2025年どう？住宅ローン変動金利と固定金利どっちがいいの？借り換えのタイミング、選ぶ時のポイント・銀行金利タイプ解説

住宅ローンの変動金利・固定金利

家を購入する時に、基本的に住宅ローンを組みますが、そこで悩むのが

住宅ローンの変動金利固定金利型・固定金利型問題です。

住宅ローン会社の選び方は人それぞれですし、
不動産のプロである不動産営業マンでさえ、毎回考えるちょっとした問題です。

そこで、今回は住宅ローンに関する

• 変動金利がいいのか？
• 固定金利がいいのか？

よく耳にするフラット35はおすすめなのか？変動金利で大丈夫なのか？
について、

• 損得勘定
• ライフプラン
• 返済余力
• 銀行の金利動向
• 借り換えのタイミング？

などを絡めて徹底解説します。

住宅ローンの基本：固定金利タイプ・変動金利タイプ

マイホームの購入は、人生で一番大きな買い物といっていいでしょう。

そのため、4,000万円・6,000万円・1億円の不動産をキャッシュで購入するのは難しいため、住宅ローンを組んで購入します。

金融機関：主に銀行の審査を受け、ローン融資を確定させるわけですが、その基本となる変動金利・固定金利対策について軽く紹介します。

固定金利の仕組み・特徴：メリット・デメリット

固定金利は、その名の通り借入時に金利が設定され、固定・変わらない住宅ローンです。

変動金利よりは金利は高いもの超低金利時代の現状では、金融機関の固定金利（35年）：1.5%程度を設定されています。

よく耳にするフラット35：住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）も住宅ローン固定金利の商品です。

《固定金利期間選択型・固定金利選択型》

住宅ローンに関しては変動金利や固定金利以外にも、固定金利期間選択型も有名なローンの種類です。

固定金利の期間を選択できるローンです。

住宅ローン借り入れの”3年”・”5年”・”10年間”など一定期間、金利を固定するタイプです。

固定期間が終了した後は変動金利に移行が前提ですが、再び固定金利期間を選択することも可能な場合が多いのが固定金利期間選択型のローンです。

《固定金利のメリット》
金利が変わらないため、返済計画を立てやすく、予測もしやすいです。
これは、家計の支出や貯蓄、将来の資金計画において非常に有利な点となります。
特に、インフレリスクやデフレリスクの影響を受けにくいという特性も持っています。

《固定金利のデメリット》
経済が低迷すると、日銀は金利を下げることが一般的です。
このような場合、固定金利を選択している借り手は、金利ダウンの恩恵を受けることができません。
具体的には、他の変動金利のローンを選択している人々が低い金利での返済を享受している中、固定金利の契約者は高い金利での返済を続けることになります。

変動金利の仕組み・特徴 金融機関の変更を考えている人へメリット・デメリット

変動金利は、その名の通り金利が変動する住宅ローンです。

金利の中では一般的にもっとも低い金利設定ため、低金利時代の現状、多くの人が選択（7割強というデータも）するのが変動金利です。

半年ごとに金利が見直されますが、即返済額に影響が出るわけではなく、実際に返済額が変わるのは5年間ごと（5年ルール）になります。

日銀（日本銀行）の政策金利（短期プライムレート）や市場金利や基準金利などの金利情勢・景気に連動すると言われていますが、バブル崩壊以降は低金利状態が続き、変動金利とは言われるもののあまり変動していないのが、これまでの動きです。
*しかし、現在、雲行きの変化を感じつつあります。

《変動金利のメリット》
経済が低迷すると、日銀は金利を下げることが一般的です。
このようなケース、変動金利を選択して借りる人は、金利ダウンの恩恵を受けることができます。
返済額が減少し、経済的な負担が軽くなります。
この特性は、リフィナンスの際にも有利に働くことがあります。

《変動金利のデメリット》
経済が好調な時期やインフレが進行すると、日銀は金利を上げることが一般的です。
変動金利を選択した場合、変動金利を選択している借り手は、金利アップ・金利変動リスクを背負うことになります。
特に、長期間のローンを組んでいる場合、将来的に金利の上昇リスクによる返済額の増加は大きな負担となる可能性があります。
このリスクを回避するためには、金利キャップや金利フロアといったオプションを利用することも考えられます。

5年ルール・125％ルールがヤバイ？そのリスク 借入期間・未払利息をどう考える？

5年ルールは、
金利が下がれば返済額が減り、金利が上がれば返済額も増えますが、返済額は125％ルールが適用されているため、1.25倍まで(上限)しか返済額が上がることはありません。

現状、住宅ローン返済が、

• 月10万円の方の場合　⇒　12万5000円
• 月20万円の方の場合　⇒　25万円

までは上ります。

しかし厄介なのが、毎月の返済額を制限するだけなので、本来払うべき利息が雪だるま式に増えていきます。

これを未払利息といいますが、
これがさらに厄介で契約書を見てもらうとわかりますが、借入期間の最終時点で、未払利息と元金の全額返済が迫られます。

35歳で35年ローンでマンションを購入し、70歳で完済だと思いきや”未払利息の500万円”を一括返済という最悪なルールでもあります。

住宅ローンの変動金利と固定金利どっちがお得？考え方 検討の方へ選ぶポイント・返済期間・低金利と金利上昇

不動産会社の営業マンに、

の質問に対して、明確に”こちらです”と答えてくれる営業マンが減ってきているように思います。

理由は、

1. 変動金利”一択”時代の雲行きが怪しくなってきたため。
2. 家を購入する人の考え方によって、ローンの組み方が変わるため。

そこで、変動金利・固定金利の判断ポイントをいくつか紹介します。

《損得勘定》

• 住宅ローンで得したいか？
• 住宅ローンで損したくないか？

住宅ローンにおいて、変動金利と固定金利を比較する多くの人は、損得勘定をベースに考えます。

10年後、20年後、金利が上がっている場合も

• 低金利時代なので、今は変動金利の方が”お得”だろう。
• 低金利時代とはいえ、10年後、20年後はインフレが加速しているかもしれないから固定金利で”安心を確保”しておこう。

現状の金利を見ると

• 変動金利が0.5%程度
• 固定金利が1.5%程度

と考えると、どちらも悪くありません。

《自身のライフプラン》

マイホームを購入する段階で、将来設計はどこまで見通しているでしょうか？

（例えば）35歳の夫婦(6歳児1人)がマイホームを購入する場合、
一般的な人生設計は、

• 6年後、子供の中学受験の選択
• 12年後、子供の大学進学
• 16年後、子供が社会人に
  （家からの巣立ち・夫婦2人暮らし）
• 25年後、定年

ザックリとした流れです。

• 子供が巣立った段階（夫婦2人暮らし）
• 定年になった段階

などで、次のステージを考えているのであれば、35年固定の住宅ローンを組み必要はないかもしれません。

その他にも、

• 転勤族でいつ転勤を言い渡されるか分からない。
  その際、マイホームの売却を選択肢の１つとして考えている場合
• 不動産相場が下火のタイミングで短期売却（5年・10年）を前提の購入であれば、変動金利型一択でしょう。
  *株価に連動を考えれば、悪夢の民主党政権時の株価は7000円台でした。

要するに、住宅ローンにおける変動金利・固定金利の選択は、損得勘定だけでなく立ち位置・将来設計など考え方１つで変わってきます。

自分のライフプランに合ったものを選ぶことが大切でしょう。

《毎月の返済金額》

毎月の返済金額から考える方法も無視できません。

年収700万円のサリーマンの場合、毎月の給料（手取り）は40万円程度となるでしょう。

一般的に手取り金額の3分の1程度が住宅ローン返済の目安と言われているため、多めに見て14万円程度と設定できます。

*1人暮らし・2人暮らし・3人暮らしによってその額は変わりますが・・・

それをベースに変動金利と固定金利、どちらの住宅ローンを選択するか？

ということなのですが、
マンションを購入する場合、住宅ローンの返済とは別に、管理費・修繕積立金が毎月かかります。

そこで特に厄介なのが”修繕積立金”です。

修繕積立金の見直しでニュースになったザ・パークハウス東戸塚レジデンスは、
修繕積立金が一気に”3.5倍”の増額になりました。
仮に、当初8,000円としたら、修繕積立金が28,000円（2万円増額の計算）。

そもそも修繕積立金は築年数が経つうちに高くなっていくものですが、
最近は、修繕積立金不足解消としての見直しをおこなうマンションは多く、1万円アップ・2万円アップも少なくありません。

マンション購入時には、不動産会社やマンション管理会社に、

• 修繕積立金徴収状況
• 修繕積立金の値上げの話は出ていないか？
• 大規模修繕工事の計画（不足金はないか？借り入れの予定はないか？）

絶対確認してみてください。

その上で変動金利と固定金利の判断になりますが、

前提として、

• 借入金額
• 毎月の返済額

に対応できる余裕があれば、変動金利でも固定金利でも選択肢は自由です。

一方、あまり余裕がない場合は、
最悪の状況を避ける意味で、固定金利を選択し毎月の住宅ローン返済金額を確定しておいた方がいいかもしれません。

修繕積立金の値上げは確実にあるため、ギリギリの資金繰りで変動金利の選択は、危あやうくなる可能性があります。

世界的にインフレの流れ

銀行の動向から考える住宅ローンの変動金利型・固定金利型

現状の超がつく低金利時代であることは間違いありません。

ただ、ココには大きなトリックがあります。

欧米はインフレ傾向が強く、中央銀行やヨーロッパ中央銀行など大幅な利上げに舵を取り出しました。

日銀も追従するわけではないですが、長期金利に関しては若干、上昇傾向が見え始めました。

しかし、短期金利に関しては、なぜかまだまだ下降傾向すら見える状況です。

・長期金利：上昇傾向
・短期金利：横ばい・場合によっては下落傾向

この理由を簡単に説明すると
・長期金利：日銀
・短期金利：各金融機関
が設定しているからです。

短期金利は、銀行の裁量・値引きによって低い金利が設定されています。

住宅ローンにおける変動金利・固定金利の判断は、この銀行の動きも無視できません。

私が初めてマンションを購入した15年前は、金利優遇込みで”1.5%”でもお得！っと感じられるレベルでしたから、

現状の短期金利（変動金利）、0.4%とか0.5％という金利は、銀行（金融機関）の”肉を切らせて骨を断つ”、努力・頑張りの賜物です。

都市銀行・地銀・ネット銀行などの顧客の取り合い、金利戦争がこの超低金利のベースにあります。

ということで、やっぱり変動金利がお得なのか？

今後、起こるかもしれない銀行の動き 借り換えの検討・対応も

これは単純です。
リスクが低い、貸し倒れリスクが低いからです。

不動産市況は崩れておらず、抵当権を設定しているため任意売却、最悪、競売であっても元本返済は難しくありません。

コロナで企業動向も不透明ですから、企業への融資より住宅ローン、リスクを取らない金融機関の思考も想像できると思います。

金融機関の住宅ローン金利水準の推移を見ると、
・バブル時代”8%”
・バブル崩壊後、5年余りで”2%台”
一気に下がったわけですから、今回において急激な上昇はなくとも、ジワジワ上昇という可能性もあります。

金融機関の変動金利は、実質金利から”割引率”で調整されているものであることも忘れてはいけません。

*とはいえ、企業への融資に関しては
コロナ時の特別融資制度で融資したお金の焦げ付きが今後問題にもなりそうなので、金融機関が積極的に企業への投資に向かうのはまだまだ先でしょう。
劣後債に関しても、制度としては後から返済でもいいですよ！というものですが、金融機関としては、だからOKともならないでしょう。

参考ページ：変動で返す？固定で返す？住宅ローンの金利タイプ
一般社団法人 全国銀行協会

よくある質問：疑問・悩み・不安を解決・注意点

住宅ローンの金利優遇が子どもの数に応じて提供されるかどうかは、金融機関や国・地方自治体が提供する住宅ローンプログラムによって異なります。

一部の住宅ローンプログラムでは、子どもが多い家庭に対して金利の優遇措置を実施している場合があります。
これは、子育て世代の住宅取得を支援し、将来の人口減少を防ぐための政策の一環として行われることが多いです。

ミックス・ローン

ミックスローンとは、住宅ローンを組む際に、異なる金利タイプのローンを組み合わせることです。
具体的には、固定金利ローンと変動金利ローンを一つのローン契約の中で組み合わせる方法を指します。
この方法を採用する主な理由は、金利のリスクを分散し、金利の変動による影響を抑えつつ、一定の金利の安定性を確保することにあります。
リスクの分散・柔軟性・計画性などミックスローンは、利用者が自身の金融知識、将来の収入見込み、リスク許容度に基づいて適切に計画することで、そのメリットを最大限に生かすことができる住宅ローンの選択肢の一つです

住宅ローンの変動・固定金利；記事まとめ

住宅ローンにおける

• 変動金利
• 固定金利

2つの金利タイプは、立ち位置や社会環境・経済環境によって、都度考え方は変わってきます。

よく言われる、向こう10年金利が上昇の可能性が低ければ変動金利が良いというフレーズもありますが、雑な言い方であることは間違いありません。

都心の不動産市況はコロナに負けず高値推移ですが、このまま続くのか？

パワーカップルのマンション購入に関しても、いつまでパワーカップルでいられるか？

これがリーマンショック後や震災後など、不動産市況が落ち込んだタイミングであれば別ですが、現状は真逆です。

住宅ローンの金利選択（固定金利変動金利）に限らず、購入のタイミングも含めて慎重に自分自身の判断が試されますね。

関連ページ：パワーカップルとは？