マンション 売り時
マンションの売却は、人生の中で重要な決断の一つです。
そのため、最適なマンションの売り時を見極めることは、成功の鍵となります。
しかし、売り時を決定するためには、多くの要素を考慮する必要があります。
- 相場の動向
- 築年数
- 税金の影響
- 周辺環境
- マンションの状態
特に今まで都心（首都圏：東京・神奈川・埼玉・千葉）の不動産売却は、
不動産市況を見ながら、活況のタイミングが高額売却実現の近道でしたが、
最近では、個別にマンション自体に優劣が付けられる事態となり
- 修繕積立金不足・大規模修繕工事契約
- マンショントラブルによる資産価値低下
- マンション空き家問題
など、複雑化しており、これら全てが売却価格に影響を与えます。
この記事では、
首都圏：東京・神奈川・埼玉・千葉（2024年）を中心に、
これらの要素を詳しく解説し、マンションの売り時を見極めるための具体的な指針を提供します。
また、成功した売却の例や失敗した売却の例を通じて、実際の売却プロセスを理解することができます。
マンションの売却は、
一見複雑に見えるかもしれませんが、適切な知識と準備を持つことで、スムーズに進行することが可能です。
この記事を参考に、最適な売り時を見極め、成功の一歩を踏み出しましょう。
マンションの売り時：相場を確認
ご存じの通り、不動産価格は、市況・相場に大きく影響します。
マンションの売り時は、外的要因はもちろん、個人の事情も含めて総合的に判断が求められます。
- 相場の動向
- 地域の相場変動
- 経済状況と相場
- 個人的な事情
を前提に売り時を考えることも可能です。
《年間の相場変動》
不動産の相場は、年間を通じて変動します。
これは、不動産市場の需要が季節によって変わるためです。
春と秋は新生活のスタートシーズンであり、転勤や進学などで新しい住まいを探す人が多くなります。
*以下に詳細を掲載
《地域の相場変動》
不動産の相場は、地域によっても大きく変動します。
都心部や駅近、再開発エリアなどの人気エリアでは、需要が高まり、相場も上昇する傾向にあります。
一方、郊外や交通の不便な地域、騒音が多い地域などでは、需要が低く、相場も下がる傾向にあります。
- 公示価格
- 税路線価（相続税路線価）
- 不動産取引価格情報検索（国土交通省）
などでエリアごとの推移・取引価格を確認することも可能です。
首都圏の中古マンションの平均成約価格が
- 平成15年は、1,980万円
- 令和4年は、4,158万円
築年数や間取り、外的要因で多少、不動産購入環境が変わったとしても、
20年余りで2倍以上になっているデータがあり、現状も高値で推移しています。
《経済状況と相場》
不動産の相場は、経済状況にも影響を受けます。
経済が好調な時期は、企業の業績が上昇し、雇用や所得が増えるため、不動産への投資意欲が高まります。
その結果、不動産の需要が高まり、相場も上昇する傾向にあります。
一方、経済が不調な時期は、企業の業績が下降し、雇用や所得が減るため、不動産への投資意欲が低下します。
その結果、不動産の需要が低下し、相場も下がる傾向にあります。
2023年6月26日時点の日経平均の動きを見ると、
岸田内閣発足時、一旦25000円割れまで落ちましたが、金融緩和傾向・円安傾向もプラスとなり、30000円を大きく越える状況です。
*ウォーレン・バフェット氏の日本株押しも
《個人の事情・判断》
不動産に限らず、株式投資も売り時を逃すと、後悔しか残りません。
特に不動産の場合、
人生で何度もおこなうものではなく、大きなお金が動くため、その判断は多岐にわたります。
・給料減・ボーナスカットによって、住宅ローン返済ができなくなった
・金利上昇によって住宅ローンの返済が難しくなった
このような場合のマンションの売り時は、
選択肢が多い状況でより有利な選択をするのがポイントです。
我慢に我慢を重ねた結果、競売・差し押さえは避けたいところです。
マンションの売り時：決定要素
不動産売却の基礎知識として、
マンションの売り時を季節ごとに考えてみました。
【季節要因】
マンションの売却価格は、売却する時期によって変動します。
これは、不動産市場の需要が季節によって変わるためです。
- 春（3月～5月）
春は新生活のスタートシーズンであり、転勤や進学などで新しい住まいを探す人が多くなります。
そのため、この時期は不動産の需要が高まり、売却が容易になる可能性があります。
また、天候も安定しており、物件の見学者が増える傾向にあります。 - 夏（6月～8月）
夏は一般的に不動産市場が落ち着く時期です。
特に、夏休み期間中は家族で旅行に出かける人が多く、物件の見学者が減る傾向にあります。
そのため、この時期に売却すると、売却価格が下がる可能性があります。 - 秋（9月～11月）
秋も春と同様に、新生活のスタートシーズンとなるため、不動産の需要が高まります。
また、天候が安定しているため、物件の見学者が増える傾向にあります。 - 冬（12月～2月）
冬は年末年始の休暇や寒さの影響で、不動産市場が一時的に落ち着く時期です。
そのため、この時期に売却すると、売却価格が下がる可能性があります。
引越しを考えてみれば分かると思います。
引越しのピークは3月中旬以降です。
しかし、予約のシーズンは1月・2月です。
【築年数】
マンションの売り時として、築年数も1つの指標です。
以前、マンション売却のタイミングとして築年数について触れました。
マンションの売却価格には、築年数が大きな影響を与えます。
一般的に、築年数が浅いほど高価に売却できますが、築年数が進むと価格は下がります。
- 築5年以内
新築から5年以内のマンションは、新築同様の価格で売却できる可能性が高いです。
これは、建物の劣化が少なく、設備も新しいためです。 - 築5年～10年
築5年から10年のマンションは、新築から一定の時間が経過しているものの、まだ新しい部類に入るため、比較的高価に売却できます。 - 築10年～20年
築10年を超えると、建物の劣化が進み、設備の古さも目立つようになります。
そのため、売却価格は下がります。
特に、築15年を超えると、大規模な修繕が必要になることが多く、それが売却価格に影響します。 - 築20年以上
築20年を超えると、建物の劣化が顕著になり、設備も大幅に更新が必要になります。
そのため、売却価格は大きく下がります。
あくまでも一般的な目安ですが、
最近では、国も建てては壊してまた建ててのスクラップ& ビルドからストック型への転換、リフォーム・リノベーションを推奨しています。
よって、築年数より資産価値を重視する傾向がより強まってきました。
マンションの売り時を逃さない！おすすめの不動産査定サイト
マンションの売り時は、
- エリア
- 築年数
- 季節
様々な要因がありますが、
実際に査定をしてみないと分かりません。
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各社の査定価格を比較し、相場の確認が可能となります。
《一括査定サイトのメリット》
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査定物件：マンション（一室）・一戸建て・土地・一棟マンション・一棟ビル・区分所有ビル・一棟アパート・店舗・工場・農地・その他
*東京証券取引所スタンダード市場上場（株式会社Speee）が運営
| 会社名 | 株式会社Speee (Speee, Inc.) |
|---|---|
| 所在地 | 〒106-0032 東京都港区六本木3-2-1 六本木グランドタワー35階、39階 |
| 代表者 | 代表取締役CEO 大塚 英樹 |
| 資本金 | 1,389,672千円（2023年1月31日） |
| 設立 | 2007年11月29日 |
ズバットの不動産査定サイト：ズバット不動産売却
大手はもちろん、地域に精通した優良不動産会社も多数参画
*比較サイトとしては、20年以上にわたる老舗企業である株式会社ウェブクルーが運営
査定物件：マンション・戸建て・土地・マンション一棟・アパート一棟・ビル一棟・その他
現金10,000円分のプレゼント中
| 会社名 | 株式会社ウェブクルー WebCrew Inc. |
|---|---|
| 所在地 | 〒154-0024 東京都世田谷区三軒茶屋二丁目11番22号 サンタワーズセンタービル4F |
| 代表者 | 代表取締役社長 藤島 義琢 |
| 資本金 | 100,000,000円 |
| 設立 | 1999年10月1日 |
【リビンマッチ不動産売却】
上場企業運営の不動産査定サイト：リビンマッチ不動産売却
日本全国約1700社の不動産会社登録。
大手だけでなく信頼のおける地場の不動産会社も多く、優良企業からの査定価格の提示が受けられます。
*東京証券取引所グロース市場上場（リビン・テクノロジーズ株式会社）が運営
査定物件：マンション（一室）・投資ﾏﾝｼｮﾝ(1R･1K)・一戸建て・土地・一棟マンション・一棟ビル・区分所有ﾋﾞﾙ(ﾋﾞﾙ1室)・一棟アパート・店舗・工場・倉庫・農地・その他
2000円分のギフトカードプレゼント中
| 会社名 | リビン・テクノロジーズ株式会社 Living Technologies Inc. |
|---|---|
| 所在地 | 〒103-0012 東京都中央区日本橋堀留町1-8-12 ホウライ堀留ビル8階 |
| 代表者 | 代表取締役社長 川合 大無 |
| 資本金 | 194,260,392円（2022年9月末現在） |
| 設立 | 2004年1月 |
おうちクラベル
ソニーグループ（SREホールディングス株式会社：旧おうちダイレクト）
ソニーグループが運営、おすすめのAI査定＆一括査定サイト
大手不動産会社、フランチャイズ、地元密着など様々な特徴を持った不動産会社へ無料で査定
査定物件：マンション（一室）・一戸建て・土地・一棟マンション・一棟アパート・その他
| 会社名 | SREホールディングス株式会社 SRE Holdings Corporation |
|---|---|
| 所在地 | 〒107-0052 東京都港区赤坂1-8-1 赤坂インターシティAIR 14階 |
| 代表者 | 代表取締役 社長 兼 CEO西山 和良 |
| 資本金 | 4,147,654千円 (2023年3月31日現在) |
| 設立 | 2014年4月14日 |
参考ページ：おすすめの不動産査定サイトランキング
【周辺環境の影響】
マンションの売却価格には、その物件が位置する周辺環境が大きく影響します。
特に都心の場合、駅近物件の価値は高く、マンション売り時を周辺環境を見ながら判断する傾向も強まってきました。
以下のような需給関係が成り立っている物件は、
不動産の売り時として有効です。
- 交通の便
駅やバス停が近いと、通勤や通学、買い物などの生活利便性が高まります。
特に、駅から徒歩10分以内の物件は、購入者にとって魅力的です。 - 生活施設
スーパーマーケット、コンビニエンスストア、病院、郵便局などの生活施設が近くにあると、日常生活が便利になります。 - 教育施設
学校や幼稚園、保育園が近くにあると、子育て世帯にとって魅力的な物件となります。 - 自然環境
公園や川沿い、海沿いなどの自然環境が近くにあると、住環境の良さを感じることができます。
また、散歩道や運動施設が近くにあると、健康志向の人々にとって魅力的です。
売れにくい物件の周辺環境
マンションを購入した時と5年・10年・20年経過では、その環境が大きく変わる場合があります。
売り時だと思っていても、急にその状況が一転することもあります。
以下のような周辺環境の特徴を持つ物件は、売却が難しくなる可能性があります。
- 騒音
鉄道の線路沿いや大通り沿い、飛行機の飛行路下など、騒音が多い地域は、住環境として不利になります。 - 治安
犯罪発生率が高い地域や、夜間の人通りが少ない地域は、安全性の観点から売却が難しくなる可能性があります。 - 交通の不便
駅やバス停から遠い地域は、通勤や通学、買い物などの生活利便性が低下します。特に、駅から徒歩15分以上離れている物件は、購入者にとって不利になります。 - 生活施設の不足
スーパーマーケット、コンビニエンスストア、病院、郵便局などの生活施設が遠い、または周辺にない場合、日常生活が不便になります。これは、購入者にとって大きなマイナスポイントとなります。 - 不快な臭い
ゴミ処理場や工場など、不快な臭いが発生する施設が近くにある場合、住環境として不利になります。
都心、特に主要駅周辺での開発が目立っています。
東京駅周辺の大規模な再開発がその1つです。
- 東京駅前・八重洲エリア：国家戦略特区に指定された大規模再開発が進行中で、オフィスビルや商業複合施設の建設が進んでいます。
特に注目すべきは、日本一の高さ390mの超高層ビル「TOKYO TORCH」の建設です。
このビルは、オフィスや商業施設、ホテルなどが入居し、新たな東京のランドマークとなることが期待されています。 - 東京駅前八重洲一丁目東地区市街地再開発事業
2025年春に竣工予定のこの再開発では、低層階に商業施設、地下にバスターミナル、高層階にオフィスが入居する大型ビルが建設されます。 - 東京ミッドタウン八重洲
大型ビルが建設され、商業施設やオフィス、医療施設などが整備されます。
東京駅周辺にマンションを所有をしている人は少ないかもしれませんが、
ビル所有者は、ここ数年で大きなお金が動いたのは周知の事実です。
東京駅に限らず、
- 中野駅
中野区では、中野二丁目地区第一種市街地再開発事業と中野駅新北口駅前エリア拠点施設整備事業が進行中です。 - 新橋駅・虎ノ門
新橋駅西口のリニューアルや虎ノ門1丁目に国際ビジネス拠点を形成するなどの再開発が進行中です。
これらの再開発により、新橋駅や虎ノ門駅周辺はビジネスエリアとしての魅力がさらに高まることが予想されます。 - 渋谷周辺
渋谷駅周辺では、100年に1度とも言われる大規模再開発 - 港区
港区では、芝浦地区の外国企業誘致プロジェクトなどの再開発が進行中です。
これらの再開発により、芝浦地区は国際的なビジネスエリアとしての魅力が高まることが予想されます。 - 飯田橋駅周辺
飯田橋駅周辺（新宿区）の再開発が進行中です。 - 月島駅
月島駅の再開発マンション建設が進行中です。
など、都心の開発は活発化しています。
開発計画・完成・竣工から人の動きの変化は、絶好の売り時のシチュエーションです。
マンション管理状況と売り時の関係
マンションの価値は、築年数や周辺環境によって変わってくることは説明しましたが、マンション自体の管理状況も1つの要因です。
売り時を考えた場合、マンションの設備や管理状況も影響します。
《マンションの設備》
マンションの設備は、売却価格に大きな影響を与えます。
- キッチン
システムキッチンやIHクッキングヒーターなどの最新の設備が整っていると、売却価格が上がる可能性があります。
また、キッチンの広さや収納スペースも価格に影響します。 - バスルーム
浴室乾燥機や追い焚き機能、シャワートイレなどの設備が整っていると、売却価格が上がる可能性があります。
また、バスルームの広さや清潔感も価格に影響します。 - エアコン
全室にエアコンが設置されていると、売却価格が上がる可能性があります。
特に、最新のエアコンは省エネ性が高く、購入者にとって魅力的です。 - 収納スペース
クローゼットやシューズボックスなどの収納スペースが豊富にあると、売却価格が上がる可能性があります。
収納スペースが不足していると、生活に不便を感じる購入者も多いため、価格に影響します。
《マンションの管理状況》
マンションの管理状況も売却価格に影響します。
- 共用部分の清掃状況
エントランスや廊下、エレベーターなどの共用部分が清潔に保たれていると、マンション全体の印象が良くなり、売却価格が上がる可能性があります。 - 修繕積立金の適正さ
修繕積立金が適正に設定されていると、将来的な大規模修繕に備えているという安心感があり、売却価格が上がる可能性があります。
逆に、修繕積立金が不足していると、将来的な修繕費用が購入者の負担になるため、売却価格が下がる可能性があります。 - 管理人の配置
24時間体制の管理人が配置されていると、セキュリティが強化され、住民の安心感が増します。 - ペットの飼育
ペットの飼育が可能なマンションは、ペットを飼いたい購入者にとって魅力的です。
よくある質問・Q&A
売却の最適なタイミングは、相場の動向、築年数、税金の影響、周辺環境など、多くの要素によって変わります。
リフォームは必ずしも必要ではありませんが、リフォームによって売却価格が上昇する可能性があります。
税金は、売却価格や所有期間、譲渡所得などによって変わります。具体的な金額を知るためには、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
《関連公式サイト》
東京都公式ホームページ
不動産相談 – 東京都住宅政策本部
マンションの売り時を自分でアレンジ
マンションの売り時を自身で演出することも可能です。
特に、同じマンション内に売り物件が乱立している場合、差別化することで、売り時をアレンジすることも可能です。
《リフォームと売却価格》
リフォームを行うことで、マンション売却価格をアップさせることが可能です。
筆者も以前、マンション売却時にリフォームを施しました。
キッチン・洗面台・リビングの壁紙を変えることで、買主の印象が良くなり
その結果
- 相場より高く売却
- リフォーム後、1が月で売却（3カ月で引き渡し）
を実現しました。
自身でマンションの売り時をアレンジすることは可能です。
参考ページ：マンション売却ブログ
リフォームやリノベーションは、事前の計画・状況の把握が重要です。
リフォームすれば、必ず高く売れるわけではありませんし、
リフォームなしでも、高額売却が実現できるタイミングもあります。
残念な話を１つ紹介すると
築古マンションを購入し、2000万円かけてリノベーションを施したマンション所有者に、
ある日突然、建て替えの話が持ち上がりました。
その際、解体するだけのマンションであるため、リノベーションの有無は無視される場合があります。
資産価値を算出は、築古マンションのみ。
住宅ローン・リフォームローンの返済が難しく、売却でも足元を見られる形となりました。
マンション売り時・売却体験談
築10年のマンションを売却しました。
売却前にキッチンとバスルームのリフォームを行い、設備を最新のものに更新しました。
その結果、見積もり価格よりも高い価格で売却することができました。
「設備の更新は初期投資が必要ですが、それが売却価格に反映されるので、結果的には得をしたと感じています」
築20年のマンションを売却しました。
売却前に専門家に相談し、適切な売却価格を設定しました。
また、売却のタイミングを春に合わせ、需要が高まる時期に売却しました。
その結果、短期間で売却することができました。
「専門家のアドバイスとタイミングが大切だと感じました」
築30年のマンションを売却。
彼は、売却前に大規模修繕が行われ、修繕積立金が適正に設定されていたことが、売却価格にプラスの影響を与えたと感じています。
また、彼のマンションは駅近で、生活施設が充実していたため、購入者からの評価が高かったと話しています
「マンションの管理状況と立地が売却価格に大きく寄与しました。」
空き家が増えるマンションの現状とは？深刻な原因から解決策まで
よくある質問・気になる疑問
マンションの売り時を判断する際の重要なポイントは、市場の動向、物件の築年数、近隣の開発状況、自身のライフスタイルの変化などが挙げられます。
築年数が古いマンションでも、立地や管理状況、リノベーションの有無などによっては十分に売れる可能性があります。
一般的に、新築から5〜10年が価格のピークとされることが多いですが、立地や市場の動向によって異なる場合があります。
大規模修繕後は、マンションの価値が上がる可能性があります。
しかし、その後の管理費や修繕積立金の増加を考慮し、総合的に判断することが重要です。
マンションを高く売るためのコツとして、適切なホームステージング、物件のクリーニング、適切な価格設定、良いタイミングでの売却などが考えられます。
売却と住み続けるのどちらを選ぶかは、将来のライフプラン、物件の価値の見込み、現在の市場状況などを総合的に考慮して判断することが望ましいです。
売却を決意した後は、不動産業者の選定、物件の査定、契約、引き渡しの手続きなどが必要となります。
マンションの売却時にかかる税金は、所有期間や売却価格、取得価格などによって異なります。
具体的な税額を知りたい時は、税理士や不動産業者に相談することをおすすめします。
マンションの売却を検討する際は、不動産業者や税理士、司法書士などの専門家に相談することが有効です。
マンションの売却時には、登記簿謄本、固定資産税評価証明書、管理組合の承諾書などの書類が必要となる場合があります。
マンション売り時：まとめ
マンションの売却は、多くの要素を考慮する必要があります。
売り時は、その時々で変わりますが、判断は所有者になります。
- 不動産会社との関係
不動産査定サイトの活用 - 媒介契約
一般媒介契約書・専任媒介契約・専属専任媒介契約のメリット・デメリット - 仲介手数料の有無
仲介手数料無料の不動産会社 - 引越し
おすすめの引越し業者
など最適な売却の見極め、成功することを祈っています。