マンション老朽化の今後:これから増えるマンション老朽化、購入時の注意点・売却時のポイント

マンション老朽化の今後:これから増えるマンション老朽化、購入時の注意点・売却時のポイント マンション老朽化
2024年7月:不動産ニュース

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マンション 老朽化

形あるもの、崩れていくのは当たり前の話です。

ただマンションの老朽化は、それだけではすみません。

建物の経年劣化や設備の機能低下は、住み心地や安全性、さらには資産価値にも影響を及ぼします。

しかし、この問題を理解し、適切に対処することで、マンションの価値を維持し、快適な生活を続けることも難しくはありません。

  • 老朽化マンションの購入
  • 老朽化マンションの売却
  • 老朽化マンションのリフォームやリノベーション
  • 老朽化マンションの大規模修繕問題

など、様々な視点から老朽化マンションについて考えることが重要です。

また、実際の体験談やよくある質問を通じて、具体的な対策や注意点を理解することも大切です。

この記事では、マンションの老朽化について詳しく深掘りに解説します。

特に、

  • 老朽化マンションの購入を考えている方
  • 既に所有している方
  • 売却を検討している方

など、様々な立場の方々にとって有益な情報を提供します。

マンションの老朽化とは

マンションの老朽化は、築年数だけではありません。

建物の経年劣化、設備の機能低下、建物の寿命やメンテナンスの状況、また周辺環境の状況まで幅広く考える必要があります。

マンション老朽化の進行速度は、多くの要素によって影響を受けます。

《建物の設計や施工技術》
建物の設計や施工技術が優れていれば、老朽化の進行は遅くなります。
逆に、設計や施工に問題があると、老朽化は早まります。
また、建物の材質や構造も老朽化の進行速度に影響を与えます。

《使用状況》
マンションの使用状況も老朽化の進行速度に大きく影響します。
日々の清掃、マンション住民の民度は10年・20年、時間とともに形として浮き上がります。
また、頻繁に大きな改装を行ったり、建物を過度に負荷をかけるような使い方をすると、老朽化は早まる可能性があります。

《維持管理の状況》
定期的なメンテナンスや適切な管理が行われていれば、老朽化の進行は遅くなります。
特に、大規模修繕はマンションの老朽化を大きく遅らせる要素となります。

参考ページ:マンション ゴミトラブルを考える

老朽化マンションが受ける影響

マンションの老朽化は、住み心地や安全性、さらには資産価値にも影響を及ぼします。

  • 《住み心地の低下》
    建物や設備の劣化により、住み心地が低下します。
    例えば、経年劣化による断熱性能の低下により、冬は寒く、夏は暑くなる可能性があります。
    水回りの設備が古くなると、水漏れや排水の悪さなどの問題が生じる可能性もあります。
  • 《安全性の低下》
    建物の構造体が劣化すると、地震などの災害時の安全性が低下します。
    また、電気設備の老朽化は火災のリスクを高める可能性もあります。
  • 《資産価値の低下》
    マンションの老朽化は、その資産価値を低下させます。
    大規模修繕工事が必要な状態や設備が古くなっている場合、売却価格が下がる可能性があります。
老朽化マンションのリスクは、
管理の手が回らなく場合が多々あります。

ネズミ問題(マンション ネズミトラブル)・ゴキブリ問題は、大規模修繕工事・中規模修繕工事にあらかじめ予定されていません。

  • 急な対応にキャッシュが回るか?
  • 住民の同意を得られるか?

マンション住民には、終の棲家として細々生活している人から、リノベーションを施し意識の高い人まで様々です。
同意が得られなければ、目の前の問題に対応できない場合もあります。

マンション老朽化

老朽化マンションの対策

マンションは築30年だろうと40年だろうと資産価値は存在します。

しかし、それはマンション管理・運営がしっかりしていることが前提となります。

マンションの老朽化に対する対策は、その状況や目的によります。

【リフォーム・リノベーション】
リフォームやリノベーションは、老朽化マンションの対策の一つとして有効です。

建物の機能を更新・設備を一新することで住み心地を改善することが可能となります。

特に、キッチンやバスルームなどの水回りのリフォームは、生活の質を大きく向上させる効果があります。
また、リノベーションにより、自分のライフスタイルに合った空間を作り出すことも可能です。

【大規模修繕】
大規模修繕は、マンションの老朽化対策の重要な要素です。

これは、建物の構造体を修繕し、長期的な安全性を確保することを目的としています。

大規模修繕に関しては、
突発的に行うものではなく、何年も前から計画的に、マンションの管理組合が計画・実施します。
大規模修繕の実施は、マンションの価値を維持し、老朽化の進行を遅らせる効果があります。

大規模修繕工事を取り巻く問題
大規模修繕工事に関しては、修繕積立金不足の問題は多く発生しています。

マンション建設時から、10数年後の大規模修繕工事を見越して修繕積立金を徴収していますが、
工事費の高騰・人件費の高騰等によって、そもそも工事費用が値上がりを見せている以上に、修繕積立金の設定が低く見積もられてる事情から大規模修繕工事の計画が立たないマンションが増えています。

そもそも土地取得費・建設費高騰による新築マンション価格設定時に、
住宅ローン返済・管理費・修繕積立金の3セットの合計金額を低く見せるための不動産会社側の修繕積立金の徴収金額設定が大きな要因です。
見直しのタイミングを逸したマンションの資産価値にも影響が出そうな現状です。

参考ページ:修繕積立不足のリスク

マンション老朽化問題

【建替え】
マンションの老朽化が進行し、修繕やリフォームでは対応できない場合、建替えを検討することもあります。

ただ、戸建てであれば、持ち主の判断で容易に解体・建て替えが可能ですが、

集合住宅であるマンションは、建替えリスクを無視できません。

マンションの建替えは、新たなマンションとして生まれ変わることを目指すものですが、以下のようなリスクを伴います。

【建替え決議:住民の合意が必要】
マンションの建替えは、住民の合意を得る必要があります。
区分所有者と議決権の5分の4以上の賛成で成立から、3分の2の合意へという流れがありますが、
それでも、建替え決議がまとまるとは限らないため、難航する可能性があります。

【高額な費用】
建替えは大規模な工事を伴うため、高額な費用が必要となります。
また、建替え工事中は一時的に他の住居を確保する必要があり、その費用も考慮する必要があります。

【長期間の工事期間】
建替え工事は、計画段階から完成までに数年を要することが一般的です。
その間、住民は一時的に他の住居に移る必要があります。

【新たな建物の品質】
新たに建てられるマンションの品質は、施工業者の技術力や設計によります。
建て替え費用が問題となると、コストカット・安い業者選択に向かう必要があります。
新たなマンションが期待通りの品質であるとは限らないため、施工業者選びや設計の確認は重要です。

【建て替え事情】

老朽化マンションはこれからどんどん増えていくため、国もそれなりの緩和・サポートをしています。

また、デベロッパーも建て替えの提案として管理組合のアドバイスしているのも事実です。

容積率緩和によって、建て替えすることで戸数が増えれば、その分、収益構造が変わります。

建て替え費用の補填になるため、現区分所有者の費用負担軽減の提案も少なくありません。

ただ、それでも費用の捻出が難しい住民、立ち退き費用を期待している住民など、集合住宅特有の意思決定の難しさが前提にあることを忘れてはいけません。

マンション老朽化 建て替え

老朽化マンションの購入時の注意点

これまで、老朽化マンションのメリット・デメリットを紹介しました。

そこで、老朽化マンションの購入を検討している人に購入する際の注意することをまとめました。

【建物の状態の確認】
老朽化マンションを購入する際は、建物の状態を詳しく確認することが重要です。
特に、

  • 大規模修繕の履歴や今後の予定
  • 管理組合の財政状況
  • 管理費・修繕積立金の未回収の有無

などを把握することが必要です。
これらの情報は、マンションの価値や将来にわたる維持費用を評価する上で重要な要素となります。

【リフォーム・リノベーションの計画】
購入後のリフォームやリノベーションの計画を立てることも重要です。
これにより、自分のライフスタイルに合った快適な空間を作り出すことができます。
また、リフォームやリノベーションの費用も購入費用と合わせて考慮する必要があります。

【専門家の意見の取り入れ】
不動産の専門家や建築士の意見を取り入れることで、見落としがちな問題点を把握することができます。
これにより、後悔のない購入が可能となります。
専門家は、建物の構造的な問題や法律的な問題、市場価格の評価など、専門的な知識を持っています。

浮き彫りになりつつあるマンション空き家問題

今まで、築古マンションである老朽化マンション選びのポイントは上記の項目でした。

ただ、今後のリスクを考えると、マンション空き家問題も加味したいところです。

戸建ての空き家問題は周知の通りですが、マンションでも同じようなことがおきつつあります。

核家族化が進み、終の棲家としてマンションを選択する人が増えてきていますが、

  • 築40年・50年のマンションを息子・娘は相続したがらない
  • 古い住まないマンションの修繕積立金・管理費・固定資産税を払いたくない

結果的に、相続拒否で曖昧な存在になったマンションの修繕積立金・管理費の未払いが発生しています。
管理組合の判断によりますが、費用負担になる場合も少なくありません。
このとばっちりを受けるのが、区分所有者となるリスクがあります。

そのため、
・どのような住民が持ち主なのか?
・空室状態の部屋・その理由の確認
・住民の年齢層の確認
なども確認しておきたいところです。

築後30、40、50年超のマンション数

関連ページ
築後30、40、50年超のマンション数:国土交通省

マンションの空き家問題
空き家が増えるマンションの現状とは?深刻な原因から解決策まで

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老朽化マンションの売却時の注意点

不動産売買は売主・買主で成り立っています。

そのため、購入と対極にある老朽化マンションの売却を考える時の注意点を紹介します。

【建物の価値の把握】
売却を考える際は、建物の価値を正確に把握することが重要です。
建物の状態、立地条件、市場の動向、近隣マンションの売買状況を確認することで、売却のタイミングを図ることができます。
また、購入者が物件を評価する上で重要な要素である大規模修繕の履歴や管理組合の財政状況などのチェックも必要です。

【リフォーム・リノベーションの検討】
売却価格を上げるためには、リフォームやリノベーションを検討することもあります。

これにより、購入者にとって魅力的な物件とすることが可能です。

ただし、リフォームやリノベーションには費用がかかるため、その費用と売却価格の上昇分を比較して判断することが必要です。

筆者も以前、リフォームを施しマンション売却を行いました。
老朽化マンションではありませんでしたが、壁紙・キッチン・洗面台が一新されるだけで、イメージが一気に変わります。
*ホームステージングも加味することで売却スピードも上がりました。

実績のある不動産会社の見分け方

家の査定は、
不動産会社選びがポイントです。

特に、重要なことは、

  • 家を高く売る方法はあるのか?
  • 高額売却を実現するにはどうすればいいのか?

先に結論を言えば、

  1. 明確な売却プランをもって売却活動を行っている不動産会社
  2. 査定額以上に高ってくれる不動産会社

この2つです。

不動産査定を行うと、
その営業エリアの社員が担当営業マンになりますが、
新人なのか?
有能なベテラン社員なのか?
会ってみるまで分かりません。

要するに、当たりハズレが発生します。
印象のいい担当者なら大丈夫というものでもありません。

・家が高く売れない!
・早く売れない!
これら口コミを目にしますが、その象徴です。

そこで、不動産売却エージェントの力を借り、綿密な計画を立てたいところです。

ソニーグループ:SREホールディングス株式会社(SRE Holdings Corporation:東証プライム上場企業:証券コード2980)が運営するSRE不動産です。

専属エージェントの仲介

SRE不動産は専属のエージェントを配することで、質の高いレベルの営業マンが担当に付きます。

高く早く売るためのアイデアと丁寧かつスピード感のある対応が特徴ですので、不動産売却における最適解を期待できます。

  • 不動産の価値を確認・市場調査
  • 売却プラン・戦略の策定
  • 買主への購入後の資産シミュレーション提案

ただ売るのではなく、購入後のイメージ・メリットを買主へ提案まで気をつかい、希望価格を上回る売却の実現を目指します。

売却方法にも特徴

多くの不動産会社は、仲介手数料を独り占めするために情報開示を最小限にします。

・売主からも
・買主からも
両方から仲介手数料が欲しい!!

目の前に購入希望者がいても、他社の紹介の場合、仲介手数料は半分になってしまいます。

これを業界用語で両手取引・囲い込みなどと言いますが、不動産業界の悪しきしきたりが当たり前のように行われています。

補足:囲い込みが行われていても、売主からは分からず、証拠もつかめないため、非常に残念な営業マンの悪行です。

対して、SRE不動産は、
売主の不動産に関する情報を、制限することなく他の仲介会社に広く紹介し、広告掲載量の最大化に努めています。

これにより、流通市場に広くいきわたり、購入検討者の目に触れる機会が最大化されます。

販路が他社を超越

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  • 買主までフォロー、徹底した売却戦略
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高額売却を実現しているSRE不動産の強みが理解してもらえたと思います。

この売却方法が、高額売却を実現するプロセスです。

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老朽化マンション:売買体験談

老朽化マンションに関して
・購入したい方
・売却したい方
にとって、気になるのは体験談や口コミだと思います。

インターネット、Googleクチコミ、SNS:X(旧Twitter)やInstagram、Facebook(ツィッターやインスタグラム、フェイスブック)などを確認してみました。

マンション老朽化 何年

私は数年前、30年以上経過したマンションを購入しました。
価格が手頃だったことと、立地が良かったためです。
購入前には、専門家に建物の状態を詳しく調査してもらいました。
その結果、大規模修繕が近い将来必要であることがわかりましたが、それを考慮した上で購入を決定しました。
購入後は、自分の好みに合わせてリフォームを行い、とても快適に過ごしています。

マンション老朽化 立ち退き

私が所有していたマンションは、建築から40年以上が経過していました。
そのため、売却を考えた際には、価値が下がっていることを理解していました。
しかし、不動産の専門家に相談したところ、リフォームを行うことで売却価格を上げることが可能であるとのアドバイスを受けました。
その結果、キッチンとバスルームをリフォームし、思った以上の価格で売却することができました。

老朽化マンション 売却

私は、自分の好みに合わせて空間を作りたいと考え、老朽化マンションを購入しました。
購入後は、リノベーション会社と一緒に、自分だけの理想の空間を作り上げました。
古いマンションだからこそ、自分の好みに合わせて設計できる自由さがあり、そのプロセスはとても楽しかったです。
完成したマンションは、自分だけの特別な空間となり、とても満足しています。

 

よくある質問・Q&A

老朽化マンションついて、疑問・質問・よくある質問・Q&Aをまとめました。

老朽化マンションのリフォームにかかる費用は?

リフォームの費用は、内容や規模によります。具体的な費用を知るためには、専門家に相談することをおすすめします。

老朽化マンションの売却価格はどう決まる?

売却価格は、建物の状態、立地条件、市場の動向などによります。専門家の意見を取り入れることで、適切な価格を設定することが可能です。

老朽化マンションの購入を考えているが、何を注意すべき?

建物の状態の確認、専門家の意見の取り入れ、リフォーム・リノベーションの計画などが重要です。

《関連公式サイト》
一般社団法人 マンション建替推進協会
マンション再生協議会

老朽化マンション:まとめ

マンションの老朽化は避けて通れない問題ですが、適切な対策を講じることで、快適な生活を続けることが可能です。

老朽化マンションの購入や売却を考えている方は、この記事を参考に、最適な選択をしてくださいね。