オーナーチェンジ物件売却が難しいと言われる理由：投資用物件の不動産売却のメリット・デメリット・注意点を解説

• 「投資しているマンション、そろそろ売却したいけど、オーナーチェンジ物件って売るのが難しいって聞くし、本当にそうなのかな…？」
• 「利回りの計算はバッチリだったはずなのに、空室が続くとキャッシュフローが厳しくて、このままでは…」

もしあなたが、そんな不安を抱えながらオーナーチェンジ物件の売却を検討しているなら、それはごく自然なことです。

投資用物件の売却は、ターゲットが投資家に絞られるため、「売りづらい」と感じる方も少なくありません。

立地や築年数だけでなく、「利回り」という厳しい目で評価されるため、乗り越えなければならないハードルがいくつもあるのも事実です。

例えば、机上では利回り8%で回るはずだったマンションも、空室が数ヶ月続けば、あっという間にキャッシュフローが滞ってしまうことも。

預金も底を尽き、一刻も早く売却して現金化したいのに、最悪の場合、「たたき売り」のような形で手放す選択を迫られるケースも耳にします。

この記事では、そんなあなたの疑問や不安に寄り添い、オーナーチェンジ物件の売却をスムーズに進めるための具体的な方法を徹底的に解説します。

• オーナーチェンジ物件が「売却しにくい」と言われる本当の理由とは？
• 売却を成功させるためのメリット・デメリットと注意点
• キャッシュフローが厳しくなった時に、焦らず賢く売却するための戦略
• 最悪の「たたき売り」を避けるための秘訣

など、気になるポイントを分かりやすくお伝えします。

あなたの投資した大切な物件を、適切なタイミングで、そして納得のいく価格で売却するために、この記事で賢い知識と戦略を身につけていきませんか？

オーナーチェンジ物件とは？基礎知識をおさらい

不動産投資の中でも「オーナーチェンジ物件」という言葉を耳にすることがあります。

これは、すでに入居者がいる物件をそのまま売買する形態のことで、通常の居住用不動産の売買とは性質が異なります。

購入者は新たに賃借人を探す必要がなく、すぐに家賃収入を得られる点が大きなメリットですが、同時に制約やリスクも存在します。

オーナーチェンジ物件は投資家にとっては効率的な資産形成の手段となり得ますが、一般的なマイホーム購入層には馴染みが薄く、売却や運用にあたっては仕組みを理解しておくことが重要です。

居住中の賃借人がいる状態で売却される物件

オーナーチェンジ物件の最大の特徴は「入居者付きで売却される」という点です。

つまり、売買後も入居者はそのまま住み続け、賃貸契約は新しいオーナーに引き継がれます。

これは購入者にとって、すぐに家賃収入が入るという大きな利点となりますが、

同時に「内覧できない」「契約条件を変更しにくい」などの制約も伴います。

このように、一見すると安定収益が得られる魅力的な物件ですが、契約の縛りや情報不足により、リスクも潜んでいる点を理解する必要があります。

投資家向けの売買が中心になる理由

オーナーチェンジ物件は、自分で住むために購入する「マイホーム需要」には合致しません。

すでに入居者がいるため、購入者自身が住めるのは退去後となり、実需目的の購入者には選ばれにくいのです。そのため、取引の中心は「投資家層」となります。

投資家にとっては、入居者がいる＝すぐに収益が発生するため、資産形成の一手として注目されます。

特に、安定した賃貸需要があるエリアでは高利回りを期待できる場合もあります。

しかし一方で、投資家は利回りや契約条件にシビアであるため、売却時には「収益性」が厳しく評価されます。

つまり、オーナーチェンジ物件は「すぐに収益化できるメリット」と「売却先が限定される難しさ」の両面を持つ投資用不動産なのです。

売却価格が下がりやすいケース

オーナーチェンジ物件は「収益性」が最大の評価ポイントになるため、収益に不安がある物件は売却価格が下がりやすい傾向にあります。

家賃が相場と乖離していたり、物件の築年数が古く修繕リスクが高かったり、エリア特性として空室リスクが高い場合などは特に注意が必要です。

購入を検討する投資家はシビアに利回りや将来性を見極めるため、こうした弱点があると「割安でしか売れない」という状況に陥りがちです。

1.家賃相場より高い賃料で契約している

過去に強引な賃貸付けで相場より高い家賃設定がなされている場合、投資家からの評価は厳しくなります。

表面上の利回りは高く見えても、実際には退去時に「次の入居者が同じ家賃で入らない」リスクがあるため、収益の持続性に疑問を持たれてしまうのです。

結果として「実質的な利回りを反映した価格」でしか売れず、売却価格が下がるケースが多く見られます。

2.築年数が古く修繕リスクが高い

築年数が経過した物件は、どうしても修繕費用がかかるリスクを抱えています。

外壁塗装や防水工事、給排水管の交換など、大規模修繕の時期が近づいている場合は特に投資家の警戒心を招きます。

将来的にまとまった支出が必要と見込まれるため、売却時にはその分が価格に反映され、安く評価されてしまうのです。

3.空室リスクが高いエリアの物件

不動産投資において最も避けたいリスクのひとつが「空室」です。

人口減少が著しい地域や、需要が限られるエリアでは、入居者が見つかりにくいため、投資家からの需要は下がります。

結果として、売却価格も低くなりやすいのです。

4.サブリース契約がある場合

不動産投資において、借り上げの形で、家賃を確定させるサブリース契約を行っている人もいると思います。

実は、このサブリース契約が、オーナーチェンジ物件売却の障壁、大きなデメリットになってしまう場合があります。

サブリース契約は、賃貸借契約にあたります。

オーナーが貸主、サブリース会社が借主という図式で契約が結ばれるため、オーナー側からの解約は容易ではありません。

正当な解約事由や違約金の発生が必要となるのはもちろん、サブリース会社が了承しない限り解除はできません。

サブリース契約継続を条件に売却となれば、管理手数料が伸し掛かるため利回りに影響があるため、売却リスクになります。

サブリース契約とは？

サブリース契約は、不動産の賃貸業界でよく見られる契約形態の一つです。

この契約は、物件のオーナー（大家）が不動産会社や管理会社に物件を一定期間賃貸する形態を指します。

そして、その会社が実際の入居者に対して再賃貸することをサブリースと言います。

この契約形態は、オーナーにとっては安定した賃料収入を保証されるメリットがある一方、オーナーチェンジ物件の売却時にはいくつかの障壁が存在します。

《サブリース契約が売却の障壁となる理由》

オーナーチェンジ物件をスムーズに売却する方法

オーナーチェンジ物件は、入居者がいる状態で売却できるため家賃収入を魅力としてアピールできますが、その一方で「買い手が限定される」「収益性をシビアに評価される」ため、売却が難航することもあります。

スムーズに売却するためには、単に物件を市場に出すだけでなく、投資家にとって「安心して購入できる材料」を揃えることが不可欠です。

収支状況を明確に提示したり、専門の不動産会社に依頼して投資家のネットワークへ効率的にアプローチするなど、売却戦略を意識することが成功のカギとなります。

さらに、売却を単独の取引として考えるのではなく、相続や資産整理と絡めて長期的なプランニングを行うことも重要です。

1.収支シミュレーションや賃貸契約書を整理して提示する

投資家が最も気にするのは「この物件からどれだけ安定収益を得られるか」という点です。

そのため、賃貸借契約書や家賃の入金履歴、管理費・修繕費の支出記録など、収支に関する資料を整理して提示することは非常に有効です。

特に、収支シミュレーションを事前に作成して提示できれば、購入希望者は将来の収益をイメージしやすく、安心感につながります。

「透明性を高める＝投資家からの信頼を得る」という視点を持ちましょう。

2.専門の不動産会社に依頼する

オーナーチェンジ物件は一般の居住用不動産とは違い、取引経験が少ない不動産会社では買い手を見つけるのに苦戦することがあります。

そのため、投資用不動産の売却実績が豊富な専門会社に依頼することが有効です。

投資家ネットワークを持つ会社であれば、条件に合う買い手にダイレクトにアプローチでき、短期間での売却が期待できます。

また、価格設定や広告戦略などのノウハウも活用できるため、売却を有利に進められる可能性が高まります。

3.売却と並行して相続対策や資産整理を検討する

オーナーチェンジ物件の売却は、単なる資産の現金化にとどまらず、相続や資産整理の観点からも重要な意味を持ちます。

相続が発生した際、入居者付きの不動産は分割が難しく、トラブルの火種になりかねません。

そのため、売却と並行して相続税対策や資産の再配分を検討することで、長期的な資産形成や家族間の円満な相続につなげられます。

税理士やファイナンシャルプランナーと連携することで、より最適なプランを立てやすくなります。

オーナーチェンジ物件売却:よくある質問・疑問・お悩み解決

オーナーチェンジ物件の売却は、特有の複雑さがあるため、さまざまな質問が生じることが一般的です。

オーナーチェンジ物件の売却を検討している方に対するよくある質問をまとめました。

よくある質問：立ち退き交渉・賃料値上げは可能か？

利回りが非常に良い状況であれば、
オーナーチェンジ物件であっても売却は、それほど難しくないかもしれません。

ただ都心の場合、不動産相場も上昇によって、物件価格が上がっています。

売り主からすれば嬉しいことですが、逆に利回りが悪くなりオーナーチェンジ物件の難しさに直面します。

売却価格は相場に合わせて高値に設定できても、家賃は変えられません。

4.5%で運用していた4000万円のマンション
180万円（15万円×12か月） ÷　4000万円　=　4.5%

これを、相場上昇を利用しキャピタルゲインを得るために
5000万円で売却を考えた場合、
180万円（15万円×12か月） ÷　5000万円　=　3.6%

利回り3.6%の物件になってしまいます。

と考えると、5000万円が近隣の相場であったとしても、
利回りというオーナーチェンジ物件というリクスが売却の邪魔になります。

立ち退き交渉

以前、賃貸中の借主に立ち退き要求は可能か？立ち退き料の相場
の記事を紹介しました。

結論から言えば、
借地借家法によって借家人（借主）は守られている観点から
そう簡単に立ち退き交渉が進むことはありません。

レオパレスのように欠陥住宅であったからと言っても強制的に撤去は難しいのが現状です。

家賃・賃料値上げ

次に考えるのが家賃交渉で家賃を上げることはできないか？

簡単に説明すると、
管理会社を通じて、家賃交渉の訴えを申し出て居住者に通知をおこなうというわけですが、
基本的に、こちらも入居者の権利は守られているため、容易に家賃交渉が進むことはありません。

<li”家賃を上げる
• 空室にして相場で売る

という両面を見据えた我慢比べになります。

あらためて、無駄は省くということで見直せる部分を考えてみると、

• 家賃：見直せない
• 管理費・修繕積立：見直せない
• 固定資産税：そもそも関係ない

意外と見直せる部分はありません。

しかし 、まだあります！

不動産管理会社を見直す

それが、マンション管理の不動産会社への手数料。

• 入居者の募集
• 賃料の集金代行
• 入居者からのクレーム対応

などの賃貸管理代行の管理会社へ支払う報酬です。

一般的な手数料相場は家賃の5％程度です。

例えば、20万円の家賃であれば、
20万円　×　0.05　=　1万円/月

1万円/月の管理費になります。

もし、今、家賃の手数料が5%であれば、このパーセンテージを下げることができれば・・・・。

3%になった場合、
20万円　×　0.03　=　6000円/月になります。

単純に、4000円/月家賃を上げたような形になります。

年間48,000円の収益改善です！

よくある質問：価格設定のコツは？

オーナーチェンジ物件売却における価格設定は、
売却成功の鍵となるため、適切な価格帯の見極めや、売却価格と利回りのバランスを考慮することが重要です。

[適切な価格帯の見極め方]

• 市場調査：近隣の同じような条件のオーナーチェンジ物件の売却価格や家賃収入を調査することで、適切な価格帯を見極めることができます。
• 物件の状態評価：物件の築年数、設備の状態、立地条件などを詳細に評価し、これらの要因が価格にどれだけ影響するかを分析します。
• 専門家の意見：不動産鑑定士や不動産業者などの専門家の意見を取り入れることで、より正確な価格設定が可能となります。

よくある質問：売却の際、物件の改修やリフォームは必要ですか？

改修やリフォームの必要性は、物件の状態や市場の動向によって判断する必要があります。

よくある質問：売却の際、ローンが残っている場合の対処法はなんですか？

ローンが残っている場合の対処法は、売却価格とローン残高のバランスを見る必要があります。
オーバーローンにならない売却戦略・値引き交渉が必要となります。

参考ページ：不動産投資　途中で売却

オーナーチェンジ物件売却:記事まとめ

最近は利回りが悪くても、

• 老後の収入のために
• 死亡保障（団体信用生命保険）として
• 売却益（キャピタルゲイン）

として考える不動産投資の考え方が生まれています。

とは言え、それに関しては前提があり
立地（主要駅・駅近）や築年数などの好条件でないとそのターゲットにはなりません。

よって、オーナーチェンジ物件を売却する場合、

買い手の立場に立って、この条件なら購入するか？

マンションに対してウリを少しでも高める努力をしたいところです。

• 駅からの距離：立地は変えられません。
• 室内の状態を開示できません。

よって、利回りを少しでも良くする方法、家賃交渉と不動産会社選定で少しでも努力するといいですね。

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