オーナーチェンジ物件売却が難しいと言われる理由:投資用物件の不動産売却のメリット・デメリット・注意点を解説

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オーナーチェンジ物件売却 オーナーチェンジ物件
2024年:不動産ニュース
新築マンションの平均価格は
バブル期を越えるほど勢いのあるのが今の不動産市況です。
不動産を所有している方にとって、
数十年ぶりに資産と本気で向き合える絶好のタイミングです。


参考:新築マンション平均価格

査定する多くの方が、買った時より高い査定額を受けています。
住宅ローン返済を差し引きすると、2,000万円以上のキャッシュが残る計算も方、多数・・・。

ただ、住宅ローン金利上昇、増税傾向、中東情勢・ウクライナ戦争・資源高・インフレ、台湾有事・・

昨年8月には、日経平均が激下げ、
・ブラックマンデー以来の下げ幅2216円を記録
・8月5日、一時4600円超下落
・そして石破政権、増税・利上げ・・・・
近年稀に見るネガティブ要素も無視できません。

不動産市況に影響がでてもおかしくない状況ですが、
それでも、高値推移が今の状況です。

海外投資家の買い意欲が高い!
逆に日本人は高騰で手が出しにくいw
マネーゲーム化されている側面もあります。

そのため、
とりあえず、家の価値を確認したい方
住宅ローン返済の心配がある方
今すぐキャッシュが必要な方(家を担保に)
売却益を株式投資に移行したい方
など様々な方が、家の査定を行い、
今後の方向性・選択肢を広げています。

 

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  1. オーナーチェンジ売却時の注意点
    1. オーナーチェンジ物件とは
  2. オーナーチェンジ物件売買(買主側・売主側)のメリット
    1. オーナーチェンジ物件売買:買主側のメリット
    2. オーナーチェンジ物件売買:売主側のメリット
  3. オーナーチェンジ物件売買(買主側・売主側)のデメリット
    1. オーナーチェンジ物件売買:買主側のデメリット
    2. オーナーチェンジ物件売買:売主側のデメリット
    3. オーナーチェンジ物件売買時の注意点
  4. オーナーチェンジ物件売却が難しいと言われる理由
    1. 売却が難しいと言われる理由:内覧が制限される
    2. 売却が難しいと言われる理由:購入者の限定
    3. 売却が難しいと言われる理由:入居者の存在によるリスク
    4. 売却が難しいと言われる理由:価格設定の難しさ
    5. 売却が難しいと言われる理由:サブリース契約がある場合
    6. オーナーチェンジ物件の売却なら”イエヲタ”
  5. オーナーチェンジ物件売却:よくある質問・疑問・お悩み解決
    1. よくある質問:立ち退き交渉・賃料値上げは可能か?
    2. よくある質問:価格設定のコツは?
    3. よくある質問:オーナーチェンジ物件の売却とはなんですか?
    4. よくある質問:オーナーチェンジ物件の売却が一般的な物件売却と何が違いますか?
    5. よくある質問:売却の際、物件の改修やリフォームは必要ですか?
    6. よくある質問:売却の際、ローンが残っている場合の対処法はなんですか?
  6. オーナーチェンジ物件売却:記事まとめ

オーナーチェンジ売却時の注意点

オーナーチェンジ物件売却は難しいってホント?

なぜ、売りにくいって言われるの?

投資用物件の不動産売却のメリット・デメリット・注意点は?

不動産運用をしているマンション、オーナーチェンジ物件を売却する場合、

ターゲットが絞られる(投資物件)ため、売りずらいとも言われます。

また、立地や築年数だけでなく、利回りを見られるため、越えなくてはいけないハードルがいくつもあります。

例えば、机上の計算で利回り8%で回るマンションであっても、空室が2か月・3か月続くとキャッシュが回らなくなります。

預金もなく、お金が回らなくなると1日も早く売却して、現金化しなくてはならなくなるでしょう。

最悪の場合、売却をあきらめ買取(タタキ売り)の判断で現金化するヒトもいるといます。

そこで、今回は”オーナーチェンジ”物件売却をスムーズに進める方法を紹介します。

オーナーチェンジ物件とは

オーナーチェンジ物件とは、入居者がすでに住んでいる状態で売却される不動産のことです。

物件の所有者(オーナー)だけが変わり、入居者との賃貸借契約はそのまま引き継がれます。

つまり、「オーナーだけがチェンジ」するという位置づけです。

ちなみに、賃貸アパートやマンションの一室、一棟まるごとなど、物件の種類は問いません。

オーナーチェンジ物件売買(買主側・売主側)のメリット

オーナーチェンジ物件は、買主側にとっては安定した収入源となり、売主側にとっては迅速な売却が可能となるなど、双方にメリットのある取引形態です。

ただし、メリットだけでなく、デメリットも存在するため、それぞれの立場から慎重に検討することが重要です。

オーナーチェンジ物件売買:買主側のメリット

オーナーチェンジ物件を購入することの最大のメリットは、投資からすぐに収益を得られる点です。

購入後直ちに賃料収入が開始されるため、収益の不確実性が少なく、初期投資の回収期間を短縮できます。

また、テナントが既に存在するため、賃借人を探す手間やコストが省け、物件管理の初期段階でのリスクと負担が軽減されます。

オーナーチェンジ物件売買:売主側のメリット

売主にとってのメリットは、賃入れ中の物件が市場で高く評価されやすいことです。

安定した収益を生み出す物件は魅力的な投資対象とされ、特に収益物件を求める投資家からの需要が高いです。

比較的短期間での物件売却が可能となり、資本の流動性が高まります。

さらに、物件の売却を通じて得られる資金を他の投資や事業展開に再投資する機会が得られます

オーナーチェンジ物件売買(買主側・売主側)のデメリット

オーナーチェンジ物件は、メリットだけでなく、デメリットも多々あります。

特に、物件の状態や入居者との関係性など、不確定な要素が多く、リスクが高いと言えます。

オーナーチェンジ物件売買:買主側のデメリット

オーナーチェンジ物件の購入にはリスクも伴います。

最も大きな問題は、既存のテナントに関連するリスクです。

テナントが賃料を滞納するかもしれないリスクや、物件の管理状態が不明であることがあります。

また、購入後にテナントが退去する可能性があり、予期せぬ空室リスクを負うことになるかもしれません。

さらに、既存の賃借人との関係がすでに構築されているため、新しいオーナーとしては関係を再構築する必要があり、これがスムーズに進まない場合があります。

オーナーチェンジ物件売買:売主側のデメリット

売主にとってのデメリットは、市場条件により適正価格で売却が困難になることがあります。

オーナーチェンジ物件は特定の投資家にしか魅力を感じられないため、広い市場にアピールすることが難しいです。

また、賃借人が存在することで物件の内覧が制限されるため、物件の魅力を十分に伝えにくくなります。

これが原因で、物件が長期間売れ残ることもあり、結果として資本の回収が遅れる可能性があります。

オーナーチェンジ物件売買時の注意点

入居者の属性
現状の入居者の属性をしっかりと把握し、トラブルに繋がる可能性を事前に検討する必要があります。

賃貸借契約の内容
賃貸借契約の内容をしっかりと確認し、契約期間や更新料などの条件を理解する必要があります。

物件の状態
物件の内部の状態をしっかりと確認し、修繕が必要な箇所がないかなどを事前に把握する必要があります。

税金面
譲渡所得税や固定資産税など、税金面での影響を事前に確認する必要があります。

オーナーチェンジ物件売却が難しいと言われる理由

オーナーチェンジ物件は、入居者がすでに住んでいる状態で売却される不動産です。

魅力的な収益が見込める一方で、売却にあたっては様々な課題が存在、上記の通り売買時のデメリットがある以上、オーナーチェンジ物件売却が難しいと言われるのも無理のない話かもしれません。

特に、テナントの質や賃料の市場適正性が問題となることがあります。

高い賃料設定のために投資収益率(利回り)が低い場合、買い手はその物件に魅力を感じず、投資としての価値を見出せないことがあります。

売却が難しいと言われる理由:内覧が制限される

オーナーチェンジ物件の内覧が制限されることは、売却を困難にする一因です。

入居者のプライバシー保護のため、内覧可能な時間が限られたり、事前に入居者の同意が必要だったりします。

購入希望者が物件の実際の状態を十分に確認できない場合があり、投資判断をする上での不確実性が増します。

売却が難しいと言われる理由:購入者の限定

オーナーチェンジ物件は、投資目的で購入を考えている者に限られることが多く、一般の住宅購入者には魅力が少ない可能性があります。

市場での需要が限られ、適切な購入者を見つけるのが難しくなります。

売却が難しいと言われる理由:入居者の存在によるリスク

入居者が既に存在することは、予期せぬトラブルの原因となり得ます。

例えば、入居者との関係が悪化している場合や、賃料の滞納が発生している場合など、新規オーナーにとってはリスクが増加します。

売却が難しいと言われる理由:価格設定の難しさ

オーナーチェンジ物件の価格設定は、相場と利回りを考慮する必要があり、これが適切に行われないと売却が難しくなります。

市場の相場よりも高く設定された価格や、期待される利回りが魅力的でない場合、購入者は他の投資機会を選ぶことが多くなります。

無視できない家賃と利回り

投資物件で1番最初に考えるところは利回りです。

購入する物件の金額 と 家賃 の関係です。

表面利回り = 年間の賃料 ÷ 購入価格

なので
4000万円万円のマンションを15万/月で貸す場合

180万円(15万円×12か月) ÷ 4000万円 = 4.5%

となるわけです。

これに、

  • 管理費
  • 修繕積立金
  • 購入時の諸経費

などを加味して詳細に”実質利回り”を見ていくのですが、

なんだかんだ言って、家賃と購入価格が大きなウエイトを占めています。

オーナーチェンジ物件 売却

投資家にとっては、利回りが重要な判断材料となります。
現在の家賃収入と売却価格から、適切な利回りを算出する必要があります。

売却が難しいと言われる理由:サブリース契約がある場合

不動産投資において、借り上げの形で、家賃を確定させるサブリース契約を行っている人もいると思います。

実は、このサブリース契約が、オーナーチェンジ物件売却の障壁、大きなデメリットになってしまう場合があります。

サブリース契約は、賃貸借契約にあたります。

オーナーが貸主、サブリース会社が借主という図式で契約が結ばれるため、オーナー側からの解約は容易ではありません。

正当な解約事由や違約金の発生が必要となるのはもちろん、サブリース会社が了承しない限り解除はできません。

サブリース契約継続を条件に売却となれば、管理手数料が伸し掛かるため利回りに影響があるため、売却リスクになります。

サブリース契約とは?

サブリース契約は、不動産の賃貸業界でよく見られる契約形態の一つです。

この契約は、物件のオーナー(大家)が不動産会社や管理会社に物件を一定期間賃貸する形態を指します。

そして、その会社が実際の入居者に対して再賃貸することをサブリースと言います。

この契約形態は、オーナーにとっては安定した賃料収入を保証されるメリットがある一方、オーナーチェンジ物件の売却時にはいくつかの障壁が存在します。

《サブリース契約が売却の障壁となる理由》

契約期間の制約
  • サブリース契約は一定の期間を持つことが多く、その期間中は契約を解除することが難しい。これが、物件の売却を考えているオーナーにとっての制約となることがある。
再賃貸の条件
  • サブリース契約には再賃貸の条件が設定されており、これが物件の魅力を下げる要因となることがある。例えば、高い家賃や特定の入居者層を対象とした条件などが挙げられる。
情報の非透明性
  • サブリース契約を結んでいる物件の場合、実際の入居者情報や物件の状態などがオーナーに伝わりにくい。これが、売却時の価格交渉や物件評価を難しくする要因となる。

サブリース契約の障壁を回避または最小限にする方法

サブリース契約は、オーナーチェンジ物件の売却時にいくつかの障壁を生む可能性があります。

しかし、契約内容の詳細な確認や専門家の意見の取り入れ、情報の透明性の確保などの方法を取ることで、これらの障壁を回避または最小限にすることが可能です。

物件の売却を検討する際は、サブリース契約の内容や影響を十分に理解し、適切な対策を講じることが重要です。

契約内容の再確認
サブリース契約の内容を詳細に確認し、契約解除の条件や期間、ペナルティなどを把握することが重要です。
予期せぬトラブルや損失を避けることが可能です。
専門家の意見の取り入れ
不動産の専門家や弁護士にサブリース契約の内容を確認してもらい、売却時のリスクや障壁を事前に把握することが推奨されます。
情報の透明性の確保
サブリース契約を結んでいる管理会社や不動産会社に対して、物件の状態や入居者情報の詳細を定期的に報告してもらうよう要請することで、情報の非透明性を解消することができます。
交渉の余地を持つ
売却を検討している場合、サブリース契約の再交渉や契約解除の交渉をおこなうことで、より有利な条件での売却を目指すことができます。

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オーナーチェンジ物件売却:よくある質問・疑問・お悩み解決

オーナーチェンジ物件の売却は、特有の複雑さがあるため、さまざまな質問が生じることが一般的です。

オーナーチェンジ物件の売却を検討している方に対するよくある質問をまとめました。

よくある質問詳細はコチラ  

オーナーチェンジ物件売却:記事まとめ

最近は利回りが悪くても、

  • 老後の収入のために
  • 死亡保障(団体信用生命保険)として
  • 売却益(キャピタルゲイン)

として考える不動産投資の考え方が生まれています。

とは言え、それに関しては前提があり
立地(主要駅・駅近)や築年数などの好条件でないとそのターゲットにはなりません。

よって、オーナーチェンジ物件を売却する場合

買い手の立場に立って、この条件なら購入するか?

マンションに対してウリを少しでも高める努力をしたいところです。

  • 駅からの距離:立地は変えられません。
  • 室内の状態を開示できません。

よって、利回りを少しでも良くする方法、家賃交渉と不動産会社選定で少しでも努力するといいですね。