みんなで大家さんをご存じ?老後に向けた資産運用、コロナリスクが逆にチャンスに!

みんなで大家さんみんなで大家さん

みんなで大家さん

「みんなで大家さん」という不動産特定共同事業・不動産ファンドをご存じでしょうか?

一般的な不動産投資は、
物件を購入し家賃収入を得るものですが、そのために数千万円~数億円の資金が必要になります。​

現状、不動産投資ローンの審査は厳しいため、

  • それなりの年収
  • 勤務する会社の企業規模
  • 勤務年数

がハードルとなります。

もっと言えば、
不動産物件の選定を自分でやるにもノウハウが必要ですし、業者に依頼すれば、必ずしも優良物件を紹介されるとは限りません。

管理業務も管理会社に任せられますが随時対応する必要があるため、知識も資金ハードルも非常に高いのが不動産投資の現状です。​

それに対して、

  • 少ない資金で投資可能
  • 想定利回りが見えている
  • 管理業務の必要なし

なのが、不動産特定共同事業、その1つが今回紹介するみんなで大家さんです。

もちろん、不動産特定共同事業はリスクがないわけではありません。
利回りも想定なので、空室:居住者がいなければ、家賃は発生しませんから配当を受けることはできません。
投資である以上、リスク管理は必要です。

不動産ファンド・投資事業も様々

不動産の安定した賃貸利益を配当金として定期的にもらえる不動産ファンドは、かなり増えてきました。

  • 不動産小口化商品
  • 小規模不動産特定共同事業
  • 不動産クラウドファンディング

なども徐々に認知されてきました。

例えば、
イヌネコヒルズ『INUNEKO HILLS』って聞いたことありますか?

イヌネコヒルズ『INUNEKO HILLS』

「犬猫の殺処分ゼロを目指す」zozo前社長:前澤友作氏の挑戦・社会問題解決をすために、

「犬や猫にとっての楽園のような場所にしたい」そのような想いを込めたこの物件を、実業家でもある前澤友作氏プロデュースのもと、新築マンションに犬猫向け施設を組み込んだペット共生マンションが生まれました。

このイヌネコヒルズ『INUNEKO HILLS』を「利回りくん」がサポートし不動産投資物件として投資家を募っています。

例えば、
京急線六郷土手駅から徒歩4分にある新築マンション「イヌネコヒルズ」

  • 募集金額:410,400,000 円
  • 一口出資金額:10,000 円
  • 予定利回り(年利):3.0%
  • 分配時期:6か月に一度

の概要です。

利回りくんとは?

利回りくんは、
不動産という媒体を通じて応援投資を行い、安定的な利回りを得るサービスです。
利回りくんとは?
引用:利回りくん

株式投資のように株を買い、配当を期待するような感覚で、不動産投資事業に投資する

何となくイメージがつかめたと思いますが、
気になるのは、

  • 本当に安心なのか?
  • どこまでリスクを負うか?
  • 配当が期待できるか?

このリスク管理は、どんな投資でも真剣に考えなくてはいけません。

”みんなで大家さん”は損する?リスクについて

投資に対するリスク管理は、人それぞれ最低のライン・違いがあります。

【投資金額】

  • 小遣い稼ぎレベルの少額を投資する人
  • ドルコスト平均法のように毎月定額を投資する人
  • お金をドブに捨てたと考えられる範囲のお金を投資する人
  • 資金移動が容易・可能なレベルの資金を投資する人

【投資スタイル・心理】

  • 一発逆転、ハイリスク・ハイリターンを狙う人
  • リスク分散・小さなリスクでコツコツ、拾っていく人
  • 買いたい症候群に負けて、何にでも手を出してしまう人

どれが正解で、どれが儲かるのか?

そもそも、どんなものに投資をするか?

というスタート段階で、大きくリスク自体も変わってきます。

そこで、
”みんなで大家さん”を考える上で、おいしい話より”リスク”を先に見ておきたいと思います。

不動産ファンドのリスク

不動産ファンドは、
不動産に投資し、利回りをもらうという意味ではそう差はありません。

しかし、

  • 投資する物件
  • 物件の位置するエリア
  • 物件・建物の特色
  • 開発規模・開発会社・運営会社

には、かなり差があります。

ワンルーム不動産投資:リノシー

以前、都心のワンルーム不動産投資としてリノシーを紹介しました。

  • 都心エリアに特化
  • ワンルームに特化
  • 中古物件に特化
  • 管理費圧縮(1,000円)

ファンドではありませんが、

  • 現状の都心の賃貸需要を分析
  • 必ずにも利回りは良くないですが、老後のための資産運用
  • 不動産オーナーの手間を削減
  • 団体信用生命保険(団信):保険の代用

都心の不動産投資会社には、

  • 新築マンションを高値売ってくる業者もいます。
  • 紹介される中古物件は高くはないですが、管理費で稼ごうとする不動産投資会社もあります。

その意味では、利回りは低く、物件選びを失敗すると持ち出しにもなりますが、
リノシーのベースの考え方は、理にかなかったリスクを抑えた不動産投資です。

>>リノシー詳細はコチラ

不動産ファンドの考え方

リノシーは、都心のワンルーム不動産投資なので、ファンドとは少し違いますが、

不動産ファンドを考えるときも同じです。

一面からのみ見るのではなく様々な角度から見る必要があります。

利回りとリスク

投資家の生きがいは、安定して高利回りを受けることです。

不動産投資と不動産ファンドの大きな違いは、
ファンドは、何千万円も資金が必要ではないため、リスク管理として分散させることも可能です。

もちろん、口数を増やして高額投資も可能ですが、その口数を考えるられるのがファンドのメリットであり、そのメリットを最大限に活かすための分析ができるのが不動産ファンドです。

利回りは、少しでも高い方がいい!

その裏に隠れるリスク。

それでは、”みんなで大家さん”のメリットとデメリットを考えてみましょう。

”みんなで大家さん”の想定年利は”7%”

”みんなで大家さん”の想定年利は”7%”です。
*冒頭のイヌネコヒルズは3.0%

これを見てどう思いますか?

  • すごい!
  • ラッキー
  • 怪しい?
  • 嵌め込み?

今の段階では、どう思ってもいいです。

ただ、現状都心の不動産投資で3%を取るだけでも難しいのに、”7%”はあり得る?

と感じた人は、流石です!

築古の田舎の一軒家投資なら、利回り20%・30%はありけど、見えないリスクは多し、空室ならそもそも配当も怪しそう・・・。

そこで、
”みんなで大家さん”の投資物件を確認したいと思います。

不動産特定共同事業の一般的なイメージは、
出資者で1つのマンションや1つの部屋を購入し、家賃から諸経費を引いたものが配当されるというものです。

私もそのイメージでした。

しかし、”みんなで大家さん”は規模が違いました。

都市開発・都市計画レベルです!!

今募集しているものを公式サイトをもとに紹介すると
プロジェクト名:みんなで大家さん成田9号
成田空港周辺開発プロジェクト用地です。

「シリーズ成田9号」は
成田国際空港から北西に位置する、約45.5万㎡の大型開発用地「成田空港周辺開発プロジェクト用地」の一角を不動産として組み入れた商品です。
シリーズ成田9号
立地を活かした旅行拠点の宿泊施設のほか、新たな観光資源としてエンターテインメントコンテンツやショッピングセンター及びコンベンションセンターを建設し、観光業やビジネスの「販路開拓」支援を目的として、日本が持つ技術やノウハウを世界に売り込むための場となり、世界各国の企業バイヤーとのビジネスマッチングを行います。
成田市が基本プランとして掲げている、インバウンド需要の拡大、空港周辺の地域活性、観光振興・中小企業支援に寄与してまいります。
「シリーズ成田9号」は、土地の造成・開発を行う事業者に対象不動産を賃貸し、そこから得られる賃料を分配いたします。

やっぱり、都市計画です。
新しい街を創出ための投資・ファンドということです。

場所は”成田”
それももともと”山林”の土地。
土地の取得費用は都心に比べれば、数段安く、その分、配当が高いのも納得です。

その他、重要なところ抜粋すると

  • 出資金:1口100万円
  • 想定利回り:年7.0%
  • 募集総口数:5,072口
  • 運用期間:5年
  • 運用開始日:2022年2月1日
  • 初回の分配金:2022年5月から

単純に、1口:100万円を投資し、
2ヶ月に1度の年6回の分配金を受け取った場合、5年後:計135万円になるという計算です。

成田空港周辺開発プロジェクトのリスク

プロジェクトの概要はわかりました。

でも、このプロジェクト・ファンドに投資する価値があるのか?

ココからは投資家の判断になるのですが、

成田空港周辺開発プロジェクト、開発場所である用地は確保され、千葉県も「基本プラン」を出している以上、大規模事業としてバックアップ体制はしっかりしていると考えます。

ただ、みんなで大家さんが、出資を受けたお金をどのように運用しているのか?

この部分が見えません。

ネット上では、

  • 「みんなで大家さん」が自転車操業
  • みんなで大家さんは自転車操業ですか?
  • みんなで大家さんは危険

なども見かけます。

業務停止の過去

実際に、
2013年5月に弊社と行政の会計基準の見解の相違から、2ヶ月間ほど業務停止になってしまったことがあるようです。

みんなで大家さん 自転車操業
すぐに事業許可要件をクリアし、ご解約を希望されたお客様へは出資金を返還させて頂きご返還までの分配金も想定利回り通りお支払いさせて頂いております。
不測の事態にも誠実に対処し当時の事業参加者の皆様から、より一層の信頼を賜り今に至ります。

ただ、公式サイトでしっかり、その経緯を紹介されている以上、

業務停止 = 怪しい・詐欺・自転車操業 というネガティブな言いまわしをしている人がいるのだと思います。

安心・リスクなし!とまでは言いませんが、推測の域を出ないレベルの話のようです。

その理由として、
元本評価割れや想定利回りが下回った事は一度もないのも特徴です。
みんなで大家さん 元本評価割れ

また、
出資元本の安全性を高めるために優先劣後システムを採用しています。

優先劣後システムとは?

優先劣後システムを簡単に説明すると、
出資者に優劣(優先出資者と劣後出資者)をつけ、優先出資者を優先して分配金を出すというものです。

  • 投資家を優先出資者
  • 営業者からの出資を劣後出資者

とすることで、優先出資者へ出資金の返還や分配金を優先してくれます。

優先劣後システムとは

”みんなで大家さん”とりあえず資料請求

ホームページを確認する限り、
元本評価割れや想定利回りが下回った事が一度もないということで、この利回りは魅力だと思います。

ただ、
コロナによる影響がどれほど加味されているのか?

当初の海外渡航者(旅行者)は激減。
観光立国という言葉自体、鳴りを潜めました。
新型コロナウイルスのワクチン接種も進み、感染者数も減ってきていますが終息かどうかも未知数。

と言っても
コロナが終息したら行きたい国・地域のランキングで上位を占めている日本。

  • アジア居住者アンケートでは2位の韓国にダブルスコアで1位。
  • 欧州豪居住者アンケートでも、アメリカに次いで僅差の2位。

ポテンシャルは変わりません。
成田空港のおひざ元である今回の開発地域となれば、一大スポットとなる予想もつきます。

とりあえず、資料請求をし内容を確認次第、追加レポしたいと思います。

お楽しみに・・・・。

>>資料請求はコチラ

シリーズ成田9号の詳細概要

物件名

成田空港周辺開発プロジェクト用地

所在地

千葉県成田市小菅字ドウメキ198-1
千葉県成田市小菅字ドウメキ199-4
千葉県成田市小菅字天神台112
千葉県成田市小菅字天神台116-1

土地面積

千葉県成田市小菅字ドウメキ198-1 2,328.5㎡(4,657㎡の50/100)
千葉県成田市小菅字ドウメキ199-4 350㎡
千葉県成田市小菅字天神台112 925㎡
千葉県成田市小菅字天神台116-1 102㎡
4筆合計 3,705.5㎡

種別

山林

想定賃貸利益

443,800千円

出資金

1口100万円
募集口数に達するまでお一人様何口でも出資可能です。
出資単位:1口以上1口単位

想定利回り

年7.0%
年6回、奇数月の月末(月末の最終営業日)に分配します。

申込手数料

無料
口数に関わらず申込手数料は無料です。

運用開始日

2022年2月1日

当初満了期

2027年1月31日

参考サイト
みんなで大家さん

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