マンションを売るか貸すか？どうするか？その見極め方法・メリット・デメリットを紹介します

「今持っているマンション、売却してまとまったお金にするのがいいのか、それとも賃貸に出して毎月家賃収入を得るのがいいのか…」

あなたは今、そんな風に悩んでいませんか？

• 「売却益（キャピタルゲイン）と家賃収入（インカムゲイン）、結局どっちが得なの？」
• 「マンションを売るべきか貸すべきか、どうやって判断したらいいんだろう？」
• 「不動産のプロじゃないから、市況なんてよく分からない…」
• 「家族の事情もあるし、どうするのがベストなのか決めきれない…」

実は、この疑問に対する「唯一の正解」はありません。なぜなら、不動産市況や社会情勢によって、売却が得になる場合もあれば、賃貸が得になる場合もあるからです。

簡単に言うと、地価やマンションの価格・相場は意外と大きく変動します。

一方で、家賃収入は比較的安定しており、地価が大幅に上昇しても、家賃はそれほど急激には上がらないのが特徴です。

つまり、地価が上昇傾向にある時は売却が有利になりやすく、下降傾向にある時は賃貸の方が良い選択肢になる可能性があるのです。

多くの方が、ご自身の家庭や個人的な事情を優先して、じっくり見極めることなく売却か賃貸かを判断してしまいがちです。

しかし、少し立ち止まって状況を分析することで、あなたのマンションにとって最適な選択が見えてくるはずです。

本記事では、マンションを「売る」か「貸す」か、その見極め方を具体的な方法と合わせてご紹介します。

それぞれのメリット・デメリットも詳しく解説するので、あなたの状況に合わせた最善の選択をするためのヒントとして、ぜひ参考にしてください。

マンションを売るメリットとは？

マイホームであるマンションは、人生で1番大きな買い物と言っていいでしょう。

その上でマンションを売るメリットは、キャッシュが手に入るということでしょう。

不動産という資産ですから、利益の追求という要素は無視できません。

まとまった資金を確保しやすい

マンションを売却すると、大規模な資金を迅速に手に入れることが可能です。
この資金は、新しい住居の購入、投資のチャンスへの対応、または生活費としての資金繰りに活用できます。
特に金融状況が不安定な時期には、現金を確保することが経済的な安全を保つ上で重要になります。

維持費や管理負担を減らせる

所有するマンションの維持には、固定資産税や管理費など定期的に発生するコストがともないます。

これらのコストは、特に利用していない物件にとって無駄な出費となる場合があります。

売却によりこれらの維持費を削減し、他の財務的な目標に資源を再配分することができます。

将来の資産価値下落リスクを回避できる

不動産市場は変動が激しく、将来的に価値が下落するリスクが常に存在します。

また、大規模な修繕が必要になる可能性もあり、これには多額のコストが発生します。

マンションを売却することで、これらのリスクから自身を守り、より安定した財務計画を立てることが可能です。

住み替えや生活環境の変化に対応しやすい

ライフスタイルの変化や家族構成の変さらに合わせて住環境を変える必要がある場合、マンションを売却することで新しい場所への移住が容易になります。

より快適で機能的な生活空間を手に入れることができ、生活の質を向上させることができます。

マンション売却の注意点！

マンションの売却は、資産を現金化する手段として有効ですが、その一方で注意すべきデメリットも存在します。

思ったような価格で売れなかったり、売却に時間がかかったりするリスクがあるほか、税金や引っ越し費用などの負担も無視できません。

特に初めて売却を検討する方にとっては、見落としやすい落とし穴も多いため、慎重な判断が必要です。

仲介手数料などの費用がかかる

不動産仲介業者を通じてマンションを売却する際には、仲介手数料が発生します。

手数料は売却価格に応じて数百万円に達することもあり、売却総額から大きな割合を占めることがあります。

仲介業者を選ぶ際には手数料の比較も重要です。

希望価格で売れるとは限らない

不動産市場の状況によっては、希望する価格での売却が困難な場合があります。

市場が低迷している時期には、思ったよりも低い価格で売却せざるを得ないこともあります。

市場の動向をしっかりと把握し、適切なタイミングで売却をおこなうことが重要です。

売却手続きに時間と手間がかかる

マンション売却には多くの手続きが必要です。

賃貸借契約書の作成、税務処理、登記変更など、専門的な知識が必要とされる作業が多く、時間と労力がかかります。

これらの手続きをスムーズに進めるためには、専門家のアドバイスを受けることが有効です。

思い入れのある家を手放すことになる

長年住んだマンションを手放すことは、多くの人にとって感情的に難しい決断です。

思い出が詰まった家を売ることに抵抗を感じる方も少なくなく、心理的な負担を感じることがあります。

マンションを貸すメリットとは？

マンションを貸すメリットは、安定した家賃収入（インカムゲイン）が期待できることです。

一定以上の家賃収入が入ってれば”FIRE”として資産運用で早期リタイアも可能です。

また、自分で住むこともできますし、不動産を担保のお金を借りることも可能です。

家賃収入を得られる

賃貸としてマンションを提供することで、敷金や礼金、毎月の家賃収入を安定して得ることができます。

投資としてのマンション保有の大きな利点であり、経済的な安定にも繋がります。

家賃収入は、他の金融商品や投資と比較しても比較的安定したキャッシュフローを提供するため、長期的な財務計画において重要な役割を果たします。

資産を活用しながら保有できる

空き家になっているマンションを賃貸市場に出すことで、無活用の資産を有効活用することが可能です。

不動産の価値を維持しつつ、追加的な収入を生み出すことができます。賃貸に出すことで、マンションが持つポテンシャルを最大限に引き出し、資産価値の減少を防ぎます。

将来の資産価値上昇に期待できる

マンションが空き家の状態だと、時間とともに建物の劣化が進みやすくなります。

しかし、賃貸として利用されていれば、定期的なメンテナンスや管理が行われるため、建物の劣化を抑えることができます。

また、テナントからのフィードバックにより、必要な修繕や改善を適時におこなうことができ、長期的に建物の価値を保つことが可能です。

再び住むという選択肢を残せる

賃貸としてマンションを保持しておくことで、将来的に自分自身で使用するか、市場状況に応じて売却するという選択肢を持つことができます。

市場の動向を見極めつつ、最も利益を生むタイミングでの売却や自己利用の判断が可能となり、柔軟な不動産管理が実現します。

マンションを貸す際の注意点！

マンションを売らずに貸すという選択は、安定的な家賃収入を得られる点で魅力的に感じられるかもしれません。

しかし、実際には空室リスクやトラブル対応、建物の老朽化による修繕費の発生など、さまざまなデメリットも伴います。

特に長期的な運用を考える場合、想定外の出費や労力がかかることもあるため、事前に注意すべきポイントを押さえておくことが大切です。

入居者トラブルのリスクがある

賃借人とのトラブル、家賃の未払い、物件の破損、事故物件化などのリスクが存在します。

これらの問題は、賃貸経営の運営において頭痛の種となり、時には法的手続きを要することもあります。

防ぐためには、入居者の選定や契約内容の明確化が重要です。

維持費や管理費が発生する

マンションを賃貸に出す場合、物件の維持管理にかかるコストが継続的に発生します。

特に老朽化が進んだ建物では、外壁の修繕や設備の更新といった大規模修繕が必要になることも多く、修繕積立金だけでは賄えないケースもあります。

そのため、オーナーは想定以上の出費を負担する可能性がある点に注意が必要です。

加えて、管理費や共用部のメンテナンス費用なども定期的にかかるため、安定的な家賃収入があっても実質的な利益が圧迫されることがあります。

税金の負担がある

家賃収入は所得として課税されるため、税負担が増加します。

また、所有しているだけで固定資産税が発生し、これも継続的な負担となります。賃貸収入に対する適切な税務計画が求められます。

空室リスクがある

空室期間が長引くと、家賃収入は途絶え、しかし固定費用は継続して発生します。

このリスクを管理するためには、市場に合った家賃設定や魅力的な物件条件を維持することが重要です。

契約や管理の手間がかかる

賃貸管理は多大な労力を要します。

入居者の募集から契約手続き、定期的なメンテナンスや緊急時の対応に至るまで、多くの手間がともないます。

これらの業務を効率的に管理するためには、賃貸管理会社の利用や適切なシステムの導入が助けとなるでしょう。

マンションを貸すデメリットは、
基本的に管理会社にお任せが一般的ですが、
・空室リスク
・借主とのトラブル
が主な大きなデメリットになります。

マンションは売るべき？貸すべき？

マンションを売却するか、それとも賃貸として貸し出すかは、ライフプランや市場環境、収支バランスなどによって最適な判断が変わってきます。

一概にどちらが得とは言い切れないため、自分の状況に照らし合わせて慎重に検討することが重要です。

今後住む予定があるか確認する

将来的に再びそのマンションに住む可能性がある場合、売却よりも賃貸に出す方が柔軟な選択肢になります。

たとえば転勤や長期出張で一時的に不在となるケースでは、賃貸に出して家賃収入を得ながら、将来戻る可能性を残すことができます。

一方で、今後そのマンションに住む予定がないのであれば、固定資産税や管理費などの負担を考慮して早めに売却する判断も有効です。

エリアの不動産市場を確認する

マンションが立地するエリアの不動産価格が高騰している場合は、売却によって大きな利益が得られるチャンスです。

反対に、家賃相場が安定しており、需要が見込める地域であれば、長期的に安定収入を得られる賃貸運用が魅力的です。

不動産会社による査定や、周辺物件の賃料相場を確認しながら、エリア特性に合った判断をしましょう。

管理の手間を許容できるか考える

マンションを貸す場合、入居者との契約管理や修繕対応、空室リスクなど、オーナーとしての負担が発生します。

不動産管理会社に任せることもできますが、その分の費用もかかります。

こうした管理コストやトラブル対応が煩わしいと感じる方は、売却によってすっきりと資産整理をする方が適しているかもしれません。

税金や収支をシミュレーションする

売却時には譲渡所得税が発生することがありますし、賃貸運用では不動産所得に対する課税があります。

また、賃料収入からローン返済や修繕費を差し引いた実質的な利益をしっかり把握しておくことが大切です。

売るか貸すかを判断する前に、税理士や不動産会社の協力を得て、詳細な収支シミュレーションを行うことで、納得のいく選択ができるでしょう

相続を見据えて判断する

将来的な相続を見据えた場合、マンションの売却が有利な選択肢となることがあります。

不動産は現金と比較して分割が難しく、相続人間で遺産分割協議が難航する原因となることがあります。

特に、複数の相続人がいる場合や、それぞれの相続人が不動産を必要としない場合、マンションを共有名義にすると、将来的な管理や売却の際に意見の対立が生じやすく、紛争の種となる可能性も否定できません。

マンションを売却し現金化しておくことで、遺産分割をスムーズに行うことが可能になります。

マンションを売るか貸すか迷ったときの判断方法！

マンションを貸すか売るか、その判断の1つ目は不動産の価値を確認、マンションの相場を知ることです。

• AIマンション査定
• 一括不動産査定サイト

の活用で、複数の業者から査定をうけられます。

AI査定であれば査定員が訪問に来ることなく、概算見積もりをもらえますので、1つでも多くのサイトに登録で相場の幅を確認できます。

複数社からの査定額を見れば、大まかな買取相場も見えてくると思います。

 

売却査定と家賃相場を比較する

次は、近隣の家賃相場を確認します。

マンション貸す.comなら、

簡単にマイホームの賃貸相場を確認できます。

同じ地域、同じ間取りで、もし賃貸に出した場合の想定家賃が確認できます。

これによって、

• マンションの買取相場（査定）
• マンションの家賃相場

が揃います。

不動産会社や専門家へ相談する

マンションを「売る」か「貸す」かを判断する際は、不動産会社や専門家への相談が非常に有効です。

現在の市場動向やエリアの賃料相場、売却査定価格など、個人では判断しづらい情報をプロの視点からアドバイスしてもらえるため、客観的かつ的確な選択がしやすくなります。

また、将来的なライフプランや税金面での影響なども含めて相談できるのが専門家の強みです。

迷った際は、複数社に相談し、比較検討することをおすすめします。

 

 

マンションは売却と賃貸どちらが良い？

車で考えると

• 乗らなくなったら売る
• 新しい車が欲しくなったら売る
• まだ乗りたいから売らない

株であれば

• 利益が乗ったから売る
• まだまだ上がると思うから売らない
• 損切で売る

マンションは大きな資産ではありますが、シンプルに考えることで判断できるでしょう。

今回、売却・賃貸・保有を考えている人は、

• 高く売れるのであれば売る
• 安定した家賃収入が得られるのであれば貸す

売却の場合、

• 住宅ローンが完済され、十分現金が残るのであれば売却
• 売っても住宅ローンが残るのであれば売らない
• 売っても、手元に残る現金が少ないのであれば売らない

特に、住宅ローン残債との兼ね合いをベースにシミュレーションが重要です。

マンション売るか貸すか？

では、これをもとにどう判断すればいいのか？

 

≪利回りを考える（儲かるか？）≫

不動産投資をおこなう場合、利回りを無視できません。

査定価格と家賃相場から利回りは簡単に出ます。

たとえば

• 相場3000万円で売れる物件、家賃収入15万円の場合（年間180万円）
  表面利回り6％
• 相場5000万円で売れる物件、家賃収入15万円の場合（年間180万円）
  表面利回り3.6％

あくまでも、表面利回りですが、
利回りが低いということは、不動産価格が高騰していると判断できます。

*ただ、地域によっても利回りの考え方は変わります。

都心でのワンルームマンション投資の場合、3%・4%が当たり前になってきましたが、

• 駅から遠い
• 立地が悪い
• 空室状態・入居率が悪い

などの条件によってもかわるため、判断は重要です。

 

 
また、

• ローン残をある場合
• 築年数が古い場合

特に築年数が古い場合、一度リノベーション・リフォームをかけてから賃貸に出さないとスムーズ入居者が決定しない場合もあります。

利回りは、家賃収入あってのことですので、
賃貸契約が決まりにくい状態は打破する必要があり、その際のリノベーション費用は別途計上する必要があるわけです。

家賃収入がある場合、ローン残高や税金面についても慎重な判断が求められます。

家賃はそのまま手元に残るわけではなく、不動産所得として課税対象となるため、確定申告が必要です。

また、住宅ローンの元本部分は経費として計上できないため、家賃収入から税金を差し引いた後に、残った金額でローン返済を行う必要があります。

特に金融機関から借入中でローン残高がある場合は、
売却と賃貸のどちらが合理的かを検討する際に、その返済計画や税金の影響を考慮に入れることが重要です。

税務面の詳細については別途解説を予定していますが、マンションを売るか貸すかを判断する際は、金融機関の返済条件も含めた全体的な資金計画を立てることが求められます。

不動産査定サイトを活用する

 
マンションを売りに出す時は、できるだけ高く売りたいですし早く買い手が見つかって欲しいです。

その場合に一つの手段としてリノベーションしてマンションを売るといった方法があります。

リノベーションとはリフォームよりも大掛かりな改修ですので、老朽化が進んだ物件も見違えるほどに生まれ変わります。

しかし 当然ながら費用がかかりますので、その費用分をマンションの売却価格にどこまで上乗せするのか検討する必要があります。

改修工事費用を売却価格に転嫁してしまえば買い手が見つからない場合もありますし、逆に改修工事費用を自ら負担になりますとその分売却益が減ってしまうことになります。

買い手側はきれいな物件の方を当然好みますが、できるだけ安く購入して自ら改修工事をしたい人とか、せっかく改修工事をしたのに買い手側の好みに合わないといったケースもありますので、一概にリノベーションをした方が良いとは言えません。

物件はそのままで、改修工事のプランや改修工事後のイラストなどを提示すれば費用もかからず買い手側の興味を惹くことも出来ます。

 

自分で住み続ける選択肢も検討する

マンションを売るか貸すかを判断する際、「自分で住む」という選択肢も見逃せません。

たとえば家賃の高い地域に住んでいる場合、所有マンションに住むことで住宅コストを抑えられる可能性があります。

また、住宅ローン控除の対象となるケースもあり、節税効果が期待できる点もメリットです。

将来的に資産価値が維持されると見込まれるエリアであれば、住みながら資産形成も視野に入れることができます。

生活スタイルや将来設計に照らし合わせて、「自分が住む」選択が最も合理的かどうかも、重要な判断基準のひとつです。

マンションを売るか貸すか比較して判断しよう：記事まとめ

マンションを貸すことで、定期的な家賃収入を得られ、物件を有効活用できる点は大きなメリットです。

特に空室状態を避けることで、資産価値の劣化を防ぐ効果もあります。

さらに、将来的に自分で使う予定がある場合や、市場が好転した際に売却する選択肢を残しておけるのも利点です。

ただし、賃借人とのトラブル対応や、維持管理に関わる手間とコストが続けて発生することも念頭に置く必要があります。

一方でマンションを売却すれば、一時的に大きな資金を手に入れられ、新たな投資や生活費として活用することができます。

また、物件の維持費や固定資産税などの支出からも解放されます。ただし、一度売ってしまうとその物件を取り戻すことは難しく、市場状況によっては希望通りの価格で売れないリスクもあります。

住宅ローンが残っている場合は、まず返済状況や残債を確認したうえで、売却による清算が可能か、賃貸収入でローン返済がまかなえるかなどを詳しく検討しましょう。

最終的な選択は、経済状況や将来設計、物件の状態、市場動向を総合的に判断し、不動産会社など専門家への依頼も視野に入れて決めることが大切です。