オーナーチェンジ物件売却:投資用物件の不動産売却方法。査定からオーナーチェンジ物件の売却までの流れを解説、注意点とコツ

オーナーチェンジ物件売却 オーナーチェンジ物件
2024年7月:不動産ニュース

参考:新築マンション平均価格

新築マンションの平均価格は
バブル期を越えるほど勢いのあるのが今の不動産市況です。

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ただ、住宅ローン金利上昇、増税、中東情勢・ウクライナ戦争・資源高・インフレ、台湾有事、近年稀に見るネガティブ要素も無視できません
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このページはオーナーチェンジ物件の売却を行う人のためにまとめたページです。

オーナーチェンジ売却時の注意点

不動産運用をしているマンション、オーナーチェンジ物件を売却する場合、

ターゲットが絞られる(投資物件)ため、売りずらいとも言われます。

また、立地や築年数だけでなく、利回りを見られるため、越えなくてはいけないハードルがいくつもあります。

例えば、机上の計算で利回り8%で回るマンションであっても、空室が2か月・3か月続くとキャッシュが回らなくなります。

預金もなく、お金が回らなくなると1日も早く売却して、現金化しなくてはならなくなるでしょう。

最悪の場合、売却をあきらめ買取(タタキ売り)の判断で現金化するヒトもいるといます。

そこで、今回は”オーナーチェンジ”物件売却をスムーズに進める方法を紹介します。

オーナーチェンジ物件とは

オーナーチェンジ物件とは、既に賃貸契約が結ばれている物件をそのままの状態で売買することを指します。

近年、このような物件に対する関心が高まっており、不動産市場における重要な位置を占めるようになってきました。

【近年のオーナーチェンジ物件の売買動向】

高い収益性の追求
低金利の影響で、投資家はより高い収益を求めるようになってきました。
この結果、オーナーチェンジ物件に対する需要が増加しています。
特に、都市部や交通の便が良い地域の物件が人気を集めています。
物件の供給増加
近年、多くのオーナーが物件の売却を検討するようになってきました。
物件の老朽化や入居者の入れ替わり、さらには経済的な理由などが背景にあると考えられます。
新しいビジネスモデルの登場
オーナーチェンジ物件を専門に取り扱う不動産会社や、オーナーチェンジ物件のオンラインマーケットプレイスなど、新しいビジネスモデルが登場しています。
オーナーチェンジ物件への関心
リスクの低減
オーナーチェンジ物件は、新築物件や未使用物件に比べて、入居者の実績や物件の状態を確認することができるため、投資リスクを低減することができます。
キャッシュフローの安定
オーナーチェンジ物件は、購入後すぐに家賃収入を得ることができるため、キャッシュフローが安定します。これは、長期的な投資戦略を立てる上で非常に有利です。
市場の動向の把握
オーナーチェンジ物件の市場は、不動産市場全体の動向を反映するバロメーターとしての役割も果たしています。
投資家は、この市場の動向をしっかりと把握することで、より適切な投資判断を下すことができます。

家賃と利回り

投資物件で一番最初に考えるところは利回りです。

購入する物件の金額 と 家賃 の関係です。

表面利回り = 年間の賃料 ÷ 購入価格

なので
4000万円万円のマンションを15万/月で貸す場合

180万円(15万円×12か月) ÷ 4000万円 = 4.5%

となるわけです。

これに、

  • 管理費
  • 修繕積立金
  • 購入時の諸経費

などを加味して詳細に”実質利回り”を見ていくのですが、

なんだかんだ言って、家賃と購入価格が大きなウエイトを占めています。

オーナーチェンジ物件 売却

立ち退き交渉は可能か?

利回りが非常に良い状況であれば、
オーナーチェンジ物件であっても売却は、それほど難しくないかもしれません。

ただ都心の場合、不動産相場も上昇によって、物件価格が上がっています。

売主からすれば嬉しいことですが、逆に利回りが悪くなりオーナーチェンジ物件の難しさに直面します。

売却価格は相場に合わせて高値に設定できても、家賃は変えられません。

4.5%で運用していた4000万円のマンション
180万円(15万円×12か月) ÷ 4000万円 = 4.5%

これを、相場上昇を利用しキャピタルゲインを得るために
5000万円で売却を考えた場合、
180万円(15万円×12か月) ÷ 5000万円 = 3.6%

利回り3.6%の物件になってしまいます。

と考えると、5000万円が近隣の相場であったとしても、
利回りというオーナーチェンジ物件というリクスが売却の邪魔になります。

そこで考えられるのが、

  • 家賃を上げられないか?
  • 入居者に退去してもらえないか?

ということでしょう。

【立ち退き交渉】

以前、賃貸中の借主に立ち退き要求は可能か?立ち退き料の相場
の記事を紹介しました。

結論から言えば、
借地借家法によって借家人(借主)は守られている観点から
そう簡単に立ち退き交渉が進むことはありません。

レオパレスのように欠陥住宅であったからと言っても強制的に撤去は難しいのが現状です。

家賃を上げられるか?

次に考えるのが家賃交渉で家賃を上げることはできないか?

以前、家賃を上げる方法を紹介しましたので、

簡単に説明すると、
管理会社を通じて、家賃交渉の訴えを申し出て居住者に通知を行うというわけですが、
基本的に、こちらも入居者の権利は守られているため、容易に家賃交渉が進むことはありません。

  • 空室にして相場で売る

という両面を見据えた我慢比べになります。

オーナーチェンジ物件売却 利回り

  • 空室の状況でマンションを売ることはできない
  • 賃料を上げることも難しい

それでも、安く買いたたかれたくない。

改めて、無駄は省くということで見直せる部分を考えてみると、

  • 家賃:見直せない
  • 管理費・修繕積立:見直せない
  • 固定資産税:そもそも関係ない

意外と見直せる部分はありません。

しかし 、まだあります!

不動産管理会社を見直す

それが、マンション管理の不動産会社への手数料。

  • 入居者の募集
  • 賃料の集金代行
  • 入居者からのクレーム対応

などの賃貸管理代行の管理会社へ支払う報酬です。

一般的な手数料相場は家賃の5%程度です。

例えば、20万円の家賃であれば、
20万円 × 0.05 = 1万円/月

1万円/月の管理費になります。

もし、今、家賃の手数料が5%であれば、このパーセンテージを下げることができれば・・・・。

3%になった場合、
20万円 × 0.03 = 6000円/月になります。

単純に、4000円/月家賃を上げたような形になります。

年間48,000円の収益改善です!

もし今、賃貸管理の不動産会社のパーセンテージが”5%”、”3%”でもっと低いところに変更したいということであれば、

一括査定で手数料比較するのも1つの方法です。

家賃は、そう簡単に変えることはできませんが、管理会社は容易に変更可能です。

マンションの管理人は、毎日の仕事がありますが、賃貸管理は、何かあった時だけの業務なので、引継ぎらしい引継ぎもありません。

そこで、賃貸管理委託手数料”0円サービス”等の活用も1つの選択肢です。

エリア限定になることが多いですが、管理手数料が無料なので、非常にオススメのサービスです。

マンション貸す.comを活用することで、賃料の査定や管理会社の比較ができます。

オーナーチェンジ物件売却は難しいか?

筆者としては、
収益物件・オーナーチェンジ物件を高く売却してくれる不動産会社があれば、紹介したいところです。

しかし、世の中そんなに甘くありません。

一時期、中国人等の海外投資家の物件購入が盛んでしたが、中国政府の外国への銀行送金が相当困難になり、若干下火になっています。

とはいえ、
中国政府による「不動産バブル」潰し、最近ニュースになっている中国恒大集団の中国指導部による対応策は事実ですから、

中国人の中では、中国国内の物件購入より海外に資産を持ちたいという気持ちは強いのも事実でしょう。

そんなことを考えると、

オーナーチェンジ物件を売却する場合は、広めに網を張る必要があると考えます。

国内だけではなく海外投資家も商圏に入れる。

外国人向け不動産仲介を持っている不動産会社もいくつか媒介契約として持っておくといいでしょう。

そこで、投資用物件・マンションの売却・買取に強みあるサイトを紹介します。

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オーナーチェンジ物件の価格設定のコツ

オーナーチェンジ物件売却における価格設定は、
売却成功の鍵となるため、適切な価格帯の見極めや、売却価格と利回りのバランスを考慮することが重要です。

[適切な価格帯の見極め方]

  • 市場調査:近隣の同じような条件のオーナーチェンジ物件の売却価格や家賃収入を調査することで、適切な価格帯を見極めることができます。
  • 物件の状態評価:物件の築年数、設備の状態、立地条件などを詳細に評価し、これらの要因が価格にどれだけ影響するかを分析します。
  • 専門家の意見:不動産鑑定士や不動産業者などの専門家の意見を取り入れることで、より正確な価格設定が可能となります。
《売却価格と利回りのバランス》
利回りの計算
利回りは、物件の価格に対する家賃収入の割合を示す指標です。
高い利回りを持つ物件は、投資家にとって魅力的となりますが、あまりに高い利回りは、物件の価格が適切でない可能性を示唆する場合があります。

価格と利回りのトレードオフ
価格を高く設定すると利回りは低くなりますが、逆に価格を低く設定すると利回りは高くなります。
このトレードオフ(リスクとリターン)のバランスを適切に取ることが、売却成功の鍵となります。

将来の価格変動の予測
不動産市場の将来の動向や、物件の立地条件、築年数などの要因を考慮して、将来の価格変動を予測することも重要です。
これにより、長期的な投資戦略を立てる際の参考とすることができます。

サブリース契約がある場合

不動産投資において、借り上げの形で、家賃を確定させるサブリース契約を行っている人もいると思います。

実は、このサブリース契約が、オーナーチェンジ物件売却の障壁、大きなデメリットになってしまう場合があります。

サブリース契約は、賃貸借契約にあたります。
オーナーが貸主、サブリース会社が借主という図式で契約が結ばれるため、オーナー側からの解約は容易ではありません。
正当な解約事由や違約金の発生が必要となるのはもちろん、サブリース会社が了承しない限り解除はできません。

サブリース契約継続を条件に売却となれば、管理手数料が伸し掛かるため利回りに影響があるため、売却リスクになります。

以前、紹介したイチワプロパティは、

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マンション投資の失敗・損失を最小限に抑えるためのサポートを行っているため、相談・お問合せしてみるといいと思います。

サブリース契約とオーナーチェンジ物件売却の障壁:回避や最小限にする方法

サブリース契約は、不動産の賃貸業界でよく見られる契約形態の一つです。
この契約は、物件のオーナー(大家)が不動産会社や管理会社に物件を一定期間賃貸する形態を指します。
そして、その会社が実際の入居者に対して再賃貸することをサブリースと言います。
この契約形態は、オーナーにとっては安定した賃料収入を保証されるメリットがある一方、オーナーチェンジ物件の売却時にはいくつかの障壁が存在します。

《サブリース契約が売却の障壁となる理由》

契約期間の制約
  • サブリース契約は一定の期間を持つことが多く、その期間中は契約を解除することが難しい。これが、物件の売却を考えているオーナーにとっての制約となることがある。
再賃貸の条件
  • サブリース契約には再賃貸の条件が設定されており、これが物件の魅力を下げる要因となることがある。例えば、高い家賃や特定の入居者層を対象とした条件などが挙げられる。
情報の非透明性
  • サブリース契約を結んでいる物件の場合、実際の入居者情報や物件の状態などがオーナーに伝わりにくい。これが、売却時の価格交渉や物件評価を難しくする要因となる。

≪サブリース契約の障壁を回避または最小限にする方法≫

サブリース契約は、オーナーチェンジ物件の売却時にいくつかの障壁を生む可能性があります。
しかし、契約内容の詳細な確認や専門家の意見の取り入れ、情報の透明性の確保などの方法を取ることで、これらの障壁を回避または最小限にすることが可能です。
物件の売却を検討する際は、サブリース契約の内容や影響を十分に理解し、適切な対策を講じることが重要です。

契約内容の再確認
サブリース契約の内容を詳細に確認し、契約解除の条件や期間、ペナルティなどを把握することが重要です。
これにより、予期せぬトラブルや損失を避けることが可能です。
専門家の意見の取り入れ
不動産の専門家や弁護士にサブリース契約の内容を確認してもらい、売却時のリスクや障壁を事前に把握することが推奨されます。
情報の透明性の確保
サブリース契約を結んでいる管理会社や不動産会社に対して、物件の状態や入居者情報の詳細を定期的に報告してもらうよう要請することで、情報の非透明性を解消することができます。
交渉の余地を持つ
売却を検討している場合、サブリース契約の再交渉や契約解除の交渉を行うことで、より有利な条件での売却を目指すことができます。

不動産投資のポイント

マンション投資・アパート投資など不動産投資は、利回りが大きなウエイトを占めます。

購入価格を抑えることができるほど、利回りが高くなり、またリスクを抑えることが出来ます。

  • 家賃としてのインカムゲイン
  • 売却益としてのキャピタルゲイン

これを期待できるのが不動産投資なので、オーナーチェンジ物件も普通に売買されています。

最低限、資産価値が維持できれば、オーナーチェンジ物件の売却には支障となりません。

当たり外れが激しく、物件ガチャというニュースもみましたが、売る側も買う側もそれなりのリスクが伴うのが不動産投資でもあります。
https://gentosha-go.com/articles/-/44213

オーナーチェンジ物件のメリットとデメリット

オーナーチェンジ物件に関して、その背景には様々なメリットとデメリットが存在します。

そこで、メリット・デメリットを紹介します。

≪オーナーチェンジ物件を選ぶ理由≫

即時収益の実現
  • オーナーチェンジ物件は、購入後すぐに家賃収入を得ることができます。
    これは、新規に物件を購入してから賃貸契約を結ぶまでの期間に家賃収入が途絶えるリスクを避けられる大きなメリットとなります。
入居者の実績確認
  • 既に入居者がいるため、家賃の滞納履歴や物件の使用状況など、入居者の実績を確認することができます。これにより、将来的なリスクをある程度予測することが可能となります。
物件の状態確認
  • 実際に使用されている物件の状態を確認することができるため、新築物件や未使用物件の場合に比べて、物件の実際の状態や問題点を把握しやすくなります。

≪オーナーチェンジ物件のリスクと対策≫

入居者とのトラブル
既存の入居者との関係が新しいオーナーとの間でトラブルとなる可能性があります。例えば、家賃の滞納や物件の使用方法に関するトラブルなどが考えられます。これを避けるためには、購入前に入居者の実績や契約内容をしっかりと確認することが重要です。
物件の老朽化
オーナーチェンジ物件は、新築物件や未使用物件に比べて、物件の老朽化が進んでいる可能性が高いです。このため、将来的な修繕費用やリフォーム費用が発生するリスクが高まります。物件の詳細な点検や、将来的な修繕計画の策定が必要となります。
契約内容の確認
既存の賃貸契約の内容や期間、更新の有無など、契約に関する詳細を確認することが必要です。特に、契約の更新時期や更新料に関する内容は、将来的な収益計画に影響を与えるため、注意が必要です。

よくある質問・疑問・お悩み解決

オーナーチェンジ物件の売却は、特有の複雑さがあるため、様々な質問が生じることが一般的です。

オーナーチェンジ物件の売却を検討している方に対するよくある質問をまとめました。

オーナーチェンジ物件の売却とは何ですか?

オーナーチェンジ物件の売却とは、既にテナントが入居している物件を売却することです。

オーナーチェンジ物件の売却が一般的な物件売却と何が違いますか?

一般的な物件売却との違いは、賃貸借契約の引き継ぎや、収益性の評価などが関わる点です。

売却する際の法的な制約や注意点は何ですか?

法的な制約や注意点には、賃貸借契約書・契約内容の遵守、必要な通知手続きなどがあります。

オーナーチェンジ物件の価格査定・販売価格はどう行われますか?

通常の価格査定の物件の状態、立地に併せて利回りの計算から逆算し、販売価格を検討します。

売却の際、既存のテナントとの契約はどうなりますか?

既存のテナントとの契約は、多くの場合、新しいオーナーに引き継がれます。

オーナーチェンジ物件の売却における市場の動向はどうですか?

市場の動向は地域や物件の種類により異なります。
ただ、オーナーチェンジ物件は、不動産投資家が買主ですので、専門家の意見を求めるとよいでしょう。

売却に必要な書類や手続きは何ですか?

必要な書類には、物件の登記簿謄本、賃貸借契約書などがあります。

オーナーチェンジ物件の売却にかかる期間はどれくらいですか?

売却にかかる期間は、物件の状態や市場の状況により異なります。
オーナーチェンジ物件売却に長けている不動産会社の売却戦略もポイントとなります。

売却の際、物件の改修やリフォームは必要ですか?

改修やリフォームの必要性は、物件の状態や市場の動向によって判断する必要があります。

売却の際、ローンが残っている場合の対処法は何ですか?

ローンが残っている場合の対処法は、売却価格とローン残高のバランスを見る必要があります。
オーバーローンにならない売却戦略・値引き交渉が必要となります。

参考ページ:不動産投資 途中で売却

オーナーチェンジ物件売却:まとめ

最近は利回りが悪くても、

  • 老後の収入のために
  • 死亡保障(団体信用生命保険)として
  • 売却益(キャピタルゲイン)

として考える不動産投資の考え方が生まれています。

とは言え、それに関しては前提があり
立地(主要駅・駅近)や築年数などの好条件でないとそのターゲットにはなりません。

よって、オーナーチェンジ物件を売却する場合

買い手の立場に立って、この条件なら購入するか?

マンションに対してウリを少しでも高める努力をしたいところです。

  • 駅からの距離:立地は変えられません。
  • 室内の状態を開示できません。

よって、利回りを少しでも良くする方法、家賃交渉と不動産会社選定で少しでも努力するといいですね。