老後資金に活用できる？リースバックとリバースモーゲージの違い、向いている人・向いていない人

• 「自宅を活用して資金を調達したいけど、リースバックとリバースモーゲージって何が違うの？」
• 「なんとなく似ている気がするけど、自分に合っているのはどっちだろう…」

もしあなたが今、そうした疑問や不安を抱えているなら、きっと大切な資産の活用について真剣に考えていらっしゃるのでしょう。

確かに、リースバックもリバースモーゲージも、不動産を活用して資金を得る方法としては似ているように見えますよね。

でも、この二つの仕組みには、実は大きな違いがあります。

• リースバックは、あなたが所有する不動産を「売却」して現金を得て、その後は「賃貸」としてそのまま住み続ける方法です。資金調達はもちろん、住み慣れた家を離れずに済むというメリットがあります。
• 一方、リバースモーゲージは、自宅を「担保」にして融資を受ける仕組み。家を売却することなく、老後の生活資金などを確保したい場合に利用されます。

これらの手法は、あなたの資産を有効活用し、将来の生活設計を立てる上で非常に役立つものですが、それぞれの特性や潜在的なリスクを正しく理解していなければ、後で「こんなはずじゃなかった…」と後悔してしまうかもしれません。

この記事では、そんなあなたの疑問や不安に徹底的に寄り添い、

• リースバックとリバースモーゲージとは何か？
• この二つの「決定的な違い」
• それぞれのメリット・デメリットを徹底比較
• あなたの状況に合った賢い選び方

そして、よくある質問まで、包括的に解説していきます。

「大切な自宅を最大限に活かして、安心して未来を迎えたい」そう願うあなたにとって、この記事が最適な選択をするための羅針盤となるはずです。

さあ、一緒にこの二つの賢い資金調達方法の全貌を明らかにしていきましょう。

 

リースバックとリバースモーゲージの基本を知ろう

老後資金や急な出費に備えるため、「自宅を活用して現金を確保したい」と考える方は多いでしょう。

しかし、大切な自宅を手放すことには抵抗があるものです。そのようなニーズに応えるのが、「リースバック」と「リバースモーゲージ」です。

どちらも自宅に住み続けながら資金を確保できる点が共通していますが、その仕組みや利用条件は大きく異なります。

安易に選んでしまうと、後々後悔する可能性もあります。それぞれの基本的な仕組みを正しく理解し、ご自身のライフプランに最適な方法を見つけましょう。

リースバックとは？ 自宅を「売却」して住み続ける仕組み

リースバックとは、所有する不動産（自宅）を専門の業者（不動産会社など）に売却し、同時に賃貸借契約を結んで、売却後も家賃を支払ってそのまま住み続ける仕組みです。

自宅の所有権は買主に移りますが、まとまった売却代金をすぐに受け取れるメリットがあります。

年金生活での生活費や、相続対策、事業資金など、使い道に制限がないのが特徴です。

また、不動産の所有者でなくなるため、固定資産税などの支払い義務もなくなります。

リバースモーゲージとは？ 自宅を「担保」にお金を借りる仕組み

リバースモーゲージとは、自宅を担保に金融機関から融資を受ける仕組みです。

自宅の所有権は自分自身のままで、融資された資金は一括または年金のように少しずつ受け取ることができます。

このローンは、契約者が亡くなった後に自宅を売却することで返済するのが一般的です。

そのため、生きている間は利息のみ、または元金の返済なしで利用できます。

金融機関が取り扱う商品であるため、利用には年齢制限（一般的に55歳以上）や対象物件の制限が設けられることが多いです。

【早見表】一目でわかる！リースバック・リバースモーゲージの違い

引用：セゾンのリースバック

リースバックのメリット・デメリット

リースバックは、自宅を売却して資金化しつつ、賃貸契約を結ぶことでそのまま住み続けられる仕組みです。

特に老後資金や急な出費への対応手段として注目されています。

しかし一方で、利用する際には「資金面のメリット」と「住まいのコスト面での負担」の両面を理解する必要があります。

大きな特徴は、

• ①売却代金をすぐに受け取れること
• ②将来的に買い戻せる可能性があること
• ③家賃を支払い続ける必要があること

です。
ここでは、それぞれのメリットと注意点を詳しく解説します。

まとまった資金をすぐに得られる

リースバックの最大のメリットは、自宅を売却することで まとまった現金をすぐに手にできる点 です。

通常の不動産売却では引き渡し時期が遅れることもありますが、リースバックの場合は不動産会社が買い取り手となるため、手続きがスピーディーで資金化が早い傾向にあります。

例えば、医療費・介護費用・事業資金・ローン返済など「すぐにお金が必要」なケースでは大きな安心につながります。

また、住宅ローンが残っている場合でも、売却代金で完済できればその後は家賃を支払いながら無借金で暮らせる点も魅力です。

将来買い戻せる可能性がある

リースバックのもう一つの特徴は、将来的に自宅を買い戻せる可能性があることです。

契約内容によっては「買い戻し特約」が付いており、まとまった資金を準備できた時点で再び自宅の所有者に戻れる仕組みがあります。

例えば、退職金や相続資金で余裕ができた際に買い戻せば、「一時的に資金化したけれど、結局は持ち家として戻ってきた」という形を実現できます。

これは、単なる売却とは異なり「選択肢を残した資金調達法」として魅力的です。

ただし、買い戻し価格は売却時より高く設定されることが多いため、事前に条件を確認することが大切です。

家賃負担が発生する点に注意

一方で注意すべきなのは、リースバックを利用すると 毎月家賃を支払う必要がある という点です。

売却後は「所有者」ではなく「借家人」となるため、家賃を払い続けなければ住み続けることはできません。

家賃は周辺の賃料相場を参考に設定されますが、売却額や契約条件によっては高めになる場合もあります。

特に年金生活者や固定収入が限られている人にとっては、長期的に家賃を支払い続ける負担が将来的なリスクになる可能性があります。

リースバックのメリット・デメリットの整理

最後にリースバックの特徴を整理すると次のようになります。

このように、リースバックは「すぐに資金が必要な人」に有効な手段ですが、長期的な家賃負担を見据えて利用することが重要です。

リバースモーゲージのメリット・デメリット

リバースモーゲージは、自宅を担保に金融機関から融資を受け、契約者が生きている間は元本を返済せずに利用できる仕組みです。

老後の生活資金や介護費用の確保、年金だけでは不足する生活費を補う手段として注目されています。

名前の通り「住宅ローンの逆」であり、借入金の返済は契約者の死亡後に自宅を売却して行う点が特徴です。

しかし、便利な制度である一方で「不動産価値の下落リスク」や「利用条件の厳しさ」など注意すべき点も存在します。

ここでは、リバースモーゲージを利用する上での主なメリットとデメリットを整理し、安心して活用できるように詳しく見ていきましょう。

毎月の返済が不要で老後資金に安心

リバースモーゲージの大きなメリットは、 元本の返済が不要 であることです。

契約者が生存している間は利息のみを支払えばよいため、毎月の返済負担が軽く、年金生活者でも利用しやすい仕組みとなっています。

老後は医療費や介護費用など突発的な出費が増える時期ですが、まとまった資金を確保しておければ精神的な安心感につながります。

さらに、借入金を一括で受け取るだけでなく「毎月定額」や「必要時に引き出す」方式を選べるため、ライフスタイルに合わせた柔軟な資金計画が立てられる点も魅力です。

自宅を担保に長期的に資金を確保できる

リバースモーゲージは、自宅を担保にすることで 長期間にわたって安定的に資金を確保できる 制度です。

契約者が亡くなるまで自宅に住み続けながら資金を得られるため、「住まいの安心」と「生活資金の確保」を両立できます。

特に、退職後に大きな収入源がない場合でも、自宅を活用することで年金を補填する仕組みが整うのは大きな利点です。

また、通常の住宅ローンとは異なり「返済が後回しになる」ため、現役時代に無理なく暮らし、老後に備えたい人に向いています。

不動産価値の下落リスクや利用条件の制限

一方で、リバースモーゲージには注意点も多くあります。

最大のリスクは 不動産価値の下落 です。担保となる自宅の評価額が下がると融資限度額も減少し、当初予定していた資金が受け取れなくなる可能性があります。

また、金融機関ごとに利用条件が設けられており、一般的には

• 「契約者または配偶者が65歳以上」
• 「子どもと同居していない」
• 「持ち家が戸建てである」

などの制限があります。

マンションは対象外となるケースも少なくありません。

さらに、利息の支払いが滞ると契約解除のリスクがあり、結果として自宅を失う可能性もあるため注意が必要です。

リバースモーゲージのメリット・デメリットを整理

最後にリバースモーゲージの特徴を整理すると以下のようになります。

このように、リバースモーゲージは「老後資金の安定確保」に有効ですが、利用できる人や物件に制限がある点を理解しておくことが欠かせません。

 

リースバックが向いている人

リースバックは、自宅の所有権を売却する代わりに、まとまった資金を得て、なおかつ住み続けられるというユニークな仕組みです。

しかし、この方法がすべての人に適しているわけではありません。

どのような目的や状況を持つ人が、リースバックを有効に活用できるのかを具体的に見ていきましょう。

今すぐまとまった資金が必要な人

リースバックは、早急にまとまった現金が必要な人に特に向いています。

例えば、急な医療費や介護費用、子供や孫の教育資金、あるいは事業の運転資金など、急ぎの支出に備えたい場合です。

通常の不動産売却とは異なり、引っ越しの準備や新居探しといった手間がかからず、契約がスムーズに進めば、比較的短期間で現金化が可能です。

リバースモーゲージのように借り入れの手続きに時間がかかったり、金融機関の審査が厳しかったりするケースと比べ、より迅速に資金を確保できるのが大きな利点です。

将来的に自宅を買い戻したい人

「今は資金が必要だが、ゆくゆくは自宅の所有権を再び手に入れたい」と考えている人も、リースバックの利用を検討する価値があります。

リースバックの契約では、将来的に自宅を「買い戻す」特約をつけることが可能です。

例えば、退職金や生命保険の満期金など、将来的にまとまった収入が見込める場合、その資金で自宅を買い戻し、再び所有者となることができます。

ただし、買い戻し価格は、売却時の価格よりも高くなるのが一般的です。

そのため、契約を結ぶ前に、買い戻しの条件や価格をしっかりと確認し、ご自身の将来のライフプランと照らし合わせて慎重に判断することが重要です。

この特約によって、リースバックは単なる売却ではなく、一時的な資金調達手段としての柔軟性を持ち合わせます。

参考ページ：
リースバック買戻しについて

リバースモーゲージが向いている人

リバースモーゲージは、自宅の所有権を維持しながら資金を確保できるため、リースバックとは異なる目的やライフプランを持つ人に適しています。

ここでは、どのような目的や状況を持つ人がリバースモーゲージの利用を検討すべきかを詳しく見ていきましょう。

安定した老後資金を確保したい人

リバースモーゲージは、年金収入だけでは不安な人や、よりゆとりのある老後生活を送りたい人に適しています。

この仕組みは、自宅を担保に金融機関から融資を受けるため、毎月決まった額を年金のように受け取ることが可能です。

また、一括で受け取ることもできるため、まとまった資金が必要な場合にも対応できます。

特に、毎月の返済が基本的に不要である点が大きな魅力です。

利用者が生存している間は、元金の返済は不要で、多くの場合、利息のみを支払うか、または利息も元金に組み入れることができます。

安定したキャッシュフローを確保し、趣味や旅行、医療費などに充てることで、豊かな老後を過ごすことができます。

子どもに相続する予定がない人

リバースモーゲージは、「自宅を子どもに相続させる予定がない」と明確に考えている人にとって非常に有効な選択肢です。

リバースモーゲージの契約は、契約者が亡くなった後に自宅を売却して一括返済するのが一般的です。

自宅が最終的に換金されて金融機関に返済されるため、相続人には不動産という形で財産が残らないことになります。

これにより、相続人同士の不動産を巡るトラブルを未然に防ぐことができます。

また、相続人が借金を背負う心配がないように、融資額が不動産の評価額を上回らないように設定されるケースがほとんどです。

自宅を有効活用しつつ、残された家族に負担をかけたくないという思いを持つ人にとっては、非常に合理的な方法と言えるでしょう。

参考ページ：
⇒リバースモーゲージとは
⇒リバースモーゲージ型住宅ローン：SBI新生銀行
⇒リバースモーゲージ： 三井住友銀行
⇒リ・バース60とは？

記事まとめ：自分の目的と状況に合わせて最適な選択を

これまで見てきたように、リースバックとリバースモーゲージは、どちらも自宅に住み続けながら資金を確保できる有効な手段です。

しかし、その仕組みやメリット・デメリット、そしてリスクは大きく異なります。

大切なことは、それぞれの特徴を正しく理解し、ご自身のライフプランや将来の目標に最も合った方法を選ぶことです。

判断に迷ったら専門家への相談も検討しよう

リースバックとリバースモーゲージは、どちらも高額な不動産が関わる複雑な契約です。

そのため、

• 「どちらを選べばいいか判断できない」
• 「契約内容が難しくてよくわからない」

と感じる方も多いでしょう。

そのような場合は、専門家への相談を強くおすすめします。

不動産の専門家やファイナンシャルプランナーは、あなたの家族構成、収入、将来の希望などをヒアリングした上で、最適な選択肢をアドバイスしてくれます。

複数の会社や金融機関から見積もりを取り、比較検討することも重要です。

専門家の力を借りることで、より安心して、そして納得のいく形で契約を進めることができるでしょう。

今後のライフプランを明確にすることが成功のカギ

リースバックとリバースモーゲージの選択は、単なる資金調達の手段ではありません。

それは、今後の人生の計画をどう描くかという大きな決断です。

• 「なぜ資金が必要なのか」
• 「将来、家はどうしたいのか」
• 「家族にどうしてほしいのか」

といった、ご自身のライフプランを明確にすることが、成功への第一歩となります。

 

 

例えば、「子どもに家を相続させたい」と考えるならリバースモーゲージは不向きかもしれません。

一方、「家を現金化して、身軽に老後を楽しみたい」と考えるならリースバックが選択肢に入るでしょう。

ご自身の目的をはっきりさせ、それぞれの方法が持つメリットとデメリットを天秤にかけ、最も納得のいく方法を選びましょう。

この選択が、あなたの将来の安心につながります。