任意売却とは?:任意売却のメリット・デメリット、誰に相談したらいいの?口コミ・体験談

任意売却 マンション売却・不動産売却
2024年7月:不動産ニュース

参考:新築マンション平均価格

新築マンションの平均価格は
バブル期を越えるほど勢いのあるのが今の不動産市況です。

マイホームを所有している方にとって、数十年ぶりに資産と本気で向き合える絶好のタイミングです。

ただ、住宅ローン金利上昇、増税、中東情勢・ウクライナ戦争・資源高・インフレ、台湾有事、近年稀に見るネガティブ要素も無視できません
*政権交代、株価1万円割れの悪夢の再来リスクも

そこで、売主に寄り添ったSRE不動産(ソニーグループ)で査定を行いませんか?
他社と異なる点として、
1⃣AIによる人の感情が入らない査定
2⃣エージェントによる質の高い売却プラン
査定員が家に来ることなく”高額査定”が期待できるのは他社と大きな違いです。
*ソニーグループの安心感と高精度AI

無料相談フォームから送信するだけ
今すぐ”家の価値を確認”


 

 

任意売却、誰に相談?

任意売却という単語、不動産用語の中でも、あまり馴染みのないマイナーな単語です。

任意売却を誰に相談したらいいの?

という悩みを抱いているということは、それなりに切羽詰まった状態であることは間違いないでしょう。

任意売却とは不動産売却方法の一種です。

日本全国の住宅ローン申し込み数のうち、
全体貸し出し件数の”4%”にあたる32,000件/年間 が返済困窮者と言われています。

そこで、今回は、

  • 任意売却と競売の違い
  • 任意売却は誰に相談すればいいのか?
  • 任意売却はどの業者に売却を依頼すればいいのか?
  • 任意売却に強い不動産会社はあるの?
  • 任意売却を行った人の口コミ・体験談・失敗談
  • 任意売却の落としどころ:リースバックの可能性

などについて紹介します。

任意売却の相談先:任意売却と競売の違い

新型コロナウイルスの影響で

  • 給料が減った
  • ボーナスが減った
  • リストラにあった

などから、住宅ローンの返済が滞り、金融機関から催促・督促の連絡が来ている人、任意売却の相談・困っている人は、年々増加傾向です。

任意売却とは?

任売ニンバイとも言われる任意売却

任意売却を説明すると

  • 住宅ローンを滞納している
  • 住宅ローンの返済ができない

債務者(借主)が返済に困窮した場合、
もう返済は難しいし、
この状況下では不動産を売却し返済できる部分は返済したいと考えるものです。

住宅ローンを組む時、
金融機関は返済が滞った時に、
その不動産を売却し返済に充てるための担保として、マンション・戸建てに抵当権ていとうけんを設定します。

この抵当権は、基本的に借金を完済しない限り、抹消することはできません。

そこで、銀行(金融機関)に、

  • 売却しても住宅ローンが残ってしまう不動産売却
  • 抵当権の解除を可能する不動産売却

これらの許可を得て売却を進めます。

この方法を任意売却と言います。

不動産が売却された場合、
仮に住宅ローンが完済できなくても、抵当権を解除してもうらうことを確約してもらうということです。

任意売却のタイミング

  • 通常の売却
  • 任意売却
  • 競売

簡単に言えば、時間的な猶予によって、大きくされますが、

任意売却のタイミングは非常に重要です。

それを決定するためには複数の要素を考慮する必要があります。

  • 借金の状況
    借金が返済可能な範囲を超えて増えてきた場合、任意売却を考えるタイミングとなる可能性があります。
    特に、返済が困難になり、自己破産や競売の可能性が出てきたときは、任意売却を検討するべきタイミングです。
  • 不動産市場の状況
    不動産市場が好調なときは、任意売却によって高い売却価格を得ることが可能です。
    逆に、市場が低迷しているときは、売却価格が期待ほどにならない可能性があります。
    したがって、市場の状況を見て、最適なタイミングを見極めることが重要です。
  • 生活状況
    任意売却後の生活状況も考慮する必要があります。
    新たな住まいを見つけることができるか、また、売却によって得た金額で借金を全額返済できるかどうかなど、生活状況を考慮して任意売却のタイミングを決定します。

任意売却のメリットとデメリット

任意売却の主なメリットとデメリット。
任意売却を考えている場合は、以下の点を考慮に入れて、最善の選択をすることが重要です。

《メリット》

  • 自由な価格設定とタイミング
    任意売却であっても、所有者が不動産の売却価格を自由に設定し、売却のタイミングも自分で決めることができます。
    これは、競売になった場合にはできないことです。
  • 自己破産や競売を避ける
    任意売却を行うことで、自己破産や競売を避けることができます。
    これにより、信用情報機関に登録されるのを避けることができます。
  • プライバシーの保護
    任意売却は公にはならないため、プライバシーを保つことができます。
    自己破産や競売になると、これらの情報は公になります。
《デメリット》

  • 専門的な知識が必要
    任意売却は、銀行との交渉、不動産の価格設定や契約手続きなど、専門的な知識が必要となります。
    これらの知識がないと、不利な条件で売却してしまう可能性があります。
  • 売却後の生活設計が必要
    任意売却を行った後は、新たな住まいを見つけるなど、生活設計を立て直す必要があります。
    これには時間と労力が必要となります。
  • 売却価格が低くなる可能性
    借金返済のために急いで不動産を売却すると、市場価格よりも低い価格で売却することになる可能性があります。

ちなみに、任意売却と同様に使われがちな”競売”は、裁判所の主導のもとで売却する手続です。

競売とは?

競売を簡単に説明すると
返済が滞った人に銀行が、担保である物件を強制的に売却することを言います。

競争入札になるので、価格交渉などは一切行われず、落札を前提に最低価格が設定されるために、相場を大きく下回る価格になります。

  • 借主(債務者)としては、
    競売で安値で落札され、ローンと差し引きしても多額の債務が残るため、デメリットでしかありません。
  • 銀行としても、
    より多くの一時回収を望むため、担保価値を損なう競売は回避したいものです。
    借主が連絡に応じない、返済に向けの協議にも応じない時などの最終手段の見方が基本です。

住宅ローン支払いが滞ると、
債権者や裁判所から催促状・競売開始決定通知が届き何もしないままであれば最短4か月程度でマイホームが「競売」にかけられてしまいます。

≪任意売却・競売比較≫

  • 任意売却は、売主の意向で売却が可能だが、競売は強制的に裁判所を通じて売却
  • 通常の売却と同じ流れの任意売却は不動産市況に合わせた価格で売却可能だが、市場価格より3割以上安くなる

任意売却 相談

任意売却の相談先の見極めポイント

競売は最終手段、
任意売却は、住宅ローン返済困窮者を救うための不動産売却サービスであるため、

任意売却の相談先は誰にお願いすればいいのか?

住宅ローンの返済が怪しくなったら、相談先を探すものです。

任意売却の相談先の見極めポイントは、任意売却の専門業者を選ぶことです。

任意売却は、ただ不動産を売却するだけではありません。

任意売却は借入先(銀行等)との相談の上、住宅ローンの支払いが滞った不動産を売却する特殊な売却方法(リースバックなども)となるため、専門知識と実績があるかどうかが成功率の結果に大きな差をもたらします。
(個人での実施はほぼ不可能に近しいといえます)

また、法律に関連して様々な知識を要するため、任意売却に特化した知識を有する法律の専門家を有することが売却の成功可否に大きな影響をもたらします。

≪任意売却の相談先の選び方≫
任意売却専門の不動産売却相談員、法律の専門家がいる業者

任意売却の相談をするなら?!任意売却に強い業者

住宅ローンの返済問題、任意売却、競売回避のポイントは、専門家への相談です。

任意売却相談

一般社団法人住宅ローン滞納問題相談室は、

  • 相談件数:3000件以上
  • 相談料。自己負担:0円
  • 全国対応
  • 弁護士との連携

任意売却に強みがあります。

  • 住宅ローンを滞納している
  • 裁判所から通知書が届いた
  • 競売より高く売却したい

という方は、
金融機関・サービサーとの交渉術を熟知した専門のスタッフが競売執行を回避し任意売却のサポートをしてくれます。

>>一般社団法人住宅ローン滞納問題相談室公式サイトで確認する

任意売却相談が支援可能なタイミング

住宅ローンの返済が困難になった状況から早ければ早いほど任意売却の成功確率が高まります。

≪競売までの流れ:任意売却が可能な期間≫
期間入札が開始するまでがギリギリのタイミングですが、時間に余裕があればあるほど選択肢が増え、そのための手立てを模索できるからです。

  1. 金融機関から返済についての督促状・催告書が届く
  2. 期限の利益損失(ローンを分割で返済する権利を失う)
  3. 代位弁済(銀行から保証会社へ窓口が変わる)
  4. 裁判所から競売開始決定通知が届く
  5. 裁判所の執行官により自宅の調査が行われる
  6. 裁判所から期間入札の通知が届く
  7. 自宅の競売が公告される
  8. (⇒ここまで)期間入札が開始
    任意売却はここまでにすべての手続きを完了させる必要があります。
  9. 開札
    売却許可決定・所有権が移転すると自宅の引越し・強制撤去
手続きには債権者との調整なども発生し、
早くても約1-2か月かかりますので、早めに任意売却の相談がオススメです。

任意売却の相談・実行した人の口コミ・体験談

任意売却おいて、任意売却相談・実行した人の口コミや体験談が気になりませんか?

任意売却無料相談窓口を活用した人の口コミが公式サイトに掲載されていたので紹介します。

任意売却 相談 おすすめ

実家が差押え!リースバックで母もそのまま実家に残れた
コロナの影響で事業の経営状態が悪化し、ついに支払いが出来なくなって金融機関から差押え通知が届きました。
長年住んでいる実家なので高齢の母も引越しを望まず、住み続ける手立てを探していて、リースバックに力を入れているということで任意売却の相談をしました。
これまでリースバックの購入経験のある信頼できる複数の投資家数人の方にお声がけいただいたところ、ご購入の意思表示を頂き売却、借入も完済することができ、母も実家に住み続けられています。

任意売却 無料相談

介護で引越しが困難でしたが、我が家に住み続けられています
両親の介護をすることになり、費用がかさんでしまい住宅ローンの支払いが滞ってしまいました。
しかし寝たきりの母がいるので引越しは難しく、このまま住み続けたいと任意売却無料相談窓口(EC.エンタープライズ)に相談。
リースバック可能という投資家の方と任意売却契約ができ、そのまま住み続けることができています。
住宅ローンより安い家賃で税金の心配もないので安心です。

任意売却 誰に相談するのがいい?

税金滞納で自宅が差押えに。債権者と解除交渉していただきました
収入減により住宅ローンを数ヶ月前から滞納するように。
地方税も3年前から滞納していたため、自宅を市に差押えられてしまいました。
任意売却したくても、差押登記されている状態では、債権者と交渉が成功しても売却することが出来ません。
滞納している税金を全額納めて差押を解除してもらう必要があり、任意売却の相談しました。
そして任意売却後の売却代金から滞納した税金の返済分を捻出できるよう各債権者に交渉をしてもらいました。
幸い債権者の同意が得られて税金分を捻出してもらうことができ、市からの差押を解除後、自宅を任意売却することが出来ました。

任意売却 リースバック

意外と身近な存在?

この任意売却、他人事だと思っていたら大間違いです。

最近の場合だと、都心の不動産価格は上がっています。

住宅ローンの審査が通れば、不動産を購入することは可能ですが、必然的に毎月の返済額は多くなります。

そのタイミングで

  • 給料が減額になったら・・・。
  • 病気になったら・・・。

住宅ローンの返済が滞るシチュエーションは、いつ起きてもおかしくありません。

  • 住宅ローンの返済は8人に1人が悩んでいる。
  • コロナによる収益の減少で住宅ローン破綻者が倍増しており、今も月3000件以上のペースで発生している。

というデータもあります。

幸い都心の不動産価格は、高値推移を維持しているため、通常の不動産売却でこの状況を回避できる可能性は高いですが、

  • ローン返済の滞納
  • 銀行(金融機関)からの連絡を無視

など付き合い方や対応が悪ければ、任意売却・競売の流れになるのは相続が付くと思います。

任意売却は1日も早く専門家に相談するのが一番です。

任意売却 メリット・デメリット

任意売却のメリット・デメリット

今までの説明で、任意売却のメリット・デメリットはなんとなく分かるかと思います。

競売は叩き売られるのに対して、
任意売却は、通常の不動産取引と基本的に同じなので、

  • 価格も多少割引しても、叩き売る必要はありません。
  • 多くの買主へ告知が可能です。
  • リースバックの形で今の家に住み続ける可能性もあります

もちろんデメリットもあります。

金融機関である銀行との取り決めの”期間内に売却を締結”する必要があるため、流暢りゅうちょうに進めることはできません。

通常の売却は、売主の意思決定で売却期間を設定することが出来ますが、任意売却では期限がはっきり決まっています。

ちなみに、任意売却の許可が下りない場合もあります。
抵当権者複数いたり、資産価値とローン残高が乖離しすぎていたり・・・

まずは、任意売却の強い味方:任意売却無料相談窓口にお問合せしてみてください。

今なら、30,000円キャッシュバックキャンペーン中ですので。

 

住宅ローンの残高

任意売却は、ある意味、最終手段です。

返済予定表・残高証明書など住宅ローン残高を確認し、家の査定を行うことで
・オーバーローン
・アンダーローン
の確認ができます。

東京都心に限らず、大阪・名古屋、政令指定都市・都心の不動産価格は高値で推移していることから、オーバーローンになる可能性は少ないでしょう。

競売になる人は、我慢に我慢を重ね、逃げ道がなくなった人でしょう。

任意売却とは?競売との違いは何か?

住宅金融支援機構に融資住宅等の任意売却 について説明されています。

任意売却をお勧めする理由

  1. 通常の不動産取引として売買されるため、一般的に競売より高値で売却できることが期待され、お客さまの負債の縮減につながります。
  2. 任意売却パンフレットに定める手続にご協力いただける場合、お客さまの状況により売却代金から不動産仲介手数料、抹消登記費用等を控除できる場合があり、また、お客さまの残債務の状況等により延滞損害金減額のご相談に応じられる場合があります。
  3. 裁判所による手続である競売と比べると、ご自宅の引渡時期についての調整がしやすく、ご自宅退去後の生活設計が立てやすくなります。

任意売却の進めるにあたって

抵当権が設定されている以上、
住宅ローンの返済が難しくなったからと言って、マイホーム売却しオーバーローンになっても容易に抵当権を外してくれません。

任意売却の前提は、銀行との良好な関係あってのものです。

銀行も住宅ローンを組む段階で、担保としての価値を認めた上で抵当権を設定しますが、相場が崩れれば担保価値すらなくなってしまうこともあるでしょう。

バブル時代がそれでした。
郊外に6000万円で購入したマンションが、バブル崩壊で一瞬で3000万円の価値になりました。
そのマンションに住みながら、毎月25万円以上の返済を続けることになったわけです。
当時の住宅ローン金利は6%・8%など、今では考えられない金利ですから、当人の環境が少しでも狂えば返済が難しくなったことでしょう。

金融機関との良好な関係が吉

銀行も不動産を売って住宅ローンが返せない状況であっても、傷口を広げない意味で承諾してくれるでしょう。

対応によっては、期限に関しても多少の猶予も与えてくれるでしょう。

早いうちに銀行と協議をすることで、返済計画の見直しも含め相談に乗ってくるかもしれません。

任意売却がうまく進み、ローン残高に対しての今後の返済方法・返済金額の相談も、誠意をもって接することで銀行も無理なことを言わないでしょう。

逆に、
銀行からの督促を無視したり、対応が横柄であれば、銀行の対応も厳しくなるでしょうし、競売の足音が近づくのは間違いないでしょう。

銀行にメリットはある?

銀行は、
そもそも不動産を売却しても住宅ローンが残る状況で、任意売却を許可するメリットはあるのでしょうか?

銀行としては、
本来は、長い間じっくり返済してもらうのが一番です。

しかし 、今回の状況下では、
リスク管理の局面から、少しでも早く・多く回収したい、そのため”全額返済”を選択します。

最終的に、競売の形となると相場の半額以下の回収しかできなくなるため、少しでも高く売れる任意売却を選択をするわけです。

よって、不動産売却代金で全額返済できない場合でも、抵当権の解除を承諾し任意売却を行うわけです。

任意売却の相談、任意売却に強い業者として任意売却無料相談窓口を紹介します。

ECエンタープライズが運営する任意売却無料相談窓口は、

最悪な競売を回避するだけでなく、依頼者の状況を応じて解決策(任意売却・リースバック・売却後のサポート・法務相談)を提案してくれます。
相談費用は一切無し(無料)

金融機関とのパイプ役になってくれるので、
専門家を仲間に持つ観点として非常にオススメです。

任意売却 誰に相談

≪任意売却無料相談窓口の強み≫

  1. 任意売却に特化した法律家の保有による高い解決力
    弁護士ひとつとっても、債務整理、交通事故、相続、離婚、刑事事件… など弁護士によって専門とする分野は異なります。
    任意売却という特殊な事案の実績が豊富な弁護士、つまり任意売却に特化した弁護士を専任チームが高い解決力を実現します。
    弁護士・司法書士・税理士と各法律の専門家を有するチームで高い解決力を実現
  2. 専門歴15年のベテラン相談員要する任意売却のプロフェッショナルチーム
    任意売却専門のプロ相談員チームによる専任チームを実現。
    債権者との調整や手続きなどすべて安心して任せることができます。
  3. 何度でも無料相談
    任意売却は、満足の結果(売却、リースバックで住み続けるなど)を残すため、実施に向けた準備なども煩雑となるため相談の時間が不可欠です。
    弁護士に任意売却の相談をする場合、「初回30分5,000円」などの相談料が発生するケースも少なくありません。
    任意売却無料相談窓口は、何度でも無料で相談し、最良の解決方法をともに模索、提案してくれます。
自己破産や競売の前にできること
住宅ローンの支払いが困難になったらまずすること、住宅ローン返済特例と併せて相談するといいと思います。

≪期間限定≫
住宅ローン返済の悩み相談で「3万円キャッシュバック」のプレゼントキャンペーン中

《参考サイト》
・株式会社EC.エンタープライズ
・東京都渋谷区道玄坂1丁目12-1渋谷マークシティW22階

よくある質問

任意売却に関して、疑問・質問・よくある質問をまとめました。

任意売却の条件は?

任意売却の条件は、不動産を所有していて、それが売却可能な状態であること、そして売却によって借金を一部でも返済できることです。

任意売却の影響は?

任意売却の影響は、主に信用情報に関連しています。任意売却は、自己破産や競売よりも信用情報に与える影響は少ないですが、それでも一定期間は新たな借入が難しくなる可能性があります。

任意売却と自己破産の違いは?

任意売却と自己破産の最大の違いは、任意売却が借金問題を解決するための「手段」であるのに対し、自己破産は借金から「解放」されるための手段であるという点です。

《関連公式サイト》
一般社団法人 任意売却協会
全国任意売却支援協会
一般社団法人 全国住宅ローン救済・任意売却支援協会