マンションと戸建て
住宅議論の１つに、
- 買うか？
- 借りるか？
問題があります。
住宅ローンを組んで家を購入するのはリスクなのか？
賃貸はいつまで経っても賃貸。
自分のものになる購入に比べて不利なのか？
この答えは、条件・立ち位置によって、善し悪しが分かれます。
今回の記事は、その先の議論でもある住宅購入を前提に、
- マンションがいいのか？
- 一戸建て（新築一戸建て）がいいのか？
また、
- マンションと戸建てでは資産価値はどちらが高いのか？
- マンション購入と戸建て購入のメリット・デメリットは何のか？
- マンション購入と戸建ての価格差
- マンション・戸建ての将来性・将来的な値動き
などについて、紹介・解説とともにQ&Aサイトの見解（ベストアンサー）を抜粋して紹介します。
マンションと戸建ての特徴
田舎では、一軒家の割合・購入率が高いですが、
都心でマイホームを持とうと思ったケースで、
- マンションにするか？
- 戸建てにするのか？
少なからず考えます。
- マンションならではの長所・短所
- 戸建てならではの長所・短所
を比較しながら最終決定をしていきますが、
絶対的にマンションがいい・一軒家がいいという答えはありません。
お互い、固定資産税等がかかり、金融機関から住宅ローンの融資を受けて購入になりますが、
- 新築マンションがいいのか？
- 中古マンション・中古住宅がいいのか？
- 注文住宅がいいのか？
- 建売住宅がいいのか？
- 分譲住宅がいいのか？
など考えることは多く、人生で一番高い買い物・不動産購入ですから何らかの後押しを必要としている人も少なくないでしょう。
それでは、マンションと戸建ての特徴・メリット・デメリットを確認してみたいと思います。
マンションと戸建てのメリット・デメリット
《マンション購入のメリット》
区分マンションの説明を今更説明する必要はありませんが、
1つの土地（区画）に集合住宅を建設できるため、好立地の場所の不動産を購入することが可能です。
- 駅直結のマンション
- 土地開発エリア（ショッピングモール等）のタワーマンション・高層マンション
- ターミナル駅周辺のコンパクトマンション
だけでなく、コンビニ・スーパー・病院・学校・公園等のアクセスも配慮したエリアに建設されるのがマンションです。
その他、
- マンション管理は区分所有者で管理組合を結成し先を見越した管理（修繕）
- オートロック・防犯カメラなどのセキュリティ面、宅配ボックス・ディスポーザーなど建設時主流の充実した設備が設置
- 管理人が、マンション内・敷地内の清掃、ゴミの管理や不審者の制限
また、高層マンションに限らず、上階を購入すれば夜景や花火などを楽しめるのもマンションのメリットです。
《戸建て購入のメリット》
戸建てのメリットは、まずはその自由度です。
注文住宅であれば、1から設計に携わることが可能です。
間取り・素材・こだわった動線・設備を自由に決められるため、家事や育児・バリアフリーなど合わせた理想の家（庭付き一戸建て）を目指すことが可能です。
入居後も、ペットを飼ったり、庭でバーベキューをしたり、多少子供が騒いだり、生活にも自由度が高いのが戸建てのメリットです。
その他、
- 駐車場代や駐輪場代は無料
- 建て替えが自由・制限がない
- 管理費・修繕積立金がかからない
などがあります。
《マンション購入のデメリット》
マンションのデメリットは、大きく分けると人間関係と管理です。
集合住宅（住戸が隣接）ですから、隣接する住戸（上下階、お隣さん）との関係、騒音・生活音等にも気を付ける必要があります。
また、集合住宅の資産価値をみんなで守るという意味で、管理費が必要となります。
定期的に行う大規模修繕工事のための積立（修繕積立金）も行います。
築年数が経てばその分、修繕箇所・金額も変わりますし、管理が行き届かなくなければ、廃墟化の心配まであります。
その他、
駐輪場や駐車場にお金がかかりますし、
以前、紹介したタワマンカースト・ママカースト・ベランダで自由に布団が干せないなども、マンションのデメリットでしょう。
《戸建て購入のデメリット》
戸建ては土地の購入・土地選びから始まりますが、アクセスのいい場所の土地を用意・取得はなかなか叶いません。
2階建て（3階建て）の戸建てを建てるのに、商業地の一等地の購入は費用面のバランスが取れません。
高級住宅地も多くは決してアクセスが良いわけではなく、
郊外や駅から離れた場所、立地の悪さがデメリットとなります。
また、2階建てとなれば階段の上り下りが億劫になったリ、老後にはバリアフリー設備を導入する必要が出ます。
マンションは基本的にワンフロアなので階段ではなく、エレベーターが中心です。
維持管理は自分で行う必要があるため、掃除・草むしり・機器のメンテナンスも必要となります。
出費として大きなお金が動くのが、10年に1度の周期で行う外壁塗装・屋根塗装が有名です。
参考ページ：オススメの外壁塗装会社（口コミ・評判）
メリット・デメリット総括
戸建ての場合、一般的に移動手段は”車”です。
よって、駐車場は必須です。
地方に行けば一人一台が基本です。
戸建ての場合、設計段階で駐車場スペースを用意するため、駐車料金はかかりません。
対してマンションの場合、その地域の駐車場相場の駐車料金がかかります。
マンション敷地内の駐車場スペースなので格安ということは基本的にありません。
マンション内になければ近くに駐車場を探し月極等で契約する必要があります。
月に2万円・3万円かかれば、年間24万円、36万円、10年で240万円・360万円、大きな出費となります。
マンションと戸建ての場合、管理費用・修繕費用の比較は
- お金
- 手間
両面で考える必要があります。
マンションであれば管理費・修繕積立金が毎月徴収されます。
毎月2.5万円であれば年間30万円、10年で300万円になります。
ただ、この金額は徐々に上昇していきます。
最近では修繕積立金不足から月1万円・2万円上昇というマンションもありますし、予備軍も多数あると言われています。
関連ページ：修繕積立金不足のマンション
戸建ての場合、計画的に修繕の積み立てを行う義務はありませんが、都度設備故障・トラブルに対応する必要があります。
また、家のメンテナンスとして外壁塗装（壁の塗り替え・クラック・コーキング・シーリング補修等）を10年・15年に1度行います。
家の広さ（平米数）によって違いますが、100万円、多めに150万円程度が相場です。
また、雨漏りなどの屋根の修理・地盤の沈下・家の傾きなどイレギュラーな工事となるとプラス100万円、基礎にも関わることであれば300万円程度の費用の出費、結果的に割高となります。
関連ページ：レフトハウジング、液状化・地盤沈下・軟弱地盤修正工事・現地調査なら
よって、マンションでも戸建てでも、安全性を担保し快適な生活を維持するための維持費・修繕費はそれなりにかかります。
ちなみに、火災保険や地震保険で一部を補填することが可能です。
築年数と何年間住むかのによって違うと思います。
新築ベースで短期なら、マンション。
→管理費、修繕積立は戸建てより高額
20年越えたら戸建て。
→改装時期が戸建ての方が早い。
50年越えたらマンション
→マンションの建て替え費用は高額だが、戸建ては既に住めないので比較出来ない
Yahoo知恵袋より
大昔は、鍵すらかけずに外出という家も少なくありませんでした。
時代は変わり、犯罪者は必ずしも日本人とは限らず、一説では日本人がターゲットになりつつある状況も重なり、防犯の意識は日に日に高まってきました。
防犯の歴史も時代とともに変わり、
- 2階以上の部屋を借りる
- ドアチェーン・ドアガード付
- ツーロック(二重ロック)の玄関鍵
- オートロック・二段階オートロック（ダブルオートロック）のマンションを選ぶ
- 防犯カメラ設置のマンション
- セコムなど防犯会社登録の物件を借りる
など、マンションの防犯・セキュリティ面重視は日々進化しています。
戸建ての場合、あくまでも実費負担という観点から、
防犯ライト：人感センサーや防犯カメラの設置をしたいと思いながら後回りになりがちです。
最近は、注文住宅や建売住宅など最初の段階で設置されていることが多く、徐々にセキュリティ面も向上しています。
その観点から、プライバシー面・セキュリティ面ではマンションの方が安心と言えます。
地震大国”日本”ですから、自身に強い建物、耐震性もマンションと戸建てで比較したいと思います。
基本的に、マンションも戸建ても1981年6月1日以降の新耐震基準の物件であれば、耐震性は問題ないとされています。
もちろん、建物は大丈夫でも液状化など地盤によっては差がありますが・・。
マンションメーカー・デベロッパーは、「耐震構造」「制震構造」「免構造震」など耐震性能を高めています。
住宅メーカーも、各社独自構造で、地震対策を行っています。
マンションと戸建ての資産価値の特徴
マンションも戸建ても土地・建物としての資産価値があります。
しかし、資産価値としての動き方に若干違いがあります。
以前、おすすめの不動産査定サイト情報を紹介した時に、戸建てとマンションの不動産価格指数の推移を紹介しました。
参考画像：国土交通省
この図をみて分かる通り、マンションの価格は上昇傾向である反面、戸建て住宅の価格はそこまで上昇幅が少ないのが分かります。
- マンションは、基本的に複数の区分所有者をターゲットとするため、立地にこだわった場所に建設されます。
駅から近い好立地のマンションが多く、資産性が高いため、不動産購入価格も上昇しやすい、人気投票的な値動きをします。 - 戸建ては、車中心の生活が基本で駅から遠いことから、資産価値として過熱し難いのが特徴です。
都心の不動産が上昇傾向であっても、田舎の土地価格が下落傾向というのも、需給関係から成り立っているものと同じ原理です。
《耐用年数比較》
耐用年数を比較すると
- 木造が基本の戸建て
- 鉄骨鉄筋コンクリート造が基本のマンション
| 軽量鉄骨プレハブ造（骨格材肉厚3mm以下 | 19年 |
|---|---|
| 軽量鉄骨プレハブ造（骨格材肉厚3mm超4mm以下） | 27年 |
| 重量鉄骨造（骨格材肉厚4mm超） | 34年 |
| 鉄筋コンクリート造 | 47年 |
| 木造 | 22年 |
木造戸建て住宅の価値は、築22年で建物としての価値がなくなる計算になります。
*土地のみの価値となります。
資産価値を考えた時、耐用年数が長く、不動産価格として高値で推移しているマンションの方が有利に見えるかもしれません。
しかし、時間で逆転するのがマンションと戸建ての資産価値です。
資産価値を見た時、
- 戸建ては、上物の価値は20年程度でゼロになりますが、土地としての資産価値は永続的に続きます。
- マンションは、50年程度（耐用年数）で建物の価値は無くなり土地だけの価値になります。
しかし、１つの土地を複数の人と所有しているため、持ち分（専有面積で割り振り）は非常に小さくなります。
よって、マンションと戸建ての価値は逆転します。
更に言えば
- 一軒家の場合、建て替えが容易です。
- マンション場合、建て替えが難しく、区分所有者数の5分の4以上かつ議決権の5分の4以上の賛成が必要です。
区分所有者の意思統一が難しく、建て替え条件が決議のポイントとなります。
そのため、
- 新築・築浅のマンション
- 古いマンション（築古マンション）
でも、その資産価値の見方は大きく変わります。
維持・管理コストの比較
住宅選びにおいて、初期購入価格はもちろんのこと、長期的な維持・管理コストも非常に重要な要素となります。
特に、マンションと一戸建てではそのコスト構造が大きく異なります。
マンションと一戸建てのコスト比較
マンションは、管理組合の運営や修繕積立金など、固定的なコストがかかる一方で、大規模な修繕時にはその積立金を使用することができます。
一方、一戸建ては外構工事や耐震診断など、定期的なメンテナンスが必要となりますが、月々の固定費は少なくなります。
地域別のマンションと一戸建ての人気度
日本の不動産市場は、地域や都市部によって大きく異なる特性を持っています。
特に、マンションと一戸建ての人気や需要には顕著な違いが見られます。
都市部から地方都市、さらには地方の町まで、地域別のマンションと一戸建ての人気度について深掘りしていきます。
《都市部（都心・23区）の傾向》
都市部、特に東京23区などの都心エリアでは、土地の価格が非常に高いため、容積率を最大限に活用して高層のマンションが建設される傾向があります。
容積率とは、土地の面積に対してどれだけの建物の容積を建てられるかを示す指標です。
《地方都市の傾向》
地方都市では、土地の価格が都市部に比べて手頃であるため、一戸建ての需要が高まる傾向があります。
しかし、土地活用の観点から、マンションの建設も進められています。土地活用とは、土地の有効利用を図ることを指します。
《地方の町の傾向》
地方の町では、一戸建ての人気が高いです。
しかし、最近では住宅性能評価制度を活用して、耐震性や断熱性などの性能が高い一戸建てが建設される傾向が見られます。
住宅性能評価制度とは、住宅の品質を評価・表示する制度です。
都市部ではマンションの需要が高まる一方、地方では一戸建ての人気が根強いです。
しかし、各地域での土地の価格や土地活用の動き、さらには住宅の品質に関する制度など、多くの要因が影響しています。
これらの要因を理解することで、不動産投資や住宅購入の際の判断材料とすることができます。
ライフスタイルに合わせた住宅選び
人々のライフスタイルや生活ステージは多岐にわたり、それに応じて最適な住宅タイプも異なります。
一人暮らし、夫婦、家族構成など、さまざまなライフスタイルに合わせた住宅選びを行います。
ライフスタイルや生活ステージに応じて、住宅選びのポイントは大きく異なります。
一人暮らしでは生活利便性を重視し、夫婦ではアクセスの良さ、家族構成では子供の教育環境や安全性が重要視されます。
また、専門用語を理解することで、より深く住宅選びの背景やトレンドを把握することができます。
マンションと一戸建て、売りやすいのはどっち？販売価格差はいくら？
不動産購入は、出口戦略も考えておく必要があります。
それが売った時、キャピタルゲイン（売却益）です。
不動産売却は、買主あってのものです。
その意味では、買い手の動きが活発、不動産価格が上昇しているマンションの方が需要過多・売却価格も期待できると言えます。
耐用年数を考えても売却期間も長いですし、住宅ローンも耐用年数に引っ張られるためマンションの方が売りやすいと言えるでしょう。
*住宅ローンは耐用年数以上の期間の借り入れを銀行（金融機関）は嫌います。
そのため、年収だけでなく年齢・返済・借入期間にも影響がでます。
ただ、すべてのマンションが売りやすいという訳ではありません。
戸建ては、上物の価値がゼロになっても建て替えに成約がなく簡単にスケジュールを組むことはできます。
立地が良ければ利用価値は高く、マンションより価値が高く・売りやすいというシチュエーションにもなります。
またマンションの場合、
事故物件のリスク、住民トラブル、殺人事件等、外的要因によって資産価値が大きく下がり、売り難くある場合があるのを考慮しておくことを注意点として記述しておきます。
マンションと一戸建てどっちが向いている？
資産価値・売りやすさ・耐用年数などを考えた場合、戸建てよりマンションの方が購入する価値があると見れるかもしれません。
ただ、
- マンション向きな人
- 一戸建て住宅向きな人
に分けることができるので、紹介します。
その前に以下の動画をご覧ください。
【注文住宅は買うな】持ち家vs賃貸の上念司と沖有人が意見一致した理由とは？
沖有人さんプロフィール：東京都出身の日本の実業家。スタイルアクト株式会社の創業者で代表取締役社長
上念司さんプロフィール：日本の経済評論家、経営者。フランチャイズファイトフィットジム「トイカツ道場」オーナー。
不動産は大きな資産なので、行く末まで考える必要があります。
多くの人は、資産価値をベースに考えますが、
マンション購入と戸建て購入を考えた場合、別の要因からも比較することが可能です。
それが、
- 永住するつもりか？代々受け継いでいくか？
- 売却を意識しているか？
になります。
戦後は、マンションなどありませんでした。
高度成長に伴い、都心に雇用が生まれ、人が集まる流れからマンション建設が進みました。
また、核家族・少子化によってマンションは住宅の１つとして確立しました。
- １つ屋根の下で暮らす戸建てに向く人
- 集合住宅であるマンションに向く人
は、以下のイメージです。
《戸建て購入が向いている人》
- 交通手段は車
- 回りの目を気にすることなくペットを飼いたい・のびのび子育てをしたい
- 理想の家づくりをしたい・希望のデザインがある
- 広い家に住みたい・庭が欲しい
そして、一生住み続けたい人が向いています。
戸建ては売却し難く、どんなにデザイン・インテリアに凝った家を建てても、耐用年数で価値は即下がります。（厳しい算出になります。）
不動産価格の動きは少ないですが、需要が必ずしも高いとは言えません。
特に、区画整理された分譲地に家を建てた場合、40年後はおじいちゃん・おばあちゃんの町になります。
高級住宅地では子孫に継承されていきますが、多くの場合、過疎地化が進んでいきます。
一軒家。
生まれも育ちも一軒家なので、いっときの仮住まいにマンションは選べても、ここが自分の家と呼べるものには一軒家という感覚しかありません。
地に足ついてないと落ち着かない。
たぶんこういう感覚は、その人その人がどんな住居履歴があるかである程度決まるのではないかな。
Yahoo知恵袋より
参考ページ：家を安く購入する方法・建てる方法
《マンション購入が向いている人》
- 交通手段は車・電車
- エリア・立地、利便性こだわりたい
- セキュリティ面に気を遣いたい
そして、売却の可能性がある人・売却を前提としている人に向いています。
マンションの歴史を考えると、
タマワンの歴史はまだまだ浅く修繕工事で、30年は越えましたが、この先50年・100年持つのか？
国も施策を推進していますが、建て替えが難しく、建て替えが頓挫するマンションも少なくなく不安がないわけでもありません。
よって、購入の段階で人生設計・シミュレーションを行い、売却のタイミングをいくつか想定しておくことをおすすめます。
子どもが大学を卒業・家を出る・定年退職などライフスタイルの転換期。
家の購入時にPF（ファイナンシャルプランナー）にライフプランを設計してもらうのもおすすめです。
良い点 悪い点 小さなことでも構わないので教えていただきたいです。
マンション、一軒家、両方、体験済み。
生活のしやすさは、断然マンションです。
ただ、ちゃんと収納もしっかりあり、防音対策がしっかりされて、ちゃんとした管理会社が入り
今後のメンテ計画をしっかり管理してくれている
マンションが良いです。
一軒家は平家か、一階完結型間取り（一階にLDK.風呂、洗面脱衣、室内干しスペース、ファミリークローゼット、将来一階で寝れる部屋）だったら
一軒家も暮らしやすいです。
お金に余裕があり後一回くらいは引っ越せるか買い替えれるなら、今住みたい家に住んだら良いと思います。
マンションは修繕積み立て金がー、って人居ますが、結局、一軒家も自分で貯めないといけないし。
将来売る事を考えたら、一軒家。
私なら今住んでる立地周りの環境良ければ
リノベーションします。
リノベーションの動画とか画像調べて見て下さい。凄くオシャレでカッコ良いお家に変身してます。
Yahoo知恵袋より
不動産価格は随時上下します。
- バブル崩壊や東日本大震災で大きく不動産価格下落
- 東京オリンピックの開催決定で不動産価格上昇
景気はもちろん、外的要因でも動くのが不動産市場・不動産市況です。
戸建てであっても、北海道のニセコはバブル状態です。
*買っている人が、日本人中心ではなくマネーゲームに興じる海外投資家という向きもあるため、そのうちババ抜きが始まるかもしれません
都心の不動産価格は、新型コロナウイルス等によっても高値を推移していますが、徐々にその雰囲気も変わってきました。
先ほどの持ち家vs賃貸の上念司さんと沖有人さんの動画では、
具体的に3区（千代田区・中央区・港区）のマンションの資産価値は下がりにくいという意見で何となく一致していますが、上がり過ぎればどんなものでも調整が来ます。
そのため、
- どこに買うか？
- いつ買うか？
両面で検討する必要はあります。
今後の住宅ローン金利動向も注視しながら固定金利・変動金利の判断も必要など、その意味で今は非常に難しい局面であることは間違いないと感じています。
関連ページ：住宅ローン変動金利の「5年ルール」「125%ルール」がやばい？
とはいえ、資産価値が高いマンションに共通して言えることがあります。
- 住んで善し
- 貸して善し
- 売って善し
のマンションです。
そのマンションを少しでも安く購入することが重要と言えるでしょう。
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マンション・一戸建に限らず、売地、リゾートホテル購入時の仲介手数料最大無料
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購入したい不動産の都道府県は？
価格・税金や手数料
エリアにもよりますが、マンション・戸建てでは床面積当たりの単価を考えれば一戸建てのほうが割安と言えるでしょう。
ちなみにマンションでも戸建てでも、基本的に税金・手数料はそれほど変わりません。
印紙税・保険料（火災保険料、地震保険料）・登録免許税、司法書士報酬・
中古売買であれば不動産会社に支払う報酬：仲介手数料を試算しても大差はありません。
固定資産税や都市計画税も。
マンション購入・戸建て購入比較：まとめ
マンション購入と戸建て購入を前提に、メリットやデメリット、資産価値や売りやすさなどを比較しました。
その昔、一家の主は、家を建てることが1つの目標でした。
そして、子孫に継承していくという文化も同時にありました。
選択肢が戸建てだけだったということもありますが、マイホームを持つことは1つのステイタスだったことは事実です。
現状はマンション・戸建てに限らず、賃貸物件にもバリエーションが増えたこと、また核家族傾向によって流れは大きく変わりました。
マンション購入と戸建て購入は、
人生に何度もすることではないので、多少の後悔はつきものです。
最後に、不動産という大きな買い物だけに、
こだわりたい箇所、大切にしたいことを意識しながら、知見を広め、色々な側面から判断することをおすすめします。
マンションに住む場合、管理組合が設立され、共用部分の維持・管理が行われます。
管理組合とは、マンションの住民が組織する団体で、共用部分の清掃や修繕、セキュリティの確保などを行います。
また、マンションの長期的な維持のためには修繕積立金が必要となります。
将来的な大規模修繕のために毎月積み立てられる費用です。