マンション売却 リフォーム
リフォームを行えば、マンションの売却価格を上げることができる！
っとよく言われます。
しかし 、実際に、売却する多くの人はリフォームをせず、そのまま売却する人が多いのが現状です。
これから売却するというのに、お金をかけてリフォームするのはもったいないという気持ちも分かります。
単純にリフォームする費用がない、借金をしてまでリフォームしないという現実もあるかもしれません。
とはいえ、築15年以上のマンションを売却するのであれば、リフォームを行ったほうがいいと感じています。
- 売却までのスピードが速くなる
- 値引き交渉で優位に立てる
からです。
そこで、マンション売却におけるリフォームについて、その理由や箇所、費用など紹介したいと思います。
後半で、リフォームだからこそ行える売却のテクニックを紹介しますので活用ください。
マンション売却時のリフォームは必要？
実際に、不動産売却を行ったことがある人であれば、思ったより売却に苦労した！
と感じた人が多いではないでしょうか？
筆者も、初めてマンション売却を行ったときは、非常に苦労しました。
都内（3区内）の複数路線のある駅、徒歩4分のマンションだったので、高く・早く売れると気楽に考えていました。
実際は、時間もかかりましたし、値引き交渉にも苦労しました。
その経験から、このサイトを立ち上げ、
などを紹介していているわけですが、不動産は売却も購入も投資も総じて、一筋縄ではいきません。
その中でも売却は、少しでも安く買える物件を探しているユーザーとの戦いなので苦労が耐えません。
そんな経験から出た結論１つが、
それなりに築年数の経っているマンションは、リフォームをして売却したほうがいい！というわけです。
実際に私も、築12年のマンションをプチリフォームし、相場より15%以上上乗せした形、マンション売却に成功しました。
マンション売却ブログとして紹介しているので、是非、参考ください。
マンション売却時のリフォーム：メリット
マンション売却時のリフォームのメリットは、
- 汚れが目立つ部分だけでも壁紙を変えるだけでイメージが一新します。
- 玄関を入った印象が変えるだけで、印象がアップします。
- キッチンがキレイになっているだけで女性の高感度アップです
- 築30年の物件であっても床・壁・キッチンを変えるだけで築浅物件に大変身します
- 斬新なイメージにで、他の物件との差別化ができます
当たり前といえば当たり前ですが、印象がよくなるわけですから、売りやすくなるというイメージはできるでしょう。
もちろん、費用がかかるというデメリットはありますが、高く・早く売却できるとしたらどうですか？
別にリノベーションのように、3LDKを1LDKなど、間取りを変えるまでの必要はありません。
差別化がもたらす優位性
同じ築15年マンションを比較した場合、
それまで住んでいた住人の使用感で状態は様々でしょう。
- 子供やペットがいれば、壁紙などボロボロでしょう。
- 共働きの夫婦であれば、傷みは少ないでしょう。
- 綺麗好きの奥さんであれば、室内は綺麗でしょう。
ただ、キッチンや洗面台は、15年という歴史を感じる設備・仕様には変わりありません。
リフォームは、その室内を綺麗にし、キッチンや洗面台を新しいものに交換するわけです。
室内の形・印象で時代を感じる
よく考えてください。
ビル設計・マンション建設・家の設計は、どの時代でも行われています。
建ぺい率・容積率・高さ制限・斜線規定などから、それに応じた建物になるのは、今であっても昔でもあってもそれほど、広さや高さは変わりません。
しかし 、内装や設備は、ファッション同様にその時代その時代で流行があります。
- 使われる素材
- 色味
- 機能
また、間取りも時代によって変わります。
- トイレであれば
”和式トイレ” ⇒ ”洋式トイレ” ⇒ ”ウォシュレット” - 床であれば
”畳” ⇒ ”フローリング” ⇒ ”床暖房”
など時代が変われば流行りがかわりリフォームされマンション・アパートも売却されていくわけです。
ユニットバス
有名なのは、バストイレ一緒(トイレとお風呂)のユニットバス。
ユニットバスは、組み立て式の浴室を意味し、
人口が増え、建設ラッシュとなった1960年代、工期を削減できるということでユニットバスが生まれました。
アパート経営においても、バストイレ一緒のユニットバスは、部屋の広さを維持し1ルームマンションが建設できるということで爆発的に広がりました。
その後、心のゆとりみたいなものをお風呂に求める傾向が出たことから、アパートにおけるバストイレ一緒のユニットバスは減り、【トイレ・バス別物件】というのが売り文句になりました。
マンション建設においては、以前からユニットバスは定番です。
お風呂を見るだけで、その建物の築年数が分かってしまうほどで、壁やデザインを含め、時代の移り変わりを実感します。
*バストイレ一緒からバストイレ一緒別は、リノベーションの部類になるかもしれませんが・・・
≪間取りにも時代があります≫
築40年など築年数が古いマンションだと、40・50平米代で3LDKの物件をよく目にします。
ベビーブームの名残りがその１つで、子供が多く、5人家族・6人家族は当たり前。
子供部屋が複数必要であったり、プライベートの空間も必要。
ということで、リビングは８畳、その他和室・洋室は5畳、5畳、4畳などの物件が一般的でした。
今の主流はリビングは広く15畳。
3LDKでなくても、子供は1人だがら2LDKで十分というの一般です。
リフォームではなく、リノベーションの部類に入りますが、
- キレイで新しく感じる
- リブングも広く使いやすい
イメージを一新させることができるでしょう。
極端な話、築50年の物件を築20年くらいまで押し上げる、価値アップにつながるといっても過言ではありません。
早く売れる訳
リフォームを行うメリットの1つが早く売れるということです。
まず、マンション購入を考えている人は
スーモ・アットホームなどで物件を物色するのですが、リフォーム済みの部屋は、室内の写真だけでその優位性・差別化ができます。
写真がきれいだけで、お問い合わせ数は倍増するでしょう。
特にリフォーム済マンション売却の場合
女性ウケが良く
- 室内がきれい
- 部屋が明るい
- 設備が新品
だけで、購入の意思は高くなります。
さらに同等の物件と比較したい時、仮に300万円高かったとしても内覧時の印象は雲泥の差です。
優位性を持った物件は申込が入りやすく、申込が1件入ると他の購入希望者には申込が入っているというアピールができますし、2番手が入れば、1番手の希望者への購入の後押しになります。
プロ相手ではありませんので、比較する物件に対して優位性を持たせることで、早く売却を進めることが可能となります。
高く売れる訳
リフォーム済みマンション売却の場合、高く売ることは難しくありません。
リフォーム費用に100万円かけた場合、300万程度上乗せは難しくありません。
相場が3500万円マンションであれば、4,000万円あたりを販売価格としてスタートが可能です。
4,000万円の予算マンション購入を予定している人は、3500万円～4000万円あたりのレンジで物件を物色します。
間取り、周辺環境（駅からの距離・立地）や築年数などの条件をベースに候補を絞っていきますので、築15年くらいの物件はそのターゲットの1つとなるでしょう。
早く売れる要因と同様、比較する物件との差別化は販売価格のハードルを低くします。
更に、申し込みが複数入れば、値引き交渉は売主側主導で進めることも難しくありません。
リフォーム済マンション売却のデメリット
もちろん、リフォーム済マンション売却にもデメリットはあります。
リフォームをすれば、確実に高く売れるというわけではありません。
リフォーム・リノベーションには費用がかかります。
- 絶対行わなければならない箇所
- やっておいた方がいい箇所
- できればやった方がいい箇所
- どちらでもない箇所
をしっかり抽出し、少しでも安い業者を探し、
- そのもとでリフォームを行うか？
- どこまで行うか？
- 費用はどこまで許容するか？
判断したいところです。
また、リフォーム後のイメージをもとに、値引きを前提に販売価格の設定を行いたいところです。
≪デメリット2つ目はリフォーム期間。≫
リフォームの規模にもよりますが、それに向けて準備も必要ですし、工事となれば、時間を要します。
よって、その期、間売却がストップしてしまいます。
スケジュールをしっかり把握、それによる売却期間へ及ぼす影響も考えておきたいところです。
マンション売却時のリフォーム箇所と金額
リフォームと言っても
- どの箇所を行えばいいのか？
- どれくらいの費用がかかるのか？
気になるところです。
基本的に、売却するためのリフォームなので、全ての箇所行う必要はありません。
キッチン、洗面台を変更し、クロスを張り替えるだけで、部屋のイメージは一新します。
クリーニングを含めて、ざっくり見積もりを出して見ました。
| ルームクリーニング | 4.5万円程度 |
| クロス張替え | 16.5万円 *1.100円程度/㎡ （150平米の場合） |
| 洗面台 | 16万円程度 |
| キッチン総取替え | 50万円程度 |
| 巾木交換 | 5万円程度 |
キッチンを総取替えし、その他、気になる箇所（フローリングワックス剥離など）、撤去費用を含めて100万円程度が妥当だと思います。
キッチンに関しては、総取替えではなくビルトインガスコンロの変更であれば7万程度で行えますので、場合によってはそれでもいいと思います。
また、リフォーム期間として、規模にもよりますが”1ヶ月くらい”かかります。
リフォームの場合、
- 業者の下見
- 見積もりからの業者設定
- リフォーム開始
リフォーム箇所にもよりますが、
- クロスの張替えでも1・2週間
- 水割りの設備の変更の場合、2・3週間
作業自体は2，3日だとしても、
人手の確保やキッチンの発注などに時間がかかる場合もあります。
最近では、人材不足等で2か月以上かかることも多々あります。
- リフォーム前の内覧は受けたほうがいいのか？
- リフォーム中の内覧は受けたほうがいいのか？
営業マンによっては、
リフォーム前の内覧を調整する人もいますが、そこで申し込みが入るのは稀です。
リフォーム前の部屋ですから、
- 悪い部分が少なからずあります。
- 汚い部屋を見せているようなものです。
立地や価格が気に入っていたとしても、室内の状態が完璧でない以上、そこに内覧を入れるのはもったいないと言えるでしょう。
基本的に、工事中の内覧では決まらないと思ったほうがいいでしょう。
賃貸物件ではよくあることですが、
内覧の申し込みを1番手・2番手・3番手と順番を付けて申込を受けます。
リフォームが完了後、番手の早い順番のお客様から内覧をして頂き、申込を入れるか決めてもらいます。これによって、内覧の何番手という順番をつけることで、ライバルを意識させることが可能です。
事前に、不動産会社と媒介契約を行い、レインズやポータルサイトに掲載します。
◎月〇日から内覧が可能になりますので、現状、申込みを受け付けています。
申込み頂いた方から順に内覧日を調整させていただき、お部屋の確認、購入の有無を確認していく形でございます。
いかがでしょうか？また、必要であれば、内覧日前に銀行の事前審査を通しておくことで、売却までスムーズに進みます。
リフォームの告知と内覧開始日時を記述ことで、準備OKです。
リフォーム済のマンション売却のテクニック
リフォーム済のマンション売却は、
買主からしたら、金額が若干高くなるけど、同等の築年数の物件に比べたら劇的にオシャレ・キレイな物件というイメージです。
築年数の割りに金額高くない？
っと思われたらおしまいです。
そこで、
リフォーム済のマンションを売却・早く売却するのテクニックを紹介します。
写真・映像
今、ネット（スーモ、アットホーム、Yahoo!不動産など）で物件情報を簡単に確認できます。
そこで受ける印象は非常に強く、購入意欲・お問い合わせ・内覧予約に大きく左右します。
よって、写真であったり、映像には最新の注意が必要です。
よく、1枚でも多く写真を載せましょうという不動産会社の営業マンがいますが、これは一長一短です。
全ての箇所をリフォームしているわけではないですから、1枚でも多く掲載しようと思うと、必ず、年代を感じてしまう画像が含まれてしまいます。
それであれば、ネガティブを感じさせる写真は掲載しない形にしましょう。
*マンションのエントランスや外観も無理に掲載しなくてよいでしょう。
これをしっかりうったえかけられる室内の写真だけで十分です。
ただ、写真が少なすぎるのも問題なので、周辺環境の情報としてスーパーや公園・駅などの写真を追加すると帳尻が取れると思います。
ホームステージングも有効
筆者のマンション売却でも活用しましたが、
リフォームに合わせてホームステージング（家具や小物などのインテリアコーディネート）を活用しました。
リフォームで部屋を一新し、ホームステージングで、さらにこの部屋での生活をイメージさせます。
最近は、大手不動産会社が無料オプションとしてホームステージングを行っています。
ただ、有料であったり、一部負担、また、ホームステージングの期間が1ヶ月であったり、3ヶ月など会社によって違いますので確認が必要です。
《具体的な進め方》
- 不動産査定を活用し、不動産会社にコンタクト
野村・東急など大手は専任媒介契約で無料でホームステージングサービスが受けられます。 - ホームステージングの費用・期間の確認
- その他、オプションの確認
家がいくらで売れるか？
調べたことありますか？
査定は無料、また、不動産会社の人が家に来ることなく査定（机上査定）が可能なので、上手に活用してみてください。
大手不動産会社
参考ページ：ホームステージングでマンションは高く売れる？
リフォーム済みのマンション売却は告知を明確に
マンションの購入を検討している人は、基本的にリフォーム済のマンションなど、意識して探していません。
金額検索や地域検索として検索結果に出てきた物件の中の1つがリフォーム済物件ということなので、リフォーム済であることをしっかり訴えかけないといけません。
リフォーム済という単語だけで、清潔感をなんとなく感じます。
そして写真を見て、築年数は経ってるけど希望の価格帯の物件なので内覧だけはしてみたい・・・。
それほど、難しいことではありません。
ポスティング
リフォーム済物件のポスティングが劇的に効果があるか？
これに関しては、確実に効果はあるものとはいえません。
しかし 、
- 間取りが違う同じマンションに住んでいる人
- 築年数がもっと古いマンションに住んでいる人
- 駅近・駅からの距離が近いマンションの場合
- 土地勘のある人へのアピール
など、近隣だからこそ、ポスティングの価値が出てきます。
築年数が経っているマンションに住んでいる人は、少しでも新しいマンションに住みたいものです。
築年数は古いけど古さを感じない、自宅を売ってこちらに引越したいという気持ちになるかもしれません。
土地勘があるからこそ、立地として価値を見出せる人もいるでしょう。
ポスティング用チラシをデザインしてみました
【リフォーム済マンション売却用チラシ】
マンション売却応援事務局では、
少しでもスムーズにマンションが売却きるためのサポートとしてリフォーム済マンション売却用チラシを３パターン（PDF）ご用意しました。
チラシの利用は、無料でご利用いただけます。
下記のリフォーム済マンション売却用チラシより、
PDFをダウンロードしていただき、手順にそって各デザインをご利用いただければと思います。
３パターンのチラシは、
マンション名・物件情報・お問い合わせ先を記述する形になっています。
手書きで十分ですし、不動産会社に直接、PDFを渡していただいてもいいと思います。
是非、営業ツールとして役立ください。
よくある質問
一般的に、リフォーム済みのマンションは未リフォームのものよりも高く売れる可能性があります。しかし、リフォームの内容や品質、市場の需要によって変動します。
キッチン、バスルーム、トイレのリフォームは最も価値を上げる要因とされています。これらは日常生活で頻繁に使用されるため、新しさや機能性が評価されやすいです。
リフォームの新しさ、使用した材料の品質、機能性の向上、エネルギー効率の改善などのポイントをアピールすると良いでしょう。
信頼性の高いリフォーム会社を選ぶことや、市場の需要に合わせたリフォームを行うことで、売却価格にプラスの影響を与えることができます。
リフォームに関しては、日本国内で多くの自治体や団体が補助金や助成金を提供しています。
これらの補助金や助成金は、エネルギー効率の向上、バリアフリー改修、耐震補強など、特定の目的を持ったリフォームを行う際に利用することができます。
- 目的に合わせて適切な補助金・助成金を選ぶ
例えば、高齢者のためのバリアフリー改修や、地震に強い家づくりを目指す耐震補強など、リフォームの目的に応じて適切な補助金や助成金を選ぶ必要があります。 - 自治体や団体の公式情報を確認する
補助金や助成金の詳細な条件、提出書類、申請方法などは、各自治体や団体の公式ウェブサイトや窓口で確認することができます。 - 申請期限や条件をしっかり確認する
補助金や助成金には申請期限や、対象となるリフォームの条件、補助金の上限額など、さまざまな条件が設けられています。これらの条件を満たしているか確認し、期限内に申請を行うことが重要です。 - 専門家やリフォーム業者と相談する
補助金や助成金の活用に関しては、リフォーム業者や建築士などの専門家に相談することで、適切な情報やアドバイスを得ることができます。 - 補助金・助成金の受給後の報告義務を忘れずに
補助金や助成金を受給した後には、リフォームの完了報告や使用実績の報告など、一定の報告義務が求められることがあります。これを怠ると、補助金の返還を求められる場合もあるので注意が必要です。
これらのポイントを参考に、リフォームに関する補助金や助成金の活用を検討することができます。
具体的な補助金や助成金の情報や、申請方法などについては、お住まいの自治体や関連団体の公式情報を確認することをおすすめします。
自治体ごとに
- 受付期間
- 予算の消化
- 助成額
など、そのタイミングごとで助成の有無が変わります。
リフォームのおすすめ会社紹介サービス”SUUMOリフォーム”は、
助成金の活用を含めて、お近くのおすすめ業者を紹介してくれます。
SUUMOリフォーム（スーモカウンターリフォーム）なら、
要望に合ったリフォーム会社を3，4社紹介してくれるため、
- 価格比較・見積もり比較
- 提案・プラン内容比較
が容易にできます。
SUUMOリフォームはコチラ
リフォーム済のマンション売却；まとめ
リフォーム済マンション売却は、どちらかというと
- 売りにくい物件
- 売りにくい地域
- 売りにくい情勢
にも有効です。
価格を下げるという観点とは別に、リフォーム・リノベーションという選択肢をもってマンション売却活動を行っていただければと思います。
築年数が浅い時は必要ないですが、15年以上経っている時は、是非検討してみてください。
ちなみに、リフォーム会社選びですが、安心できる会社より、少しでも安く工事を行ってくれる会社をお勧めします。