離婚時の財産分与の中で、一番大きなお金が動く不動産。
特に、ペアローンの場合は、
お互いの言い分が分かれ、トラブルに発展する場合があります。
離婚時のペアローン問題
![離婚時のペアローン問題]()
売る?住み続ける?貸す?その判断
- 離婚を機にマイホームを売る
- どちらか一方が、今の家に住み続ける
- 賃貸運用:住宅ローンを返済しながら売り時を探る
愛着のあるマイホームの行く末を決める離婚時の財産分与ですが、
家を購入した時の金額 = 今の価値ではありません。
離婚ということで、急いで売りたいところですが、
ペアローンだからこそ、お互いの歩調を合わせ・感情的にならず、資産の有効活用を離婚に関係なく探りたいところです。
![ペアローン 離婚]()
家の売却で失敗しないためには家の売却で失敗しないためには
離婚による家の売却自体において
があります。
それは、
離婚よる売却という売却理由を不動産屋に伝えないことです。
![離婚よる売却]()
不動産屋はあなたの味方だと思ったら大間違いです。
買主 と 売主
で成り立っていることを考えてください。
不動産屋の仕事は、売買を早く成立させ仲介手数料を取ることです。
離婚が理由の売却 = 早く売りたい
- 足元を見られた側は、不動産屋にハメこられます。
- 買主側に付かれたら、値下げ交渉に持ち込まれます。
よって売却理由は、”現金化したい”などにカモフラージュしておくことがおすすめです。
離婚後もマイホームに住み続ける場合離婚後もマイホームに住み続ける場合
- 子供が卒業するまでの2,3年だけ今の場所に住み続けたい
- ゆっくり引っ越し先を探したい
- 会社までのアクセスがいいから、引っ越したくない
- 実家に戻りたくない
離婚後も今の家に住み続けたいという人も少なくないでしょう。
手続き的には、
- パートナーの住宅ローン分を引き受ける
- 所有持分の移転(司法書士・弁護士)
が基本であることは間違いありません。
ただ、そんなに甘くないのが現実です。
例えば、
新築マンションをペアローンで購入、10年後に離婚となった場合
- 新築マンションを3,000万円で購入(1,500万円×妻・夫)
- 10年後、住宅ローン残は2,000万円(1,000万円×妻・夫)
この場合、
パートナーの住宅ローン残の1,000万円を新たにローンを組んで用意すればいいというものでもありません。
家の価値は、
買った時の金額 = 今の家の価値ではありません。
地価が値上がりしていたら?
もし10年経った今、近隣の都市開発が進み、家の価値が大きく値上がりしていたらどうですか?
不動産屋から4,000万円の査定額を提示されたら?!
住宅ローン(2,000万円)を返済しても、2,000万円残る計算になります。
*家を売らない代わりに、3000万円で買った家が4000万円になったということで、差額の1000万円の半分:500万円を現金で欲しいという交渉に発展になる場合もあります。
地価が値下がりしていたら?
逆も考えられます。
もし10年経った今、隣町の都市開発が進み人口移動等で、家の価値は大きく下がっているかもしれません。
不動産屋から1,800万円の査定額を提示されたら?!
マイホームを自分の1人の権利にするために、1,800万円の価値しかない家に、2,000万円(1,000万円+1,000万円)のローンを背負いたいですか?
![離婚 家売却]()
家の権利を賢く自分のものにするなら
家の査定を行ったことありますか?
面白いことに、
各社独自の査定方法で査定金額を提示されるため、
- 厳しい査定を行う不動産会社
- 売主を喜ばせるために高く査定額を提示する不動産会社
- 丁寧に妥当額・チャレンジ額を提示してくれる不動産会社
色々あります。
![家の査定]()
同じ家であっても、
と査定額に開きが出るのが普通です。
*1億を超える物件の場合、3000万円位変わることもあります。
では、どの査定額を基準にするか?
ここが、お互いのポジショントークになるのです。
- 安い査定額を見せて、安く自分の持ち物にしたい
- 高い査定額を見せて、家を譲る代わりに多めに現金が欲しい
離婚後、今の家に住み続けるということは、
家の査定額を自分の有利な形にアレンジできるか?
ココが大きなポイントとなります。
自分の共有持分だけを売却自分の共有持分だけを売却
自分の共有持分のみだけを売却、家の権利の半分を売却ということですが、基本的におすすめしません。
買主のメリットも少なく、高く売ることができないため、不動産屋からも辞めた方がいいと説得される場合もあります。
ただ、パートナーが一切協議に応じない、話し合いのテーブルにつかない場合は別の話です。
離婚協議にパートナーが乗らないということであれば、自分の共有持分(半分の権利)の売却を相談してもいいかもしれません。
複雑な権利問題、共有財産や任意売却なので、
専門知識のない仲介会社には絶対もっていかないでください。
訳アリ不動産専門の「ソクガイ」さんに、相談するといいと思いますが、即売却という判断はやめたほうがいいかもしれません。
2000万円の価値の家でも、共有持分のみの売却の場合、下手したら500万円程度にしかなりません。
それであれば、パートナーを説得してもらい、2000万円で売却してもらうお手伝いをしてもらった方が得策だと思います。
![共有財産 売りたい]()
>>「ソクガイ」さんに相談
弁護士の選び方・考え方弁護士の選び方・考え方
お金がかかるので無理に弁護士をつける必要はありませんが、
問題の泥沼化が考えれる場合は、弁護士などの専門家も考えておいた方がいいでしょう。
もちろん、不動産に強い弁護士でないと意味がありません。
弁護士選びを間違ってしまうと
- 有利な財産分与が実現できない
- あなたの見方にもならない
最悪な結果になります。
もう1つ、知っておかなければならないのは、
弁護士の仕事は、貴方の有利な結末を探ることではないということです。
早く、双方の折り合いをつけ問題を解決することだからです。
泥沼化なんてナンセンス・お互いの弁護士同士が結託することもあります。
そのため、弁護士・それもその道の猛者を味方つける方法として、
自分で見つけるのではなく大手不動産会社(三井・住友等)に査定ついでに弁護士を紹介してもらうのが近道です。
>>不動産に詳しくない人は”こちら”
離婚におけるペアローンの解決策
失敗しない離婚・財産分与のために、家の査定は不可欠です。
*パートナーに内緒で情報収集することで、最低限の失敗は防げます。
昔は駅前の不動産会社に足を運び、査定をお願いしました。
1社では不安なので、3・4社に回る面倒くさいものでした。
しかし、今ではネットで簡単に、それも1回の登録で複数の不動産会社に査定が可能です。
さらに、家に査定員が来ることなくメールでのやり取りが基本:机上査定が定番です。
最大手の安心感”すまいvalue”
住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産・三井不動産・三菱地所など
業界トップの不動産会社が立ち上げた一括査定できる唯一のサイト。
査定件数36万件以上の豊富な実績は、あなたにとって万全なサポートとなるでしょう。
![スマイバリュー]()
>>”すまいvalue”で査定をする
![家の査定]()