机上査定のメリット・デメリット:訪問査定の本当の意味・売却相談について、マンションを売る時の査定方法

マンション売却 査定 マンション査定・不動産査定
2024年7月:不動産ニュース

参考:新築マンション平均価格

新築マンションの平均価格は
バブル期を越えるほど勢いのあるのが今の不動産市況です。

マイホームを所有している方にとって、数十年ぶりに資産と本気で向き合える絶好のタイミングです。

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机上査定

一軒家・マンションの売却を行う場合、まず最初に不動産の価値を知る事から始まります。

査定の種類は

など選択肢がありますが、

査定方法を大きく分けると

  • 机上査定
  • 訪問査定

2種類になります。

今回の記事は、査定の基本でもある机上査定と訪問査定について

  • 机上査定とは?訪問査定とは?
  • 机上査定・訪問査定のメリット・デメリット
  • 机上査定と訪問査定、状況に合わせた効果的な査定方法

などを解説します。

訪問査定と机上査定の違い

机上査定とは

不動産会社の査定員が自宅に来ることなく、査定額を算出してもらうものです。

  • マンションの築年数
  • 駅からの距離
  • 部屋の間取り・方角
  • 専有面積
  • ベランダの広さ
  • 近隣の売買状況
  • 同じマンション内の売買状況

などの情報を基にして、見積もりを作成して貰うことが出来るため、短時間で査定額を提示して貰うことが出来ます。

訪問査定

訪問査定とは?

一方、訪問査定
机上査定の情報に加えて、実際のマンションの室内の状況を加味してマンション査定を行うものです。

室内の状況を把握することで、より精度の高い査定になります。

因みに、
査定内容は、訪問査定・机上査定に関係なく

  • 査定額の提示(強気の価格・標準的な価格)
  • 近年の売買推移(月別・年別)
  • 近隣の売買実績・売買締結価格
  • 同じマンション内の売買実績・売買締結価格
  • 売却中の不動産物件(同じマンション内の動向)
  • 近隣の開発情報
  • 査定会社の会社紹介・パンフレット・オプションサービス

訪問査定・机上査定、どちらも無料で行ってくれます。

机上査定のメリット・デメリット

《机上査定のメリット》
机上査定は、
室内を見られるわけではないので、査定員を家に迎える準備、時間調整など関係なく、手軽に相場を知ることが可能です。

近所の目を気にする必要もありません。

よって、キャピタルゲイン(売却益)を狙う際の売り出すタイミングを把握するなど、定期的にマンション価値を把握するのに適しています。

半年に1回程度、一括査定で数社に査定を依頼することで地価相場の動きが確認できると思います。

またマンションの場合、
地価相場・近隣の状況とともに、同じマンション内の売買実績も確認できます。

  • 直近で幾らで売れたのか?
  • 現状幾らで売られているのか?

これらを確認するツールとしても机上査定は有効です。

《机上査定のデメリット》

机上査定のデメリットをしいて挙げるとすれば、一軒家の場合の査定額にブレが出ることです。

マンションの場合、

  • 同じマンションの売買動向
  • 設計・設備等の確認

など、ベースとなる状況が揃っています。

しかし、一軒家(戸建て)の場合は、

  • オーダーメイドで建てられている
  • 設備・機器が様々・一定ではない

机上査定では把握できない部分が多く、査定額が必ずしも相場に即しているとは限りません。

《訪問査定のメリット》

では、訪問査定はどうでしょうか?

正直なところ、机上査定額と訪問査定額で、それほど差が出ることはありません。

査定というものは、あくまでも相場や売買実績をもとに算出するのもなので、確実に売れる金額(買取価格)ではありません。

大きな傷や部屋がタバコのヤニで多少黒くなっていたからといっても、マンションの構造自体は変わりませんし、ちょっとした壁紙張替え等でいくらでも補修が利きます。

《訪問査定のデメリット》

訪問査定のデメリットは、査定員が家に来るため、そのための準備が必要ということでしょう。

来客が来るわけですから、掃除やスリッパの準備、お茶(お茶菓子)の準備など手間を使い・気も使います。

もう1つ、査定額が出るまで時間がかかるところでしょう。

訪問査定した以上、査定報告書に反映させる必要がありますから、2日・3日かかります。

AI査定もおすすめ

このところ、ビックデータを活用したAI査定も注目されています。

AI査定に関しては、以前、AI査定のメリット・デメリットを紹介していますが、

  • 現状の不動産市況
  • これまでの不動産価格の推移
  • 今後の不動産価格の予想
  • 近隣の売買実績・取引価格
  • 現状の売却物件情報

などの大量なデータ(数値データ)をもとに査定・シミュレーション価格を算出、人の意思・意図を介さず査定額を算出することが可能です。

AIが査定をするため、査定員が家に来ることなく査定が可能です。

《AI査定ならこの3社》

  • 【SRE不動産】
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≪机上査定のメリット・デメリット:比較≫

  • メリット
    ◇査定に時間がかからない
    ◇メールでやり取り可能
    ◇近所の人に知られずに査定ができる
  • デメリット
    ◇査定額が正確とは限らない
≪訪問査定のメリット・デメリット≫

  • メリット
    ◇営業マンの雰囲気・性格が確認できる
    ◇査定額に一定の信憑性を持たせられる
  • デメリット
    ◇査定時間を合わせなくてはならない
    ◇査定結果まで2,3日時間がかかる

実際に訪問査定をお願いした人であれば分かると思いますが、不動産会社の営業マンがサラっと室内を内見しておしまいです。

特別な装置を持って測定するわけでもなく、床傾斜で部屋の傾きをチェックなどもしません。

では、訪問査定の本当の意味を紹介しましょう。

訪問査定・机上査定の注意点

《訪問査定時の注意点》

事前の準備と査定員とのコミュニケーション

  • 事前の準備
    物件の整理:査定員が物件の各部分を確認しやすいように、不要なものを片付け、通路を確保しておくことが望ましい。
    関連書類の準備:物件の購入時の契約書、修繕履歴、固定資産税の通知書など、関連する書類を用意しておくと、査定がスムーズに進行します。
  • 査定員とのコミュニケーション
    物件の特徴の共有:物件に関する特別な特徴や魅力、近隣の環境など、査定員が知らない情報を積極的に共有することで、より正確な査定が期待できます。
    質問への正確な回答:査定員からの質問には、正確かつ具体的に回答することが重要です。不明確な情報は査定の精度を下げる要因となり得ます。

《机上査定時の注意点》
必要な情報の正確な提供

  • 必要な情報の提供
    基本情報:物件の住所、築年数、物件の種類、間取り、面積などの基本情報は欠かせません。
    物件の特徴:独自のリフォーム履歴や、特別な設備、眺望の良さなど、物件の魅力や特徴を詳しく伝えることで、査定額が適切になる可能性が高まります。
  • 写真や動画の提供
    物件の状態の確認:実際に査定員が物件を訪れることができないため、物件の内外の写真や動画を提供することで、より詳細な査定が期待できます。
  • 正確な情報の提供
    情報の正確性:誤った情報や不足している情報を提供すると、査定結果が不利益になる可能性があります。必ず正確な情報を提供するよう心掛けましょう。

営業マンの真の仕事

訪問査定の目的
営業マンは、訪問査定で実際に売主に会い、売却方法や売主の意向に寄り添う形で(専任)媒介契約に判を押してもらうことがミッションです。

ということは、どうゆうことか?

  • 自分をアピールし、売主に気に入ってもらう
  • 売主の希望に沿う形で売却金額も提案・相談

売主にケンカを売ることはありません。

悪い言い方をすれば、調子のいいことを並べて、売主を気持ちよくさせるのがミッションであったりします。

幸い私が出会った営業マンは紳士の方が多かったですが、頭の片隅に入れておいて損はないでしょう。

机上査定とは

机上査定を最大限に活かす方法

それでは、

  • 机上査定
  • 訪問査定

を最大限に活かすためにはどうすればいいのか?

訪問査定・机上査定、どちらもこまめに相場を確認することで市場動向を確認できます。

特に机上査定は、メールのやり取りだけで気軽にできるサービスであることは間違いありません。

訪問査定を最大限に有効活用するには?

訪問査定は不動産営業マンとの大事な接触の場です。

マンション売却を始めるための最初の大きな意思決定(不動産会社選び)の場でもあります。

≪机上査定・訪問査定の活用の違い≫

  • 本気で売却を検討している人は訪問査定
  • 定期的な相場の確認なら机上査定

訪問査定は、今後の売却の進め方を含めた深堀できるシチュエーションだと考えられます。

本気で売却を検討しているということは

  • 高く売却したい
  • 早く売却したい

この実現が最大の目的であることは間違いないでしょう。

そのために、売却する物件が

  • どのような立ち位置にあるか?
  • デメリットをメリットに変える方法はあるか?
  • 売却期間はどれくみているか?

売却する物件の性質をしっかり確認・認識した上で、どのような売却方法がいいのか?

営業マンに質問するのもいいと思いますし、
これだけでも、不動産会社・営業マン選びにもつながるでしょう。

《訪問査定を選ぶべき状況》

  • 詳細な査定が必要な場合
    物件の状態や特徴を直接確認することで、より正確な査定結果を得ることができます。
  • 物件に特別な特徴がある場合
    例えば、オリジナルのリフォームや特別な設備がある場合、それらの価値を正確に評価してもらうためには訪問査定が適しています。
  • 売却を急いでいる場合
    実際に査定員が物件を訪れて査定することで、迅速な売却活動のスタートが期待できます。
《机上査定を選ぶべき状況》

  • 大まかな査定額を知りたい場合
    物件の売却を検討しているが、まだ具体的な計画がない場合、大まかな査定額を知るための第一歩として机上査定が適しています。
  • プライバシーを重視する場合
    物件内を他人に見られることに抵抗感がある場合や、査定のための訪問を避けたい場合には、机上査定が適しています。
  • 時間や手間をかけたくない場合
    訪問査定には事前の準備や査定員との打ち合わせが必要ですが、机上査定はそれらの手間を省くことができます。
営業マンは、訪問査定をした上で、どんな売却方法を提案してくれるか?
机上査定 メリット

居住中ということで比較的荷物が多いのでトランクルームサービスを活用し広く部屋を見せる形で、撮影・売却を進めましょう。

 

机上査定 デメリット

築3年割に水回り部分が汚いので、清潔感を出すためにハウスクリーニングを施しましょう。

 

訪問査定・机上査定のメリット・デメリット

23区外とはいえ、駅近物件なので少し離れたエリアも含め、新聞(折込チラシ)を入れてみましょう。

 

机上査定 信用性

買い替えということなので買換保障・つなぎ融資の説明もしますね。

営業マンの対応・返答・質を問うことが可能となります。

机上査定 怪しい

参考ページ:不動産売却相談

査定員との付き合い方

訪問査定・机上査定、どちらも活用方法は自由です。

メリット・デメリット各々ありますし、必ずしてもどちらがいいとうことでもありません。

わざわざ時間を作って、訪問査定を受けてるということであれば、それなりのBenefitも得たいでしょうね。

中古マンション売却の流れ:高く早く売るための準備
こんにちは、あさみです。 中古マンション売却をスムーズに進めるために、 高く 早く スムーズに このために行うべきことを紹介します。 このページを読むだけで、中古マンション売却の流れは全て把握できると思います。 中古マンション売却の流れ マ
《雑談》
不動産会社の営業マンが実際にマンション売却中にお金を話をするときは、具体的に購入の意欲のある買主が見つかった時の値引き交渉時です。

ただ、売主に寄り添う営業マンは、売却中の市場動向や温度差を察知し、価格変更を申し出る営業マンです。
営業マンからしたら、その金額で売れるかも分からない値下げを申し出るわけですから、断腸の思いでしょう。
しかし 、売主の機嫌を取るだけの営業マンがいいとも言えないもの事実です。

よくある質問

訪問査定と机上査定の主な違いは何ですか?

訪問査定は実際に査定員が物件を訪れて直接確認する方法です。一方、机上査定は提供された情報や公的なデータを基に、物件を直接訪れることなく査定を行う方法です。

訪問査定の際、どのような準備をすればよいですか?

物件の基本情報や修繕履歴、物件の特徴などの資料を準備しておくとスムーズです。また、査定員が確認しやすいように物件を整理しておくと良いでしょう。

机上査定はどれくらいの時間で結果が出るのですか?

通常、数日以内に結果が提供されることが多いです。ただし、依頼先や提供情報の内容によっては、時間が異なる場合もあります。

訪問査定にかかる費用はいくらですか?無料の場合もあるのですか?

一般的には無料で訪問査定を行う業者が多いです。

机上査定の結果に納得できなかった場合、訪問査定を依頼することは可能ですか?

はい、可能です。実際の物件の状態を詳しく確認するため、訪問査定を依頼することが推奨されます。

訪問査定はどれくらいの時間を要しますか?

物件の大きさや状態によりますが、一般的には30分~1時間程度で完了することが多いです。

机上査定の精度はどれくらい信頼できるのですか?

机上査定は提供された情報や公的なデータを基に行われるため、実際の物件の状態や特徴を完全に反映することは難しいです。初期の参考価格として利用するのが適しています。

訪問査定の際、査定員は何に注目して査定を行うのですか?

物件の立地、築年数、物件の状態、周辺環境、物件の特徴や設備など、多岐にわたる要因を考慮して査定を行います。

机上査定:まとめ

机上査定は、物件の価値を評価する際の手軽な方法として多くの人々に利用されています。

その最大のメリットとして、迅速に査定結果を得られる点や、初期の物件価値の把握に役立つ点が挙げられます。

また、実際に現地を訪れることなく査定が行えるため、手間や時間を節約できるのも魅力的です。

一方で、デメリットとしては、実際の物件の状態や周辺環境を直接確認しないため、詳細な査定結果には限界がある点が考えられます。

このため、最終的な物件の取引や価値判断を行う際には、実地査定の重要性を念頭に置くことが必要です。

机上査定は、物件取引の初期段階での参考情報として活用するのが最も適していると言えるでしょう。