競売になった家にいつまで住めるか?競売のメリット・デメリット、競売を回避する方法と任意売却を考える

競売になった家にいつまで住めるか?競売のメリット・デメリット、競売を回避する方法と任意売却を考える マンション売却・不動産売却
2024年7月:不動産ニュース

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競売 いつまで住める

住宅ローンの支払いが滞ると、自宅が競売にかけられる可能性があります。

競売とは、裁判所が債務者の不動産を競売にかけ、その売却代金で債務を返済する手続きのことを指します。

  • しかし、競売になった場合、いつまで自宅に住むことができるのでしょうか?
  • また、競売を避けるための方法はあるのでしょうか?

この記事では、これらの疑問に答え、競売と任意売却について詳しく解説します。

任意売却とは、金融機関と交渉し市場で売却、住宅ローンを返済する方法のことを指します。

これらの選択肢を理解することで、住宅ローンの滞納による問題に対する適切な対策を講じることが可能となります。

競売になった家にいつまで住めるか?

競売開始決定通知とは?

競売開始決定通知は、裁判所から債務者(住宅ローンの借り主)に送られる通知です。

この通知が届いた時点で、競売が開始されます。

明け渡し期限とその計算方法
競売開始決定通知の到着から実際に家を明け渡すまでは、おおむね6か月~8か月と言われています。

この期間は、新居の手配や引越しの準備をするための時間となります。

強制執行とは?

引越しが間に合わない場合や、家の明け渡しに応じない場合、最終的には強制執行によって退去させられる可能性があります。

強制執行は、裁判所の執行官が行います。

テレビ朝日:シッコウ!!~犬と私と執行官というドラマがそれですね。


伊藤沙莉を主演に迎え、中島健人、織田裕二という豪華キャストとともに描くのは【執行官】という耳慣れない職業。
国家公務員なのに、情け容赦なく、強制執行によって財産、金品、不動産などを差し押さえたり、没収したりする仕事です。

強制執行を避けるためには、明け渡し期限までに新居を見つけ、引越しを完了させることが重要です。
ちなみに、金融機関や債権者との交渉により、明け渡し期限の延長を申し立てることも可能です。

競売・任意売却の基礎知識

競売になった家は、明け渡し期限である半年程度の猶予は紹介しました。

それでは、改めて競売・任意売却を確認したいと思います。

住宅ローンの滞納から競売までの流れ
  1. 滞納2〜3ヶ月
    電話や書面、訪問による督促が行われる・個人信用情報にキズが付きます。
  2. 滞納が6ヶ月続くと
    分割返済を行う権利を失い、ローン残債の一括返済を求められます
  3. 支払いできない場合
    一括返済ができない場合は金融機関によって自宅を差し押さえられ、最終的に「競売」にかけられます
競売とは?

競売とは、裁判所が債務者の不動産を公開競売にかけ、その売却代金で債務を返済する手続きのことを指します。
住宅ローンの返済が滞った場合、金融機関は裁判所に競売を申し立て、裁判所は競売開始決定を下します。

  • 強制的な手続き
    債務者が返済を拒否しても、裁判所が強制的に不動産を売却されます。
    債権者(金融機関など)は、この形で債務を回収します。
  • 公正な手続き
    競売は裁判所が管理し、公開競売によって不動産が売却されます。
    そのため、公正な価格で不動産が売却されます。
  • 低価格での売却
    ただ、競売では、不動産が市場価格よりも低い価格で売却されることが基本です。
  • プライバシーの侵害
    競売は公開手続きであり、競売にかけられる事実が公になります。
    そのため、プライバシーが侵害されるデメリットがあります。
  • 信用情報への影響
    競売は信用情報に記録され、その記録は一般的に5年間残ります。
    これは、将来的に新たな借入やクレジットカードの発行などに影響を与えます。

競売を回避する方法:任意売却

任意売却とは?

任意売却とは、自宅を売却しても残ローンが完済できない場合に金融機関・サービサーと交渉をし、残ローン以下で自宅を市場価格に近い金額で売却する方法です。

住宅ローンの滞納によって、一括返済を求められた場合、競売より自由度の高い任意売却を活用します。

通常の不動産売却とは異なり、「不動産売却」と「住宅ローン債務の清算」を一緒に行います。

《任意売却のメリット》

自分の意志で売却
任意売却は、自分の意志で自宅を売却することができます。
そのため、自分のタイミングで売却することが可能です。
市場価格での売却
任意売却では、市場価格に近い価格で売却することが可能です。
競売よりも高い価格で売却することができます。
プライバシーの保護
任意売却は非公開の手続きであるため、プライバシーが守られます。
スピーディーな手続き
任意売却は自分で進めることができ、スピーディーに手続きを進めることが可能です。

《任意売却のデメリット》

  • 売却後の残債
    任意売却では、売却代金が住宅ローンの残債を全額返済できない場合があります。
    その場合、残債をどのように返済するかが問題となります。
  • 信用情報への影響
    任意売却もまた信用情報に記録され、その記録は一般的に5年間残ります。
    これは、将来的に新たな借入やクレジットカードの発行などに影響を与えます。
  • 任意売却の手続きと流れ
    任意売却の手続きは、まず不動産会社に相談し、物件の評価を受けます。
    その後、売却価格を決定し、買い手を見つけます。買い手が見つかったら、契約を結び、売却代金で住宅ローンを返済します。

参考ページ:任意売却とは?

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競売と任意売却の比較

手続きの主体
  • 競売:裁判所が主導し、公開競売によって不動産が売却されます。債務者は手続きの進行に直接関与することはできません。
  • 任意売却:債務者自身が主導し、自分の意志で不動産を売却します。売却のタイミングや価格などを自分で決定することができます。
売却価格
  • 競売:競売では、不動産が市場価格よりも低い価格で売却されることが多いです。
  • 任意売却:任意売却では、市場価格に近い価格で売却することが可能です。そのため、競売よりも高い価格で売却することができます。
プライバシー
  • 競売:競売は公開手続きであり、競売にかけられる事実が公になります。そのため、プライバシーが侵害されるデメリットがあります。
  • 任意売却:任意売却は非公開の手続きであるため、プライバシーが守られます。
信用情報への影響
  • 競売:競売は信用情報に記録され、その記録は一般的に5年間残ります。これは、将来的に新たな借入やクレジットカードの発行などに影響を与えます。
  • 任意売却:任意売却もまた信用情報に記録され、その記録は一般的に5年間残ります。これは、将来的に新たな借入やクレジットカードの発行などに影響を与えます。
手続きのスピード
  • 競売:競売は裁判所の手続きを経るため時間がかかります。競売開始決定から最終的な売却までには数ヶ月から1年以上の時間がかかることがあります。
  • 任意売却:任意売却は自分で進めることができ、スピーディーに手続きを進めることが可能です。物件の価値や市場状況によりますが、数ヶ月で売却を完了することも可能です。

競売や任意売却を避けるための予防策

住宅ローンの滞納を避けるためには、まずは自身の経済状況を把握し、返済計画を立てることが重要です。

また、返済が困難になった場合は、早めに金融機関に相談しましょう。

金融機関との交渉方法
金融機関との交渉では、自身の経済状況を正直に伝え、返済計画の見直しを提案します。
また、専門家の助けを借りることも有効です。
借金の整理と個人再生
借金の整理や個人再生は、借金問題を解決するための一つの手段です。
これらの手続きを通じて、借金の返済計画を立て直すことが可能です。
信用情報の保護と修復
信用情報は、将来的に新たな借入やクレジットカードの発行などに影響を与えます。
競売や任意売却が信用情報に記録されるため、これらを避けるための対策を講じることが重要です。

競売でいつまで住める?競売経験者の体験談

住宅ローンを組んだ段階で借金苦を予想している人はいないでしょう。

しかし、人生何が起こるか分かりません。

競売の危機を感じている人にとっては、実際に競売で不動産を差し押さえられた方の体験談だと思います。

そこで、インターネットやSNSから体験談を紹介します。

住宅ローンの返済が困難になり、自宅が競売にかけられました。
競売開始決定通知を受け取った時は、とてもショックでした。
しかし、その後6か月間で新居を見つけ、引越しをすることができました。
競売は辛い経験でしたが、それを乗り越えることで新たな生活を始めることができました。

住宅ローンの返済が困難になり、自宅を売却することを決意しました。
任意売却を選んだ理由は、自分の意志で自宅を売却でき、その売却代金で住宅ローンを返済できるからです。
任意売却を通じて、新たな生活をスタートすることができました。

住宅ローンの返済が困難になり、自宅をどうするか悩んでいました。
競売と任意売却、どちらが良いのかを比較検討しました。
幸い任意売却が可能だったので任意売却を進めることができました。
専門家の力、金融機関の協力でスピーディーに手続きを進めることができました

 
【競売と任意売却の比較】

  • 売却価格の違い
    競売では、物件の価格が市場価格よりも低く設定されることが多いです。
    一方、任意売却では、市場価格に近い価格で売却することが可能です。
  • 手続きの違い
    競売は裁判所の手続きを経るため、時間がかかります。
    一方、任意売却は自分で進めることができ、スピーディーに手続きを進めることが可能です。
  • プライバシーの保護
    競売は公開手続きであるため、プライバシーが保護されません。
    一方、任意売却は非公開の手続きであるため、プライバシーが守られます。
  • 住宅ローンの返済について
    競売では、売却代金が住宅ローンの残債を全額返済できない場合があります。
    一方、任意売却では、売却代金で住宅ローンの返済を行うことができます。

【参考公式サイト】
住宅ローンが払えない
上野訓弘法律事務所の不動産投資相談
KSI官公庁オークション(公売・公有財産売却)
公売情報:国税庁

個人再生で借金を整理する形も可能ですか?

個人再生は、個人の債務者が裁判所の認可を受けて、一定の手続きを経て債務を整理する方法を指します。
個人再生を利用することで、債務の一部を免除されたり、返済計画を立てて分割払いすることができます。
ただし、個人再生を適用するためには一定の要件を満たす必要があり、手続きは複雑ですので、弁護士や司法書士などの専門家のサポートを受けることが一般的です。

よくある質問・Q&A

競売になったらすぐに家を出なければならない?

競売開始決定通知が届いた後、おおむね6か月~8か月の間に新居への引越しを完了させる必要があります。

任意売却は誰でもできる?

任意売却は、住宅ローンの返済が困難であること、そして自宅が売却可能な価値を持っていることが条件となります。

競売と任意売却、どちらがより良い選択?

どちらが良い選択かは、個々の状況によります。自身の経済状況、物件の価値、プライバシーの保護などを考慮に入れて選択することが重要です。

競売や任意売却の記録はいつまで信用情報に残る?

競売や任意売却の記録は、一般的に5年間信用情報に残ります。

代位弁済とは?

代位弁済とは、ある者が他者の債務を弁済した場合、その弁済者が弁済した額を元の債務者から取り戻すことができる権利を指します。
例えば、連帯保証人が債務者の代わりに債務を支払った場合、連帯保証人はその支払った額を債務者から取り戻すことができます。

競売を回避するための任意売却は有効ですか?

任意売却は、不動産の所有者が自らの意志で物件を売却し、その売却代金で債務を返済する方法を指します。
競売を回避するための手段として、任意売却は有効であり、適切に進められれば、競売よりも高い価格で物件を売却できる可能性があります。
ただし、任意売却を進める際は、専門家のアドバイスやサポートを受けることが推奨されます。

住宅資金特別条項とは?

住宅資金特別条項は、住宅ローンを組む際に多くの金融機関が契約に盛り込む条項の一つです。
この条項により、借り手が住宅ローンの返済を滞納した場合、金融機関は裁判所の判断を待たずに物件を競売にかけることができる権利を得ます。

  • 迅速な手続き: 住宅資金特別条項があることで、金融機関は返済の滞納があった場合、迅速に物件を競売にかけることができます。これにより、金融機関は早期に債権回収の手続きを進めることができるのです。
  • 借り手のリスク: 借り手にとっては、この条項が存在することで、返済の滞納があった場合のリスクが高まります。滞納が続くと、自宅が競売にかけられる可能性が高まるため、返済計画をしっかりと立てることが重要です。
  • 再度の合意: 一度競売の手続きが始まっても、金融機関との再度の合意により、競売を回避することも可能です。しかし、そのためには新たな返済計画の提示や、一定の条件を満たす必要があります。
  • 任意売却の選択: 競売を回避するための方法として、任意売却を選択することも考えられます。これは、物件を自らの意志で売却し、その売却代金で債務を返済する方法です。

競売 いつまで住める:まとめ

競売になった時、いつまで住めるのか?
基本的に半年(6ヶ月)が指標です。

ただ、住宅ローンの滞納が発生した場合、競売や任意売却という選択肢があります。

どちらの選択肢も一長一短があり、個々の状況によって最適な選択が変わります。

競売は裁判所の手続きを経るため時間がかかる一方で、任意売却は自分で進めることができ、スピーディーに手続きを進めることが可能です。

しかし、どちらの方法も信用情報に影響を与え、その記録は一般的に5年間残ります。

重要なのは、早期に対策を講じ、適切な専門家に相談することです。

これにより、最良の解決策を見つけ、自身の生活を守ることができます。