地方での不動産投資・アパート経営を考える:私の実家で起きていた人の流れ

不動産投資 地方マンション投資・不動産投資

先日、実家に帰省した時の話。

私が住んでいた30年前と大きな違いに気づいたので紹介したいと思います。

今まで栄えていたところがサビれ、逆に田んぼだったところが整備され、そこに一軒家、アパートが建ち、都心の資産価値の考え方と若干、相違があることを改めて実感しました。

都心では駅に近い立地の価値が上がっていますが、地方に行くと必ずしもそうとはいきません。

  • 過疎化
  • 高齢化

による、住環境の変化を無視できません。

社会情勢による住環境の変化はどの時代でも起きますし、それによりプチ民族移動が起き、資産価値が移動していくのが自然な流れでもあります。

都心であれば、
ターミナル駅周辺のワンルームマンション投資が人気ですが、地方では必ずしもそうとは限りません。

都心に比べて一人暮らしよりファミリー層の割合の方が多いですし、地方では子供の数:出生数も違います。

また、土地の価格も安いため、一軒家需要も高いのも現実です。

その意味で不動産投資を考えれば、ワンルーム需要よりアパート需要の方が高いとも言えます。

そこで、今回は、
地方でアパート経営について、計算できる場所探しのポイントを紹介したいと思います。

地方 アパート投資

過疎化とは違う人の流れ

私の実家は、人口25万人程度の地方都市です。

一軒家が多くアパートも点在、
コーポ・・・、****マンション、●●●●●●アパートなどの一棟アパートもそれなりにあります。

今回帰省して一番の衝撃だったことを1つ紹介しましょう。

私が住んでいた・生まれ育った町内会は、区画された住宅地として、

  • 30年前:150軒ほどの一軒家があり、50人くらいの小学生(1年生~6年生)がいました。
  • 現在:140軒ほどの一軒家となり、びっくりしたのが1人しか小学生(1年生~6年生)がいないようです。
どうゆうことなのか?

これを紐解くと
私の親世代がそのまま家に残り、当時いた子供たちは親と同居せず、別の場所で生活しているとうことのようでした。

話を聞くと、半分以上の子供たちは、近隣に一軒家を購入し生活しているので、自治体としてみるとそこまで過疎化が激しい訳でもないですが、人口は1人世帯が多く3分の1に。

当時、田んぼや畑だったところが区画され、若い世代が一軒家を持ち、一軒家周辺にはアパートも建ち、そこに新しいコミュニティができているのが、私の実家周辺に起きていた実態でした。

田んぼだった土地は、駅からはさらに遠く、小学校や中学校からも決して近いと言える場所ではありません。

地方ならでも独特な需給関係と言えるかもしれません。

地方での不動産投資・アパート経営を考える:パート2(エリアの選び方)
都心の不動産価格が上がっているため、その矛先が地方に向かいつつあります。 と言っても、 人口減少傾向は、都心より地方の方が割合が高くリスクもあるため、 エリア選び 立地の選び方 物件選び 考え方 は、都心の...

郊外での不動産を購入する場合

不動産・マンション購入の要因はいろいろありますが、
最低限考えておきたいことは、購入した不動産が一気に値下がりしないこと
それなりの資産価値をキープさせたいと考えるのは自然なことでしょう。

これは、不動産投資でも一緒です。

2000万円で購入した不動産が、1年後に1500万円の価値になってしまったら非常に残念でしょう。

1900万円以上、住宅ローンが残っているわけですし、
購入のタイミングを1年待ては、1500万円で購入できるわけですから・・・。

地方・郊外では、バブル以降、不動産価値が続落している地域もありますし、都心のような上昇傾向が見えない場所だらけです。

資産価値の考え方

  • マンション購入
  • 一軒家購入

において資産価値への考え方は、都心・郊外で少し変わります。

  • 車文化
  • 高齢化・過疎化・人口減少

まず、上記の2つは無視できません。

車文化

都心の場合、
車文化もありますが、電車文化でもあります。
隣駅まで歩いていくこともできますし1つの駅に複数の沿線が走っていたり、少し歩けば別の線も利用できます。

よって、駅近物件・複数路線駅はマンション購入の最重要要素となっています。

しかし 、地方は違います。
複数の路線がある駅は限定的ですし、隣駅まで電車で10分、歩いて隣駅までは容易ではありません。

車文化が基本というわけです。

1人1台、車を有しているということも珍しくありません。

駐車場は1台ではなく、2台・3台必要なことも多々あります。

となると、駅から近いことへの優先順位は下がることになります。

駅に近いことで駐車場の料金も上がりますし、そもそも車移動であるため駅の利用頻度も高くありません。

一軒家・マンション購入 地方

高齢化・過疎化・人口減少

都心と地方の違いとして、人口減少・増加も無視できません。

少子高齢化の今、相対的に日本の人口は減少しています。

しかし 、都心に関しては人口が増えているのが現状です。

To sum up 要するに、地方から人が流れているわけですから人口減少が顕著にみられます。

さらに高齢化が重なり、これが地方における資産価値・地価の下落となっています。

And そして、ここにきて問題になっているのが高齢者ドライバーの事故、免許返納です。

車文化である地方でも免許返納は進んでいるわけですから、不動産購入において少し変わってきそうな局面でもあります。

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マンション購入 地方

地方・郊外でのアパート・マンション投資・購入なら

郊外における資産価値、地方に求められる不動産の考え方を把握すると
マンションや一軒家の購入に関してどのような物件を購入すればいいのか?
徐々に見えてきました。

そこで私が今、地方に不動産を持つなら・・・ということで考えてみました。

イオン

私が購入するなら、イオンや大型のショッピングセンター周辺の物件(マンション・一軒家)です。

免許返納が進んだからといって、駅近物件の需要が増えるとは思えません。
駅利用と言っても隣町まで10分以上かかるわけですし、シャッター商店街が並んでいるような地方の駅周辺に価値を見出すのは難しいといえます。

もちろん、
地方にも大型商業施設や映画館、ユニクロなどのチェーン店が並ぶ駅もあります。
ただそれも一部の駅ですし、そもそも価格自体、安く購入できません。
仮に商業施設が撤退すれば価値は下がりますし、そんな駅前へ資金投下する企業も不透明です。

マンション購入 郊外

逆に、駅からかなり離れたイオンのショッピングセンター。

国道など車どおりのいい場所にあり、イオンの誘致によって地価上昇としたとしても、駅前からすれば断然安く購入できます。

イオンの存在によって、他の企業も引き寄せられるように誘致を検討します。

その結果、衣・食・住揃った街・コミュニティが出来上がります。

免許返納によって移動範囲が狭められ、
地方の高齢化社会の今後を考えれば、生活しやすい環境に人が集まるのは自然な流れでしょう。
この流れは5年後・10年後、当たり前になってもおかしくありません。

購入した物件を高齢者向けに賃貸に出すことも可能となるでしょう。

高齢者が集まるであろうイオン周辺ですがら賃貸需要は高いといえるでしょう。

もちろん、高齢者用の賃貸物件の場合、
病死や孤独死などのリスクもありますが、需給関係と入居者ターゲットが絞られているのでリスク管理もしやすいでしょう。

付け加えれば
有料老人ホームをイオン周辺に作れば、需要はかなりあるでしょうし実際に増えているかもしれません。

郊外にマンションを買うなら

都心の不動産価格が上がっているため、その矛先が地方に向かいつつあります。

と言っても、
人口減少傾向は、都心より地方の方が割合が高くリスクもあるため、

  • エリア選び
  • 立地の選び方
  • 物件選び
  • 考え方

は、都心の思考では成功しないでしょう。

では、地方と言ってもどのような場所を選べばいいのでしょうか?

不動産投資 エリア

政令指定都市もうまみが少ない

今回は、具体的にエリアの選び方を中心に紹介したいと思いますが、

都心以外と言っても、政令指定都市(名古屋・福岡・大阪・札幌)などではありません。

名古屋・大阪なども地価は上昇していますので、今回の趣旨で言えれば都心と同じ位置づけです。

もっともっと穴場エリアの考え方・選び方を紹介したいと思います。

地方不動産投資:エリア選びは市町村の質

不動産投資は簡単に言ってしまえば、狙った家賃で人が入ってくれればOKのビジネスです。

都心であろうと地方・田舎であろうと、継続的に入居者が付いてくれれば不動産投資として成功といえます。

極端な話、人口減少で人口が5万人しかいなくても、住むための家が1万軒しかなければ不動産投資ビジネスは成り立ちます。

たとえば震災があった時、
福島のとある地域のアパートで、利回り300%のオーナーもいました。
復興作業員のため、企業が一棟丸ごと社宅として借り上げなど一気に需要が高まりまったわけです。

これは一時的なことかもしれませんが、需給関係を読むことがエリア選択はきもなのです。

そこで、具体的なエリア選びとして、まず考えるのが市町村の質です。

市町村の質

町とか村とか郡ということ、過疎地のイメージが強いと思います。

スタバやユニクロ、またコンビニもないかもしれません。

市であっても駅前はシャッター商店街が並んでいるところもあります。

そんなところで、不動産投資は成り立つのか?

エリア選びとしての市町村の質の見極めは、その町が何で成り立っているのか?
これを紐解くことです。

町なのにお金を持っている町:財政力のある市町村を考えるのも1つです。

企業誘致を上手に行っている町は財政的に潤い、それをインフラや福祉・医療などに回すことで住みやすい街になります。

パソナが本社機能の一部を淡路島に移したり、ニュースになりましたね

隣の町が住みやすい街であれば、移住を考える人も増えます。

土地勘のない人には見向きもされませんし、一般の不動産投資化もノーマークの町がそれです。

原発や基地などの交付金を受けている市町村、最近だとふるさと納税で注目された町も分析してみるといいと思います。

不動産投資 エリア分析

市町村の人の流れ

エリア選定における市町村選びは、お金の流れだけではありません。

人の流れもその1つです。

たとえば、あなたが海外勤務を命じられ、
住居は社宅ではなく、家賃手当ての範囲内で居住地を見つけるとします。

異国の地で生活することになるわけですが、その時の物件選びで何を重視しますか?

多くの人は、

  • 知り合いが住んでいるエリア
  • 日本人が多く住んでいるエリア

をまず、検討するでしょう。

日本にも、昔から外国人が多く住んでいる町があります。

チャイナタウンやコリアタウンだけでなく、
企業・工場で働く外国人が多い街はたくさんあります。

国策の1つとして外国人労働者の受け入れを拡大するといっていますし、以前から外国人技能実習生などを積極的に受け入れている町もあります。

不動産投資に関して、
日本人だけの受け入れにこだわる必要はありません。
海外の方、ペットOKなどによって、ハードルは下がりますし、地方においての不動産投資は必須と言えるでしょう。

もちろん、そのためのリスクを考える必要はありますが、家賃調整、保障などで簡単にリスク管理は可能です。

地方でのアパート経営:場所選び

都心の場合、土地が限られていますが、地方の場合、空き地、畑や田んぼもあります。

今回の場合、私の実家だけにスポット当てただけなので、地方がすべて同じとは言いませんが、
現地を調査してはじめてわかる需給関係だと言えるでしょう。

結婚して親との同居は避けるけど、近くに家を構えるという考えは悪いことではないでしょう。

区画され、新たに分譲された土地に同年代の人が集まりコミュニティができれば、さらに同じような年代・環境の人が集まるのも自然なことでしょう。

そこを狙って、一棟アパート需要を創出するのが不動産投資の成功パターンとも言えるでしょう。

アパート経営で重要なのは、空室率を下げることです。

人の出入りは当たり前です。
だからこそ退去が決まってから、空室になるまでの期間に入居者へのアピールを行い、申込みを集めておくことがポイントとなります。

その際、その土地が、

  • どのような土地なのか?
  • どのようなメリットがあるのか?
  • 住む価値はあるのか?

特に、地方のように選択肢の多い物件状況下での客付けは、どのような人たちが住んでいるのか?

その特徴がしっかり打ち出せる立地は、大きなメリットとなることでしょう。

アパート投資 地方

地方のアパート経営・不動産購入:まとめ

少子高齢化が囁かれる現状ですが、地方にも不動産需要はあります。

さらに地価自体、上がっていませんし場合によっては下落傾向であったりもします。

その観点から言えば、地方での不動産投資・アパート経営は高利回りも期待でき、うま味十分です。

ただ、都心同様、場所選びを安易に考えてはいけません。

今回紹介した若い世代が、一軒家を建てている場所も50年後には、子供たちは出ていき高齢化した区画となっているでしょう。

人の流れをどう読むか?

需給関係を読むのは簡単ではありませんが、
自分の中でしっかりとした説得力を持たせる必要はあるでしょう。

都心以上に立地選定が難しい地方のアパート経営、地元の不動産屋とのコネクションも必要となるでしょう。

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