ローン返済中の家を売る方法・注意点：ローン返済中の不動産売却は一般的に行われています！離婚・高値売却

不動産は私たちの生活において重要な役割を果たしています。

私たちの生活の舞台であり、家族との思い出の場所であり、そして資産としての価値も持っています。

だからこそ、
住宅ローンを組んでマイホーム（自宅）であっても、
住宅ローンを払い終えることを目的にすることは得策ではありません。

ローン完済を目的にしてしまうと、

• 状況に応じた判断
• 資産価値・管理

がないがしろになってしまいます。

そして、
人生は決して良いことばかりではないという現実にぶつかった時の対応が後手に回ってしまいます。

人生は予測不能なもので、
経済的困難や生活環境の変化など、さまざまな理由からローン中の家を売るという選択を迫られることがあります。

このような状況に直面したとき、

• 多くの人は何をすべきか？
• どのように進めばいいのか？

判断が鈍ります。

そこで、この記事では、
ローン中の家を売るという選択について、

• ローン中に家を売る理由
• ローン中の家を売るプロセス
• ローン中の家を売る注意点
• ローン中の家を売るメリットとデメリット

そして実際の体験談やよくある質問について詳しく解説します。

この記事を通じて、
ローン中の家を売るという選択が自身の状況に最適かどうかを判断するための情報を提供します。

また、その選択をおこなう場合には、

• どのように進めばよいのか？
• どのような点に注意すべきなのか？

についての知識も追加しました。

ローン返済中の家を売る理由

ローン返済中に家を売る人は、実はたくさんいます。

筆者も、ローン返済中のマンションをキャピタルゲインを意識して売却したことがあります。
参考ページ：マンション売却ブログ

とはいえ、家を売る人達にはいろいろなタイプの人がいます。

《経済的困難》
経済的困難は、ローン中の家を売る最も一般的な理由の一つです。

・失業によって給料・収入が無くなった
・病気によって、住宅ローンを返済できない
または他の予期しない出費など、さまざまな事情により、ローンの返済が困難になることがあります。

このような場合、家を売却してローンを完済し、新たな生活を始めることが最善の選択となることもあります。

《生活環境の変化》
生活環境の変化も、ローン中の家を売る理由となります。

例えば、
・家族構成の変化（家族が増え手狭になった、その逆）
・仕事のための転居
・子供の教育環境（学区問題・越境）
など、さまざまな要素がこれに該当します。
これらの変化により、現在の住んでいる家をどうするか？
売るか？貸すか？寝かすか？新しい家を探すために現在の家を売却の選択になります。

《不動産価格の変動》
不動産市場は常に変動しています。

そのため、市場が好調なときに家を売却することで、購入価格以上の価格で売却し、利益を得ることが可能です。

このような機会を活用することで、資金を他の投資や生活費に充てることができます。

参考ページ：住宅ローン完済したら何をする？

ローン返済中の家を売る流れ

家の売却の流れは、ローン返済中であっても完済していたとしても基本的な流れは同じです。

ただ、ローン返済中の場合、銀行をはじめとした金融機関の抵当権が設定されているため、慎重に進める必要があります。

そこで、ローン中の家を売る流れを紹介します。

【不動産会社の選択】
ローン中の家を売るプロセスの最初のステップは、信頼できる不動産会社を選ぶことです。

不動産会社は、

• 市場価格の査定
• 買い手の探し方
• 契約手続き

など、売却プロセス全体をサポートしてくれます。
そのため、経験豊富で信頼性の高い不動産会社を選ぶことが、スムーズな売却につながります。

【査定と契約】
不動産会社選びは、家の査定をおこなうことで簡単にコンタクトを取ることができます。

不動産会社は、物件の状態、立地、市場状況などを考慮に入れて、物件の価値を査定します。

査定価格を確認し、売却の意思が固まったら、それを基に売却価格を決定し、売却契約を結びます。

【売却とローン返済】
契約後、不動産会社は買い手を探します。
レインズへの登録、スーモをはじめとした不動産ポータルサイトへの掲載、その他自社サイト等、幅広い広告活動を行います。

お問合せ、内覧、そして買い手が見つかり、売却が完了したら、その資金でローンを返済します。

売却価格がローン残高を上回る場合、その差額は自由に使用することができます。

しかし、売却価格がローン残高を下回る場合、その差額を自己負担する必要があります。

ローン中の家を売る際の注意点

家を売る前に、絶対に確認しなくてはいけないことは、

• 査定額の確認
• 住宅ローン残高の確認

です。
ローン中の家を売る際には、残債の確認が重要です。

売却価格がローン残高を下回ると、その差額が残債となります。

この場合、抵当権設定を解除する必要があるため、
残債は、現金を容易するなどで補わなくてはなりません。

また、銀行に抵当権解除を前提とした売却を承知（任意売却）してもらう必要もあります。

よって、他から借り入れ等で補う場合も含め、売却後も返済を続ける必要があります。
売却前に残債を確認し、それを考慮に入れることが重要です。

《税金の計算》
売却により発生する税金も考慮する必要があります。

家を売却し、購入した時より高く売れた場合、譲渡所得税を納税する必要があります。

以前、マンション売却の注意点で税金や特例・控除を紹介しました。

売却価格や所有期間などにより、売却による所得税や住民税が変わりますので、事前に確認しておくことをオススメします。

《新居の準備》

家を売却すれば、次に住む家の確保が必要です。

売却後の新居を事前に準備しておくことで、スムーズに移行できます。

新居探し・契約・引越しなどにもお金がかかるため、資金管理も必要です。

ローン中の家を売るメリットとデメリット

ローン中の家を売る場合、
上記で紹介した通り、売却理由はさまざまですがメリット・デメリットも一緒に確認しておきたいところです。

経済的負担の軽減

住宅ローン返済が難しい場合、
ローン中の家を売る最大のメリットは、経済的負担の軽減です。

家を売却することでローンを完済し、新たな生活を始めることができます。

毎月のローン返済によるストレスを軽減し、生活を安定させることが可能になります。

利益の獲得（キャピタルゲイン）
不動産市場が好調なときに家を売却することで、購入価格以上の価格で売却し、利益を得ることが可能です。

この利益は、新たな投資や生活費、または新しい家の購入資金に充てることができます。

家の査定は、
不動産会社選びがポイントです。

特に、重要なことは、

• 家を高く売る方法はあるのか？
• 高額売却を実現するにはどうすればいいのか？

先に結論を言えば、

1. 明確な売却プランをもって売却活動を行っている不動産会社
2. 査定額以上に高ってくれる不動産会社

この２つです。

・家が高く売れない！
・早く売れない！
これら口コミを目にしますが、その象徴です。

そこで、不動産売却エージェントの力を借り、綿密な計画を立てたいところです。

ソニーグループ：SREホールディングス株式会社（SRE Holdings Corporation：東証プライム上場企業：証券コード2980）が運営するSRE不動産です。

専属エージェントの仲介

SRE不動産は専属のエージェントを配することで、質の高いレベルの営業マンが担当に付きます。

高く早く売るためのアイデアと丁寧かつスピード感のある対応が特徴ですので、不動産売却における最適解を期待できます。

• 不動産の価値を確認・市場調査
• 売却プラン・戦略の策定
• 買主への購入後の資産シミュレーション提案

ただ売るのではなく、購入後のイメージ・メリットを買主へ提案まで気をつかい、希望価格を上回る売却の実現を目指します。

売却方法にも特徴

多くの不動産会社は、仲介手数料を独り占めするために情報開示を最小限にします。

目の前に購入希望者がいても、他社の紹介の場合、仲介手数料は半分になってしまいます。

これを業界用語で両手取引・囲い込みなどと言いますが、不動産業界の悪しきしきたりが当たり前のように行われています。

補足：囲い込みが行われていても、売主からは分からず、証拠もつかめないため、非常に残念な営業マンの悪行です。

対して、SRE不動産は、
売主の不動産に関する情報を、制限することなく他の仲介会社に広く紹介し、広告掲載量の最大化に努めています。

これにより、流通市場に広くいきわたり、購入検討者の目に触れる機会が最大化されます。

• 買主までフォロー、徹底した売却戦略
• 物件情報の告知の最大化

高額売却を実現しているSRE不動産の強みが理解してもらえたと思います。

申し込み方法を紹介

申し込みは、公式サイトの無料相談フォームから送信するだけ

1分程度の簡単登録です。

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残債の発生
売却価格がローン残高を下回ることをオーバーローンと言います。

この残債は、売却後も返済を続ける必要があります。

これは、新たな経済的負担となり得るため、売却を考える際には注意が必要です。

売却にかかるコスト
売却には手数料や税金がかかります。

不動産会社による仲介手数料、売却益に対する税金などがこれに該当します。

これらのコストを考慮に入れないと、売却後の手取り額が予想よりも少なくなる可能性があります。

【予想不可能】

不動産売却は、今日決めて今日・明日に売れるものではありません。

そもそも、不動産売却には引き渡しまで、半年程度を考えておく必要があります。

高く売るために強気で行けば、その分、市場から一歩引いた目で見られる場合もありますし、

不動産市況が良いうちに売却を考えていても、いつ何が起こるか分かりません。

• 東日本大震災によって、不動産売買は停滞しました。
• バブル崩壊で、不動産の価値は、半分以下になったエリアもあります。
• 今後、中国による台湾侵攻、台湾有事が起これば日本も巻き込まれるのは必至です。

そのためのリスク管理も必要となります。

判断ポイント：バランスの取り方

ローン中の家を売るかどうかを決定する際には、これらのメリットとデメリットをバランス良く考慮することが重要です。

自身の状況と目標を明確にし、それに基づいて最適な選択をすることが求められます。

例えば、経済的困難が続き、ローン返済が困難な場合、
売却による経済的負担の軽減が優先されるかもしれません。

一方、市場が好調で、利益を得る可能性が高い場合、
売却による利益獲得が優先されるかもしれません。

しかし、いずれの場合も、

• 残債の可能性や売却にかかるコスト
• スムーズに売却を進めてくれる不動産会社探し

など、事前準備を怠ってはいけません。

ローン中の家を売る：体験談・口コミ

私も、冒頭で紹介しましたが、ローン中の家を売ったことがあります。

不動産市況が良い環境での売却であったため、オーバーローンの心配は一切なく

逆に、どれだけでの売却益を得られるか？

そちらに注力しました。

築10年以上経っていても、30%以上の利益を残せるのが今の不動産市況ですし、

3000万円特別控除や短期・長期譲渡所得を活用することで、税金も免除・軽減できますから、最大限に制度を活用できるタイミングでもあります。

そこで、ローン中の家の売却を検討している方にとって、一番気になるのは、体験談・口コミや評判だと思います。

公式サイト、SNS：X（旧Twitter）やInstagram、Facebook（ツィッターやインスタグラム、フェイスブック）などの内容を確認し、体験談・良かったこと・悪かったこと・良い口コミ・悪い口コミなどを探しました。

 

 

 

よくある質問・Q&A

ローン中の家を売るシチュエーションに関して、疑問・質問・よくある質問・Q&Aをまとめました。

はい、可能です。
ただし、売却価格がローン残高を下回ると、その差額が残債となります。
この残債は、売却後も返済を続ける必要があります。

売却にかかる税金は、売却価格や所有期間などにより異なります。

売却前に新居を準備することが一般的です。
特に、住宅ローンの滞納やキャッシングの借金が多く、信用情報に関わる場合、賃貸アパート・マンションの審査に通らない場合もあります。

住宅ローン返済中に家を売る：まとめ

住宅ローン中の家を売ることは、多くの人にとって大きな決断です。

しかし、適切な知識と理解を持つことで、このプロセスはスムーズに進行します。

経済的な負担を軽減したり、生活環境を改善したりするメリットがありますが、一方で残債が発生する可能性や売却にかかる税金などのデメリットも考慮する必要があります。

自身の状況をよく考え、最適な決定を下すことが重要です。