マンション投資の空室対策、物件購入前の空室リスク管理と空室の悩みを解消!満室実現アイデアとその方法

マンション投資 空室対策 マンション投資・不動産投資

《不動産投資の考え方》

新築マンションの平均価格は
バブル期を越えるほど勢いのあるのが今の不動産市況です。

参考:新築マンション平均価格

【物件選びをどうするか?】

利回りの観点から物件選びで勝ち負けが決まるのが不動産投資です。

不動産投資は、銀行から融資を受けて物件を購入するため、”年齢”との兼ね合い・リスクとリターンを天秤にかける必要があります。

不動産市況が落ち込むのを待って銀行の融資を受けられない年齢になってしまったら、老後のための私的年金作りなどの話にもなりません。

そのため、不動産投資会社への相談+物件紹介が1つのポイントです。

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マンション空室対策

マンション投資は

  • 利回り
  • リスク管理
  • 資産拡大

この3拍子揃った形が勝ち組の基本です。

もちろん、マンション投資にも

などのリスクもあるため、そのリスクを最小限に抑えた形で投資を始める必要があります。

そこで今回は

  • 物件選びにおけるマンション 空室対策
  • 今すぐ活用できる空室対策アイデア

について紹介しますが、正直、それほど難しい話ではありません。

  • 借りて善し
  • 住んで善し

の環境を借主に提供することで、

  1. 定住期間が長い・常に家賃が入ってくる
  2. 募集(客付け)しても即契約が決まる

この2つを成り立たせることが可能です。

マンション 空室対策:そもそもリスクとは

不動産投資は利回りで成り立っています。

そのため、

  • 安い価格で物件を仕入れる
  • 相場の家賃で長期で住んでもらう

この2つが整っていれば、マンション投資で失敗する可能性は抑えられます。

しかし、マンション 空室対策に悩んでいる人は、

この前提の認識の乖離から、空室におけるリスク管理が曖昧である場合があります。

たまに総務省が出しているマンションの空室率のデータを目にします。

・このデータをどう読み取りますか?
・どこまで参考になると思いますか?

平均の空室率を知ったところで、マンション投資においてはほぼ意味をなしません。
*オフィスにおける空室率は少し異なります。

マンション空室対策

すごく極端な話、
銀座(東京都中央区)の中心に利回り200%の物件があったら、築80年の物件であっても買って損はありません。

利回り200%なので、ざっくり半年運用すればペイできる計算です。

固定資産税はかかりますが、5年間空室・寝かせておいても全然問題ありません。

需給関係の重要さ・難しさ

不動産投資は、リスク管理が非常に重要です。

その1つであるマンション投資の空室対策を考える場合、

少し厄介なのが、そのリスクが時代ごとに変わること(リスクを背負う覚悟が変わること )です。

例えば、現状、都心の不動産価格は高値で推移しています。

10年前と比べると想定利回りは大きく下がっています。

利回りが下がれば、そのための不測の事態への対処、リスク管理をシビアに考える必要が出てきます。

そのため、サラリーマンや公務員が行う不動産投資は、空室リスクに焦点を絞った都心の駅近に限定している状況です。

実際のところ都心の賃貸需要はそれなりに好調で、コロナで退去者が増えたことは事実(若干の地方回帰)ですが、それでも内見なしで一番手・二番手が入る状況でもあります。

賃借人からの退去の連絡のタイミング(1か月・2か月前)から客付の広告を始め、

即申し込みが複数あれば、賃借人の退去後にクリーニング・原状回復工事を行ったとしても早くて2週間、余裕をもって1か月で新しい借主に引き継ぐことが可能です。

では、なぜ空室対策に悩むのか?

頭では分かってしても、現実の乖離に後々気づくのも不動産投資です。

マンション投資において、利回りと空室リスクのバランスは非常に重要です。

そこで、少し最近のマンション投資物件で気になるのが、

都心をどこに据えているのか?

投資会社によってマチマチなのが気になります。

少し前までは、都心の定義はターミナル駅徒歩10分圏内が言われていました。

現状を見ると23区、それも3区(中央区・港区・千代田区)でも5区(3区+渋谷区・新宿区)でもないエリアの徒歩7分圏内に広がっています。

”都心”から、”東京23区内”に形を変え、需給関係の読めないエリアのマンションの紹介も目にするようになりました。

本当に、マンション投資における空室対策・リスク管理が成り立っているのか?

もし、そのような物件に、
マンションオーナーの夢を持って投資を始めること自体、危ういとさえ感じています。

≪参考ページ≫
おすすめの不動産投資セミナー
マンション投資の基本的な考え方を紹介しています。

物件選びから考えるマンション投資 空室対策

マンション投資における空室対策でまず考えることは、

  • 賃貸需要
  • 利回り

とのバランスのシミュレーションです。

  • 区分ワンルームマンション投資
  • アパート投資

基本的に、どちらも考え方は同じです。

≪アパート投資≫
田舎でアパート投資を行う場合、
空室対策に関しては、満室を前提に考える必要はありません。

  • 満室でなくてもしっかりキャッシュ回るラインを想定し、投資する価値があるか?ないか?
  • 入居率50%でも計算が立つ物件に対して、50%以上を常時キープできるのか?
  • 更に入居率70%・80%・100%を目指せることができるのか?
  • 伸びしろがあるのか?

などまで考えます。

≪区分ワンルームマンション投資≫
対して、区分ワンルームマンション投資の場合、
投資が1室しかないため、空室対策はよりシビアに考える必要があります。

マンション空室対策は、
空室期間を少しでも短くすることが本筋ですが、もう1つ何か月間までなら空室が許容できるか?
手元の資金(預金等)でカバーできるか?

また、オーナーチェンジ物件を購入する場合、
現状のマイソクに書かれている利回りだけを見るのはなく、仮に家賃が3,000円・5,000円安くなった場合でも計算が成り立つか?

リスクの想定を多面的に考え、不動産投資物件の購入の判断を行います。

  • これから不動産投資を考える人は、頭の片隅入れておいてください。
  • 不動産投資中で、この視点がなかった人は今一度、再考してみてください。

特に現状、マンションオーナーで空室対策の心配がある人は、一度リセットという判断も間違いではないと思います。

現状、不動産価格は高値で推移しています。

オーナーチェンジ物件であったとしてもそれなりの価格で売却が可能なタイミングです。

少なからず、不動産査定を行い、

  • 今後考えられるリスク(空室リスク他)
  • キャピタルゲイン(売却益)

を天秤にかけてみてください。

家がいくらで売れるか?
調べたことありますか?

査定は無料、また、不動産会社の人が家に来ることなく査定(机上査定)が可能なので、上手に活用してみてください。

大手不動産会社

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マンション投資 空室対策

マンション投資における具体的な空室リスク対策

マンション投資における空室対策に関して、”物件選び”・”考え方”を中心に紹介しました。

次に、具体的な空室リスク対策・アイデアについて考えてみました。

ほったらかしのマンション投資を行うには、

  1. 定住期間が長い・常に家賃が入ってくる
  2. 募集(客付け)しても即契約が決まる

この2つを成り立たせることです。

そのため、

  • 借りて善し
  • 住んで善し

の環境を借主に用意することです。

そこで、不動産オーナーが考えることは、

  • ターゲットを把握する・絞る
  • 家賃・敷金・礼金を考える
  • 室内の印象をよくする
  • 最新設備を取り入れる
  • フリーレント(1か月)を設定する
  • 不動産仲介会社との関り方を見直す
  • AD(広告料)を設定する

などがあります。

≪ターゲットを把握する・絞る≫

  • ペット可のマンション
  • 外国人労働者
  • 高齢者
  • 生活保護受給者

などを可能にすることでターゲットが増えます。

例えば、ペット可のマンションに関して言えば、
猫専用・犬専用など細分化することで、やることも明確になります。

  • 犬専用:犬小屋・リードフックを用意、犬用アメニティをプレゼント
  • 猫専用:キャットステップ、猫用爪とぎ、猫用アメニティをプレゼント

など犬専用・猫専用ホテルの仕様を参考にすることでアイデアも浮かぶでしょう。

不動産投資 空室対策

≪家賃・敷金・礼金≫

  • 家賃の値下げ・交渉
  • 敷金・礼金0円

など賃貸物件に限らず、反応がいいのが価格訴求です。

≪室内の印象をよくする≫

部屋を借りる人は、内覧で部屋の様子を確認した上で契約を決めます。

印象の良い部屋をどう演出するか?

例えば、壁紙を変えるだけで印象が変わります。

必ずしもホワイトのカラーである必要はありません。

築年数が古ければ古いほど、ワンポイント入った壁紙の方が斬新に見られます。
*他の物件が白を採用することが多く、差別化が容易

≪最新設備を取り入れる≫

築20年のマンションの外観は、20年なりのイメージです。

しかし、室内はいかようにでも手を入れることが可能です。

20年前の設備と最新設備では、機能・活用法・電力消費量も大きく変わります。

リフォームの部類ですが、

  • キッチンを最新のものに
  • ユニットバスを最新設備に

特に女性が気にする水回りを一新するだけで、入居期間も長くなり結果的にマンションの空室リスク対策に繋がります。

≪不動産仲介会社とのかかわり方≫

不動産を売却する時の重要なポイントは不動産仲介会社選びです。

賃貸物件における客付けも同様で、入居付けに強い不動産会社である必要があります。

必ずしも、不動産管理会社と入居付け会社を同じにする必要はありません。

≪フリーレント(1か月)≫

最近は、フリーレント物件も多く目にするようになりました。

フリーレントとは、一定期間、家賃を無料に設定する契約です。
*1か月間家賃無料のキャンペーン等

キャッシュフローに影響がでますが、最大1カ月フリーレントとして入居月の家賃無料など、フリーレントのキーワードを活かした広告を考えるのもポイントの1つです。

≪AD(広告料)を設定する≫

マンション空室対策として力づくで回避するアイデアもあります。

AD(広告料)とは、不動産会社への成功報酬設定です。

仲介手数料とは別にボーナスを設定するものです。

担当者ボーナス(担ボ)的な位置づけで、部屋を探している人には分かりませんが、人参をぶら下げられた不動産会社は積極的に紹介してくれる。

*金銭授受に抵抗のある人は、現金である必要はなく商品券等で行われることもあります

 

満室への道

マンション投資・アパート投資は、1つ持ってオシマイというわけではありません。

2部屋・3部屋・・・
2棟・3棟・・・
資産を増やしていくものです。
資産1億円・3億円・10億円、着実に増やしていくものです。

その意味で、マンション空室対策は基本中の基本と言えるでしょう。

・安定した賃貸経営に欠かせない”空室対策”
・アパート経営の空室対策
・空室対策に効果的なアイデア
・賃貸アパート空室対策の進め方
参考になるページはたくさんあります。

公益社団法人 全日本不動産協会に繁忙期前の空室対策が紹介されていました。

マンション空室対策:まとめ

マンション投資において、綱渡りのような投資はオススメできません。

別に、毎月1万円の持ち出しが発生する投資でも、本人の中で計算が成り立っていれば、それはそれで問題はありません。

サラリーマンという現役の間に、銀行をからお金を借りて老後のための私的年金作りは間違った投資ではありません。

毎月1万円の出費であれば、貯金しておいた方が得と考える人もいます。

ただ、手元に1万円があったら使ってしまうという人もいますし、貯金ができない人にとっては、強制的に天引きされた方が自分に合っていると考える人もいます。

とはいえ、どんな投資でもリスクが伴うため、事前にその認識・管理・対策は必要です。

マンション投資 空室対策は、

  • エリアの選定
  • 適正な物件価格

購入の段階である程度、リスク回避可能です。

賃貸運用を始めれば、それなりにトラブルも発生するかもしれませんが、不動産管理会社が対応してくれます。

入居付け・客付けも、今の市況では、それほど苦労することはありません。

不動産価格は上下に動きますが、賃貸価格はそれほど大きく動きません。

よって、投資を始める時点での今後の家賃相場推移に大きな乖離が起こることは少ないため、空室対策だけでも事前に把握しておくことでリスクは軽減すると思います。

マンション投資時の空室対策を紹介しました。