レオパレス21 引越し難民・立ち退き料問題？
レオパレス21のアパートで国の基準を満たさない物件が見つかりニュースとなりました。
ニュースによると、最大１万４千人余りが引越しを余儀なくされる事態になったとのこと。
会社の記者会見で深山社長は建物の不備の背景として
「施工現場で作業効率を向上させる考えなどがあった」として陳謝したという。
And 、少なくとも天井の耐火構造に不備がある641棟の7782人の入居者については、会社が費用を負担する形で3月末まで引越しを要請したという。
しかし 、立ち退き・立ち退き料問題はどうなるのか？
今回は、レオパレス21の建築基準法違反問題から、
- 引越し難民
- 立ち退き問題
- レオパレス21の一棟アパート売却の考え方
など、雑感的に紹介します。
引越しの現状
引越しのピークは、2月・3月・4月です。
入学・卒業・入社・転勤（配置転換）など新生活がスタートとして区切りでもあります。
引越し業者は、
この時期、休む暇もなく、また短期労働を含め人員確保も追いつかないほどです。
そのため、この時期の引越し価格は、通常より高く、下手したら通常の2倍・3倍となることも少なくありません。
私の経験上、この時期は、値引き交渉に応じてもらうことは難しく、
止むを得ず この時期に引越しが重なってしまい、少しでも安く引っ越すということになれば、
- 週末ではなく平日の引越しにする
- きっちりとした時間指定をしない
大まかには、この程度しか打開策はありません。
しかし 、それでも通常よりは高いのが現状です。
そんなタイミングでレオパレス21引越し問題、スムーズにいくのでしょうか？
3月末まで引越しを要請、実現するでしょうか？
引越し会社からすれば、レオパレス21の退去ユーザーを優先して引越しを請け負う可能性もあります。
なぜって、値切られることもなく、言い値で引越し申し込みしてくれるわけですし、オプションもバンバン付けれくれるでしょうから・・・。
払いはレオパレス21ですし・・・。
レオパレス21引越し難民、その前の課題
まず、会社が費用を負担する形で3月末まで引越しを要請ということですが、現実に実現はしないでしょう。
理由は簡単です。
住人の退去の説得は容易ではない
この引越し、強制執行ではないでしょうから、
- 引越しをしたくない
- 立ち退き料をよこせ
これらの輩は普通に出てきます。
アパートに限らず、マンションでもビルでも、すべての入居者が退去した後でないと、工事はできません。
また、見通しがつかないと、スケジュールも容易に組めません。
それを見越して立ち退き料を請求する人も出てくるでしょう。
レオパレス21：立ち退き料問題
一般の人の多くは、言われた通り、引越しに応じるでしょう。
この機会に、新しいところに引越しを考える人も少なくないでしょう。
しかし 、今回の事件、住人から考えれば、
問題はレオパレス21であり、アパートオーナーにあります。
よって、正当な慰謝料として立ち退き料を請求をしてくる人もいるでしょう。
しかし 、
- 引越し先は今以上の立地・広さでなければ引越しに応じないでしょう。
- 駅から学校からの距離が遠くなるであれば、それにも応じられないでしょう。
- 風水や方位にこだわる人は、代替物件に納得できるかわかりません。
折り合わなければ、お金の解決しかありません。
引越し代と何か月か分の家賃負担などになるかもしれません。
問題その後
４年ぶりの最終黒字
経営再建中の賃貸住宅大手レオパレス21２１が１２日発表した２１年９月中間連結決算は、最終利益が６億円の黒字（前年同期は１７５億円の赤字）だった。
施工不良問題が発覚する前の１７年９月中間連結決算以来、４年ぶりの最終黒字となった。
ただ融資を受けた米投資ファンドへの金利支払いが負担となっており、２２年３月期連結業績予想では、１５億円の最終赤字を見込んでいる。
上場廃止の猶予期間入り銘柄に
レオパレス21は、東京証券取引所の規定に基づき上場廃止にかかる猶予期間入り銘柄になったと発表した。2021年3月期決算で84億円の債務超過に陥ったのに伴うもので、2023年3月期末までに債務超過が解消できない場合は東証1部への上場が廃止になる見通し
筆者の体験談
筆者も、銀座にオフィスがあった時、立ち退きのシチュエーションを体験しました。
話が来た時、即弁護士に話を通し、対応を考えたものです。
バブル時代であれば、立ち退き料”億単位”は当たり前だったとよく聞きます。
極端な話、広さ10平米の赤字会社でも、また、実際は事業をせず立ち退き狙いのテナントであっても”億”を平気で請求できた時代だったらしいですから”腐っても銀座”という銀座のブランド価値は疑う余地ありません。
私の場合、時代はそれより後だったので、億という数字は頭の片隅置きながら落としどころを考えていたが、少なくとも即答えは出さず様子を見ていました。
計画通り進まなくては、収益構造も崩れます。
中途半端に空き店舗が増えれば、家賃収入が減りますし、キャッシュフローも悪くなります。
さらに裁判となれば、結果的に和解で終わるにせよ長期戦になります。
よって、時間をかけてゆっくり出すという決定より、それなりにお金を払って一気に決着したいのが現実です。
今回のレオパレス21においても、立ち退き料狙いの人は少なからずいるのは間違いないでしょう。
レオパレス21：立ち退きに絡むオーナーとの問題も
レオパレス21は、
そもそも一括借り上げシステム（家賃保証）でも、オーナーと問題がある中、
さらに今回の建築基準法違反となれば、アパートオーナーとの問題は、今まで以上に複雑になりました。
今回の事件でオーナーに入るはずであった家賃収入がストップするわけで、身近な問題としてクローズアップしなくてはならないでしょう。
工事のタイミング
立ち退き・立ち退き料に関しては、スムーズに進まないでしょう。
少なくとも、3月を目途というのは実現しないでしょう。
それらの入居者への費用（引越し・改修工事）は、すべてレオパレス21持ちだとしても、オーナーへの補償はどうなるのか？
その１つが工事にからむ家賃の問題でしょう。
物理的に、住人が退去した部屋から工事を始めることは可能ですが、隣にまだ退去していない住人がいれば、その対応も難しくなります。
- 騒音
- 振動
そう簡単に理解してもらえないでしょうし、菓子折りだけでは納得してもらえないかもしれません。
昔であれば、工事する物件の近隣でなくても、工事業者のトラック・ダンプが出入りする道に、その手の人の事務所があればその人達にもそれなりのご挨拶が必要でした。
今回に関して、大規模マンションの建設ではないのでダンプが通るようなことはないにせよ、どのように改修・工事が行われるのかも１つのポイントです。
随時、壁紙の張替えのように退去した部屋から工事を進めるかもしれませんが、
レオパレス21としては、全部の住人を出してから一気に工事に進める形の方が、人件費や工事日数も軽減・削減できます。
しかし 、オーナーからすれば、
すべての住人が退去するまでの期間、要するに歯抜け・空き部屋がある状態での家賃は、レオパレス21は保証してれるのか？
この部分の段取りであったり、保証はオーナーにとっても死活問題でしょう。
レオパレス21問題はレオパレス21のキャッシュ次第？
こうなるとオーナーからしたら、一番気になるのはレオパレス21のキャッシュ・資産状況がすべてのように思えます。
ガイアの夜明け
レオパレス21の問題は、ガイアの夜明けがかなり前から取り上げていました。
レオパレス21はその都度、対応していたのですが、後手後手に回っているのは間違いないでしょう。
＞＞サブリースの話
株価の推移
レオパレス21２１の株価の推移
直近で見れば、2018年5月に1023円だったものが、今200円そこそこ。
かなり上で持たされている人は、今が底だとか、キャッシュフロー的には大丈夫という情報を流しているようにみえますが、チャートからは出来高を伴って下落しているだけに、ここが底だとは思えません。
もちろん、レオパレス21は物件を作って高く売って、管理もしているビジネスモデルだから、一見キャッシュは回りやすいようにも見えます。
しかし 、会社の悪しき体質が表に出てきている以上、ブランドを保つのは難しいでしょうし、これから出てくるであろう訴訟、新たな保証による下方修正も払しょくできないのが現状です。
レオパレス21一棟アパートの売却はありか？
ここまでレオパレス21のイメージが悪くなると、レオパレス21一棟アパートの売却を視野に入れている人も少なくないでしょう。
1日も早くレオパレス21の呪縛から逃れたいという人もいるでしょう。
しかし ながら、売るにもローンがあるから安売りはできない、投げ売りはできないという人も少なくないでしょう。
ただ、1つ考えておかなくてはいけないことは、ローン残がいくらであろうと、アパートの価値は土地の価値だけだと思ったほうがいいことでしょう。
上物には期待できない、
厳密に言えば、解体費用を引いた価格だと思ったほうがいいかもしれません。
決して危機感を煽っているわけではないですが、それくらい今、レオパレス21ブランドの価値は落ちています。
いちよ、一括査定できるサイトを紹介しておきます。
不動産投資で失敗しない３つのポイント
上手にアマギフをもらいながら、不動産投資でも成功出来たら最高だと思います。
不動産投資で失敗しない3つのポイントは
- 物件選び
- ローン金利
- 賃貸管理
になります。
物件の選び方
不動産投資で一番重要なのが物件選びです。
安く購入できれば、その分利回りが良くなります。
そもそも不動産投資は、時間をかけて資産を増やしていくものです。
利回りがたった”1%”違うだけでも、将来的に大きな差が生まれます。
例えば、3000万円のマンションの場合、
- 利回り6％の場合の家賃は15万円
- 利回り7％の場合の家賃は17.5万円
月2.5万円の差が生まれます。
2500万円で購入、家賃17.5万円で賃貸した場合、
利回りは、8.4%に上がります。
*単純計算で10年でローン完済
不動産投資セミナーや相談では、
この物件購入の強みを各社に確認することで、有利な投資生活を始めることが可能となります。
住宅ローンの考え方
不動産投資ローンは、通すだけでなく、1%でも低い金利条件を獲得するものです。
金利が”1%”変わるだけで数百万円・場合によっては数千万円単位の返済額になります。
ざっくりとしたシミュレーションですが、
- 1億円を金利”1%”で融資
（返済期間30年） - 1億円を金利”3%”で融資
（返済期間30年）
の場合、
- 1%の場合：毎月の返済32万円
トータル返済額 1億1,500万円 - 3%の場合：毎月の返済42万円
トータル返済額 1億5,000万円
総返済額で3,500万円の差が生まれます。
毎月の返済額で10万円の差になります。
不動産投資会社は、各金融機関（銀行）とのパイプを持っています。
ただ、少しでも低い金利で融資が受けられなければ、不動産投資の失敗の原因にもなります。
物件価格だけではなく、融資の金利も厳しく判断しています。
賃貸管理の考え方
表面利回りは、物件価格と家賃だけを見て計算したものです。
実際には、
金利や管理費・固定資産税等を算出した実質利回りで、不動産投資の判断を行います。
上記で紹介した金利はもちろん、賃貸管理委託費用も無駄な出費にしないのが不動産投資です。
以前紹介した株式会社ジェイトラストが運営する”０カン”は、
東京・神奈川・埼玉・千葉にある物件に限定されますが、賃貸管理委託手数料”０円”サービスを提供しています。
一般的に賃貸管理委託手数料は家賃の3%～5%、安く1%程度です。
簡単シミュレーションをすると
- 家賃15万円・管理委託手数料5%の場合、
管理費：7500円/月、9万円/年間 - 家賃15万円・管理委託手数料3%の場合、
管理費：4500円/月、5.4万円/年間 - 家賃15万円・管理委託手数料0%の場合、
管理費：0円
になります。
10年で考えると
- 5%の場合：90万円
- 3%の場合：54万円
- ０カンの場合：0円
差が出るというわけです。
多くの不動産投資会社は、
自社で不動産管理までワンストップで行っていますが、管理費の値切りが実質利回りを良好にします。
- 物件を少しでも安く購入する
- ローンの金利を少しでも低く引っぱる
- 管理委託料を安く抑える
この3セットを重視することで
- 貸して善し（インカムゲイン）
- 売って善し（キャピタルゲイン）
成功者は、これを不動産投資セミナー・マンション投資相談で見極めているのです。
５～１０社の不動産投資セミナー・相談で知識を得ています。
小さな疑問・不安まで払拭することが、投資で失敗しない方法の１つでもあります。
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