不動産投資ローンと住宅ローンの違い:利用用途・審査基準・金利の違い・収益物件購入とマイホーム購入

不動産投資ローンと住宅ローン 不動産投資ローンと住宅ローン
2024年7月:不動産ニュース

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不動産投資ローン 住宅ローン

不動産は、多くの人々にとって大きな資産となるものです。

一方で、不動産を手に入れるための資金調達は、多くの人々にとって大きな課題となっています。

特に、不動産投資と自宅購入のためのローンは、それぞれ異なる特性や条件を持っています。

これらの違いを正しく理解し、自分のライフスタイルや資産運用の目的に合わせて適切なローンを選ぶことは、賢い不動産運用の第一歩と言えるでしょう。

この記事では、不動産投資ローンと住宅ローンの違いを深堀りし、それぞれの特徴やメリット、デメリットを明確にしていきます。

フラット35 不正融資

以前、フラット35 不正融資を紹介しました。

住宅ローンは、多くの居住用住宅購入者をサポートする意味で、低い金利が設定されています。

それを悪用し、金利の低い住宅ローンを不動産投資に利用、それも居住用と偽って融資を受け、実際は不動産投資を行っていたという問題です。

ローンの組み方は、計画的はもちろんですが、投資先だけでなく年収などの詐称も含めて真摯に対応が求められます。

住宅ローンと不動産投資ローンの違い

住宅ローンと不動産投資ローン、お互いのローンはベースの位置づけが違い、

  • 投資は収益を追求するもの
  • 居住は生活の質を追求するもの

という基本的な考え方があります。

居住目的(住宅ローン)
居住用の物件購入の主な目的は、安定した生活の基盤を築くことです。
物件の選定は、生活環境や通勤・通学の便、周辺施設などの生活に関連する要因が中心となります。
投資目的(不動産投資ローン)
不動産投資の主な目的は、物件から得られる家賃収入や将来的な売却益を通じて収益を得ることです。
投資物件の選定は、収益性や賃貸市場の動向、物件の立地条件などが重要な要因となります。
リスクとリターンのバランスを考える
  • 不動産投資は高リスク・高リターン
  • 住宅購入は低リスク・低リターン

と言えます。

不動産投資は、高い収益を目指す一方で、物件の空室リスクや市場の変動リスクなどのリスクも伴います。
一方、住宅購入は、生活の質を向上させる目的で行われるため、収益追求は二の次となりますが、物件価格の下落リスクや金利の変動リスクは考慮する必要があります。

ただ、別の側面からみると

  • 不動産投資は、お金を生む資産
  • 住宅購入は、お金を失う資産

持ち家を持つことで、住宅ローンの元利の返済・固定資産税などの税金もかかることから、

『金持ち父さん貧乏父さん』(ロバートキヨサキ)では、持ち家は”負債”と位置付けられています。

不動産投資ローン 住宅ローン

今回は、住宅ローンと不動産投資ローンの話なので割愛しますが、家も持ち方・借り方は人それぞれ考え方が違うも頭に入れておくといいと思います。

それでは、具体的に

  • 住宅ローン
  • 不動産投資ローン

の違いを確認したいと思います。

不動産投資ローンとは?

不動産投資ローンは、賃貸物件や投資用不動産の購入を目的とした融資のことを指します。

このローンは、物件から得られる家賃収入を返済原資として利用することが多いのが特徴です。

不動産投資ローンの金利は、金融機関や融資の内容によって異なります。

一般的に、変動金利や固定金利の選択が可能で、変動金利は市場の金利動向に連動して変動します。

固定金利は、契約期間中は一定の金利が適用されるため、金利の上昇リスクを回避できます。

返済期間は、10年から35年程度となっており、物件の収益性や借り手の返済能力に応じて調整されます。

《審査基準と条件》

不動産投資ローンの審査は、金融機関ごとに異なる基準が設けられています。

主な審査ポイントとしては、

  • 借り手の年収や資産状況
  • 勤務先
  • 勤続年数
  • 物件の収益性や立地条件

などが融資の審査基準として考慮されます。

《メリットとデメリット》

不動産投資ローンのメリットとしては、

  • 収益性の高い物件を手に入れることができる点
  • 家賃収入による安定したキャッシュフローの確保

が挙げられます。

一方、デメリットとしては、

  • 物件の空室リスクや市場の変動リスク
  • 金利の上昇リスク

などが考えられます。

また、不動産価値の下落による資産価値の減少リスクも無視できません。

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不動産投資は

  • 一棟マンション投資
  • 新築ワンルーム投資
  • 中古ワンルーム投資
  • 中古ファミリータイプマンション投資
  • 都心のマンション投資
  • 郊外のマンション投資
  • 利回り10%以上の不動産投資
  • 海外の不動産投資

様々な投資方法があります。

また、基本的に融資を受けて物件を購入するため、安定した年収が求められます。

サラリーマンや公務員が行う区分マンション投資は、
年収500万円以上という信用枠を利用し、不動産投資ローンを組み、投資を行います。

家賃収入を返済に回すことで、定年退職時までにローンを返済することで老後の資金つくりになります。

参考サイト
おすすめの不動産投資会社
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住宅ローンとは?

住宅ローンは、自宅・居住用の物件を購入、または建築するための融資を指します。

不動産投資ローンは、家賃収入が返済原資でしたが、
住宅ローンは、給与収入や貯蓄を主な返済原資として利用します。

多くの金融機関が住宅ローンを提供しており、マイホームの夢を叶えるためのサポートやアドバイスも充実しています。

住宅ローンの金利は、金融機関や融資の内容、市場の金利動向によって異なります。

変動金利と固定金利の選択が可能で、
変動金利は、市場の金利に連動して変動します、固定金利より金利は低く、超低金利の現状、多くの人が利用しています。
固定金利は、契約期間中は一定の金利が適用されるため、金利の上昇リスクを回避できるメリットがあります。

返済期間は、最長で35年程度となっており、借り手の返済能力や希望に応じて調整され、繰り上げ返済等で返済期間を圧縮することが可能です。

関連ページ:住宅ローンは変動金利・固定金利どっちがいいの?

《審査基準と条件》

住宅ローンの審査は、金融機関ごとに異なる基準が設けられています。
主な審査ポイントとしては、借り手の年収、勤務先、勤続年数、給与収入、資産状況などが考慮されます。

また、物件の価格や立地、借入額に対する自己資金の比率なども重要な審査項目となります。

《メリットとデメリット》
住宅ローンのメリットとしては、自分の希望する物件を手に入れることができる点や、固定金利を選択することで金利の上昇リスクを回避できる点が挙げられます。
一方、デメリットとしては、長期間にわたる返済負担や、物件価格の下落リスク、金利の変動リスクなどが考えられます。

参考ページ:不動産投資:取得物件価格の重要性

不動産投資ローン 住宅ローン 違い

どちらのローンを選ぶにしても、しっかりとした資金計画が必要です。

不動産を購入する際の資金計画は、将来的な返済負担や生活設計に大きく影響します。

具体的な返済計画を立てることで、返済の負担を軽減し、安定した生活を維持することが可能となります。

また、予期せぬ出費や収入の減少などのリスクに備えるための資金の確保も重要です。

 

住宅ローンと不動産投資ローン:上手く活用する方法

併用のメリット
住宅ローンと不動産投資ローンを併用することで、資産運用と生活の質の両方を向上させることができます。

資産の多様化
投資物件と自宅を同時に所有することで、資産の多様化が図れます。これにより、一つの市場の変動に左右されにくくなります。
キャッシュフローの安定
投資物件からの家賃収入が安定していれば、その収入を住宅ローンの返済に充てることができ、返済の負担を軽減することが可能です。
税制上のメリット
投資物件の経費や利息を所得控除として計上することで、税負担を軽減することができます。

併用のデメリット

返済負担が重くなる可能性や、金融機関の審査が厳しくなることが考えられます。

返済負担の増加
2つのローンを同時に抱えることになるため、返済の総額が増加します。
融資の制限
一定の収入や資産がないと、2つのローンを同時に受けることが難しくなる場合があります。
リスクの増加
投資物件の空室リスクや市場の変動リスク、物件価格の下落リスクなど、リスクが複数重なる可能性があります。

住宅ローン・不動産投資ローン体験談

住宅ローン・不動産投資ローンについて、一番気になるのは、口コミや評判だと思います。

実際に不動産投資や住宅購入を成功させた事例を紹介します。

不動産投資ローン 住宅ローン 金利差

都心部の1Rマンションを投資目的で購入。
変動金利の不動産投資ローンを利用し、家賃収入で返済を行っています。
物件の立地の良さから、ほぼ100%の入居率を維持しており、安定した収益を得ています。

不動産投資ローン 住宅ローン 不正

郊外の一戸建てを自宅として購入。
固定金利の住宅ローンを利用し、給与収入をもとに返済を行っています。
自宅購入により、家族との生活の質が向上し、子供たちの成長を安心して見守ることができています。

参考公式サイト
住宅ローン減税:国土交通省
住宅を購入する際にローンを組んだ場合に、そのローンの年末残高の0.7%をその年の所得税の額から差し引く減税措置:財務省

よくある質問・Q&A

不動産投資ローンと住宅ローンの主な違いは何ですか?

不動産投資ローンは、賃貸物件や投資用不動産の購入を目的とした融資です。一方、住宅ローンは、自宅や居住用の物件を購入、または建築するための融資です。

金利の種類にはどのようなものがありますか?

主に変動金利と固定金利の2種類があります。変動金利は市場の金利動向に連動して変動し、固定金利は契約期間中は一定の金利が適用されます。

審査基準はどのように決まりますか?

審査基準は金融機関ごとに異なりますが、年収、勤務先、勤続年数、給与収入、資産状況などが主な審査ポイントとなります。

ローンの返済が困難になった場合、どうすればいいですか?

金融機関に相談し、返済計画の見直しや猶予(任意整理)を申し出ることができます。
参考ページ:住宅ローンが払えない

不動産投資ローンと住宅ローンを同時に組むことは可能ですか?

はい、可能ですが、それぞれのローンの審査基準や返済計画をしっかりと考慮する必要があります。

ローンの早期返済は可能ですか?

多くの金融機関では早期返済が可能ですが、一部のローン商品には早期返済に関するペナルティが発生する場合(繰上返済違約金:繰り上げ返済違約金)があります。
関連ページ:繰上返済違約金とは?

ローンの審査に落ちた場合、再申し込みはできますか?

はい、再申し込みは可能です。ただし、審査に通るための条件を改善する必要があります。

ローンの金利が高い場合、他の金融機関に借り換えることはできますか?

はい、借り換えローンとして他の金融機関から新たに融資を受けることで、金利を下げることが可能です。

不動産投資ローン 住宅ローン:まとめ

不動産投資ローンと住宅ローンの選び方は、個人の目的やライフスタイル、将来のビジョンに大きく影響されます。

投資としてのリターンを追求するか、安定した生活基盤を築くか、その選択はあなた次第です。

しかし、どちらのローンを選ぶにしても、しっかりとした計画と理解が必要です。

この記事を通じて、それぞれのローンの特徴や条件を理解し、自分の目的に合った最適な選択をする手助けとなれば幸いです。