自宅分譲マンションを賃貸に出すメリットデメリット:転勤で家を貸す時の手順・管理方法・かかる費用・税金・注意点について解説

自宅マンションを賃貸に出すメリット・デメリット: タイミングは今なの?マイホームを貸して賃貸に住む、住宅ローン、確定申告 マンション投資・不動産投資

《不動産投資の考え方》

新築マンションの平均価格は
バブル期を越えるほど勢いのあるのが今の不動産市況です。

参考:新築マンション平均価格

【物件選びをどうするか?】

利回りの観点から物件選びで勝ち負けが決まるのが不動産投資です。

不動産投資は、銀行から融資を受けて物件を購入するため、”年齢”との兼ね合い・リスクとリターンを天秤にかける必要があります。

不動産市況が落ち込むのを待って銀行の融資を受けられない年齢になってしまったら、老後のための私的年金作りなどの話にもなりません。

そのため、不動産投資会社への相談+物件紹介が1つのポイントです。

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自宅マンションを賃貸に出す

筆者も、以前、子供の学校の関係で引っ越したタイミングに自宅マンションを賃貸に出したことがあります。

私に限らず、
自宅マンションを賃貸に出すことを考えている人は少なくありません。

  • 転勤・海外赴任で引っ越すことになった
  • 新しく居住用のマンションを購入した
  • 自宅を賃貸に出して、自分は田舎暮らしをしたい

上記3つなど、少なからず選択肢の1つして考えるでしょうし、そこに疑問や不安・心配を抱いている人もいるでしょう。

そこで今回は、自宅を賃貸に出す方法として
以下の5つ

  • 自宅マンションを賃貸に出す時のポイント
  • 自宅を賃貸に出すメリット・デメリット
  • 自宅を賃貸に出す際の住宅ローンや税金(確定申告・特別控除)
  • 自宅を賃貸に出す時の手順・手続き
  • 実際に自宅を貸し出した筆者の体験談

を紹介します。

結論を言えば、
自宅の資産価値向上を考えた時、

  • 賃貸運用(家賃でローン完済)
  • 不動産売却(高値売却実現可能)

どちらも今は絶好のタイミングです。

免許も届出も不要ですし、本業とは別に家賃収入という不労所得を得られるわけですからメリットの方が多いといえますが、リスクやデメリットについても確認したいと思います。

自宅マンションを賃貸に出す時のポイント

人生で一番高い買い物である不動産。

その不動産価値を最大限に活用・運用できるのは所有者の特権です。

自宅を賃貸に出すという選択においては、様々な理由・事情があると思いますが、
最近では、住宅ローンの返済が難しくなった人が、

  1. 自宅マンションを賃貸運用
  2. 賃料収入で住宅ローンの返済
  3. 自身は賃料の低い賃貸アパートに引越し
  4. 住宅ローン完済後、自宅に戻る

賃貸相場は大きく動かないため、老後の住まい確保の1つとして家を売らずにローンを返す活用方法とも考えられています。

それでは、自宅マンションを賃貸に出す時のコツ、ポイント、メリット・デメリットを確認してみたいと思います。

自宅を賃貸に出す

住宅ローン返済中の自宅マンションを賃貸・貸し出すことは可能?

自宅分譲マンションを賃貸に出すメリット・デメリット こんな人におすすめしたい

今まで住んでいた自宅を他人に賃貸するということは、居住用マンションから収益物件(賃貸マンション)になります。

賃貸経営、不動産投資ビジネスになります。

よって、少なからずメリットだけではなくデメリットも出てきます。
家賃収入という所得が発生するため、確定申告も発生します。

《自宅を賃貸に出すメリット》

居住していた自宅を賃貸運用するメリット5つ

  • 家賃収入が期待できる
  • 自宅を売却する必要がない
  • 不動産投資とはスタートが大きく違う
  • 経費を計上できる
  • 不動産オーナーになれる

などになります。

家は購入か?賃貸か?

という議論をするケース、キャッシュを生む資産になるか?という考え方があります。

自宅を賃貸に出すということは、キャッシュを生む資産に変わるタイミングです。

1:家賃収入が期待できるケース

毎月、決まった家賃収入を安定的に受けることが可能です。

本業とは別に不労所得を期待できますし、
仮に住宅ローン残債がある場合でも、家賃収入で住宅ローンの返済が進みます。

更に、ローンが減ることで、資産には担保価値も生まれます。
★マンションを担保に2軒目の不動産を購入する
不動産担保ローンで資金調達をする
選択肢の幅が広がります。

2:自宅を売却する必要がない

思い出のある土地・大切な自宅を売却したくないという人にとって、

家を売る必要(所有権はそのまま)はないですし、将来的に老後の居住地として戻ってくることも可能です。

3:不動産運営を行うスタートが大きく違う

通常、不動産運営を行う場合、

  • 金融機関からローンの融資を受ける(金利が高い)
  • 高値推移している不動産(マンション)の購入(利回りが悪い)

少なからず、今は不動産価格が高く始めにくい状況です。

対して、自宅を賃貸に出した場合も、同じ不動産運用ですが、

  • 金利の高い不動産投資ローンではなく、そのまま住宅ローンで始めることができる(超低金利)
  • 所有しているマンション(収益物件)を賃貸運用するため、地価高騰・高額出費・高値推移の影響を受けない

大きく意味合いが変わってくるわけで、メリットとしか言いようがありません。

4:経費を計上できる

家賃収入は、不動産所得となるため確定申告が必要となります。

管理費・修繕積立金・住宅ローンの金利・固定資産税や都市計画税などを経費として計上できます。
*下で具体的に紹介しています

不動産オーナーになれる

自宅マンションを購入した段階で大きな資産を保有していることは間違いありませんが、

自宅を他人に賃貸するということは、「不動産オーナー」になります。

少なからず、不動産オーナーという響きにあこがれる人も少ないでしょう。

自宅を賃貸に出すデメリット・リスク 売却する場合、空室、事故物件

人に貸すということは、自分が住むのとは違うデメリット・リスクも発生します。

  • 【空室リスク】

    家賃収入は、賃貸契約のもとに発生するものです。

    空き家となれば、家賃収入は期待できません。

    もし、家賃収入を住宅ローン返済に充てることを前提としている人は、キャッシュフローが崩れます。
    1、2カ月の空室ならまだいいかもしれませんが、半年・1年となると持ち出しの規模が大きくなります。
    *手数料を払う形で家賃保証サービス(サブリース)もありますが
    自宅を賃貸に出す方法

  • 【事件・トラブルのリスク】

    資産価値は不動産市況によって上下しますが、それだけではありません。

    賃借人(借主)が室内で亡くなったり・自殺・事件等となれば、事故物件となり資産価値が大きく下がります。

    家賃の支払いの滞納などもありますし、近隣トラブルやオーナーとのトラブルとなれば、それはそれで”いわく付き不動産”になりかねません。

  • 【売却し辛い】

    いくら自身の判断で自宅を賃貸に出したとしても、
    急にキャッシュが必要となるなど、売却を選択せざるを得ないシチュエーションになる可能性もあります。

    いざ所有する不動産を売却する場合、

    • 居住用のマンション
    • 賃貸運用中のマンション(収益物件)

    を考えた場合、収益不動産の方が売却し辛くなる場合があります。

    不動産を購入する人は多くの人は居住を前提としています。

    賃貸運用中のマンションの場合、オーナーチェンジ物件という位置づけとなり購入希望者は投資家が中心となります。

    利回りを重視するため、高値売却が難しくなります。

  • 【容易に戻ってくることができない】

    以前、オーナーチェンジ物件に自分が住みたいという記事をアップしました。

    賃貸借契約が締結される賃貸物件の場合、
    借り手である賃借人の権利(借地借家法)が強くなるため、自由に追い出し・家賃の値上げなどコントロールが効きません。
    *立ち退き料や立ち退き交渉も可能です。
    いちよ正当な事由(命に係わる事由等)がない限りという契約項目になりますが、それなりの理由を並べても賃借人の意向という側面があります

  • 自宅を賃貸に出した場合、仮に戻ってきたいと思っていても、借主の退去のタイミングを待たなくてはなりません。
    契約終了は、基本的に借主の退去届のタイミングになります。

    もし、一時的に貸したい、何年後かに戻る予定がある場合は、定期借家契約等で契約期間・期限を限定して賃貸募集することも可能です。
    定期借家契約・普通借家契約の2種類を判断する必要があります。

自宅マンションを貸す際の住宅ローンの利用や税金(確定申告)

マンション購入時、金融機関の審査のもと住宅ローンの契約を組んだと思います。

住宅ローンは、あくまでも居住用不動産購入時のローンとして金利を抑えた形で設定されています。

そのため、不動産購入時に、住宅ローンは利用できません。

では、マイホームとして居住していたマンションを賃貸に出す場合、ローンの位置づけはどうなるのか?

住宅ローン返済中に、その不動産を賃貸に出すことはダメ・NGとされています。

理由は、
居住用(住宅ローン)と賃貸用(アパートローン)では用途が違い・金利も異なっているからです。

金利比較

この2つの金融商品ですが、

  • 住宅ローンの場合、低金利時代の今、優遇金利などを活用で、0.5%程度
  • アパートローンの場合、一般的に3%程度

が設定されています。

    5000万を融資してもらった時を資産してみました。
    借入期間を30年とした場合、

  • 住宅ローン(0.5%)の場合
    総返済額:5400万円(利息:約400万円)
    毎月の返済:約15万円/月
  • アパートローン(3%)の場合の総返済額
    7600万円(利息:約2600万円)
    毎月の返済:約21万円/月

たかが3%だと思ったら大間違いという数字ではないでしょうか?

しかしながら、100%ダメかというとそうではありません。

一定期間の貸し出し・転勤や子供の学校についてはそのままでOK

厳密な答えはありませんが、基本的に、そのまま住宅ローンの継続が可能です。

銀行の厳しい審査もなく、一定期間居住し返済の実績がある段階で、
やむを得ず引越しすることになり、そのタイミングで自宅を賃貸に出すことになった・・・という理由で問題ありません。

借り換えを求められたり、一括返済を求められることは基本的にありません。
ちなみに、住宅ローン控除は適用されなくなります。

ただ、すべての人が承認されるわけではありません。
住宅ローン滞納(返済の遅延)がある人や居住年数が短いなどは、認められない可能性、銀行によってその考え方や判断が変わってくる場合もあります。


≪フラット35 不正融資問題≫
少し前ですが、金利や審査を悪用したフラット35の不正融資問題がニュースになりました。
居住用の住宅ローンを理由に金融機関からローンを受けたにも関わらず、居住することなく賃貸運用を行っていたことが発覚したというものです。
本来は、不動産投資ローンであるべきものの金利の優遇を目的に不正を行っていた・運営会社がレクチャーしていたというものです。
全額返済等の厳しい措置が取れるためご注意を。

確定申告・節税になるの?

経費・費用の算出

上でも触れましたが家賃収入は、不動産所得です。

よって適切に確定申告・税金を支払う義務が発生します。

とはいえ、税理士と契約する必要はなく、
下記の3つ

  • マンション運用にかかった経費・費用の算出(管理費・修繕積立金・住宅ローン金利・固定資産税・都市計画税・通信費・交際費等の支出)
  • 委託しているマンション管理会社から1年分の収支報告を用意(家賃収入・委託費用・管理委託料)
  • サラリーマン・給与所得がある場合、源泉徴収票を用意

などを準備し、
e-Tax】国税電子申告・納税システム(イータックス)を活用し聞かれた箇所に入力するだけで、基本的に終わります。

難しい計算は、e-Taxが自動計算してくれるので簡単に書類が完成されます。
一番大きなお金:1年分の家賃収入に対しての経費なので、多少、間違っていても誤差レベルです。

未登録等があればアラートが出ますし、分からなければ税務署に質問すれば快く教えてくれます。

サラリーマンの場合は、元々払いすぎている税金(所得税と住民税)を還付できるので、節税にもなります。

《自宅を賃貸に出す際の基礎知識》

自分が住んでいても、他人に貸していたとしても、劣化していきますし設備等の故障が発生します。

自分が住んでいれば、定期的にメンテナンスが可能ですが、賃貸している以上、故障すれば借主から連絡が来ます

この場合は、原則、貸主側(オーナー)が負担します。

加入する保険によりますが、
水漏れやエアコン、水回りなどトラブル時の修繕費用は、火災保険でカバーできる場合があります。

*保険の加入・火災保険料も必要経費になるので、保険の種類、カバーの範囲をどこまでにするか?ここの1つのポイントです。
もちろん、機器の修理にかかる費用は経費に計上可能です。

自宅を賃貸に出す時の手順

自宅を賃貸に出す流れは準備とシミュレーションが重要です。

そこで、自宅を賃貸に出す時の手続きと併せて紹介します。

  1. 不動産相場を確認する
  2. 賃貸相場を確認する
  3. マンション管理会社・不動産会社を選定・契約形態の確定・契約する
  4. 自身が引越し、掃除・傷みの修繕・リフォーム・クリーニングを施す
  5. 入居者の客付け・契約

自宅マンションを賃貸に出す場合、
借主が借りやすい家賃設定(安めの賃料設定)でマンション管理会社に客付けをお願いすればいいわけではありません。

不動産相場を確認する

自宅マンションを賃貸運用する時のデメリットで紹介しましたが、
万が一、売却せざるを得なくなった場合、オーナーチェンジ物件は利回りを見られます。

よって、家賃相場を考慮しながら利回りを意識した家賃設定を行う必要があります。

利回り= 年間収入 ÷ 不動産購入価格 × 100

家賃収入:120万円/年(10万円/月)
不動産価格:3000万円
– – – – – – – – – –
120万円 ÷ 3000万円 × 100 = 4%
利回り4%ということになります。

  • 利回りは、高いことに越したことはありません。
  • 空室リスクを考えると、借りてもらいやすい家賃設定も重要です。

このバランスをとるために、まずは不動産相場の確認は重要です。

  • 査定員が家に来ることがない
  • 即査定額が確認できる
  • ビッグデータを基にした適正価格の確認
  • 簡単なので定期チェックにも有効

簡単に不動産査定を行うならAI査定がおすすめです。

賃貸相場を確認する

不動産業者に相談・市場調査

賃貸不動産の運営において、適切な家賃の設定は非常に重要です。
家賃が高すぎれば入居者が集まらず、低すぎれば収益が上がらないというリスクがあります。

  • 年間の家賃収入はここ部分で決まります。
  • 住宅ローン返済があるのであれば、利益が出るラインは譲れません。

不動産運営を行う以上、家賃設定は非常に重要です。

  • 著しく高い設定の場合、借主から嫌われます、空室リスクを生む要因になります。
  • 著しく安い設定の場合、利回りが悪化し、仮に売却を判断した場合、嫌われます。

市場価格の調査方法

不動産情報サイトの活用: SUUMOやHOME’Sなどの不動産情報サイトを活用して、同じエリアや同じ物件タイプの家賃相場を調査します。
不動産業者とのコンサルティング: 地域に詳しい不動産業者に相談し、現在の市場動向や将来の見通しを確認します。
競合不動産の調査: 同じエリアの競合不動産の家賃や設備、間取りなどを比較し、自物件の位置づけを明確にします。

価格設定の際の4つの注意点

  • 物件の特徴を考慮
    不動産の立地や設備、築年数などの特徴を考慮し、それに見合った価格を設定します。例えば、駅近や新築マンション、高級設備がある場合はプレミアム価格を設定することが考えられます。
  • フレキシブルな価格設定
    市場の動向や季節性を考慮し、家賃を柔軟に変動させることで、常に適切な価格を維持します。
  • 初期費用の設定
    敷金や礼金、更新料などの初期費用も適切に設定することで、入居者の負担を軽減し、入居率を向上させることができます。
  • 長期的な視点
    短期的な家賃収入を追求するだけでなく、長期的な視点での収益性や不動産価値を考慮することが重要です。

賃貸物件の価格設定は、物件の収益性や入居率を左右する重要な要素となります。

市場の動向をしっかりと把握し、不動産の特徴や長期的な視点を持つことで、適切な価格設定を行うことができるでしょう。

マンションを貸す.comなら、簡単に家賃シミュレーションが可能です。
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マンション管理会社を選定・契約する

物件管理・借主とのやり取り等の業務委託

次にマンション管理会社を決定・管理を依頼します。

賃貸物件を所有しているオーナーにとって、不動産の維持管理を左右する賃貸管理会社の選び方は非常に重要な判断の一つとなります。
適切な管理会社を選ぶことで、不動産の運営がスムーズに行われ、収益性や入居者の満足度も向上します。

賃貸管理会社の役割とは?

不動産オーナーに代わって賃貸不動産の運営・管理(賃貸管理業務)を行う専門の企業です。
具体的な役割としては、入居者募集、家賃の回収、メンテナンス、トラブル対応などが挙げられます。
また、賃貸借契約の締結や更新、退去時の対応など、法的手続きに関する業務も担当します。

どのような基準で選ぶべきか?
実績と信頼性
長年の業界経験や多くの管理している会社は、そのノウハウや経験を活かして適切なサービスを提供できる可能性が高いです。
コミュニケーション能力
入居者やオーナーとの円滑なコミュニケーションが取れるかどうかは、トラブルを未然に防ぐ上で非常に重要です。
サービス内容
基本的な管理業務だけでなく、リフォームやリノベーションの提案、法的な相談対応など、幅広いサービスを提供しているかを確認しましょう。
料金体系
管理料や初期費用、追加料金などの料金体系をしっかりと確認し、透明性があるかどうかを判断することも大切です。

《管理会社との契約時の3つ注意点》

  • 契約内容の確認: 契約書の内容をしっかりと読み、理解した上で契約を結ぶことが重要です。特に、料金やサービス内容、賃貸期間や解約条件などの詳細を確認しましょう。
  • 独自のサービスや特典: 一部の管理会社は、独自のサービスや特典を提供している場合があります。これらの内容を確認し、自分のニーズに合っているかを検討することも大切です。
  • アフターサポート: 契約後のフォローアップやサポート体制も、管理会社の質を判断する上での重要なポイントとなります。

自宅マンションを賃貸運用する場合に限らず、
サラリーマンのワンルームマンションやアパート等も基本的にマンション管理業務は管理会社にすべてお任せ・手間はかかりません。

  • 入居者・客付業務(入居募集)
  • 家賃の徴収業務(家賃集金代行)
  • 入居者トラブル・苦情・要望・クレーム対応
  • 機器の故障・修繕の対応
  • 退去時の精算・原状回復(クリーニング・清掃:請求業務)

などの管理内容・管理方法。

特に、入居者からの質問や相談、お問合せなどは、平日仕事をしている人からすれば非常に負荷のかかる作業です。

管理会社ですべて対応してくれるため、そのための手間を回避できるので非常に重宝します。

ちなみに、管理手数料は家賃の1%・3%、定額1000円・3000円などさまざまですし、
また、サービス内容も多種多様なのでサブリース:家賃保証などのオプションをつけると更にプラスされるため、自分にあったマンション管理会社を見つけることが重要です。
*不動産管理業務だけでなく、不動産のプロとして、不動産コンサルティング・資産形成サポートの提案力のある会社(ノウハウに長けた会社)であれば、今後の不動産ビジネスの大きな分かれ道にもなります。

【具体的なマンション管理会社の選び方】
以前、賃貸管理手数料を安くする方法を解説しましたが、不動産会社・管理会社探しの基本は相見積もり・交渉です。

家賃シミュレーションで紹介したマンション貸す.comは、信頼のおける複数の不動産会社から条件にあったマンション管理会社の比較検討も可能です。

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自身が引越し、掃除・リフォーム・クリーニングを施す

賃貸運用に向けて動き出す家賃想定、マンション管理会社選定と併せて自身の引越しもこのタイミングになります。

引越しして空室になった自宅マンションを

  • そのまま賃貸に出せるか?
  • 壁紙などリフォームをするか?(一部の部屋)

ハウスクリーニングは基本的に施しますが、スムーズに客付けを行うための準備を行います。

基本的にマンション管理会社が、段取りをつけてくれます。
リフォーム(壁紙・クロス、洗面台・浴室・システムキッチン等)を検討する場合、リフォーム費用の算出・見積もりも行ってくれます。

入居者の客付け・賃貸借契約

最終段階として、入居者の客付け・入居者の募集が始まります。
家賃・管理費・敷金礼金・原状回復費用・契約更新料・火災保険等

すべてのステップ、管理会社と媒介契約

  • マイソクの作成・不動産ポータルサイト(スーモ・アットホーム)への広告
  • 内見・内覧の段取り・当日の案内
  • 契約書作成・契約
  • 鍵の引き渡し

など行ってくれるため、しいてやることは管理会社から上がってくる入居希望者の審査結果の確認程度です。
どの会社に勤めている人・年収や家族構成等の確認

*代理契約の場合、入居者の決定は不動産会社が行います。

大まかな一連の流れですが、通常の不動産投資(中古一戸建て:注文住宅・一軒家・分譲マンション・区分マンション投資・アパート経営)もこの流れです。

《入居者の選び方と対応》
賃貸物件の運営において、入居者の選び方は非常に重要な要素となります。
適切な入居者を選ぶことで、長期的な安定した家賃収入を得ることが期待できます。
また、トラブルを未然に防ぐためのコミュニケーションも欠かせません。

入居審査:4つのポイント

  1. 信用情報の確認: 入居者の信用情報を確認し、過去の滞納履歴や債務未払いなどのリスクがないかを検証します。
  2. 収入証明の提出: 定期的な収入があることを確認するため、給与明細書や所得証明書の提出を求めることが一般的です。
  3. 緊急連絡先の確認: トラブル時の連絡先として、家族や親族の情報を確認します。
  4. 面接: 直接対面しての面接を行い、入居者の生活態度や性格を把握することも有効です。

入居者とのトラブル回避のためのコミュニケーション方法

  1. 契約時の説明: 契約内容や物件のルールを明確に説明し、賃貸借契約書をしっかりと読み理解してもらうことが基本です。
  2. 定期的なコミュニケーション: 定期的に物件の状態や生活環境に関するフィードバックを求めることで、小さな問題が大きなトラブルに発展するのを防ぎます。
  3. トラブル時の迅速な対応: トラブルが発生した際は、迅速かつ冷静に対応し、双方の納得のいく解決を目指します。
  4. メンテナンスの情報提供: 物件のメンテナンスや修繕情報を定期的に提供することで、入居者との信頼関係を築くことができます。

入居者の選び方とその後の対応は、賃貸物件の運営における成功の鍵となります。
適切な審査とコミュニケーションを心がけることで、安心して物件を運営することができるでしょう。

マンションのメンテナンスと更新

マンションの価値を維持・向上させるためには、定期的なメンテナンスと適切な更新が不可欠です。
物件の寿命を延ばし、入居者の満足度を高めることができます。

《定期的なメンテナンスの重要性》

資産価値の維持: マンションの外観や共用部分、設備の劣化を防ぐことで、物件の資産価値を維持することができます。
トラブルの予防: 定期的な点検やメンテナンスにより、水漏れや設備の故障などのトラブルを早期に発見・対応することができます。
入居者の安心: 定期的なメンテナンスを行うことで、入居者に安全・安心な住環境を提供することができます。
更新時のリフォームや改修4つのポイント
  • 市場のニーズの把握: 現在の市場のニーズやトレンドを考慮し、例えば、オープンキッチンやウォークインクローゼットなどの人気のある設備・間取りにリフォームすることで、賃貸需要を高めることができます。
  • 省エネ・エコリフォーム: 高断熱材の使用やLED照明の導入など、省エネ・エコリフォームを行うことで、光熱費の削減や環境への配慮を実現します。
  • 耐震リフォーム: 地震に強いマンションを目指し、耐震補強や新しい建築基準に合わせた改修を行うことで、安全性を高めることができます。
  • コストパフォーマンスの考慮: リフォームや改修の際は、予算内で最大の効果を得られるよう、コストパフォーマンスを考慮することが重要です。

マンションのメンテナンスと更新は、物件の価値を維持・向上させるための重要な要素となります。
定期的なメンテナンスと適切な更新を行うことで、長期的な視点での物件の価値を確保することができるでしょう。

賃貸運用のリスク管理

賃貸物件の運営には多くのリスクが伴います。
特に、災害や事故は予測困難であり、その影響は深刻です。適切なリスク管理を行うことで、これらのリスクを最小限に抑えることができます。

【災害や事故への備え】
☆耐震性の確保
日本は地震大国であるため、物件の耐震補強や新築時の新耐震基準の適用は必須です。既存の物件の場合、定期的な耐震診断を行い、必要に応じて補強工事を行うことが求められます。

☆防災設備の整備
自動火災報知器やスプリンクラーの設置、非常階段や避難経路の確保など、防災設備を整備することで、火災やその他の災害時のリスクを低減できます。

☆定期的な点検・メンテナンス
物件の老朽化や設備の劣化を早期に発見し、適切な修繕やメンテナンスを行うことで、事故のリスクを防ぐことができます。

保険の活用方法

  • 火災保険の加入: 火災や水損、盗難などのリスクから物件を守るために、火災保険の加入は基本中の基本です。特に、賃貸物件の場合、家賃収入の損失もカバーする家賃保証特約を付帯することが推奨されます。
  • 地震保険の検討: 火災保険は基本的に地震による損害をカバーしていません。そのため、地震保険を別途加入することで、地震による物件の損害や家賃収入の損失を補償することができます。
  • 総合賠償責任保険の加入: 入居者や第三者からの賠償請求リスクをカバーするため、総合賠償責任保険の加入も検討すべきです。これにより、物件の事故やトラブルによる賠償責任を保険で補償することができます。

賃貸運用のリスク管理は、物件の価値を維持し、安定した収益を得るための重要な要素となります。
災害や事故への備えと、適切な保険の活用により、リスクを最小限に抑えることができるでしょう。

実際に自宅を賃貸に出した筆者の体験談をご紹介

自宅マンションを賃貸に出す時の注意点は、筆者の体験談をもとにコラムとして紹介しました。

賃貸運用は、物件のエリアによって難易度がかなり変わります。

すべてが

  • 築浅
  • 駅近
  • 高層階

などの好条件物件とは限らないため、事前に不動産需要・賃貸需要の把握は非常に重要です。

自宅 マンション 賃貸

私の場合は、
娘の小学校の都合で新しくマンション購入を検討し、幸い新居の住宅ローンの審査も通ったので買い替えの形ではなく、自宅マンションを賃貸運用の選択を行いました。

変動金利で借りていた住宅ローンに関しても、金融機関に電話で住所変更を伝えるだけでした。

管理会社の担当者が非常に良くしてくれたため、
即借主も見つかり、ほぼトラブルもなく、何かあっても事後報告レベル。
月に一度、家賃徴収・不動産管理料の書類が届き、1年に1度、まとめた書類が届くだけでほぼほったらかしでした。

自宅を賃貸に出す場合、少なからずリスクはあります。

私の場合も結果的に

  • もともと住んでいたマンションの住宅ローン
  • 新しく購入したマンションの住宅ローン

ダブルローンの形でしたから、
住宅ローン金利が著しく上がったり・リストラ等、収入がゼロになるリスクから自宅を賃貸にして失敗していたかもしれません。

このあたりのは個人個人、慎重に判断しないといけませんし、自己責任ということにはなりますが、
資産管理として、その判断ができるのも不動産を所有しているからこそと考えることもできます。

よくある質問:疑問・不安に関する悩みを解決・注意点

賃貸に出す際の税金はどうなりますか?

賃貸から得られる収入は所得税の対象となります。
また、物件の保有による固定資産税や都市計画税も発生します。
収入には経費を差し引いて申告することが可能で、修繕費やローン利息、管理費用などが経費として認められます。

賃貸に出すために必要な手続きは何ですか?

賃貸契約書の作成、必要に応じてリフォームや清掃の実施、火災保険への加入が必要です。
また、地域によっては賃貸業を行うために自治体への届出が求められる場合があります。

宅地建物取引士や賃貸不動産経営管理士の資格は必要ですか?

結論から言うと、必ずしも必要ではありません。

宅地建物取引士は、宅地建物取引業を営むために必要な国家資格です。
しかし、自宅マンションを所有者自ら賃貸に出す場合は、宅地建物取引士の資格は不要です。

賃貸不動産経営管理士は、賃貸住宅の管理業務に関する専門知識を証明する国家資格です。
資格を持っていなくても業務は可能ですが、資格を持っていると、入居者や管理会社への安心感につながる場合もあります。

自宅マンションを賃貸に出す:記事まとめ

現状、新型コロナウイルスやロシアによるウクライナ侵攻(ウクライナ戦争)による資源高、世界的なインフレ傾向など、明るいニュースはありません。

給料が上がらない状況でのインフレ傾向でもある日本だけあって、決して今後の経済・景気がポジティブに動いていくとは限りません。

とはいえ、不動産市況は、依然高値で推移しています。

不動産価格が高い以上、新規で始める時期ではありません。
購入価格が高ければ、想定利回りは下がります。

そのため、サラリーマンにオススメは、
家賃から不動産投資ローンの返済・管理費・修繕積立金を引くと、赤字・持ち出しが発生する状況です。

参考ページ
おすすめの不動産投資会社ランキング
Amazonギフト券が貰えるマンション投資相談・面談

一方、自宅中古マンションを賃貸に出す場合は別の話です。

不動産購入の必要はありません。
不動産屋に払う仲介手数料もかかりませんし、金利が2%・3%高いローンでの借り入れの必要もありません
初期費用(引越しなど)も最低限で済みます。

老後の生活を考えた場合、
住宅ローンが完済されたマイホームを現役の間に準備できるタイミングもあります。

”自宅を賃貸に出す”ことは、また、似たようなパターンとして相続した不動産を賃貸に出す場合も、現状はデメリットよりメリットの方が多いことが理解してもらえたかと思います。

 

長期的な賃貸運用の戦略

賃貸ビジネスは、短期的な収益だけでなく、長期的な視点での資産価値の維持・増加が求められます。適切な戦略を立てることで、持続的な収益を確保し、資産としての価値を最大化することができます。

賃貸ビジネスの将来的な展望

人口動態の変化: 日本の人口減少や都市集中の傾向を考慮し、需要が見込まれるエリアや物件タイプに投資することが重要です。特に、単身者向けの物件や都心部の物件は、将来的な需要が高まると予測されます。
テクノロジーの活用: スマートホーム技術やIoTの導入により、入居者に付加価値を提供することができます。これにより、家賃収入の向上や入居率の維持が期待できます。
サステナビリティの重視: 環境への配慮やエコリフォームの導入は、将来的な賃貸市場での競争力を高める要素となります。

資産としてのマンションの価値の見直し

定期的なリフォーム: 物件の老朽化を防ぎ、常に新築同様の状態を保つことで、資産価値の維持・向上が期待できます。特に、キッチンやバスルームなどの水回りのリフォームは、資産価値向上のポイントとなります。
土地の有効活用: 土地の余剰スペースを活用して、駐車場や共用施設の設置などを行うことで、資産価値を最大化することができます。
経済動向のモニタリング: 金利や不動産市場の動向を常にモニタリングし、物件の売却や追加のタイミングを見極めることが重要です。

長期的な賃貸運用の戦略は、継続的な収益の確保と資産価値の最大化を目指すものです。市場の動向やテクノロジーの進化を常にキャッチアップし、柔軟に戦略を見直すことで、賃貸ビジネスの成功を実現することができるでしょう。

所得金額によって変動する税率(累進課税).

《参考サイト》

【賃貸相場のシミュレーション】
自宅を賃貸に出す メリット


【不動産AI査定】
自宅を賃貸に出す デメリット

  • SREホールディングス株式会社
    SRE Holdings Corporation
  • 〒107-0061 東京都港区北青山3丁目1-2 青山セント・シオンビル 2F
  • 宅地建物取引業者免許 国土交通大臣(1)第9297号
    金融商品取引業 関東財務局長(金商)第3179号
  • 公式サイト:https://sre-group.co.jp/