任意売却は誰に相談すればいいの？任意売却のメリット・デメリット

「任意売却」という言葉を耳にしたけれど、具体的にどういうことなのか、あまりよく分からない…。

そして、もしあなたがこの言葉を調べているなら、それはきっと、住宅ローンの返済に苦しみ、「もう切羽詰まっている」状況なのではないでしょうか。

日本全国で年間約32,000件、住宅ローン貸し出し件数全体の約4%が「返済困窮者」と言われています。

あなたは、決して一人ではありません。

• 「住宅ローンが払えなくて、このままではどうなってしまうんだろう…」
• 「競売だけは避けたいけど、他にどんな方法があるの？」
• 「一体、誰に相談したらいいの？ 信頼できる専門家ってどうやって見つけるの？」
• 「任意売却って、本当に私の問題を解決してくれるの？ どんなメリット・デメリットがあるの？」
• 「実際に任意売却をした人の話を聞いてみたい… 成功例や失敗例はあるの？」

そんな不安や疑問を抱えているあなたのために、本記事では、不動産売却方法の一種である「任意売却」について、その全てを分かりやすく解説します。

具体的には、以下の点に焦点を当てて深掘りしていきます。

• 任意売却と競売の決定的な違い：なぜ任意売却を選ぶべきなのか？
• 任意売却は誰に相談すべきか？ 信頼できる専門家の見つけ方
• 任意売却に強い不動産会社とは？ 業者選びのポイント
• 任意売却後の新たな選択肢：リースバックの可能性とは？

この解説を読んで、あなたの住宅ローンに関する問題を解決し、前向きな再出発をするための具体的な道筋を見つけてください。

任意売却とは？

• 給料が減った
• ボーナスが減った
• リストラにあった

などから、住宅ローンの返済が滞り、金融機関から催促・督促の連絡が来ている人、任意売却の相談・困っている人は少なくありません。

任売ニンバイとも言われる任意売却。

任意売却を説明すると

• 住宅ローンを滞納している
• 住宅ローンの返済ができない

債務者（借主）が返済に困窮した場合、
もう返済は難しいし、
この状況下では不動産を売却し返済できる部分は返済したいと考えるものです。

住宅ローンを組む時、
金融機関は返済が滞った時に、
その不動産を売却し返済に充てるための担保として、マンション・戸建てに抵当権ていとうけんを設定します。

この抵当権は、基本的に借金を完済しない限り、抹消することはできません。

不動産が売却された場合、
仮に住宅ローンが完済できなくても、抵当権を解除してもうらうことを確約してもらうということです。

任意売却のタイミング

• 通常の売却
• 任意売却
• 競売

簡単に言えば、時間的な猶予によって、大きくされますが、任意売却のタイミングは非常に重要です。

それを決定するためには複数の要素を考慮する必要があります。

• 借金の状況
  借金が返済可能な範囲を超えて増えてきた場合、任意売却を考えるタイミングとなる可能性があります。
  特に、返済が困難になり、自己破産や競売の可能性が出てきたときは、任意売却を検討するべきタイミングです。
• 不動産市場の状況
  不動産市場が好調なときは、任意売却によって高い売却価格を得ることが可能です。
  逆に、市場が低迷しているときは、売却価格が期待ほどにならない可能性があります。
  したがって、市場の状況を見て、最適なタイミングを見極めることが重要です。
• 生活状況
  任意売却後の生活状況も考慮する必要があります。
  新たな住まいを見つけることができるか、また、売却によって得た金額で借金を全額返済できるかどうかなど、生活状況を考慮して任意売却のタイミングを決定します。

競売とは？

競売を簡単に説明すると
返済が滞った人に銀行が、担保である物件を強制的に売却することを言います。

競争入札になるので、価格交渉などは一切行われず、落札を前提に最低価格が設定されるために、相場を大きく下回る価格になります。

住宅ローン支払いが滞ると、
債権者や裁判所から催促状・競売開始決定通知が届き何もしないままであれば最短4か月程度でマイホームが「競売」にかけられてしまいます。

任意売却を活用するメリット

任意売却は、金融機関からの競売を避けるために負債を持つ不動産所有者が利用する方法です。

債務者がよりコントロールを持ち、不動産を市場価格に近い価格で売却できる機会を提供します。

任意売却のメリット：自己破産や競売を避ける

任意売却を行う最大のメリットの一つは、自己破産や競売を避けることができる点です。

住宅ローンの返済が困難になり、最終的に競売にかけられることは避けたいと多くの人が考えています。

任意売却を利用することで、競売を回避できる可能性が高くなります。

将来的な信用回復のための時間を確保することができ、生活基盤を整えるための第一歩となります。

任意売却のメリット：自由な価格設定とタイミング

任意売却を選択する大きなメリットは、不動産の売却価格を自由に設定でき、売却のタイミングも自分で決められるという点です。

競売では、売却価格が市場相場に左右されるため、希望通りの価格で売却できる可能性は低いです。

しかし、任意売却では自分で価格を決め、売却期間も競売に比べて時間があるため、より納得のいく売却ができる可能性があります。

売却価格を市場価値に基づいて適切に設定することで、最適なタイミングで取引を成立させることができます。

任意売却のメリット：費用負担が不要

任意売却を進める際、必要な経費は売却代金の中から支払われるため、売り主は別途費用を負担する必要がありません。

例えば、抵当権の抹消登記費用や仲介手数料などの費用は、売却代金の中で支払われるため、資金的な負担を軽減できます。

この点が、競売との大きな違いであり、売却時に発生する費用の心配を最小限に抑えることができます。

任意売却のメリット：残債返済の交渉が可能

任意売却後も、残った住宅ローンの返済条件を債権者（銀行等）と交渉することが可能です。

競売では売却後に残債を全て支払わなければならないことが多く、返済計画の立て直しが難しいことがあります。

しかし、任意売却では、残債の一部を免除してもらえる可能性があり、返済負担を軽減することができます。

債権者との交渉次第で、新たな返済プランが提案されることもあります。

任意売却のメリット：リースバックの活用も可能

任意売却を行った後、リースバックという選択肢を活用することもできます。

リースバックとは、売却後にその物件を借りて住み続けることができる仕組みで、住み慣れた家に住み続けながら返済負担を軽減することができます。

引越ししたくないが、ローンの返済が難しい場合に有効です。

リースバックを選択することで、住み慣れた家で生活しながら新たな生活を始めることができます。

任意売却を活用するデメリット

任意売却は、多くの場合、負債解決の一環として利用されますが、この方法にはいくつかのデメリットも存在します。

任意売却を行うことで、所有者は一般的に市場価値より低い価格で不動産を売却することになり、結果として財政的な損失を被る可能性があります。

また、このプロセスは複雑で時間がかかることが多く、適切な買い手を見つけることが困難な場合もあります。

任意売却のデメリット：売却価格が低くなる可能性

任意売却を行う場合、急いで不動産を売却しなければならないことが多く、市場価格よりも低い価格で売却せざるを得ないことがあります。

この急いで売却することにより、売却価格が希望する金額に達しない可能性があり、経済的な損失を被ることがあります。

そのため、任意売却を決断する前に、市場価格や売却価格について冷静に検討し、できるだけ高い価格で売却できるように調整を行うことが重要です。

任意売却のデメリット：専門的な知識が必要

任意売却を進めるためには、銀行との交渉、不動産の価格設定、契約手続きなど、専門的な知識が求められます。

これらの知識がない場合、不利な条件で売却してしまう可能性が高くなります。

例えば、銀行との交渉で有利な条件を引き出せなかったり、不動産の価格設定を誤ったりすることで、最終的な売却価格が低くなることがあります。

任意売却を行う前に、不動産の専門家に相談したり、信頼できるアドバイザーにサポートを依頼したりすることが、成功するための鍵となります。

任意売却のデメリット：売却後の生活設計が必要

任意売却後は、新たな住まいを見つけるなど、生活設計を立て直す必要があります。

売却後の生活がどのように変わるのか、新しい住居の確保や生活費の見直しなど、移転先の選定が重要です。

また、任意売却後に一時的な住居の確保や新しい家の購入に向けて計画を立てる必要があり、生活の安定性を保つためにしっかりと準備しておくことが大切です。

売却後の生活設計が整わないと、再び不安定な状態に陥る可能性があります。

任意売却の注意点

任意売却は、住宅ローンの返済が困難になった際に、不動産を市場価格で売却し、債権者への債務返済に充てる手段です。

しかし、いくつか重要な注意点を理解する必要があります。

任意売却が持つ特定のリスクや限界を知り、適切な対策を講じることで、将来的なトラブルを回避し、より良い結果を導くことが可能です。

任意売却の注意点：債権者の同意が必要

任意売却を進めるには、抵当権を持つ債権者の同意が必要です。

この同意が得られない場合、任意売却は実施できません。

したがって、債権者との交渉は非常に重要です。債権者が任意売却に同意しない理由としては、売却価格が借入金をカバーしきれない場合や、その他の交渉条件が合意に至らない場合などがあります。

そのため、任意売却を進める前に、債権者の意向を確認することが不可欠です。

任意売却の注意点：信用情報への影響

任意売却を行うと、信用情報に記録され、一定期間、新たなローンの申し込みやクレジットカードの発行が困難になる可能性があります。

任意売却は、借入金の返済が不可能であることを示すため、金融機関の信用評価に悪影響を及ぼすことがあります。

そのため、任意売却後は新たな金融商品の審査が厳しくなり、今後のローンやクレジットカードの契約に支障が出ることを理解しておく必要があります。

任意売却の注意点：税金の発生

任意売却により、利益に対して税金が課されることがあります。

特に、売却価格が購入価格を上回る場合、譲渡所得税が発生する可能性があります。

この税金は、売却によって得られた利益に基づいて計算されます。

したがって、任意売却を行う前に、税金がどの程度発生するかを専門家に相談し、事前に把握しておくことが重要です。

任意売却の注意点：残債務の問題

任意売却後も、残った債務が完全に消えるわけではありません。

売却によって得られた資金で残債を全て返済できない場合、残った債務の返済計画を債権者と交渉する必要があります。

この交渉には時間がかかることもあり、債務整理や分割返済が必要になる場合もあります。

任意売却後も債務が残る可能性があるため、事前にその点を十分に理解しておくことが重要です。

任意売却の注意点：早ければ早いほど成功確率アップ

住宅ローンの返済が困難になった場合、早ければ早いほど任意売却の成功確率が高まります。

返済が難しくなった時点で早期に任意売却を検討することで、競売にかけられる前に問題を解決できる可能性が高くなります。

競売となると、売却価格が下がるだけでなく、余計な費用や手間も発生するため、早期の行動が重要です。

早めに専門家に相談し、任意売却の手続きを進めることで、よりスムーズに問題を解決できるでしょう。

《関連公式サイト》
一般社団法人 任意売却協会
全国任意売却支援協会
一般社団法人 全国住宅ローン救済・任意売却支援協会
おすすめのリースバック業者

任意売却：記事まとめ

この記事では、任意売却のプロセス、そのメリット、および関連する重要な考慮事項について詳しく解説しました。

任意売却は、抵当権者の同意のもとで、競売にかけられる前に物件を売却する方法です。

財産の差し押さえや競売といった法的措置を避け、債務者にとってより良い条件での解決を可能にします。

また、任意売却により、債務者は信用情報のダメージを最小限に抑え、将来的な金融活動への影響を軽減できることが期待されます。

任意売却は多くの利害関係者にとって有益な選択肢となることが多く、住宅ローン問題で悩んでいる方は、是非、専門家に相談してみてください

競売までの流れ：任意売却が可能な期間

期間入札が開始するまでがギリギリのタイミングですが、時間に余裕があればあるほど選択肢が増え、そのための手立てを模索できるからです。

1. 金融機関から返済についての督促状・催告書が届く
2. 期限の利益損失(ローンを分割で返済する権利を失う)
3. 代位弁済(銀行から保証会社へ窓口が変わる)
4. 裁判所から競売開始決定通知が届く
5. 裁判所の執行官により自宅の調査が行われる
6. 裁判所から期間入札の通知が届く
7. 自宅の競売が公告される
8. （⇒ここまで）期間入札が開始
   任意売却はここまでにすべての手続きを完了させる必要があります。
9. 開札
   売却許可決定・所有権が移転すると自宅の引越し・強制撤去

任意売却の相談をするなら？！任意売却に強い業者

この任意売却、他人事だと思っていたら大間違いです。

最近の場合だと、都心の不動産価格は上がっています。

住宅ローンの審査が通れば、不動産を購入することは可能ですが、必然的に毎月の返済額は多くなります。

そのタイミングで

• 給料が減額になったら・・・。
• 病気になったら・・・。

住宅ローンの返済が滞るシチュエーションは、いつ起きてもおかしくありません。

幸い都心の不動産価格は、高値推移を維持しているため、通常の不動産売却でこの状況を回避できる可能性は高いですが、

• ローン返済の滞納
• 銀行（金融機関）からの連絡を無視

など付き合い方や対応が悪ければ、任意売却・競売の流れになるのは相続が付くと思います。

今までの説明で、任意売却のメリット・デメリットはなんとなく分かるかと思います。

競売は叩き売られるのに対して、
任意売却は、通常の不動産取引と基本的に同じなので、

• 価格も多少割引しても、叩き売る必要はありません。
• 多くの買主へ告知が可能です。
• リースバックの形で今の家に住み続ける可能性もあります

もちろんデメリットもあります。

金融機関である銀行との取り決めの”期間内に売却を締結”する必要があるため、流暢りゅうちょうに進めることはできません。

通常の売却は、売り主の意思決定で売却期間を設定することが出来ますが、任意売却では期限がはっきり決まっています。

ちなみに、任意売却の許可が下りない場合もあります。
抵当権者複数いたり、資産価値とローン残高が乖離しすぎていたり・・・

任意売却に強い業者を選ぶ際、重要なポイントは専門性と経験です。

任意売却は通常の不動産売却とは異なり、住宅ローンが滞っている状況下での売却になるため、専門的な知識と経験が必要です。

豊富な経験
任意売却の実績が多く、さまざまなケースに対応した経験があること。

法律知識
任意売却に関連する法律知識を有し、クライアントを法的な問題から守ることができる専門知識。

銀行との交渉力
銀行や金融機関との交渉経験が豊富で、借入者の利益を最大限に守ることができる交渉スキル。

サポート体制
売却前から売却後にかけて、クライアントをサポートする体制が整っていること。

そこで、
・一般社団法人住宅ローン滞納問題相談室
・一般社団法人 住宅ローン問題解決支援機構
を紹介します。