不動産投資で法人化するメリット・デメリット：会社設立・法人化のタイミング

 

不動産投資は、多くの人々が資産形成や収入の一部として取り組む手法として注目されています。

しかし、不動産投資をおこなう際には、税制や運営の効率化、リスク管理など、多くの要因を考慮する必要があります。

不動産投資をおこなう場合、

• 個人がいいのか？
• 法人がいいのか？

よく語られます。

ただ、不動産投資に限らず、個人・法人問題の場合、
税金対策をメインに語られることが多く、その観点からある程度、給与所得と事業所得や不動産所得がある人は法人化したほうがいいといわれるのが一般的です。

不動産投資に限ると
このところ法人・個人問題の雲行きが変わってきたように思えます。

そこで、今回は、

• 不動産投資を法人化したほうがいいか？
• 不動産投資は個人でいいのか？
• 不動産投資：法人化のメリット・デメリット
• 法人化のタイミング

について、不動産投資をおこなう際の法人化の意義や手続き、実際の運営方法について詳しく解説します。

不動産投資の法人化するメリット

近年、不動産投資の規模が拡大するにつれて、法人化を検討する方が増えています。

「不動産投資の法人化」とは、個人で行っている不動産投資を、会社という形で運営することです。

法人化することで、所得税の節税効果が見込めるだけでなく、事業の拡大や相続対策にも役立ちます。

個人で不動産を持つよりも、節税効果や資産の分散化といったメリットがある一方で、設立費用や手続きなど、デメリットも存在します。

不動産投資をおこなう際、個人名義での運営と法人名義での運営には大きな違いがあります。

法人化するメリット：税制上の利点

• 法人税率の利用
  日本において、法人税率は所得に応じて変動しますが、一定の所得までは個人の所得税率よりも低く設定されています。
  特に、中小企業者等特別措置法に基づく中小企業の法人税率は、大企業に比べて低税率となっており、節税効果を狙うことができます。
• 青色申告の適用
  法人として青色申告を選択することで、所得控除額を増やすことが可能です。
  課税所得を減少させ、税負担を軽減することができます。
• 減価償却の活用
  法人としての不動産取得においては、建物の価値を一定期間にわたって経費として計上する減価償却を活用することができます。
  年間の所得を減少させ、節税効果を得ることができます。

法人化するメリット：信用力の向上

• 銀行融資の有利性
  法人としての経営実績や資本金の額、保証人の有無などが融資の審査基準となりますが、法人としての信用力が高まることで、銀行からの融資を受けやすくなることが期待できます。
• 信用情報の構築
  法人としての信用情報は、代表者の個人信用情報とは別に管理されます。
  法人としての信用を構築しやすくなります。
• 大口取引の可能性
  法人としての取引実績や信用力が向上することで、大口の取引や大手企業との取引のチャンスが増える可能性があります。

法人化するメリット：資産の保護とリスク分散

• 資産の分離
  法人としての資産は、代表者や株主の個人資産とは別になります。
  ビジネス上のリスクから個人資産を守ることができます。
• リスクの分散
  複数の物件を法人名義で所有することで、一部の物件にトラブルが発生した場合でも、他の物件に影響を及ぼすリスクを低減することができます。
• 資産の効率的な運用
  法人としての資産運用は、資産の移転や再編が容易であり、資産の効率的な運用や組織的な成長戦略を立てやすくなります。

不動産投資で法人化するデメリット

法人化することで得られるメリットは多岐にわたります。

しかし、それに伴うデメリットや責任も増大します。

そのため、法人化を検討する際には、自身の投資スタイルや将来のビジョン、現在の経済状況などを総合的に考慮する必要があります。

法人化するデメリット：初期費用と維持費用

• 設立費用
  法人を設立する際には、公証役場での定款認証手数料や商業登記の費用、印紙税などが発生します。
  これらは一時的な費用ですが、設立の際の大きな負担となります。
• 年間の維持費用
  法人としての運営には、定期的な費用が発生します。
  会計事務所の報酬、法人税、住民税、事業税などの税金、社会保険料などが含まれます。
• 税務申告の複雑さ
  法人としての税務申告は、個人と比べて複雑です。
  これに伴い、税理士の協力を得ることが一般的ですが、そのための費用も考慮する必要があります。

法人化するデメリット：法人の管理と運営の手間

• 経営の複雑さ
  法人としての経営は、個人としての運営よりも多くの手続きや管理が必要です。
  例えば、取締役会の開催、定時株主総会の実施など、法律で定められた手続きを遵守する必要があります。
• 情報開示の義務
  特定の法人は、財務諸表の公開や事業報告書の提出など、情報開示の義務が生じる場合があります。
• 人事管理の手間
  法人としての拡大に伴い、従業員の採用や教育、評価などの人事管理が必要となる場合があります。

法人化するデメリット：法的な制約と責任

• 法的な制約
  法人としての活動は、会社法や商法、税法など多くの法律によって制約されます。これらの法律を遵守しなければ、罰則が科せられる可能性があります。
• 代表者の責任
  法人の代表者は、法人の活動に関連する多くの責任を負います。不正な経営や法律違反が発覚した場合、代表者が法的な責任を問われることも考えられます。
• 賠償責任
  法人としての事業活動において、第三者に損害を与えた場合、賠償責任が生じる可能性があります。

不動産投資における法人化のタイミング

不動産投資家として活動を始める際、多くの人が直面する疑問の一つが「いつ法人化すれば良いのか？」という点です。

法人化のタイミングは、投資家の状況や目的、市場環境など多岐にわたる要因によって異なります。

1. 投資規模と資産の規模
2. 税制や経済環境
3. 事業の将来展望

投資規模と資産の規模

税制や経済環境

事業の将来展望

【法人化の手続きとステップ】

不動産投資を法人としておこなうためには、法人を設立する手続きが必要です。

1. 事業計画の策定
   法人を設立する前に、事業計画を策定することが重要です。これには、事業の目的、投資計画、収益予測、リスク分析などが含まれます。この段階で、将来のビジョンや目標を明確にし、法人化の方向性を定めます。
2. 法人形態の選択
   日本においては、株式会社や合同会社など、複数の法人形態が存在します。それぞれの特徴やメリット・デメリットを考慮し、投資家のニーズや事業規模に合った形態を選択します。
3. 定款の作成
   法人を設立するためには、定款を作成する必要があります。定款には、法人の名称、目的、本店の所在地、出資の内容、取締役の構成など、法人の基本的な事項が記載されます。
4. 公証役場での定款認証
   定款が作成されたら、公証役場での認証を受ける必要があります。これには、定款認証手数料が発生します。
5. 資本金の納付
   定款に記載された資本金を、指定された銀行口座に納付します。資本金は、法人の活動を支える基盤となる資金です。
6. 商業登記の申請
   公証役場での定款認証後、法務局に商業登記を申請します。この登記により、法人としての正式なスタートを切ります。
7. 各種届出の提出
   法人としての活動を開始するにあたり、税務署や労働局、社会保険事務所などの関連機関に対して、必要な届出を提出します。

不動産投資における法人化する注意点

老後資金の構築のために、サラリーマンやOLも行っている不動産投資。

一棟マンション投資を行っている人もいますが、増加率で言えばワンルームマンション投資でしょう。

金融機関の融資が厳しい状況などの障壁がありますが、
徐々に浸透し増えてきているのですが、経営者目線で不動産投資を行っている人は少ないのが現状です。

• マンション投資で家賃を得ている人
• 不動産投資を検討している人

に、なぜ経営者目線が必要なのか？

不動産投資をビジネス目線で考える

不動産投資はビジネスであり、
経営者目線が必要といいながらも表面的にはシンプルです。

• 物件を見つける
• 購入する
• 人に貸す
• 家賃をもらう

これだけです。

さらに

• 物件のピックアップ・購入は不動産屋
• 入居者探し・賃貸管理は不動産管理会社

に任せられるため、実際におこなうことは1年で数日の稼動というビジネスです。

• 毎月、家賃が入る
• 空室になれば入金が止まる
• 故障すれば修理費用が発生する
• 確定申告（売上計上）が必要になる

簡単に言ってしまえば、お金が動くからです。

さらに

• キャッシュフローを良くするにどうするか？
• 節税のために何をおこなうか？
• ローン（借入と返済）の関係から2つ目の物件選定
• キャピタルゲイン（売却）の検討

ただただ、流れに身を任せてはいけないのです。

リスク管理の重要性：ずっと安全・安心ではない

不動産投資にもリスクがあります。

経営者目線を強く訴える理由は、そのリスクのとり方になります。

ワンルームマンション投資の場合でも、
持ち出しが発生するシチュエーションで空室が発生した場合、ローン返済に負担がかかります。

そのため、

• 利回りのいい物件
• 利回りはそこそこだけど、空室リスクが少ない物件
• 立地の分散

多少の空室があっても、キャッシュフローが崩れない形に持っていかなければなりません。

そのために2つ目の物件購入の計画が重要となります。

最悪のケース・出口戦略も考慮する

ローンを組んで不動産投資をする場合、物件に抵当権が設定されるわけですから、

金融機関は、最悪のケースで競売・任売を想定しています。

不動産投資の失敗の多くはスタート時点での誤りです。

• 空室になった時に余力はあるか？
• 家賃が下がったときにもキャッシュは回るか？
• 管理費・修繕積立金不足で値上げでもキャッシュは回るか？（区分所有の場合）
• 物件の資産価値、エリア選定

不動産投資の営業のもっともなことを並べますが、
リスクは抑え目に言いますので最悪のケースを経営者目線で判断は必須といえます。

不動産投資は、借金してできる投資なので審査が通る以上、はじめたほうがいいでしょう。

しかし 、不動産投資を甘くみてはいけません。

ビジネスです。

センスも問われます。
計画的に進めれば、不労所得を得ることができます。

一室ワンルームも持っているのであれば、2室目も考えることで30年後の家賃収入・生活が変わります。

現状、家賃を高く設定できているのであれば、オーナーチェンジ物件として売却するのも１つの経営判断です。

不動産投資も初期の段階では、

ワンルームマンション投資のように毎月10万円とか8万円とか少額のものもありますし、一棟アパートなら毎月50万円とか100万円とか投資物件によって変わってきます。

よって、毎月8万円、年間96万円なら法人化の必要はないと考えるのが一般的です。

ただ、本格的にその数・規模を大きくしていくことを考えているのであれば、早めに法人化をおすすめしたいというのが今回の趣旨です。

その理由が、冒頭で少し触れた金融機関が不動産投資に対しての融資に厳しくなっている点です。

個人で不動産投資を行っている場合、累進課税なので給料や家賃収入を合算して申告（確定申告）します。

金額として、規模が小さくても、
不動産のみの事業を法人化しておくことで、不動産のみのお金の動きがはっきりするため金融機関としては融資判断がシンプルになります。

• 毎月、家賃が継続に入ってきている。
• そこに対しての経費もはっきりしている。

法人の申告と個人の申告は、ともにルールに乗っ取った申告とはいえ

個人の場合、なんでも経費扱いにしていたり、ルーズになっている場合があるため、金融機関も審査が慎重しなります。

それだけでなく、
昨今の不動産融資に絡む金融機関の汚点・事件から、消極的・慎重になっているだけに、法人にしているということで本気度を伝えることが可能となります。

特にメガバンクは

• 取引のない人とは行わない
• 少額融資は行わない
• フルローンには消極的

個人は相手にしない傾向は見え見えです。

地銀や信金は少しはゆるいとはいえ、雰囲気に変わりはありません。

不動産投資　法人化のよくある質問

不動産投資　法人化について疑問・悩み・不安においてよくある質問・Q&Aを紹介します。

よくある質問詳細はコチラ  

関連ページ：不動産投資比較

これまでにも、このサイトで複数の不動産投資会社・サービスを紹介してきました。

不動産投資　法人化のタイミング：記事まとめ

不動産投資を法人化することは、多くのメリットをもたらします。

税制上の利点や信用力の向上、リスクの分散など、投資家にとって有益な要素が多数存在します。

しかし、法人化には初期費用や維持費用、法的な制約などのデメリットも伴います。

そのため、法人化を検討する際には、自身の投資スタイルや将来のビジョン、現在の経済状況などを総合的に考慮する必要があります。

最終的には、法人化が自身の投資戦略や目的に合致するかどうかを判断し、適切な選択をすることが求められます。

少額の売り上げでも、法人化を検討というのが今回の趣旨なので、

経費や節税という部分で、大きくメリットを受けられるものではありません。

もちろん

• 会社設立
• 税理士顧問料

などの費用もかかりますし、個人の申告よりは複雑になります。

しかし 、不動産投資を拡大していくことを考えれば、

法人として歴史を刻み込むわけですから、金融機関への１つの印籠になります。

今回は、
金融機関との対応をベースに法人化について紹介しました。

ちなみに、法人化設立と言っても、
不動産事業以外にもごちゃ混ぜに事業を行い、赤字と黒字の事業が混在するような形はあまりおすすめできません。