不動産投資ローンの借り換えのメリット・デメリット、変動金利から固定金利!借り換えのタイミングはいつがいいのか?

不動産投資ローンの借り換えのメリット・デメリット、変動金利から固定金利!借り換えのタイミングはいつがいいのか? マンション投資・不動産投資

《不動産投資の考え方》

新築マンションの平均価格は
バブル期を越えるほど勢いのあるのが今の不動産市況です。

参考:新築マンション平均価格

【物件選びをどうするか?】

利回りの観点から物件選びで勝ち負けが決まるのが不動産投資です。

不動産投資は、銀行から融資を受けて物件を購入するため、”年齢”との兼ね合い・リスクとリターンを天秤にかける必要があります。

不動産市況が落ち込むのを待って銀行の融資を受けられない年齢になってしまったら、老後のための私的年金作りなどの話にもなりません。

そのため、不動産投資会社への相談+物件紹介が1つのポイントです。

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不動産投資ローン 借り換え

不動産投資は、安定したキャッシュフローを生み出し、長期的な資産価値の増加を期待できる魅力的な投資手段です。

しかし、その成功は適切な資金管理に大いに依存します。

特に、不動産投資ローンの適切な管理は、投資の成功を左右する重要な要素となります。

この記事では、不動産投資ローンの借り換えについて詳しく解説します。

  • 不動産投資ローンの借り換えのメリットとデメリット
  • 不動産投資ローン:借り換えの適切なタイミング
    ネガティブな借り換え・ポジティブな借り換え
  • 不動産投資ローンの手続きの流れ

そして成功へのコツなど、不動産投資ローンの借り換えを検討する際に必要な情報をまとめました。

不動産投資ローン借り換えのタイミング

不動産投資ローン借り換えのタイミングは、
金利の動向や自身の返済状況、物件の価値などを考慮する必要があります。

ローン借り換えの手続きは、
新たな金融機関との契約と既存のローンの解約からなります。
手続きは複雑であり、専門的な知識が必要となるため、専門家への相談も1つの方法です。

《借り換えの意味》
不動産投資ローンの借り換えに限らず、住宅ローンの借り換えは、必ずしもポジティブな借り換えとは限りません。

そのため、借り換えによって、毎月の返済額が縮小するとも限りません。

返済額が削減する場合

  • 金利の下落
    借り換え先の金融機関の金利が現在のローンの金利よりも低い場合、返済額は削減されます。
  • 返済期間の延長
    借り換えによりローンの返済期間を延長した場合、月々の返済額は減少します。
    ただし、全体の返済額(元金+利息の合計)は増える可能性があります。

不動産投資ローン 借り換え
返済額が増加する場合
一方で、ローン借り換えにより返済額が増加する主な理由は以下の通りです。

現状、変動金利で、
今後の金利上昇リスクから固定金利への借り換えの場合、基本的に返済額が上昇します。

  • 金利の上昇
    借り換え先の金融機関の金利が、現在のローンの金利よりも高い場合、返済額は増加します。
  • 返済期間の短縮
    借り換えによりローンの返済期間を短縮した場合、月々の返済額は増加します。
    ただし、全体の返済額(元金+利息の合計)は減少する可能性があります。

特に、変動金利の上昇は、今後の危機管理の1つとして注目されています。

【ローン借り換えの具体的な計算例】
金利差による返済額の変動
金利が1%下がった場合、5000万円のローンであれば年間で20万円程度の削減になります。
逆に、1%上がった場合、返還の返済額が大きく上がります。

特に、変動金利の場合、上昇しだしたら1%ではすみません。
ローン残高と借入期間により大きく変動します。

追加:他国では住宅ローン破産者続出

この6か月で他国は大きく動きました

住宅ローン 不動産投資ローン 借り換え

上の表は、
アメリカの金融機関Freddie Macが出している住宅ローン金利の推移(2020年1月~2023年1月)です。

見てわかる通り、

2%台だったものが7%を越える高水準の住宅ローン金利に推移し、

昨年夏あたりから住宅ローン破産者急増しています。

お隣韓国でも、
昨年11月に不動産価格が過去最高の下げを記録し不動産神話崩壊、

さらに、急激な金利上昇で、2023年年明けから破産者急増のニュースも流れました。

不動産投資 ローン 借り換え 比較
参考:文春オンライン

あまりニュースになっていませんが、
他国の破産は、まだまだ、入口にすぎません。

具体的に、英国を例に出すと
英国は、物価上昇・光熱費高騰によって利上げに舵を切りました。

イギリスの中央銀行は、利上げに転換して以降、
政策金利を12回連続で引き上げています。

この金融引き締は、国として正しいことを行っていますが、
住宅ローン契約者にとっては、かなり厳しい状況になっています。

【英国の典型的な家庭】

日本同様、変動金利で借りている人が多く
コロナ前までは、超低金利ということで、融資枠一杯(審査も緩く、年収の7倍程度)に借りている人がかなりを占めました。

  • 夫婦合算の年収:1200万円
  • マンション価格:5000万円
    頭金:500万円程度
  • 毎月の返済:22万円

これが、金利上昇で、
毎月の支払いが30万円まで上がっています。
関連ページ:住宅ローン払えない人急増

変動金利であるため、まだまだ上昇の可能性が高く、売り物件過多が始まっています。
また、破綻している人の場合、競売も増えている状況です。

5000万円の住宅ローンを
35年で返済した場合のシミュレーションです。

【返済期間の変更による影響】
返済期間を長くすると、月々の返済額は減りますが、トータルの返済額は増えます。
逆に、返済期間を短くすると、月々の返済額は増えますが、トータルの返済額は減ります。

また、ローン借り換えには、手数料や保証料などの諸費用が発生します。
これらの費用は、ローン借り換えによる利益と比較して考える必要があります。

《ローン借り換えのシミュレーション》
ローン借り換えのシミュレーションは、金利、返済期間、諸費用などを考慮に入れて行うことが重要です。

これにより、ローン借り換えが自身の経済状況に適しているかを判断することができます。

インベースの借り換えのシミュレーションは非常に簡単で

公式WEBサイトから、

  1. ローン残高
  2. ローン金利
  3. 残年数
  4. 年齢

をスライダーを動かしてチェックするだけです。

  • 返済総額のメリット額
  • 毎月の返済額の削減
  • 利回り改善率

のシミュレーション、そのまま、お問合せも可能です。

>>シミュレーションはこちら

 

基礎知識:不動産投資ローンとは

不動産投資ローンとは、
不動産投資(賃貸経営や土地の売買など)を行うために金融機関から借り入れるローンのことを指します。

借り入れた資金を不動産の購入や改築、修繕などに使い、その不動産から得られる賃料収入や売却益で返済を行うという形態を取ります。

不動産投資ローンの特徴は以下の通りです

  • レバレッジ効果
    不動産投資ローンを利用することで、自己資金だけでなく借入金を投資に活用することができます。
    これにより、自己資金だけで投資を行う場合に比べて大きな利益を得る可能性があります。
    これをレバレッジ効果と言います。
  • キャッシュフローの改善
    不動産投資ローンを利用することで、一度に大きな出費を抑えることができます。
    これにより、キャッシュフローを改善し、他の投資機会に資金を振り向けることが可能となります。
  • 税制上の優遇
    不動産投資ローンの利息は、経費として計上することができます。
    これにより、税負担を軽減することが可能です。

ただし、不動産投資ローンにはリスクも存在します。

【不動産投資ローンのデメリット】
返済能力を超えた借り入れや、物件の選択ミス、市場環境の変化などにより、投資が思うように進まない場合や返済が困難になる可能性もあります。
そのため、不動産投資とローンの管理には十分な知識と計画が必要です。

  • 返済リスク
    不動産投資ローンを利用すると、毎月の返済義務が発生します。
    物件の収益が予想よりも低かった場合や、空室が続いた場合など、返済が困難になるリスクがあります。
  • 金利リスク
    変動金利型のローンを選んだ場合、将来的に金利が上昇すると返済負担が増えます。
    金利上昇のリスクを避けるためには、固定金利型のローンを選ぶことも考えられますが、固定金利型のローンは初めから金利が高めに設定されているため、判断が必要です。
  • 物件価値の下落リスク
    不動産価格は常に変動しています。
    物件の価値が大きく下落した場合、ローンの元本が物件価値を上回る「オーバーローン」の状態になる可能性があります。

不動産ローン 借り換え おすすめ

不動産投資を行う際には、これらの点を考慮に入れ、自身の経済状況やリスク許容度に合わせた適切な計画を立てることが重要です。

不動産投資ローンの審査条件

金融機関は、ローンの審査において借り手の信用力を重視します。
信用力は、借り手の収入や資産、信用情報などにより判断されます。

《不動産投資ローンの金利と返済期間》
不動産投資ローンの金利は、

  • 固定金利
  • 変動金利

があります。

固定金利は、ローン契約期間中に金利が変動しないため、返済額の見通しが立てやすいです。
一方、変動金利は、金利の市場状況により金利が変動します。
関連ページ:住宅ローンは変動金利・固定金利どっちがいいの?

これは、不動産投資ローン、借り換え時でも同様に行われます。

《ローン借り換えのメリット》

金利の節約
金利が下落した場合、ローン借り換えにより低金利のローンに切り替えることができます。
これにより、返済総額を大幅に節約することが可能となります。
返済計画の見直し
ローン借り換えを行う際には、返済期間や返済方法などを見直すことができます。
例えば、返済期間を延ばすことで月々の返済額を減らすことができます。
サービスの向上
金融機関によっては、ローンの借り換えを契機に特典やサービスを提供することがあります。
これにより、金利だけでなくサービス面でもメリットを享受することが可能となります。

《ローン借り換えのデメリット》

手数料や諸費用
ローン借り換えを行う際には、新たなローン契約に伴う手数料や諸費用が発生します。
これらの費用がローン借り換えによる節約額を上回る場合、ローン借り換えは不利益となる可能性があります。
審査の必要性
ローン借り換えを行う際には、新たな金融機関による審査が必要となります。
審査に通らない場合、ローン借り換えはできません。
金利上昇リスク
変動金利型のローンを選んだ場合、将来的に金利が上昇すると返済負担が増えます。
金利上昇のリスクを避けるためには、固定金利型のローンを選ぶことも考えられますが、固定金利型のローンは初めから金利が高めに設定されていることが多いです。

不動産投資ローン 借り換えを成功させるコツ

不動産投資ローンの借り換えは、

  1. 金利を安くする:ポジティブな借り換え
  2. 金利上昇の危機から:ネガティブな借り換え

様々な要因があります。

そのため、借り換え時は慎重に判断する必要があります。

  • 金融機関の選び方
    金融機関の選び方は、ローン借り換えの成功に大きく影響します。
    金利やサービス、審査基準などを比較して、自身の状況に最適な金融機関を選びましょう。
  • 信用力の向上
    信用力を向上させることで、より良い条件でのローン借り換えが可能となります。
    定期的な収入や資産の増加、信用情報の改善などが信用力向上に繋がります。
  • 不動産投資の改善
    物件の価値向上や入居率の改善など、不動産投資自体の改善もローン借り換えの成功に寄与します。
  • 専門家への相談
    ローン借り換えは複雑な手続きであり、専門的な知識が必要です。
    不安な点やわからない点があれば、専門家へ相談しましょう。

不動産投資ローンの借り換え体験談

不動産投資ローンの借り換えを検討している人は、借り換えをした人の成功談・失敗体験談は気になると思います

そこで、インターネットやSNSから体験談・口コミを紹介します。

不動産投資ローン 借り換え 口コミ

私は数年前から不動産投資を始め、現在は複数の物件を所有しています。
最初は大手銀行からローンを借りていましたが、金利が下がったタイミングで地方銀行に借り換えました。
借り換えにより、毎月の返済額が数万円減り、大きな経済的なメリットを感じています。
ただ、借り換えの手続きは思った以上に複雑で、専門家に相談しながら進めました。

不動産投資ローン 借り換え 体験談

私は新築のマンションを購入し、賃貸経営を行っています。
当初は固定金利のローンを選んでいましたが、金利の上昇を予想し、変動金利に切り替えました。
しかし、予想とは逆に金利が下がり、結果的には固定金利のままの方が良かったと感じています。
借り換えを考える際は、金利の動向だけでなく、自身のリスク許容度も考慮することが大切だと学びました。

不動産投資ローン 借り換え 相談

私は築30年のアパートを所有し、賃貸経営を行っています。
物件の価値が下がったため、ローンの借り換えを考えましたが、新たな金融機関の審査に通らず、借り換えを断念しました。
借り換えを成功させるためには、物件の価値や自身の信用力を維持することが重要だと感じました。

関連ページ:不動産投資の初期費用はいくら?

よくある質問・Q&A

ローン借り換えのリスクは?

ローン借り換えには、新たな審査に通らないリスクや、諸費用が発生するリスクがあります。

ローン借り換えの最適なタイミングは?

ローン借り換えのタイミングは、金利の動向や自身の返済状況、物件の価値などを考慮する必要があります。

ローン借り換え後の金利上昇リスクは?

ローン借り換え後に金利が上昇すると、返済負担が増える可能性があります。特に、変動金利のローンを選んだ場合は注意が必要です。

ローン借り換えの手続きは難しい?

ローン借り換えの手続きは複雑であり、専門的な知識が必要です。不安な点やわからない点があれば、専門家へ相談しましょう。

[参考公式サイト] 投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果について:金融庁
建設産業・不動産業:国内不動産投資家アンケート調査:国土交通省
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不動産投資ローンの借り換え:まとめ

不動産投資ローンの借り換えは、適切に行えば大きな経済的利益をもたらす可能性があります。

しかし、そのためには、金利や返済期間、諸費用などをしっかりと理解し、自身の経済状況に合わせた計画を立てることが重要です。

また、ローン借り換えは複雑な手続きであり、専門的な知識が必要です。

不安な点やわからない点があれば、専門家へ相談することをおすすめします。

この記事が、あなたの不動産投資ローンの借り換えを成功に導く一助となれば幸いです。

不動産投資は長期的な視点で考えることが重要です。

一時的な困難に動じず、堅実に投資を続けることで、豊かな未来を手に入れることができるでしょう。

《参考サイト》
不動産投資ローンの借り換えシミュレーション