今回は、マンションを買う立場から、必ず確認しておきたいことが「理事会・マンション管理組合」の話。
マンション管理組合とは
分譲マンションの管理組合とは、マンションを管理する中枢機関になります。
- 収支決算案の決議
- 事業報告案の決議
- 収支予算案及び事業計画案の決議
- 長期修繕計画の作成及び変更に関する案の決議
- 専有部分の修繕等に対する承認または不承認
- 管理規約上に定める勧告または指示
などが職務なのですが、最近では、
- 騒音問題
- ごみ問題
- 民泊の是非
など身近な問題に対して、
より住みやすい環境を維持していく重要な管理組合でもあり、マンション暮らしをしていく以上、「うちはお断り」では済まない問題なのです。
これに関しては、マンションを売るときに軽視されがちですが、
管理組合の運営によって
- 資産価値が下がりそう
- マンション売却を決めた
事例すらあります。
今回は、購入者目線を主体に売主目線を絡めながら、マンションに住むなら必ずやってくる「管理組合・理事」についてお話しします。
マンション管理組合と理事会の構成
「マンションは管理で買え」という言葉がありますが、確かにその通りです。
新築のきれいなマンションでも、管理が行き届いていないマンションはすぐに劣化してしまうでしょう。
中古マンションを買うときには、基本的にマンション管理組合がないマンションを探しても見つからないでしょう。
マンション管理とは、管理費を払っていれば自動的にやってくれるものでもありません。
マンションの所有者によって作られる組織「マンション管理組合・理事会」が、大きなかじ取りをしていくものです。
管理会社を決定したり、近隣トラブルの対処をしたり・・・。
マンションを買った人は、
- 新築で買った人
- 中古で買った人
に関係なくマンション管理組合の役員の任務の可能性が発生します。
管理組合のメンバーは、
基本的に、マンションの所有者が担当するものですが、
マンションによって、選出・交代する方法や時期は異なり、その方法や内容も「理事会」によって決められます。
実務としては、大したことはないのですが、
「今年はマンション管理組合の役員が回ってくる番だ」と住民の大きな負担になり、転居する理由になってしまうこともあると聞きます。。
≪理事会の仕事・構成≫
管理組合の具体的な構成・仕事内容は、係によって異なります。
理事長
理事長は、マンション管理組合の責任者であり定例会の司会進行を行います。
毎年、同じ人が再任という形が意外と多い、重要ポジションです。
会計
会計は、マンションの管理費を管理します。
実際は、すべて管理会社が行ってくれるので、印を押すだけの仕事だったりします。
ただ、修繕積立や管理費の未払いなどが発生した場合、対応策など意思決定が求められたり、そのための打ち合わせ等が発生します。
監査
監査は、マンションの予算が適正に使われているかを確認し、マンションによってはマンションの通帳とハンコを保管する人になります。
広報
広報は、広報誌を受け取って配付する人です。
基本的に、管理会社が行ってくれます。
その他
この他にも書記や防火、町内会、マンション独自のレクリエーション係が設置されているところもあります。
マンション管理組合がないマンションは基本的にないので、
どうせやるなら「マンション管理組合」がしっかりしているマンションを選びたいところです。
マンション管理組合：戸数が多ければ管理組合の役員が回ってくる回数が少ない？
マンション管理組合は、毎年決められた人数の理事で構成します。
定例報告を行う総会で、
複数の理事の中から理事長や会計、書記などの係を決めるわけですが、係決めは、話し合いで決まることもありますが、くじ引きできめるなどさまざまです。
「戸数が多いマンションなら管理組合の当番が減るのではないか」と考える人がいるかもしれません。
いちよ、その通りです。
しかし、戸数がどんなに多くてもさまざまな事情で限られた住民の中で管理組合の当番を回しているマンションも少なくありませんし、戸数が多いと逆に、当番となった時の実務が他のマンションより多い場合もあります。
また、マンション管理組合は所有者で構成する組織のため、賃貸で入居している人（占有者）には当番は回ってきませんが、区分所有者は、遠方に住んでいたとしても当番は回ってきます。
「マンション管理組合の役員」が負担になるマンションの特徴
管理組合の役員が負担になるマンションとは、
マンションの運営がうまくいっていないマンションなのですが、どんなマンションでしょうか？
マンション管理組合では、大規模修繕やマンションの騒音問題など、さまざまなことを話し合います。
大規模修繕には大きい額（億単位）のお金がセットでついてきます。
十分な積立金と計画があれば、管理組合の役員が深い話し合いをしなくてもスムーズに修繕が実行されるはずです。
しかし 、長期修繕計画で修繕積立金に不足が生じる場合は、修繕積立金の徴収額の見直しが発生します。
その場合、住人に対してその告知を行うと共に、値上げ方法の選択肢を多数決によって判断してもらうなど、非常にナーバスな意思決定に迫られます。
ちなみに、修繕積立金の値上げの選択肢としては
- 数年毎に見直しを前提に微量に上げていく
- 数年後に一括徴収をする
などになります。
マンション管理組合が原因ではないとしても、マンションの行く末が気になります。
≪騒音問題≫
しばしばマンション管理組合では騒音問題が話題に取り上げられますが、騒音問題は住民のモラルに大きく関係しています。
住民のモラルが高いマンションの場合は、
騒音問題は住民同士の簡単な感覚の違いであることが多く、双方の話し合いで穏便に済むことが多いのですが、
住民の交流や近所づきあいがないマンションは、それが管理組合で大きな問題となり負担になる傾向があります。
≪その他の作業≫
マンション管理組合の役員の仕事内容は、事務的な仕事だけでなく広報誌の配布など時間と手間がかかる仕事のあるマンションもあります。
住民の交流や近所づきあいがあるマンションでは、
手間と時間がかかる仕事は住人同士で分担し、一人に負担が集中しないように配慮されていることが多いのですが、
逆の場合、個人個人が仕事を擦り合う形で、住民みんなが「マンション管理組合の仕事は面倒」だという認識となり、なかなか係決まらなかったり、毎年トラブルが起きることも少なくありません。
苦痛にならない「マンション管理組合」とは
- マンション管理組合をスムーズにさせる運営する
- 苦痛になり難いマンション管理組合の役員
の特徴は、理事のメンバーが半数ずつ入れ替わるシステムになっているマンションです。
なぜマンション管理組合が嫌がられるかというと「内容がわからない」という不安な気持ちと深い関係があるからです。
多くの場合は、管理会社がある程度、お膳立てをしてくれるので管理組合に入ったとしても負担の大きい仕事はありませんが、
どんな仕事なのか、どれほど大変なのかがまったくわからない状態で「あなたの番です」と言われても苦痛でしかありません。
マンション管理組合が嫌がられていないマンションは、仕事の引継ぎがスムーズに行われるようにするためにメンバーを半分ずつ交代させるのです。
半分ずつ交代させることで、どんな仕事でも「知っている人」「できる人」がマンション管理組合に残ることになり、得体のしれない不安や心配が軽減されますともいえます。
マンション管理組合とマンション売却の関係
マンションを売る場合、
購入希望者は
- 利便性
- 地域
- 最寄り駅までの距離
- 築年数
- 部屋の数・間取り
- 部屋の広さ
- 日当たり
- 環境（スーパー）
- 設備機器
などを基本に考えるのは間違いありません。
しかし 、管理組合がしっかりしているマンションは、マンション売却においてのアピールポイントにもなります。
その場合、理事の任命の心配がないわけですから、ポジティブにアピールできます。
マンション管理組合でのお金の管理は、銀行にただ貯金しておくだけとは限りません。
運用もその1つです。
リスクを取りながらどこに運用し、その運用によって修繕積立金がどのようになっているのか？
売却時には少し確認しておくといいでしょう。
家の査定は、
不動産会社選びがポイントです。
特に、重要なことは、
- 家を高く売る方法はあるのか？
- 高額売却を実現するにはどうすればいいのか？
先に結論を言えば、
- 明確な売却プランをもって売却活動を行っている不動産会社
- 査定額以上に高ってくれる不動産会社
この２つです。
その営業エリアの社員が担当営業マンになりますが、
・新人なのか？
・有能なベテラン社員なのか？
会ってみるまで分かりません。
要するに、当たりハズレが発生します。
印象のいい担当者なら大丈夫というものでもありません。
・家が高く売れない！
・早く売れない！
これら口コミを目にしますが、その象徴です。
そこで、不動産売却エージェントの力を借り、綿密な計画を立てたいところです。
ソニーグループ：SREホールディングス株式会社（SRE Holdings Corporation：東証プライム上場企業：証券コード2980）が運営するSRE不動産です。
専属エージェントの仲介
SRE不動産は専属のエージェントを配することで、質の高いレベルの営業マンが担当に付きます。
高く早く売るためのアイデアと丁寧かつスピード感のある対応が特徴ですので、不動産売却における最適解を期待できます。
- 不動産の価値を確認・市場調査
- 売却プラン・戦略の策定
- 買主への購入後の資産シミュレーション提案
ただ売るのではなく、購入後のイメージ・メリットを買主へ提案まで気をつかい、希望価格を上回る売却の実現を目指します。
売却方法にも特徴
多くの不動産会社は、仲介手数料を独り占めするために情報開示を最小限にします。
・買主からも
両方から仲介手数料が欲しい！！
目の前に購入希望者がいても、他社の紹介の場合、仲介手数料は半分になってしまいます。
これを業界用語で両手取引・囲い込みなどと言いますが、不動産業界の悪しきしきたりが当たり前のように行われています。
補足：囲い込みが行われていても、売主からは分からず、証拠もつかめないため、非常に残念な営業マンの悪行です。
対して、SRE不動産は、
売主の不動産に関する情報を、制限することなく他の仲介会社に広く紹介し、広告掲載量の最大化に努めています。
これにより、流通市場に広くいきわたり、購入検討者の目に触れる機会が最大化されます。
販路が他社を超越
- 買主までフォロー、徹底した売却戦略
- 物件情報の告知の最大化
高額売却を実現しているSRE不動産の強みが理解してもらえたと思います。
申し込み方法を紹介
申し込みは、公式サイトの無料相談フォームから送信するだけ
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1分程度の簡単登録です。
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| 北海道 東北 |
北海道、青森県、岩手県、宮城県、秋田県 山形県、福島県 |
| 関東 | 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県 茨城県、群馬県、栃木県 |
| 中部 | 新潟県、富山県、石川県、福井県、山梨県 長野県、岐阜県、静岡県、愛知県、三重県 |
| 関西 | 大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県 奈良県、和歌山県 |
| 中国 四国 |
鳥取県、島根県、岡山県、広島県、山口県 香川県、徳島県、愛媛県、高知県 |
| 九州 沖縄 |
福岡県、佐賀県、長崎県、熊本県、宮崎県 大分県、鹿児島県、沖縄県 |
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迷惑な理事長
マンションの管理組合は、重要なポジションの機関ですが、
理事長が厄介なひとだと、マンションのイメージが大きく変わります。
渋谷の不動産査定のページで紹介していますが、秀和幡ヶ谷レジデンスのマンションは非常に怪しいマンションということで注目されました。
マンション管理組合：まとめ
マンションを買うと管理組合はセットでやってきます。
マンション管理組合の仕事は面倒だと思えば面倒ですが、自分が住んでいるマンションを暮らしやすく変えられる機関でもあります。
「管理組合に携わるとマンションや住民について詳しくなれる」というメリットもありますし、5年後、10年後、20年後のマンションの形は管理組合の意思決定次第で大きく変わるといえます。
購入者がマンション管理組合に対して
- ポジティブに感じられるか？
- ネガティブに感じてしまうのか？
この心の誘導は、購入決定の後押しにもなるのです。