マンション 売るか貸すか
マンションを売るのと貸すのではどっちが得か？
考えたことありませんか？
- 売却して売却益を得るか？（キャピタルゲイン）
- 賃貸に出して家賃収入を得るか？（インカムゲイン）
結論を言うと、不動産市況・社会情勢によって貸したほうがいい場合もありますし、売ったほうがいい場合もあります。
その理由を簡単に説明すると、
地価をはじめ、マンション価格・相場は意外と上下します。
逆に、家賃・賃貸収入は、それほど上下しません。
地価が大幅に上昇しても、家賃がそれに比例すると上がり幅は緩やかなのが特徴です。
要するに、地価が上昇傾向にある場合は、売却にベクトルが傾き、下降傾向の場合はその逆ということになるのです。
では、その見極めをどうすればいいのでしょうか？
多くの人は、しっかりと見極める余裕もなく、家庭の事情や個人的な事情で売却と賃貸の判断をしてしまいがちですが、
ここでは、マンションを売るか貸すか？の見極め方の紹介します。
マンション売却のメリット・デメリット
マイホームであるマンションは、人生で1番大きな買い物と言っていいでしょう。
その上でマンションを売るメリットは、キャッシュが手に入るということでしょう。
不動産という資産ですから、利益の追求という要素は無視できません。
マンション売却のメリット：即時の資金調達
マンションを売却すると、大規模な資金を迅速に手に入れることが可能です。
この資金は、新しい住居の購入、投資のチャンスへの対応、または生活費としての資金繰りに活用できます。
特に金融状況が不安定な時期には、現金を確保することが経済的な安全を保つ上で重要になります。
マンション売却のメリット：維持費の削減
所有するマンションの維持には、固定資産税や管理費など定期的に発生するコストがともないます。
これらのコストは、特に利用していない物件にとって無駄な出費となる場合があります。
売却によりこれらの維持費を削減し、他の財務的な目標に資源を再配分することができます。
マンション売却のメリット：リスクの回避
不動産市場は変動が激しく、将来的に価値が下落するリスクが常に存在します。
また、大規模な修繕が必要になる可能性もあり、これには多額のコストが発生します。
マンションを売却することで、これらのリスクから自身を守り、より安定した財務計画を立てることが可能です。
マンション売却のメリット：生活環境の変更
ライフスタイルの変化や家族構成の変さらに合わせて住環境を変える必要がある場合、マンションを売却することで新しい場所への移住が容易になります。
より快適で機能的な生活空間を手に入れることができ、生活の質を向上させることができます。
マンション売却のデメリット
マンション売却のデメリット：手数料
不動産仲介業者を通じてマンションを売却する際には、仲介手数料が発生します。
手数料は売却価格に応じて数百万円に達することもあり、売却総額から大きな割合を占めることがあります。
仲介業者を選ぶ際には手数料の比較も重要です。
マンション売却のデメリット：価格の不確実性
不動産市場の状況によっては、希望する価格での売却が困難な場合があります。
市場が低迷している時期には、思ったよりも低い価格で売却せざるを得ないこともあります。
市場の動向をしっかりと把握し、適切なタイミングで売却をおこなうことが重要です。
マンション売却のデメリット：手続きの煩雑さ
マンション売却には多くの手続きが必要です。
契約書の作成、税務処理、登記変更など、専門的な知識が必要とされる作業が多く、時間と労力がかかります。
これらの手続きをスムーズに進めるためには、専門家のアドバイスを受けることが有効です。
マンション売却のデメリット：感情的な要因
長年住んだマンションを手放すことは、多くの人にとって感情的に難しい決断です。
思い出が詰まった家を売ることに抵抗を感じる方も少なくなく、心理的な負担を感じることがあります。
マンションを貸すメリット・デメリット
マンションを貸すメリットは、安定した家賃収入（インカムゲイン）が期待できることです。
一定以上の家賃収入が入ってれば”FIRE”として資産運用で早期リタイアも可能です。
また、自分で住むこともできますし、不動産を担保のお金を借りることも可能です。
マンションを貸すメリット
マンションを貸すメリット：定期的な収入
賃貸としてマンションを提供することで、毎月の家賃収入を安定して得ることができます。
投資としてのマンション保有の大きな利点であり、経済的な安定にも繋がります。
家賃収入は、他の金融商品や投資と比較しても比較的安定したキャッシュフローを提供するため、長期的な財務計画において重要な役割を果たします。
マンションを貸すメリット：資産の有効活用
空き家になっているマンションを賃貸市場に出すことで、無活用の資産を有効活用することが可能です。
不動産の価値を維持しつつ、追加的な収入を生み出すことができます。賃貸に出すことで、マンションが持つポテンシャルを最大限に引き出し、資産価値の減少を防ぎます。
マンションを貸すメリット：資産価値の維持
マンションが空き家の状態だと、時間とともに建物の劣化が進みやすくなります。
しかし、賃貸として利用されていれば、定期的なメンテナンスや管理が行われるため、建物の劣化を抑えることができます。
また、テナントからのフィードバックにより、必要な修繕や改善を適時におこなうことができ、長期的に建物の価値を保つことが可能です。
マンションを貸すメリット：将来的な選択肢
賃貸としてマンションを保持しておくことで、将来的に自分自身で使用するか、市場状況に応じて売却するという選択肢を持つことができます。
市場の動向を見極めつつ、最も利益を生むタイミングでの売却や自己利用の判断が可能となり、柔軟な不動産管理が実現します。
マンションを貸すデメリット
マンションを貸すメリット：トラブルリスク
賃借人とのトラブル、家賃の未払い、物件の破損、事故物件化などのリスクが存在します。
これらの問題は、賃貸経営の運営において頭痛の種となり、時には法的手続きを要することもあります。
防ぐためには、入居者の選定や契約内容の明確化が重要です。
マンションを貸すメリット：維持費
物件の維持や大規模修繕には高額な費用が発生することがあります。
特に老朽化した建物では、定期的な修繕が必要不可欠であり、これらのコストは計画的に管理する必要があります。
マンションを貸すメリット：税金
家賃収入は所得として課税されるため、税負担が増加します。
また、所有しているだけで固定資産税が発生し、これも継続的な負担となります。賃貸収入に対する適切な税務計画が求められます。
マンションを貸すメリット：空室リスク
空室期間が長引くと、家賃収入は途絶え、しかし固定費用は継続して発生します。
このリスクを管理するためには、市場に合った家賃設定や魅力的な物件条件を維持することが重要です。
マンションを貸すメリット：手間
賃貸管理は多大な労力を要します。
入居者の募集から契約手続き、定期的なメンテナンスや緊急時の対応に至るまで、多くの手間がともないます。
これらの業務を効率的に管理するためには、賃貸管理会社の利用や適切なシステムの導入が助けとなるでしょう。
マンションを貸すデメリットは、
基本的に管理会社にお任せが一般的ですが、
・空室リスク
・借主とのトラブル
が主な大きなデメリットになります。
マンションを売るか貸すか:価値の把握
マンションを貸すか売るか、その判断の1つ目は不動産の価値を確認、マンションの相場を知ることです。
この把握です。
の活用で、複数の業者から査定をうけられます。
AI査定であれば査定員が訪問に来ることなく、概算見積もりをもらえますので、1つでも多くのサイトに登録で相場の幅を確認できます。
複数社からの査定額を見れば、大まかな買取相場も見えてくると思います。
売却査定と家賃相場を比較する
次は、近隣の家賃相場を確認します。
マンション貸す.comなら、
簡単にマイホームの賃貸相場を確認できます。
同じ地域、同じ間取りで、もし賃貸に出した場合の想定家賃が確認できます。
これによって、
- マンションの買取相場（査定）
- マンションの家賃相場
が揃います。
マンションを賃貸に出すか？売却するか？最終判断
車で考えると
- 乗らなくなったら売る
- 新しい車が欲しくなったら売る
- まだ乗りたいから売らない
株であれば
- 利益が乗ったから売る
- まだまだ上がると思うから売らない
- 損切で売る
マンションは大きな資産ではありますが、シンプルに考えることで判断できるでしょう。
今回、売却・賃貸・保有を考えている人は、
- 高く売れるのであれば売る
- 安定した家賃収入が得られるのであれば貸す
売却の場合、
- 住宅ローンが完済され、十分現金が残るのであれば売却
- 売っても住宅ローンが残るのであれば売らない
- 売っても、手元に残る現金が少ないのであれば売らない
シミュレーションが重要です。
マンション売るか貸すか？
では、これをもとにどう判断すればいいのか？
≪利回りを考える（儲かるか？）≫
不動産投資をおこなう場合、利回りを無視できません。
査定価格と家賃相場から利回りは簡単に出ます。
たとえば
- 相場3000万円で売れる物件、家賃収入15万円の場合（年間180万円）
表面利回り6％ - 相場5000万円で売れる物件、家賃収入15万円の場合（年間180万円）
表面利回り3.6％
あくまでも、表面利回りですが、
利回りが低いということは、不動産価格が高騰していると判断できます。
*ただ、地域によっても利回りの考え方は変わります。
都心でのワンルームマンション投資の場合、3%・4%が当たり前になってきましたが、
- 駅から遠い
- 立地が悪い
- 空室状態・入居率が悪い
などの条件によってもかわるため、判断は重要です。
また、
- ローン残をある場合
- 築年数が古い場合
特に築年数が古い場合、一度リノベーション・リフォームをかけてから賃貸に出さないとスムーズ入居者が決定しない場合もあります。
利回りは、家賃収入あってのことですので、
賃貸契約が決まりにくい状態は打破する必要があり、その際のリノベーション費用は別途計上する必要があるわけです。
また、ローン残高がある場合、家賃収入に関わる税金も頭に入れておく必要があります。
家賃は、丸々懐には入りません。
家賃も所得（不動産所得）ですから、確定申告が必要です。
細かい話は後日別の機会で説明したいと思いますが、ローン残高は、経費に計上できません。
よって、家賃収入から税金を引いたものからローン返済をおこなうということになります。
マンション売るか？貸すか？の判断として
住宅ローンが払いきれていない場合は、その部分をしっかり判断材料に入れ、税金対策も考えたいところです。
マンションを売りに出す時は、できるだけ高く売りたいですし早く買い手が見つかって欲しいです。
その場合に一つの手段としてリノベーションしてマンションを売るといった方法があります。
リノベーションとはリフォームよりも大掛かりな改修ですので、老朽化が進んだ物件も見違えるほどに生まれ変わります。
しかし 当然ながら費用がかかりますので、その費用分をマンションの売却価格にどこまで上乗せするのか検討する必要があります。
改修工事費用を売却価格に転嫁してしまえば買い手が見つからない場合もありますし、逆に改修工事費用を自ら負担になりますとその分売却益が減ってしまうことになります。
買い手側はきれいな物件の方を当然好みますが、できるだけ安く購入して自ら改修工事をしたい人とか、せっかく改修工事をしたのに買い手側の好みに合わないといったケースもありますので、一概にリノベーションをした方が良いとは言えません。
物件はそのままで、改修工事のプランや改修工事後のイラストなどを提示すれば費用もかからず買い手側の興味を惹くことも出来ます。
マンション売却を決定したとき
概算見積もりをもとに、この金額であれば売りたい！
という判断をした場合は、不動産会社選びが重要となります。
概算見積もりはあくまでも、その近隣の相場を前提に出しているものです。
また、あくまでも相場なので、希望価格での交渉も可能となります。
そこで、概算見積もりの中から数社を選定し、複数社に訪問見積もりを依頼し不動産会社・営業マンとの相性を確認したいところです。
さらに不動産コンシェルジュの活用もおすすめします。
関東近郊に限られますが、
大手不動産会社のトップ営業マン・エース級エージェントのマッチングサービス”タクシエ”がオススメです。
不動産コンシェルジュは、売り手側の味方として、買主との交渉をしてくれます。
事前に概算金額から自分の売りたい希望価格を算出しておくことでより高い売却金額で売却が可能となります。
家を買う、家を売る人生でも何度も起こることはありません。
マンションを売る・貸すも同じことですので、判断方法の一考察としてもらればと思います。
よくある質問
これはマンションの立地、市場の状況、将来の不動産価格の予測などによります。長期的に安定した家賃収入を望む場合は貸すことを、一時的な大きな資金が必要な場合は売ることを検討すると良いでしょう。
売却益が発生した場合、譲渡所得税がかかります。貸す場合、家賃収入は所得として課税されますが、関連する経費を差し引くことができます。
立地や物件の状態によりますが、空室が長期化すると収入が途絶えるリスクがあります。適切な家賃設定や物件の管理が重要です。
不動産業者に査定を依頼することで、現在の市場価格を知ることができます。
家の査定は、
不動産会社選びがポイントです。
特に、重要なことは、
- 家を高く売る方法はあるのか？
- 高額売却を実現するにはどうすればいいのか？
先に結論を言えば、
- 明確な売却プランをもって売却活動を行っている不動産会社
- 査定額以上に高ってくれる不動産会社
この２つです。
その営業エリアの社員が担当営業マンになりますが、
・新人なのか？
・有能なベテラン社員なのか？
会ってみるまで分かりません。
要するに、当たりハズレが発生します。
印象のいい担当者なら大丈夫というものでもありません。
・家が高く売れない！
・早く売れない！
これら口コミを目にしますが、その象徴です。
そこで、不動産売却エージェントの力を借り、綿密な計画を立てたいところです。
ソニーグループ：SREホールディングス株式会社（SRE Holdings Corporation：東証プライム上場企業：証券コード2980）が運営するSRE不動産です。
専属エージェントの仲介
SRE不動産は専属のエージェントを配することで、質の高いレベルの営業マンが担当に付きます。
高く早く売るためのアイデアと丁寧かつスピード感のある対応が特徴ですので、不動産売却における最適解を期待できます。
- 不動産の価値を確認・市場調査
- 売却プラン・戦略の策定
- 買主への購入後の資産シミュレーション提案
ただ売るのではなく、購入後のイメージ・メリットを買主へ提案まで気をつかい、希望価格を上回る売却の実現を目指します。
売却方法にも特徴
多くの不動産会社は、仲介手数料を独り占めするために情報開示を最小限にします。
・買主からも
両方から仲介手数料が欲しい！！
目の前に購入希望者がいても、他社の紹介の場合、仲介手数料は半分になってしまいます。
これを業界用語で両手取引・囲い込みなどと言いますが、不動産業界の悪しきしきたりが当たり前のように行われています。
補足：囲い込みが行われていても、売主からは分からず、証拠もつかめないため、非常に残念な営業マンの悪行です。
対して、SRE不動産は、
売主の不動産に関する情報を、制限することなく他の仲介会社に広く紹介し、広告掲載量の最大化に努めています。
これにより、流通市場に広くいきわたり、購入検討者の目に触れる機会が最大化されます。
販路が他社を超越
- 買主までフォロー、徹底した売却戦略
- 物件情報の告知の最大化
高額売却を実現しているSRE不動産の強みが理解してもらえたと思います。
申し込み方法を紹介
申し込みは、公式サイトの無料相談フォームから送信するだけ
お問合せフォームから送信するだけ
1分程度の簡単登録です。
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《まずは家の価値の確認をお願いする》
今申し込めば、早いところでは当日(時間によっては翌日)に、売却プランの提案がもらえます。
| 北海道 東北 |
北海道、青森県、岩手県、宮城県、秋田県 山形県、福島県 |
| 関東 | 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県 茨城県、群馬県、栃木県 |
| 中部 | 新潟県、富山県、石川県、福井県、山梨県 長野県、岐阜県、静岡県、愛知県、三重県 |
| 関西 | 大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県 奈良県、和歌山県 |
| 中国 四国 |
鳥取県、島根県、岡山県、広島県、山口県 香川県、徳島県、愛媛県、高知県 |
| 九州 沖縄 |
福岡県、佐賀県、長崎県、熊本県、宮崎県 大分県、鹿児島県、沖縄県 |
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手間をかけずに管理したい場合や、専門的な知識がない場合は、不動産管理会社に委託することをおすすめします。
家賃の金額、更新料、敷金・礼金、契約期間、ペットの飼育やリフォームに関するルールなど、入居者とのトラブルを避けるための項目をしっかりと盛り込むことが重要です。
金融プランナーや専門家に相談し、リスクとリターンを考慮した運用方法を選択することが良いでしょう。
立地や周辺の開発状況、経済の動向などを考慮して、将来の価値変動のリスクを評価することが重要です。
マンション 売るか貸すか：まとめ
マンションを貸す場合、
定期的な家賃収入を得ることができ、物件が有効に活用されるため、資産の劣化を防ぐことができます。
また、将来的に自分で使用するか、市場状況が良くなった際に売却する選択肢も保持できます。
一方、賃借人とのトラブルや物件の維持・管理に関する手間とコストが発生します。
マンションを売る場合、
一時的に大きな資金を手に入れることができます。
新しい投資や生活の資金として利用することが可能です。
また、継続的な物件の維持費や税金の負担から解放されます。
しかし、一度売却してしまうと、その物件を取り戻すことは難しく、市場の状況によっては希望する価格での売却が難しい場合もあります。
最終的な選択は、個人の経済状況、将来の計画、物件の立地や状態、そして市場の動向を総合的に考慮しておこなうことが重要です。