不動産投資の成功者の行動:いい物件ってどうやって仕入れるの?新着物件メールとは?

不動産投資 物件検索マンション投資・不動産投資
不動産投資で成功する方法を質問すれば、
成功者の多くは
「購入時で勝ち負けが決まる」
というでしょう。

私も同意です。

最近、とある初心者不動産投資セミナーの参加したときに、
あれ?なんとなく疑問を感じたので、今回は、不動産投資で失敗しない、物件の仕入れ方を紹介したいと思います。

不動産投資 物件選び

先日聞いたセミナーの話の中で、
「物件選びは、アットホームだけで大丈夫です。」
と紹介していました。

会場にいた人たちの多くは、スマホでアットホームにアクセスし、言われるがまま物件を検索していました。

アットホームはいいサイトですが、アットホームだけでいいのか?

基本的にアットホームに情報が掲載される前に、

  • 不動産業者間で物件のやり取りが行われる
  • 付き合いのある買主・オーナーに話を持っていく

これに漏れた物件が、不動産情報サイトであるアットホームに掲載されます。

さらにいえば、不動産サイトはアットホームだけではありません。

これを踏まえ私なりに
不動産投資で失敗しない物件選びを紹介したいと思います。

不動産投資に失敗しない物件選び

いい物件に巡り合うためには、情報が全てです。

  • 人からの情報
  • 会社からの情報

この2つの流れを構築することが基本です。

不動産投資 物件仕入れ

人からの情報

いい物件の専任媒介を受けたのですが、
市場に出す前に・・・さん、紹介したいと思いますが
この物件どうですか?
メールで、資料送りますね

こんな連絡が、営業マンから届くようになれば物件を探すことなく、他人よりいち早く優良物件をゲットすることが可能です。

不動産投資で成功している人は、少なくても片手くらいの情報提供者(営業マン)を持っています。

問題は、その営業マンとのコネクション・人間関係つくり。

不動産営業マンとのコネクションつくり

コネクション作りは、人間と人間の付き合いですので、非常にアナログな作業です。

そこで、一からはじめる不動産会社の営業マンとの人間関係つくりを紹介しましょう。

ステップ①
  • 欲しい物件のエリア・条件を決定する
  • そのエリアの不動産会社を検索する
  • 不動産会社に連絡する

不動産会社に直接、欲しい物件情報・条件を電話で伝えます。

そのタイミングで物件がなかったとしても、
「条件に合う物件が出たら連絡ください」
と伝えます。

1社でも多く連絡することがステップ①です。

ただ、これだけでは人間関係は作れません。

物件情報メール

ステップ②

条件を伝えただけでは、不動産会社は時間が経つことで忘れてしまいます。

そこで、3週間後にもう1度、連絡します。

3週間くらいでは薄っすら覚えていてくれるでしょうし、2回連絡することで不動産屋もこの人は本気なんだっと認識してくれます。

これによって、ぴったりな条件でなくても、
それなりの物件があれば、1週間以内に連絡があるでしょう。

営業マンに、
この人に会ってみたい
っと思ってもらうのがステップ②です。
ステップ③

実際に会う:内覧・名刺交換がステップ③です。

2回の電話で、営業マンもあなたのことを知りたがっています。

実際にあって、改めて条件提示をすることで人間関係を深めることが可能です。

私の場合、
年収や自己資金、場合によっては融資証明も用意し、不動産会社に伝えます。

ステップ③までの作業を複数の業者と行っておけば、少なからず優良物件情報は流れて来るでしょう。

ただ、人間関係は信頼関係あってのものなので、実際に売買締結を行ってはじめて強固な人間関係が築けると思っていたほうがいいでしょう。

忘れていけないこと

人間関係ができたとしても、全て優良物件が届くわけではありません。

不動産投資で失敗しない方法は、何度も言いますが購入がすべてですので、ババをつかまされたらアウトです。

多くの失敗者は、買いたい買いたい病になり、焦って物件を購入してしまいがちです。

人からの情報には、
ノルマのため営業成績のための切羽詰った状況下での情報が届くことも忘れてはいけません。

会社からの情報:新着物件メール

人からの情報、強固な人間関係構築は
一度築いてしまえば、後は連絡待ちで済みますが地道な作業です。

そんなの面倒という人におすすめなのが”会社からの情報環境の構築”です。

少し話は脱線しますが、
昔は、いい物件があれば業者や特定のオーナーに情報を流していました。
表向きは、紹介したい・買って欲しい人に情報を流したいということですが、
実際には、知っている人なら話が早い、営業がしやすいというのが本音だったりします。

不動産屋は、誰であろうと早く売買を締結し仲介手数料が欲しいわけです。

インターネットの発展によって、情報の広がりが早くなったことで、
購入するか分からない上客にアナウンスの手間を割くよりも、レインズに掲載するタイミングで不動産情報サイトにアップを流れ作業化する不動産会社が増えてきました。

To sum up 要するに不動産情報サイトに掲載される物件にお宝物件が増えているのが現状です。

となれば、各不動産サイトの新着物件情報に注視したいところです。

そこで、活用できるのが、新着物件情報メールです。

欲しいエリアの物件情報をメールで受ける

楽待

エリア・価格帯・間取りなど
希望する物件条件を登録しておくだけで届きます。

などに登録しておくことで新着情報や非公開情報などを入手可能です。
ちなみに、LIFULL HOME’Sは、新着メールシステム終了してしまいました。

新着物件メール

不動産投資:物件選び まとめ

不動産投資の物件選びは、購入時に全て勝ち負けが決まる!
ということで、今回紹介しました。

極端な話ですが、
利回り100%の物件を購入できれば、1年でペイできるわけですから、1年空き状況であっても2年で元が取れます。

現実的な話として
利回り20%の物件を購入できれば5年で元が取れますし、その後、継続してもいいですし、売却でキャピタルゲインを得ることも可能です。

営業マンとの人間関係を築きながら新着情報メールを確認することで、優良物件との出会いの可能性は増えるでしょう。

その優良物件に対して、値引き交渉・指値を入れることでより不動産投資ビジネスがスムーズに進むでしょう。

激安物件情報を入手するには

個人的に、ここ数年、情報収集の形が大きく変わってきました。

昔から不動産会社に顔を出したり売買実績で営業マンとのコネクションを大事にしていますが、

今は、メール配信ツールがメインとなりました。

  • 希望エリア(市町村)
  • 購入希望価格

をリスクエストするとそのエリアの不動産会社から最新情報・非公開物件情報が届きます。

昔は難しかった複数の地元の不動産会社から簡単に情報が取れるようになりました。

《効率よく情報を入手》
申し込み時に、具体的な情報を伝えることがポイントです。
・400万円以内でリフォームに必要のない一軒家
・駐車場1台は必須:1000万円の一軒家
・鎌倉の古民家の激安出てきたら連絡ください
・空き家で無料物件があれば、検討したいです
・別荘地の管理がしっかりしているリゾートマンションがあれば連絡ください
など。
少しでも安く一軒家を購入できれば、
ゆくゆくは賃貸に回し、田舎暮らしの副収入にもなりますしね。
*一軒家を400万円で購入し、5万円(年間60万円)で賃貸しても利回り驚異の”15%”ですからね

不動産物件情報

ちなみに筆者は、
投資物件用も含め、少しでも多くの物件を見るために、希望エリアを多めにチェックしています。

*また、ジャンジャン電話連絡されても困るので、連絡はメールでお願いしますという形を取ってます。
昔の営業マンは電話連絡が多かったですが、最近は商圏(ユーザー属性)が広がったことでメールが一般化しつつあります。

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