マンション売却 思い込み
マンションが売れない理由はいろいろあります。
- 不動産屋選びに失敗している
- 販売価格が高すぎる
- 不動産屋に嫌われている
- 室内が古い・汚い
- お問い合わせがない
- 囲い込みにあっている
などなど・・・。
実際に売れていない、売れないわけですから、そこには何かしらの問題があるというわけです。
その中で、
- 自分が良いと思う物件なのに他人には評価されない。
- 自分が良いと思うマンションが、他人が良いと思うとは限らない。
要するに、マンション売却の思い込みが原因である場合があります。
思い込みがマンション売却、苦戦の原因？
マンション売却は、買主の意向によって売買が成立します。
買主がその物件を気に入られなければ、いつになっても売れませんし、売れ残り物件化していきます。
売主からすると、
- なぜ、売れないのか？
- 原因はどこにあるのか？
と心配するわけですが、
- そんなにこのマンション、価値がないのか？
- 立地もいいのになぜだろう？
- 立地はいいとは言えないけど、その部分価格は下げているし・・・。
- 築年数も新しいし、問題ないと思うけど・・・。
- 築年数は古いけど、リフォームをしたし・・・。
- タワーマンションの上階で見晴らしも景観もいいのに・・・。
- 駅にも近いしスーパーにも近いし住みやすい環境なのに・・・。
など、マンションの資産価値や住みやすさなどを自問自答します。
仮にデメリットがあったとしてもメリットもある。
決して、資産価値のないマンションじゃないはずなのに・・・。
マンション売却における思い込みが進行していきます。
自分の視点と他人の視点
そこに対しての
- 視点
- 感じ方
- 考え方
は大きく違います。
売主は自宅マンションへの想いが強く、買主は印象・インスピレーションに引っ張られる傾向があります。
売主も買主も資産価値を考えますが、資産価値の見方も様々です。
売主は、
- 他の物件より自分の物件の方が、駅から2分だけ近いから資産価値で優位性がある
- ＊＊駅より、自分のマンションがある＠＠駅の方が駅の価値が高い
- 築年数で周辺のマンションより、優位性がある
など、不動産屋目線・専門化目線で分析します。
-
だからこそ、
- 自宅マンションと同等のスペックなのに販売価格が高いマンションの売買が成立するとなぜ？
- 築年数が、尋常じゃないほど古いマンションの売買成立にどうして？
などなど・・・・納得がいかない反応になるのです。
マンション売却での思い込みは、
自分のマンション分析はできていても、買主目線が欠けているという側面があります。
買主の考え方
- 駅から近い
- 複数の路線が通る駅
- 築年数が新しい
などの資産価値を考慮し物件を探しているのは事実です。
ただ、
不動産会社から紹介される物件は必ずしも全てが条件にマッチした物件ではありません。
希望条件に近い複数の物件を物色することになります。
複数の物件を内覧する中で、
その比較要素・物件の良し悪しは、内覧での印象・新生活のイメージにスライドしていきます。
全ての人とはいいませんが、
- 駅からの距離：徒歩5分を希望だったけど徒歩8分でもいいっか。
- 築年数が3年・8年の違いは誤差と考えるようにしよう。
など、当初の希望から少し変わっていきます。
当初予定していたものと実際に購入したものが違うことあると思います。
たとえば、イヤホンを買うためにビックカメラに行った時、価格優先で購入するつもりがデザインと機能性重視の商品を手に取っていたり、比較で当初の予定が変わることは珍しいことではありません。
マンション売却時の過剰な思い込み
- マンションが売れない！
- 一向に売れる気配がない！
と感じている人の資産価値の考え方は、間違っていません。
ただ、買主は複数の候補の中から購入を決定するわけですから、ライバルとなる物件に対しての優位性あるか？
- 自宅マンションへの想いが強いのは、愛着があるからこそでしょう。
- 長年住んでいるので住み心地に不満もないでしょう。
しかし 、購入者にはそんなことは通じないわけです。
マンション売却への過剰な思い込みから、販売価格の強気設定がデメリットになっていることも少なくありません。
営業マンの資質
プレゼン能力に欠ける可能性もありますが、
もっと根深いのが、
おとりに使われているという場合もあります。
営業マンの仕事は、売買を締結させて仲介手数料を取ることで間違いありません。
しかし、物件を数売るためには、買主（購入希望者）に上手に比較させながら誘導していきます。
「当て物件」→「中物件」→「決め物件」がそれです。
残念な物件を見せ、まぁまぁな物件を見せ、落としどころなる物件を見せる。
できる営業マンだけでなく、それなりの営業マンでさえ、これを実践します。
しかし、あなたの不動産に内覧に来るお客様は、「決め物件」で内覧しているとは限りません。
営業マンは、あなたの物件以外にも担当している物件があるでしょう。
売れない理由は、1つや2つではありません。
その可能性をつぶしていくのも、売却期間に売主が考えることでもあります。
《購入者目線になってみる》
なかなかマンションが売れないと心配になるものです。
私も、一回目の売却ではその心理を経験しました。
そこで、是非、試してもらいたいのが買主目線になることです。
そして、そのライバルとなる物件の
- 良いところ
- 悪いところ
を聞いてください。
想定していなかったライバル物件の良し悪しが見つかると思います。
もう１つ、
実際に内覧した人が行った他の物件情報を確認するのもいいと思います。
購入希望者の条件は、駅を１つに絞ることは少ないため、エリアも広めにとってもいいでしょう。
《営業マンに問題がある場合も》
- 物件に対しての条件は、いいはずなのに売れない！
- 内覧する人ひとの印象も良さそうなのに、申し込みが入らない！
それもしかして営業マンの問題かもしれません。
マンション売却における営業マンへの思い込み・過信が問題の場合あります。
- 自分のために動いてくれている
- 親切に対応してくれている
良好な関係は重要ですが、思い込みも不動産売却は命取りです。
そもそも、正直不動産という漫画が描かれるほど、ブラック・グレーの世界なので・・・。
よくある質問・疑問
マンション売却における疑問・質問などよくある質問をまとめました。
マンションの価値はその物件の立地、築年数、状態、共用部の設備や管理状況、市場の需要と供給など、多くの要因によって決まります。
必ずしもそうではありません。リフォームは価値を上げる要因の一つですが、コストとのバランスを考慮する必要があります。
価格を下げることは売却を促進する手段の一つですが、他にも販売戦略を見直すなどの方法が考えられます。
不動産業者は専門的な知識やネットワークを持っています。自分で売却する場合、手間やリスクが増える可能性があります。
必ずしもそうではありませんが、空室の方が内覧時に良い印象を与えることが多いです。
築年数が古いと一般的に価値は下がりますが、立地やリフォーム状況など他の要因によっては十分に売却可能です。
マンション売却の思い込み：まとめ
マンション売却は一人で行うものではないので、
不動産会社との関係がよければ、聞きにくいこと・いろいろな相談もできますが、実際には全ての人が友好な関係でマンション売却を行っているわけではありません。
売れないと不安になりますし、売れない理由を不動産屋に転化してくなることもあるでしょう。
そんな不安に対して、
マンション売却の思い込みが邪魔している場合があることを紹介しました。
相手も気にいってくれるとは限らない気持ちを持つことで過剰な期待はなくなります。
購入希望者の立場を認識すると周りを見る余裕も生まれると思います。
希望している価格で売れない！
という人は、少し俯瞰に物事を見るといいと思います。
家の査定は、
不動産会社選びがポイントです。
特に、重要なことは、
- 家を高く売る方法はあるのか？
- 高額売却を実現するにはどうすればいいのか？
先に結論を言えば、
- 明確な売却プランをもって売却活動を行っている不動産会社
- 査定額以上に高ってくれる不動産会社
この２つです。
その営業エリアの社員が担当営業マンになりますが、
・新人なのか？
・有能なベテラン社員なのか？
会ってみるまで分かりません。
要するに、当たりハズレが発生します。
印象のいい担当者なら大丈夫というものでもありません。
・家が高く売れない！
・早く売れない！
これら口コミを目にしますが、その象徴です。
そこで、不動産売却エージェントの力を借り、綿密な計画を立てたいところです。
ソニーグループ：SREホールディングス株式会社（SRE Holdings Corporation：東証プライム上場企業：証券コード2980）が運営するSRE不動産です。
専属エージェントの仲介
SRE不動産は専属のエージェントを配することで、質の高いレベルの営業マンが担当に付きます。
高く早く売るためのアイデアと丁寧かつスピード感のある対応が特徴ですので、不動産売却における最適解を期待できます。
- 不動産の価値を確認・市場調査
- 売却プラン・戦略の策定
- 買主への購入後の資産シミュレーション提案
ただ売るのではなく、購入後のイメージ・メリットを買主へ提案まで気をつかい、希望価格を上回る売却の実現を目指します。
売却方法にも特徴
多くの不動産会社は、仲介手数料を独り占めするために情報開示を最小限にします。
・買主からも
両方から仲介手数料が欲しい！！
目の前に購入希望者がいても、他社の紹介の場合、仲介手数料は半分になってしまいます。
これを業界用語で両手取引・囲い込みなどと言いますが、不動産業界の悪しきしきたりが当たり前のように行われています。
補足：囲い込みが行われていても、売主からは分からず、証拠もつかめないため、非常に残念な営業マンの悪行です。
対して、SRE不動産は、
売主の不動産に関する情報を、制限することなく他の仲介会社に広く紹介し、広告掲載量の最大化に努めています。
これにより、流通市場に広くいきわたり、購入検討者の目に触れる機会が最大化されます。
販路が他社を超越
- 買主までフォロー、徹底した売却戦略
- 物件情報の告知の最大化
高額売却を実現しているSRE不動産の強みが理解してもらえたと思います。
申し込み方法を紹介
申し込みは、公式サイトの無料相談フォームから送信するだけ
お問合せフォームから送信するだけ
1分程度の簡単登録です。
売却したい不動産のある都道府県は？
《まずは家の価値の確認をお願いする》
今申し込めば、早いところでは当日(時間によっては翌日)に、売却プランの提案がもらえます。
| 北海道 東北 |
北海道、青森県、岩手県、宮城県、秋田県 山形県、福島県 |
| 関東 | 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県 茨城県、群馬県、栃木県 |
| 中部 | 新潟県、富山県、石川県、福井県、山梨県 長野県、岐阜県、静岡県、愛知県、三重県 |
| 関西 | 大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県 奈良県、和歌山県 |
| 中国 四国 |
鳥取県、島根県、岡山県、広島県、山口県 香川県、徳島県、愛媛県、高知県 |
| 九州 沖縄 |
福岡県、佐賀県、長崎県、熊本県、宮崎県 大分県、鹿児島県、沖縄県 |
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