【体験談あり】住宅ローンが残っていても家は売れる？返済中・残債がある場合の不動産売却戦略

長年住み慣れた我が家。

家族との思い出が詰まった大切な場所だからこそ、売却という決断は人生の中でも大きな一歩ですよね。

転勤や家族構成の変化、住み替え、あるいは経済状況の変化など、様々な理由で不動産売却を検討される方がいらっしゃると思います。

しかし、いざ「家を売る」と考えたとき、

• 「一体何から始めればいいんだろう？」
• 「どれくらいの費用がかかるんだろう？」
• 「そもそもローンが返済できていないのに家を売っていいのか？」

といった疑問や不安が次々と頭をよぎるのではないでしょうか。

特に、多くの方が直面するのが、「住宅ローンがまだ残っているけど、本当に家を売れるのだろうか？」という大きな壁です。

• 「ローンが残っている家なんて売れないだろう…」
• 「もし売れても、ローンを完済できるのか心配…」

といった不安から、なかなか売却に踏み出せない方も少なくありません。

インターネットで情報を探しても、専門用語ばかりで分かりにくかったり、自分の状況に当てはまるのか分からず、さらに混乱してしまうこともあるかもしれませんね。

住宅ローンが残っている状況での不動産売却は、確かに複雑に感じるかもしれません。

でも、先に結論を言えば、住宅ローン返済中でも家の売却は可能です。

しかし、正しい知識と戦略があれば、残債があっても家を売却し、次のステップへと進むことは十分に可能です。

本記事では、そんなあなたの不安に寄り添い、住宅ローンが残っている状況での不動産売却について、具体的な売却戦略や注意点を徹底的に解説します。

• 「どうすればローンを完済できるの？」
• 「どんな費用がかかるの？」
• 「どんな準備が必要なの？」

といった疑問を解消し、あなたが安心して売却を進められるよう、実践的な情報を提供します。

この先を読み進めることで、あなたの家の売却可能性を具体的にイメージし、最適な選択をするための道筋が見えてくるはずです。

さあ、一歩踏み出して、未来に向けた計画を具体的に考えてみませんか？

住宅ローンが残っていても家は売れる？

住宅ローンを返済中の方にとって、家を売るという決断は大きな不安を伴うものです。

特に「ローンが残っている家なんて売れないのでは？」という疑問から、なかなか一歩が踏み出せない方も多いのではないでしょうか。

冒頭で紹介した通り
住宅ローンが残っていても家を売却することは可能です。

ポイントは「売却代金でローンを完済する」こと。

この仕組みを理解すれば、不安もぐっと軽減されるはずです。

本章では、ローン残債がある場合の売却の可否と、売却と同時にローンを完済するための流れについて詳しく解説します。

そもそもローン残債がある状態で売却は可能なのか？

はい、ローン残債がある状態でも家を売却することは可能です。

これは、不動産売買の仕組みと住宅ローンの特性上、一般的に行われていることです。

金融機関は住宅ローンを貸し出す際に、対象の不動産に抵当権を設定します。

この抵当権は、ローンを完済しない限り抹消されません。

しかし、家の売却代金をもってローンを一括で返済し、同時に抵当権を抹消するという手続きが可能です。

具体的には、買主から支払われる売却代金の一部（または全額）を、そのまま金融機関に充てることで、ローンを完済します。

この一連の手続きは、通常、売買契約の最終段階である「決済」の日に、司法書士の立ち会いのもと行われます。

そのため、売主が事前に住宅ローンを完済する必要はありません。

むしろ、売却代金を使ってローンを完済するのが一般的な流れとなります。

ただし、注意が必要なのは、売却代金でローン残債を全額返済できるかどうかです。

売却代金がローン残債を下回る「オーバーローン」の状態だと、自己資金で不足分を補うか、別の方法を検討する必要があります。

これについては、後ほど詳しく解説します。

関連ページ：抵当権とは？

売却と同時にローンを完済する仕組みとは

住宅ローンが残った状態での家売却は、以下の手順で「売却と同時にローンを完済」する仕組みが成り立っています。

1. 売買契約の締結と手付金の受領
   まず、買主との間で売買契約を締結し、買主から手付金を受け取ります。
   この時点ではまだローンは残っています。
2. 残金決済日の設定と準備
   売買契約が締結されると、通常1ヶ月〜3ヶ月後に「残金決済日（引き渡し日）」が設定されます。
   この日に、買主は売却代金の残りを支払い、同時に所有権移転と抵当権抹消の手続きが行われます。売主は、この決済日に向けて、自身の金融機関に住宅ローンの一括返済の手続きを進めます。
3. 残金決済（同時にローン完済と抵当権抹消）
   決済日には、買主、売主、不動産会社の担当者、そして司法書士が金融機関に集まります。
   ★買主は売却代金から手付金を差し引いた残額を売主に支払います。
   ★売主はその売却代金の中から、住宅ローンの残債額を一括で金融機関に返済します。
   ★ローンが完済されると、金融機関から抵当権抹消に必要な書類が司法書士に渡されます。
   ★司法書士は、その場で所有権移転登記と抵当権抹消登記の手続きを行います。これにより、買主の所有権が確定し、同時に抵当権が抹消され、買主は担保のついていないきれいな状態の不動産を取得できます。

この一連の流れが、同日、同場所で同時に行われるため、売主は事前にローンを完済しておく必要がなく、売却代金を使ってローンを完済できるのです。

これが、住宅ローン返済中でも家を売却できる「売却と同時にローンを完済する仕組み」です。

売却の流れの全体像を知ろう：住宅ローン返済中の不動産売却手順

住宅ローンが残っている状況での家の売却が可能だと分かっても、「具体的に何から始めればいいの？」と次の疑問が湧いてくることでしょう。

通常の不動産売却と基本は同じですが、住宅ローンが関係するため、いくつか特別な確認事項や手順が加わります。

一つ一つのステップを理解し、順序立てて進めていけば、複雑に感じる売却もスムーズに行えます。

ステップ①：査定依頼と価格相場の確認

売却を考える上で、まず最初に行うべきはあなたの家がいくらで売れそうか、その価格相場を確認することです。

これを「査定」と呼びます。

査定には、机上査定（簡易査定）と訪問査定（詳細査定）の2種類がありますが、より正確な価格を知るためには、不動産会社の担当者が実際に家を見てくれる訪問査定がおすすめです。

複数の不動産会社に査定を依頼し、それぞれの査定額と根拠を比較しましょう。

この段階で、物件の条件（築年数、間取り、広さ、設備、周辺環境など）を正確に伝えることが重要です。

また、この査定額が、後述するローン残債をカバーできるかどうかを判断する重要な基準となります。

この時、「一括査定サイト」を利用すると、一度の入力で複数の会社に査定依頼ができ、比較検討の手間を大幅に省けます。

 

ステップ②：金融機関への残債確認と相談

次に、現在借り入れている金融機関に、住宅ローンの正確な残債額を確認しましょう。

毎月の返済額は分かっていても、元金と利息のバランスや、一括返済時の手数料など、正確な残債額はローン残高証明書などで確認が必要です。

この残債額が、ステップ①で確認した査定額と比較し、売却によってローンを完済できるかどうかを判断する基準となります。

もし査定額が残債額を下回る「オーバーローン」の状態であれば、この時点で金融機関に売却を検討している旨を伝え、今後の対応について相談しておくことが賢明です。

金融機関によっては、売却時のサポート体制や、不足分を補うためのローンなどの相談に乗ってくれるケースもあります。

ステップ③：仲介か買取か、売却方法の選択

不動産を売却する方法には、
主に

1. 「仲介」
2. 「買取」

の2種類があります。

それぞれのメリット・デメリットを理解し、あなたの状況に合った方法を選びましょう。

• 仲介売却
  不動産会社が買主を見つけ、売買をサポートする方法です。
  市場価格に近い価格で売却できる可能性が高いですが、売却活動に時間がかかり、必ずしも希望する時期に売却できるとは限りません。
  住宅ローン残債を多く抱えている場合で、できるだけ高く売りたい場合に適しています。
• 不動産買取
  不動産買取業者に直接家を買い取ってもらう方法です。
  短期間で現金化でき、仲介手数料がかからない、契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）がないといったメリットがあります。
  しかし、市場価格よりも売却価格が安くなる傾向があります。
  急いで現金化したい場合や、リフォームが必要な物件、売却活動の手間を省きたい場合に検討する価値があります。

ローン残債と売却希望額のバランス、売却までの期間、手間などを考慮して、最適な方法を選びましょう。

ステップ④：売買契約とローン完済の手続き

買主が見つかり、売買価格や条件に合意したら、「売買契約」を締結します。

この際、手付金を受け取ることが一般的です。

契約締結後、買主は住宅ローンの審査を進め、承認されれば、いよいよ「残金決済」の段階へ進みます。

残金決済日には、買主から売却代金の残りが支払われます。

この売却代金をもって、住宅ローンを金融機関に一括返済し、同時に家に設定されていた抵当権を抹消する手続きを行います。

この一連の作業は、司法書士が立ち会いのもと、同日、同場所で行われるのが一般的です。

ローン完済と抵当権抹消が完了すれば、買主に所有権が移転され、無事に引き渡しが完了となります。

売却価格がローン残債を下回る場合（アンダーローン）の対処法

不動産を売却する際、
最も気になるのが「いくらで売れるのか」、そして「その売却価格で住宅ローンを完済できるのか」という点ではないでしょうか。

売却価格が住宅ローンの残債額を上回る場合はスムーズですが、問題となるのは、売却価格が残債を下回ってしまうケースです。

この状態を「オーバーローン」と呼びます。

「もし売却してもローンが残ってしまうなら…」と不安を感じる方も多いでしょう。

しかし、オーバーローンだからといって、必ずしも家を売れないわけではありません。

重要なのは、その状況を正確に把握し、適切な対処法を知っておくことです。

ここでは、まずあなたの家が「アンダーローン」なのか「オーバーローン」なのかを確認する方法から、オーバーローンだった場合の具体的な対処法までを詳しく解説します。

あなたの家は「アンダーローン」？「オーバーローン」？

家を売却する際、あなたの住宅ローン残高と売却予定価格の関係性によって、状況は大きく二つに分けられます。

自身の状況を正確に把握するためには、まず金融機関から発行される「住宅ローン残高証明書」を確認し、正確なローン残債額を把握することが不可欠です。

その上で、不動産会社に査定を依頼し、現実的な売却価格を算出してもらいましょう。

追加資金の用意や債権者との交渉方法

もしあなたの家がオーバーローンの状態であることが判明した場合、不足する金額をどう補うかが問題になります。

主な対処法は以下の通りです。

これらの方法を検討する際は、必ず複数の不動産会社や金融機関と相談し、最も現実的で有利な選択肢を見つけることが重要です。

最悪、任意売却という選択肢

上記の方法でも売却が難しい場合、最終的な選択肢として「任意売却」を検討することになります。

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった際、金融機関（債権者）の合意を得て、競売ではなく通常の不動産売却と同じように市場で売却する方法です。

• メリット
  競売に比べて高値で売却できる可能性が高く、引っ越し費用の捻出や、残ったローンの返済条件について金融機関と交渉できる場合があります。
  市場での売却のため、近所に知られにくいという心理的なメリットもあります。
• デメリット
  金融機関との交渉が必要であり、債権者全員の同意が得られないと売却できません。
  また、個人の信用情報に影響が出る可能性があります。
• 注意点
  任意売却は、金融機関との複雑な交渉を伴うため、通常の不動産売却とは異なる専門知識が必要です。
  信頼できる不動産会社（特に任意売却に強い会社）や弁護士に相談し、慎重に進めることが非常に重要です。

任意売却は、競売を避けるための最終手段として有効ですが、決して安易な選択肢ではありません。

専門家とよく相談し、自身の状況に最適な方法を選ぶようにしましょう。

住宅ローンが残っている家をより高く売るためのポイント

住宅ローンが残っている状態での家の売却は、ただ売るだけでなく、「いかに高く売るか」が非常に重要になってきます。

特にオーバーローンの場合は、売却価格がローン残債をカバーできるかどうかが、その後の生活を大きく左右するため、少しでも高く売るための戦略が不可欠です。

しかし、
「どうすれば高く売れるの？」
という疑問に対し、やみくもに価格を吊り上げても買い手は見つかりません。

市場のニーズを理解し、物件の魅力を最大限に引き出すための工夫が求められます。

1. 適正な「売り出し価格」を設定する

家を高く売りたい気持ちは分かりますが、現実離れした高すぎる価格を設定しても、買い手はつきません。

逆に、売れ残って値下げを繰り返すことになり、最終的には当初の希望よりも安く売れてしまう可能性もあります。

重要なのは、「適正な売り出し価格」を設定することです。

これは、単にローン残債をカバーできる価格ではなく、周辺の類似物件の成約事例や市場の動向、物件の築年数・状態などを総合的に考慮した、「買い手が納得して購入してくれる」現実的な価格を指します。

• 複数の不動産会社に査定依頼
  最低でも3社以上の不動産会社に査定を依頼し、各社の査定額とその根拠を比較検討しましょう。
• 市場調査を徹底
  インターネットの不動産ポータルサイトなどで、周辺地域の類似物件の売り出し価格や成約事例を自身でも調べてみましょう。
• 不動産会社と相談
  査定額を参考に、あなたの希望や市場の状況を踏まえ、最適な売り出し価格を不動産会社と綿密に相談して決定します。

2. 物件の魅力を最大限に引き出す「ホームステージング」と「リフォーム」

高く売るためには、物件の第一印象が非常に重要です。

内覧に来た買主が「ここに住みたい」と感じるような工夫を凝らしましょう。

• ホームステージング
  家具の配置や小物の飾り付け、照明の工夫などで、物件をより魅力的に見せる手法です。
  プロのホームステージャーに依頼するだけでなく、自身でできる範囲でも効果はあります。
• 清掃と片付け
  水回り、窓、床など、隅々まで徹底的に清掃し、不要なものは片付けて生活感をなくしましょう。
  清潔感は、物件の印象を大きく左右します。
• 軽微なリフォーム・修繕
  大きな費用をかけずに行える、壁紙の張り替え、建具の修繕、照明の交換、水栓の交換など、古くなった部分や傷んだ部分を修繕するだけでも印象は大きく変わります。
  ただし、大規模なリフォームは費用対効果が低い場合もあるため、不動産会社と相談しながら慎重に検討しましょう。

これらの工夫で、買主は物件の住み心地や将来性をイメージしやすくなり、高い評価に繋がりやすくなります。

3. 売却活動中の「内覧対応」を丁寧に行う

内覧は、買主が物件を実際に見て購入を検討する重要な機会です。

内覧時の対応一つで、売却の成否や価格が左右されることもあります。

• 清潔感を保つ
  内覧時には、常に物件を最高の状態に保ちましょう。
• 明るく、風通し良く
  窓を開けて換気し、照明を全てつけて明るい雰囲気を演出しましょう。
• 買主のペースに合わせる
  買主が自由に見て回れるよう、過度な説明は避け、質問には丁寧に答えましょう。
• メリットを伝える
  周辺環境（スーパー、学校、駅までの距離など）や物件の良い点（日当たり、収納の多さなど）を具体的に伝え、買主の質問に誠実に答えることが大切です。
• プライバシーの配慮
  個人の特定につながるものや、見られたくないものは事前に片付けておきましょう。

気持ちの良い内覧は、買主の購買意欲を高めることに繋がります。

4. 信頼できる「不動産会社」を選ぶ

高く、そしてスムーズに売却するためには、あなたの売却をサポートしてくれる不動産会社選びが最も重要です。

単に査定額が高い会社を選ぶのではなく、以下の点に注目して信頼できるパートナーを見つけましょう。

• 実績と専門性
  住宅ローンが残っている物件の売却実績が豊富か、また、あなたの物件があるエリアの売却に強いかを確認しましょう。
• 営業担当者の質
  担当者が、あなたの状況に寄り添い、親身になって相談に乗ってくれるか、質問に分かりやすく的確に答えてくれるかを見極めましょう。
  売却戦略や市場の状況を具体的に説明できるかも重要です。
• 販売戦略の提案力
  どのような広告活動を行い、どのように物件をアピールしてくれるのか、具体的な販売戦略を提案してくれるかを確認しましょう。
• 複数社比較
  やはり、ここでも複数の不動産会社に査定や相談を依頼し、比較検討することが不可欠です。
  各社の強みや提案内容、担当者との相性を見ながら、最終的に信頼できる会社を選びましょう。

これらのポイントを押さえ、戦略的に売却活動を進めることで、住宅ローンが残っていても、あなたの家をより良い条件で売却できる可能性が高まります。

ローン中の家を売る：体験談・口コミ

私も、冒頭で紹介しましたが、ローン中の家を売ったことがあります。

不動産市況が良い環境での売却であったため、オーバーローンの心配は一切なく

逆に、どれだけでの売却益を得られるか？

そちらに注力しました。

都心であれば、築10年以上経っていても、30%以上の利益を残せるのが今の不動産市況ですし、

3000万円特別控除や短期・長期譲渡所得を活用することで、税金も免除・軽減できますから、最大限に制度を活用できるタイミングでもあります。

そこで、ローン中の家の売却を検討している方にとって、一番気になるのは、体験談・口コミや評判だと思います。

公式サイト、SNS：X（旧Twitter）やInstagram、Facebook（ツィッターやインスタグラム、フェイスブック）などの内容を確認し、体験談・良かったこと・悪かったこと・良い口コミ・悪い口コミなどを探しました。

不動産売却失敗談・成功談”2選”

 

 

 

住宅ローン返済中の売却でよくある質問

住宅ローンが残っている状況での家売却は、多くの方が初めて経験することでしょう。

そのため、様々な疑問や不安がつきものです。

ここでは、売却を検討しているあなたが抱きやすい、よくある質問とその答えをまとめました。

売却後に新たなローンを組める？

はい、売却後に新たな住宅ローンを組むことは可能です。

ただし、いくつかの条件があります。

• 現在の住宅ローンを完済できるか
  最も重要なのは、売却によって現在の住宅ローンを全額完済できるかどうかです。
  

  完済できれば、金融機関からの信用情報に傷がつくことはありません。

  
  
• 返済能力の評価
  新たなローンを組む際には、あなたの年収、勤続年数、その他の借入状況、これまでの返済履歴など、総合的な返済能力が審査されます。
  

  10年前の審査と10年を取った状況での審査は審査ハードルが大きく変わります。

  
  

  売却時にローンを完済できていれば、その点がマイナスになることはありません。

  
  
• オーバーローンの場合
  もし売却してもローンが残ってしまい、その残債を自己資金で補えない場合、その残債をどう処理するかが問題となります。
  

  新たに住み替えローンを組むなどの方法もありますが、この場合は審査が厳しくなる傾向があります。

  
  

基本的には、現在のローンをきちんと完済できれば、次の住宅ローンも問題なく組めると考えて良いでしょう。

売却益は課税されるの？

はい、不動産を売却して利益（売却益）が出た場合、「譲渡所得」として課税されます。

譲渡所得税は、売却価格から購入費用（取得費）と売却にかかった費用（譲渡費用）を差し引いた利益に対してかかります。

• 譲渡所得の計算式:
  譲渡所得 ＝ 売却価格 － (取得費 ＋ 譲渡費用)

しかし、マイホーム（居住用財産）の売却には、税金を安くする様々な特例があります。

• 3,000万円特別控除
  マイホームを売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例です。
  これにより、ほとんどの場合、譲渡所得税がかからなくなることが多いです。
• 居住用財産の買換え特例
  特定の条件を満たす場合、売却益に対する課税を将来に繰り延べられる特例です。
• 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
  売却で損失が出た場合に、他の所得と相殺したり、翌年以降に繰り越したりできる特例です。

これらの特例を利用するには条件がありますので、売却前に税理士や税務署に相談し、ご自身の状況でどの特例が適用できるかを確認しておくことを強くおすすめします。

売却時に発生する費用は？

不動産売却時には、様々な費用が発生します。

これらの費用は売却価格とは別に必要になるため、事前に把握し、資金計画に含めておくことが重要です。

主な費用は以下の通りです。

• 仲介手数料: 不動産会社に支払う費用で、法律で上限が定められています。
  • 売却価格200万円以下：売却価格の5% ＋ 消費税
  • 売却価格200万円超400万円以下：売却価格の4% ＋ 2万円 ＋ 消費税
  • 売却価格400万円超：売却価格の3% ＋ 6万円 ＋ 消費税
  • （例：3,000万円の売却の場合、3,000万円 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税 ＝ 105.6万円）
• 印紙税: 売買契約書に貼付する印紙代です。契約金額によって異なります。
  ・1,000万円～5,000万円以下：1万円
  ・5,000万円～1億円以下：3万円
  ・1億円～5億円以下：6万円
• 抵当権抹消登録免許税
  住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する際に必要となる税金です。不動産1個につき1,000円が一般的です。
• 司法書士報酬
  抵当権抹消登記や所有権移転登記の手続きを司法書士に依頼する費用です。
• 測量費用
  土地の境界が不明確な場合など、測量が必要になった場合に発生します。
• リフォーム・ハウスクリーニング費用
  売却前に物件の価値を高めるために行った場合に発生します。
• 引っ越し費用
  新居への引っ越しにかかる費用です。
  5万～10万程度

これらの費用は、物件の状況や売却方法、依頼する不動産会社によって変動します。

事前に不動産会社に相談し、詳細な費用内訳を確認するようにしましょう。

住宅ローン返済中の売却：記事まとめ

住宅ローンが残っている状態での不動産売却は、複雑で不安を感じやすいテーマですが、正しい知識と準備があれば十分に実現可能です。

本記事では、ローン残債のある家を売却する仕組みや、売却までの流れ、アンダーローン時の対処法、高く売るための工夫、そして売却後に関するよくある疑問までを、実践的な視点で解説してきました。

重要なのは、現状を把握し、信頼できる不動産会社や金融機関と早めに連携を取ること。

そうすることで、トラブルを避けつつ、納得のいく売却と住宅ローン完済の道筋が見えてくるはずです。

• 「売れるか不安」
• 「損をしたくない」

という気持ちは当然ですが、一歩踏み出すことで道は開けます。

本記事の情報が、あなたの大切な住まいの売却と、次のステージへの前向きな一歩につながることを願っています。