マンション売却ブログとして、
2019年5月から賃貸運用していたマンション売却活動をブログとして紹介していましたが、無事に引渡しが終了しました。
- リフォームに2週間
- ホームステージング
- 売却活動を開始し3週間で申込
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販売開始から引渡しまで2ヶ月、想定以上に早く売却が進みました。
今回は、その売却後の話。
マンション売却後の銀行との付き合い方について、私の実体験と共に紹介したいと思います。
マンション売却後の銀行との関係
マンションを購入するときに、住宅ローンをお願いするのが金融機関・銀行です。
ローンの審査を通すために複数の銀行に審査を依頼し、一喜一憂するのが銀行との付き合い方でしょう。
ただ、この銀行との付き合いは購入時だけではありません。
マンション売却時も銀行との付き合い方次第で、今後の流れが変わってきます。
マンション売却後の銀行への入金
マンション売却を行うと大きなお金が動きます。
住宅ローンを借りていた銀行へそのお金が入金されるわけですが、銀行はそのお金の動きを注視します。
500万円を頭金に入れ、5000万円を銀行から住宅ローンを受け、5500万円のマンションを購入したとします。
10年後、住宅ローン残は”3500万円”に減ります。
仮に、そのタイミングで5000万円でマンションを売却した場合、銀行に住宅ローン返済すると1500万円お金が残ります。
銀行は、この1500万円の今後の動きを確認するというわけです。
実際に私の場合、
以前、マンションを売却した時、住宅ローンを返済し5000万円ほどのお金が残りました。
そのお金の半分の2500万円を他の銀行へ送金しました。
すると翌日、その銀行から電話が届きました。
- 「昨日、入金いただきありがとうございます」
- 「入金いただきました資金の用途はお決まりですか？」
これが何を意味するのか？
営業の電話なのですが、今回のポイントはここにあります。
資産運用
それが、以前紹介した
マンションを活用した資産運用：老後の生活費の賢い稼ぎ方・運用方法にもつながります。
銀行にお金を預けておくだけでは、利息は期待できません。
しかし 、
融資してもらう分には、その低金利を有益に使うことができます。
マンションを売って、銀行に現金が残るシチュエーションは、銀行とのより密接なつながりを作るきっかけになるのです。
先ほどの例を持ち出すと、
銀行に2500万円を資金移動し銀行から連絡が来たタイミングで、一度お話を聞きたいと面識を持つことができます。
不動産投資をする上で、金利の優遇をしてくれないか？
という相談をしました。
5000万円の物件を購入するために、500万円だけ頭金に入れる形で4500万円を低金利で融資をお願いできないか？
こんな感じでした。
提案の方法はいろいろです。
- いい物件があれば紹介してくれないか？
融資の面、金利の面も面倒みてもらえると非常にうれしいです。 - 居住用のマンションを新たに購入というものいいでしょう。
手元の現金を一切使わず、フルローンをお願いすることで、低金利で融資をえることが可能となります。 - 銀行は1つではないので、反応が悪ければ別の銀行にコンタクトを取るのもいいでしょう。
- 知り合いに銀行の人がいれば、相談するのもいいでしょう。
借金の考え方
いずれにしても、
手元にある2500万円を頭金に使わないというのが大きなポイントです。
手元にある現金を別の資産運用を行うことで、老後の資金作りになります。
- 住宅の購入
- 不動産への投資
これはどちらも、借金して購入することができます。
低金利の今だからこそ、住宅ローンやプロパーローンなど低金利でお金を借りる絶好のチャンスなのです。
株やFX、投資信託・債権などは借金して投資ができませんので、現金あってのものです。
手元の資金を上手に活用するチャンスが、銀行のとの付き合い方次第で変わるということです。
お金持ちの思考
お金持ちは借金が大好きと言われます。
- いい借金をして資産を増やしていく。
- 増えた資金を、さらに借金をして投資していく。
その所以がそこにあります。
別にその思考が真似しろとは言いませんが、
低金利で借入が可能であれば、これを活用しない手はないということです。
- 借入で不動産投資
- 現金で硬い投資
を行うことで、２倍の資金を老後のための資産運用ができるといえるのです。
マンション売却時の銀行との付き合い方：まとめ
マンションを売却し手元に残ったお金をどう使うか？
老後に必要な2000万円問題で、国民に投資・貯蓄という意識が生まれました。
だからこそ、借金 ＝ 悪 という考えではなく、良質な借金を知るタイミングではないかと思います。
また、併せて不動産投資も検討するといいでしょう。
コロナウイルスによって、
不動産市況は、大きく崩れると予想されます。
3割、場合によっては5割安で購入できるチャンスが訪れようとしています。
そこで、不動産投資を始める絶好の時期ですが、
始める人のシチュエーション・立ち位置に気を付ける必要があります。
会社の業績が悪化しボーナスが減るなど、1年後・2年後の方が安く買えるかもしれません。
しかし、始めるタイミングで自身の年収が下がってたら不動産投資のローンが厳しくなります。
せっかく安く買える絶好のチャンス、利回り10％/15％のチャンスでありながら、タイミングを逸しかねません。
そのため、早めに市況を確認しながら、不動産投資会社とコンタクトを取っておくといいかもしれません。
《無料不動産投資セミナー筆者の見解》
しかし、今は上手に交渉すれば1%台も実現可能です。
もちろん、都心の不動産投資は利回りが悪いですが、
この金利差は、特需と言え、それが今の不動産投資の盛り上がりの要因です。
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絶対に覚えておかないといけないことは、入り口を間違うと借金地獄に陥るということです。
そこで、筆者の肌感覚で、初心者・中級者が行くべき不動産セミナーを紹介します。
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このあたりのたくさんの投資セミナーがありますが、
まず、初心者の形には
- 不動産投資とは何か？
- 今の現状・首都圏の市況
- お金の流れ・不動産投資の全体像
を知ることが重要です。
初心者の第一歩
これから不動産投資を行う、不動産投資が分からないという方は、こちら（【首都圏の方】・【それ以外の方】）で基礎を固めるといいと思います。
合わせて、
以前、紹介した 家を安く購入する方法 も参考になると思います。