しているマンションの住人が退去したタイミングだったので、室内を見て来ました。
築約10年で、5年ほど住まれていたのですが、非常にきれいに使ってもらい、クリーニング等が最低限で済みそうです。
基本的に、このタイミングで
- 売却
- 賃貸継続
という考え方をするわけですが、その話は置いといて、
今回はタイトルどおり、
- 賃貸管理手数料を安くする方法
- 不動産投資やマンション投資でマンション管理会社に支払う手数料を安くする方法
またその相場や必要性を考えてみました。
賃貸管理の手数料と相場は
以前、オーナーチェンジ物件売却：スムーズに売却するの方法で少し触れましたが、
不動産投資を行うとき、
- 家賃
- 管理費・修繕費
を基本的に考えるわけですが、見落としがちなのが、賃貸管理手数料：管理会社に支払う委託手数料です。
一般的な手数料相場は家賃の3%・5％程度です。
例えば、
- 20万円の家賃で手数料率5%の場合
20万円 × 0.05 = 1万円/月 - 20万円の家賃で手数料率3%の場合
20万円 × 0.03 = 6,000円/月
になります。
単純に、4,000円/月家賃を上げたような形になります。
年間48,000円の収益改善です。
家賃を上げることは難しいですが、管理料のパーセンテージが変わるだけで、家賃値上げに値するわけです。
東京・神奈川・埼玉・千葉の物件に限定されますが、賃貸管理手数料”０円”で委託可能です。
その他のエリアの方であれば、
マンション貸す.comの活用をオススメします。
マンション貸す.comは、賃貸相場を複数会社に一括査定が可能なサイトですが、
それ以外に
不動産管理会社の管理料削減・交渉が可能です。
そのため、
- マンション管理会社・賃貸管理手数料を安くしたいというオーナーさん
- これからマンション投資を行う管理会社を探しているオーナーさん
- 今のオーナーさんと手数料交渉をしたいオーナーさん
などは、是非この機会に、マンションを高く貸す・家賃収入改善と併せてご活用ください。
今契約している不動産賃貸管理会社の手数料を安くするには？
新規で不動産賃貸管理会社との契約であれば、
０カンやマンション貸す.comを活用し、一番安い管理手数料の会社と契約するだけです。
そもそも管理会社は何をするのか？
基礎知識として見てみましょう。
私自身、マンション投資で大きなトラブルもないので、毎月報告書の書類が届き、年に1度確定申告を行っているだけですが、
管理会社の仕事を簡単に説明すると
- 入居者・客付業務（入居募集）
- 家賃の徴収業務（家賃集金代行サービス）
- 入居者トラブル対応
- 機器の故障・修繕の対応
- 退去時の精算・原状回復（クリーニング）
になります。
問題が起これば、基本的にオーナーに連絡があり対応方法を決定し動いてもらいます。
たとえば、設備として給湯器やエアコンなどが壊れれば、家主の負担となりますので、その対応方法を協議します。
管理会社がお金を払ってくれるわけではありませんが、
すべて段取りしてくれるのでオーナーとしては現地に行く必要もなくお任せできます。
築年数の古いマンションの場合、設備保障などの保険に入るのも1つの手です。
エアコン、給湯器などは非常にお金かかりますし・・・。
自主管理はどうなの？
よく自分で不動産管理を行う自主管理とどちらがいいのか？お得なのか？比較されます。
借主からの連絡も滅多に来ないですし、賃料も口座を確認するだけです。
気になる客付けですが、客付けの時だけで不動産会社に任せることも可能です。
*不動産賃貸仲介業者にAD（広告料）を払う形で優先的に動いてもくれます。
ただ、
- エアコンが壊れた
- お湯が出ない
- 水漏れしている
- 上の階の人がうるさい
など、急な対応を迫られるので、サラリーマン・公務員など仕事をしている人は難しいとも言えます。
「安い」賃貸管理会社の手数料とは？
よく知り合いと話している時に、
賃貸管理の手数料、管理会社に支払う手数料の話になります。
一般的には、家賃の5%が相場だと言われています。
その場合、
- 本当に安い管理会社
- 安く見せておいて別のところで徴収する管理会社
があるので、しっかり確認が必要です。
私が管理をお願いしている賃貸管理の手数料は非常に安い”1.5%”でした。
5%以上でお願いしているのであれば
私の場合、管理会社にお願いしたタイミングがよかったこともあるのですが、
今回、空室になったマンションを見に行ったタイミングで久しぶりに話しましたが、
現状は3%もしくは上限5,000円でやっているとのことです。
家賃20万円/月の場合、
手数料3%だと6000円ですが上限5000円なので、賃貸管理手数料・委託管理料は5000円ということです。
今もし
- 手数料が5%の場合
- 毎月5000円以上、管理費を払っている場合
管理会社の変更を考えるといいと思います。
いちよ補足しておくと、
- 家賃保証（サブリース）契約はつけていません。
- 客付け・毎月の報告・トラブル対応もしっかりしてくれる女性なので安心してお願いできると思います。
*すみません；中止しました。
そのため、先ほど紹介したマンション貸す.comを活用してください。
マンション貸す.comは、マンション賃貸管理会社の一括比較が可能なサイトです。
賃料アップはもちろん、マンション賃貸管理手数料比較も可能です。
賃貸管理手数料が改善された人の口コミ・体験談
多くの人は、賃貸管理手数料を安くする方法を活用した人の口コミ・体験談が気になると思います。
そこで、インターネット、Googleクチコミ、SNS：X（旧Twitter）やInstagram、Facebook（ツィッターやインスタグラム、フェイスブック）などの内容を確認し、良い口コミ・悪い口コミ・怪しいなどを探しました。
家を貸す手数料も相見積もりで安くなる
中古のマンションを投資用に購入しました。
賃貸募集をしてもらう不動産会社を探していたのですが、なかなか納得のいくところが見つかりませんでした。
不動産屋なんて星の数ほどありますもんね。
その中から当たりを引くというのは結構難しいことなのかもしれません。
マンションなどの不動産は所有しているだけで税金だのローンだのお金がかかるものです。
また今後も修繕費など定期的にかかる費用もあります。
利回りを高くするためにもできるだけ自分で管理できるところはして、不動産会社への手数料などは少しでも安くならないかと漠然と考えていました。
はじめに所有するマンションの近くの不動産会社へ飛び込みで話を聞きにいきました。
しかしこちらの思っていた賃料では難しいと言われたり、手数料のことで納得できずにあまりうまく思ったようにはいきませんでした。
貸すために不動産会社を訪ねたのははじめてだったのでまったく右も左もわからず、都合よく言いくるめられるかもと警戒もしました。
また機会を見つけ次に行った会社でも結果は同じような感じでした。
どこもこんな感じなのかなぁと考えていた時に、マンション貸す.COMを教えてもらいました。
ここでは３社一括査定というシステムをとって相見積もりしてもらえます。
複数の不動産会社の見積もり結果を比較して検討することができるために、自分のような初心者には安心だと思いました。
実際に３社に査定してもらい担当者に相談もさせていただいたのですが、各社サービスにも違いがありそれぞれが魅力的と感じました。
結局賃料ですが自分が希望していたよりは安くなってしまう額を提示され、以前訪ねた不動産会社は正確だったのだと気づかされ諦めがつきました。
それで少しはがっかりしたのですが、不動産会社へ支払う手数料はそれらの会社の金額よりも３社とも安く設定されていて驚きました。
本当に不動産会社によってさまざまなんだと感じてしまいました。
その３社の中から手数料も高くなく、サービスも充実している１つを選びもう一度相談しました。
今ではそこにお世話になり入居者も見つかりました。
話していてこの会社にしようと思ったのは担当者の人柄が決め手になったような気がします。
またずっと気になっていた諸費用ですが、できるだけ自分で管理するという話をして手数料も見積もりより安くしていただけました。
その他にも入居者募集のことや貸す前のメンテナンスのことなども提案してくださり助かりました。
賃貸経営をするために不動産会社の選び方はとても重要だと実感しました。
アパート管理業務が手間になり管理会社を探していた
会社員でありながら10年前に宅建免許を取得したし、いつか不動産経営する事を夢見てこつこつと貯蓄に励んでいました。ようやく築15年中古のアパートを購入し念願のアパートオーナーになりました。購入した不動産会社から管理業務の提案を受けたのですが、宅建も持っている事だし管理費を節約して利回りを上げようと提案を断りました。
購入から1年は何事もなく、平穏無事でした。こんな状況で管理費を払っていたら正直無駄な支払いとまで内心思っていましたが、最初のクレームでそんな思いも覆されました。
それは8月の熱帯夜の深夜1：30に突然電話が鳴りました。こんな時間に何事かと思ったらアパートの入居者の一人から「冷房が効かない。こんな状況では脱水症状になってしまうから明日中に冷房を修理してくれ」との事。明日は朝から会社の会議だし、対応出来ない為、朝一番に購入した不動産会社に電話して対応してもらいました。入居者は対応できたからよかったものの、修理代がエアコンを新品で買うような料金と変わらない金額で驚愕しました。不動産会社が言うには、緊急対応だから仕方ないとのこと。私自身も会議で対応できなかったため目をつむりました。
翌月今度は「鍵を紛失して中に入れないから開けてくれ」とのクレームがありました。
今回も平日の日中で忙しかった為、購入時の不動産会社に頼みましたが、また高額な費用を請求されました。
やはり二足のわらじは厳しいことを痛感し、管理会社を探すことを決意しました。二度も高額な費用を請求された購入時の不動産会社は検討会社から外し、一から探すことにしましたが、当然、管理会社など知るはずもなく、評判のいいマンション貸す.comから管理会社を紹介してもらいました。
無事に管理会社も決まり、これからはクレームにびくびくする事もなく会社員の仕事を全うし、副業として賃貸経営を行っていきます。
やはり、プロに任せることが一番だと、クレームを対応の経験をし実感しました。
良い管理会社を紹介してくれてマンション貸す.comさん本当に感謝しています。
家を貸す為の最良の方法を探していた
結婚してから両親とずっと離れて暮らしていたのですが、高齢なこともあり近くで暮らすのがいいのではないかと夫が提案してくれました。
そこで両親は実家を離れ近くのアパートへ引っ越すことにが決まりました。
孫にすぐ会える距離ということで父も母も大喜びでした。
その後、誰も住まなくなった実家の一軒家を今後どうしようと家族で話し合いました。
私も父も借り手が見つかれば誰かに住んでもらおうという考えでしたが、母はどうやら少し迷っているようです。
他人が住むということで実家での思い出が壊れてしまうのではと感じているようです。
確かにずっと暮らしていた実家にどのような人が住み、どのような人に管理されるのか想像してみると変な気分になりました。
ただ誰も住まずに放置しておくと、このまま老朽化も進んでいくだけという話も聞いたことがあります。
そういったことも母とじっくり話して、しぶしぶでしたが納得してくれました。
そして私は実家を貸すためにどういった方法が一番いいのかを探したのですが、まったく知識はないことなのでどうすればいいのか検討もつきません。
マンション貸す.COMでは３社一括査定を無料でしてくれるのでまずは家の価値を調べていただきました。
家賃などの条件はどこも同等でしたが、なによりも実家を大切に扱ってくれる不動産屋がいいなと考えていました。
管理業務を任せるので適当な不動産に決めるのは、母の想いに反していると思ったからです。
もちろん入居者が早く見つかるのはありがたいことですが、それよりもまず信頼できる不動産屋をじっくり選ぶのが優先だと夫とも話をしました。
マンション貸す.COMで紹介していただいた３社の不動産屋の方と話してみました。
実は私たち夫婦は以前不動産屋で嫌な思いをしたことがあります。
どこも都合の良いことばかり言っている印象をもっていたのですが、それはがらっと変わりました。
紹介されたところはどこも親身になって相談に乗ってくれたのです。
その中から１社を選び、私たちはそこに実家を託そうと決めました。
母も私たちの話を聞いて安心してくれたみたいです。
それどころか実家を有効に活用できていることがとても嬉しいと言っています。
入居された方が素敵な思い出を作ってくれることで、またあの家が何年も生きていけるのだと考えたら私もとても嬉しく思いました。
もしも査定された家賃の条件にバラつきがあり、それだけで不動産屋を選んでいたらこうは思っていなかっただろうと家族で話しています。
賃貸管理手数料の安さ以外に考えること
賃貸管理は、
オーナーに変わって、
- 客付け（借主を見つけてくる）
- 契約業務（賃貸借契約・解約手続き）
- 借主からの要望・トラブル対応
- 原状回復・クリーニング
など、すべてをお任せすることが可能です。
よって、賃貸管理手数料の安さ以外にも考えておかなくてはいけません。
- 賃借人を募集する時は、不動産会社が広告費を捻出し集客してくれるため、基本的にオーナーの持ち出しはありません。
*ＡＤ（advertisement・アドヴァタイズメント）など別途広告費を払う場合は除く - 契約・解約に関してのお金の動きは、清算業務が中心なので入ってきても出ていくことはあまりありません。
ただ、設備トラブルに関しては、急な出費が発生する場合があります。
賃貸管理の手数料が安くても、機器トラブル時に業者間でキックバックの契約等されていれば、請求額に上乗せされます。
サービスの行き届いた管理会社は、火災保険がつかえないか？
など少しでも出費を抑える動きをしてくれるため、業者選び時には、そのあたりも目利きポイントとなります。
同様にクリーニングや原状回復においても、
管理会社との契約で負担する費用も変わってきます。
敷金で基本的に行われますが、そもそも原状回復の見積もりの段階でマージン分がプラスされている場合もあります。
賃貸管理手数料の安さに目がいきがちですが、
メリット・デメリットを考えれば、その他のサービス・契約内容・人間性も一緒に検討したいところです。
マンション貸す.comを活用して、
沢山の管理会社の話を聞くのもいいと思います。
賃貸管理会社へ委託でよくあるトラブル
賃貸管理会社は、本来、オーナーの痒い所に手が届くサービスを提供しています。
しかし、委託トラブルも少なからずあります。
管理会社もビジネスであるため、ただただいい人を演じているわけではありません。
管理手数料を貰っているとは言っても、
クレームの多い借主には徐々に対応が杜撰になります。
管理会社を変更する時、違約金をちらつかせてくる場合もあるかもしれません。
また、管理会社には、売却時に仲介（専任媒介契約）を思惑として持っている不動産会社が基本です。
そのため売却時に、話を通さないとトラブルまでは行きませんが、いい顔をしないことも多々あります。
賃貸管理の手数料を安くする方法：まとめ
今回は、
- 不動産賃貸管理の手数料を安くする方法
- 賃貸マンションにおける賃貸管理手数料・管理委託手数料相場
を紹介しました。
安くする方法は、それほど難しいものではありません。
賃貸中のマンション売却・オーナーチェンジ物件を考えると、
首都圏では地価相場上昇により、物件価格も上昇しているため利回りが非常に薄くなっている状況です。
そこで、物件・マンションの価格に対して
- 賃料
- 管理費・修繕費
の改善は難しいため、
賃貸管理手数料を改善で、
そもそも売りにくいオーナーチェンジ物件にメリットを持たせることができるかもしれません。
まぁ、説得力は薄いですが・・・。
やらないよりやった方がマシです。
投資利回りの考え方
不動産投資を行う場合、利回りがすべてです。
物件の購入価格、住宅ローンの返済が表面利回りになりますが、管理費や固定資産税なども無視できません。
賃貸管理の手数料も大きくそれに影響します。
毎月の家賃の1%台まで落とせれば大きく、実質利回りが変わってきます。
東京・神奈川・埼玉・千葉の物件に限定
東京・神奈川・埼玉・千葉に不動産物件を持っているオーナー限定になりますが、
株式会社ジェイトラストが運営する”０カン”を活用することで、賃貸管理手数料”0円”を実現可能です。
管理・業務内容は、通常の管理会社と同じです。
【入居者管理】
- 契約業務
- 家賃管理
- クレームや整備不良
【建物管理】
- 巡回清掃やメンテナンス
- 修繕や業者への発注
【資金管理】
- 収支管理
- 投資計画の立案
- 申告相談（確定申告）
冒頭で中央区内で不動産投資用マンションの住人が退去したことを紹介しました。
そこで、今後の判断が求められます。
中央区の不動産相場は上昇していますので売却という選択もあります。
購入時3500万程度、現状売却5000万程度で売却が可能です。
ただ、徒歩5分以内に4つの駅がある非常に立地のいい場所です。
- 今、キャッシュにするか？
- 投資用マンションとして持ち続けるか？
入居者がいるときは、退去したら即売却を考えていましたが、意外と考えています。
- 今後10年・20年・30年後の地価は？
- 新築マンションがバンバン建つ可能性はあるか？
- 仮に売却した場合のキャッシュをどこに運用するか？
などなど。
マンションを高く貸す方法を活用して利回りを更に改善する形
高く買い取ってくれる不動産会社さん、何か面白いアイデアがある業者さんからのお問い合わせお待ちしています！（笑）
《追記》
無事売却しました。
マンション売却ブログで紹介しています。