初心者必見!法人化前後の不動産投資メリット・デメリット解説、会社設立・法人化のタイミング

不動産投資 法人化 マンション投資・不動産投資

《不動産投資の考え方》

新築マンションの平均価格は
バブル期を越えるほど勢いのあるのが今の不動産市況です。

参考:新築マンション平均価格

【物件選びをどうするか?】

利回りの観点から物件選びで勝ち負けが決まるのが不動産投資です。

不動産投資は、銀行から融資を受けて物件を購入するため、”年齢”との兼ね合い・リスクとリターンを天秤にかける必要があります。

不動産市況が落ち込むのを待って銀行の融資を受けられない年齢になってしまったら、老後のための私的年金作りなどの話にもなりません。

そのため、不動産投資会社への相談+物件紹介が1つのポイントです。

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不動産投資 法人化

不動産投資は、多くの人々が資産形成や収入の一部として取り組む手法として注目されています。

しかし、不動産投資を行う際には、税制や運営の効率化、リスク管理など、多くの要因を考慮する必要があります。

不動産投資を行う場合、

  • 個人がいいのか?
  • 法人がいいのか?

よく語られます。

ただ、不動産投資に限らず、個人・法人問題の場合、
税金対策をメインに語られることが多く、その観点からある程度、給与所得と事業所得や不動産所得がある人は法人化したほうがいいといわれるのが一般的です。

不動産投資に限ると
このところ法人・個人問題の雲行きが変わってきたように思えます。

そこで、今回は、

  • 不動産投資を法人化したほうがいいか?
  • 不動産投資は個人でいいのか?
  • 不動産投資:法人化のメリット・デメリット
  • 法人化のタイミング

について、不動産投資を行う際の法人化の意義や手続き、実際の運営方法について詳しく解説します。

不動産投資の法人化:経営者目線

老後資金の構築のために、サラリーマンやOLも行っている不動産投資。

一棟マンション投資を行っている人もいますが、増加率で言えばワンルームマンション投資でしょう。

金融機関の融資が厳しい状況などの障壁がありますが、
徐々に浸透し増えてきているのですが、経営者目線で不動産投資を行っている人は少ないのが現状です。

  • マンション投資で家賃を得ている人
  • 不動産投資を検討している人

に、なぜ経営者目線が必要なのか?

不動産投資はビジネスであり、
経営者目線が必要といいながらも表面的にはシンプルです。

  • 物件を見つける
  • 購入する
  • 人に貸す
  • 家賃をもらう

これだけです。

さらに

  • 物件のピックアップ・購入は不動産屋
  • 入居者探し・賃貸管理は不動産管理会社

に任せられるため、実際に行うことは1年で数日の稼動というビジネスです。

では、なぜ経営者目線が必要なのか?
  • 毎月、家賃が入る
  • 空室になれば入金が止まる
  • 故障すれば修理費用が発生する
  • 確定申告(売上計上)が必要になる

簡単に言ってしまえば、お金が動くからです。

さらに

  • キャッシュフローを良くするにどうするか?
  • 節税のために何を行うか?
  • ローン(借入と返済)の関係から2つ目の物件選定
  • キャピタルゲイン(売却)の検討

ただただ、流れに身を任せてはいけないのです。

ずっと安全・安心ではない!

不動産投資にもリスクがあります。

経営者目線を強く訴える理由は、そのリスクのとり方になります。

ワンルームマンション投資の場合でも、
持ち出しが発生するシチュエーションで空室が発生した場合、ローン返済に負担がかかります。

そのため、

  • 利回りのいい物件
  • 利回りはそこそこだけど、空室リスクが少ない物件
  • 立地の分散

多少の空室があっても、キャッシュフローが崩れない形に持っていかなければなりません。

そのために2つ目の物件購入の計画が重要となります。

不動産投資 法人化のメリット

最悪のケースも考える

ローンを組んで不動産投資をする場合、物件に抵当権が設定されるわけですから、

金融機関は、最悪のケースで競売・任売を想定しています。

不動産投資の失敗の多くはスタート時点での誤りです。

  • 空室になった時に余力はあるか?
  • 家賃が下がったときにもキャッシュは回るか?
  • 管理費・修繕積立金不足で値上げでもキャッシュは回るか?(区分所有の場合)
  • 物件の資産価値、エリア選定

不動産投資の営業のもっともなことを並べますが、
リスクは抑え目に言いますので最悪のケースを経営者目線で判断は必須といえます。

不動産投資は、借金してできる投資なので審査が通る以上、はじめたほうがいいでしょう。

しかし 、不動産投資を甘くみてはいけません。

ビジネスです。

センスも問われます。
計画的に進めれば、不労所得を得ることができます。

一室ワンルームも持っているのであれば、2室目も考えることで30年後の家賃収入・生活が変わります。

現状、家賃を高く設定できているのであれば、オーナーチェンジ物件として売却するのも1つの経営判断です。

不動産投資も初期の段階では、

ワンルームマンション投資のように毎月10万円とか8万円とか少額のものもありますし、一棟アパートなら毎月50万円とか100万円とか投資物件によって変わってきます。

よって、毎月8万円、年間96万円なら法人化の必要はないと考えるのが一般的です。

ただ、本格的にその数・規模を大きくしていくことを考えているのであれば、早めに法人化をおすすめしたいというのが今回の趣旨です。

その理由が、冒頭で少し触れた金融機関が不動産投資に対しての融資に厳しくなっている点です。

個人で不動産投資を行っている場合、累進課税なので給料や家賃収入を合算して申告(確定申告)します。

金額として、規模が小さくても、
不動産のみの事業を法人化しておくことで、不動産のみのお金の動きがはっきりするため金融機関としては融資判断がシンプルになります。

  • 毎月、家賃が継続に入ってきている。
  • そこに対しての経費もはっきりしている。

法人の申告と個人の申告は、ともにルールに乗っ取った申告とはいえ

個人の場合、なんでも経費扱いにしていたり、ルーズになっている場合があるため、金融機関も審査が慎重しなります。

それだけでなく、
昨今の不動産融資に絡む金融機関の汚点・事件から、消極的・慎重になっているだけに、法人にしているということで本気度を伝えることが可能となります。

特にメガバンクは

  • 取引のない人とは行わない
  • 少額融資は行わない
  • フルローンには消極的

個人は相手にしない傾向は見え見えです。

地銀や信金は少しはゆるいとはいえ、雰囲気に変わりはありません。

仮に1年の課税所得が600万円だった場合、一般的には法人化は早いと考えます。

しかし 、不動産投資においては、法人として継続的に運営している価値を見逃すことはできないわけです。

不動産投資 法人化 タイミング

不動産投資で法人化するメリット

不動産投資を行う際、個人名義での運営と法人名義での運営には大きな違いがあります。

特に、法人としての運営には多くのメリットが存在します。
以下では、法人化する際の主なメリットについて、

  1. 税制上の利点
  2. 信用力の向上
  3. 資産の保護とリスク分散

の3つの観点から考えてみました。

《①税制上の利点》

  • 法人税率の利用
    日本において、法人税率は所得に応じて変動しますが、一定の所得までは個人の所得税率よりも低く設定されています。
    特に、中小企業者等特別措置法に基づく中小企業の法人税率は、大企業に比べて低税率となっており、節税効果を狙うことができます。
  • 青色申告の適用
    法人として青色申告を選択することで、所得控除額を増やすことが可能です。
    これにより、課税所得を減少させ、税負担を軽減することができます。
  • 減価償却の活用
    法人としての不動産取得においては、建物の価値を一定期間にわたって経費として計上する減価償却を活用することができます。
    年間の所得を減少させ、節税効果を得ることができます。

《②信用力の向上》

  • 銀行融資の有利性
    法人としての経営実績や資本金の額、保証人の有無などが融資の審査基準となりますが、法人としての信用力が高まることで、銀行からの融資を受けやすくなることが期待できます。
  • 信用情報の構築
    法人としての信用情報は、代表者の個人信用情報とは別に管理されます。
    これにより、法人としての信用を構築しやすくなります。
  • 大口取引の可能性
    法人としての取引実績や信用力が向上することで、大口の取引や大手企業との取引のチャンスが増える可能性があります。

《③資産の保護とリスク分散》

  • 資産の分離
    法人としての資産は、代表者や株主の個人資産とは別になります。
    これにより、ビジネス上のリスクから個人資産を守ることができます。
  • リスクの分散
    複数の物件を法人名義で所有することで、一部の物件にトラブルが発生した場合でも、他の物件に影響を及ぼすリスクを低減することができます。
  • 資産の効率的な運用
    法人としての資産運用は、資産の移転や再編が容易であり、資産の効率的な運用や組織的な成長戦略を立てやすくなります。

法人化することで得られるメリットは多岐にわたります。
しかし、それに伴うデメリットや責任も増大します。

そのため、法人化を検討する際には、自身の投資スタイルや将来のビジョン、現在の経済状況などを総合的に考慮する必要があります。

不動産投資 法人化 メリット

不動産投資で法人化するデメリット

不動産投資を法人として行うことには多くのメリットがありますが、一方でデメリットも無視できません。

法人化を検討する際には、これらのデメリットを十分に理解し、適切な判断を下すことが必要です。

法人化する際の主なデメリットについて、

  • 初期費用と維持費用
  • 法人の管理と運営の手間
  • 法的な制約と責任

の3つの観点が考えられます。

《①初期費用と維持費用》

  • 設立費用
    法人を設立する際には、公証役場での定款認証手数料や商業登記の費用、印紙税などが発生します。
    これらは一時的な費用ですが、設立の際の大きな負担となります。
  • 年間の維持費用
    法人としての運営には、定期的な費用が発生します。
    会計事務所の報酬、法人税、住民税、事業税などの税金、社会保険料などが含まれます。
  • 税務申告の複雑さ
    法人としての税務申告は、個人と比べて複雑です。
    これに伴い、税理士の協力を得ることが一般的ですが、そのための費用も考慮する必要があります。

《②法人の管理と運営の手間》

  • 経営の複雑さ
    法人としての経営は、個人としての運営よりも多くの手続きや管理が必要です。
    例えば、取締役会の開催、定時株主総会の実施など、法律で定められた手続きを遵守する必要があります。
  • 情報開示の義務
    特定の法人は、財務諸表の公開や事業報告書の提出など、情報開示の義務が生じる場合があります。
  • 人事管理の手間
    法人としての拡大に伴い、従業員の採用や教育、評価などの人事管理が必要となる場合があります。

《③法的な制約と責任》

  • 法的な制約
    法人としての活動は、会社法や商法、税法など多くの法律によって制約されます。これらの法律を遵守しなければ、罰則が科せられる可能性があります。
  • 代表者の責任
    法人の代表者は、法人の活動に関連する多くの責任を負います。不正な経営や法律違反が発覚した場合、代表者が法的な責任を問われることも考えられます。
  • 賠償責任
    法人としての事業活動において、第三者に損害を与えた場合、賠償責任が生じる可能性があります。

法人化することで得られるメリットは多岐にわたりますが、上記のようなデメリットも存在します。
法人化を検討する際には、これらのデメリットを十分に理解し、適切な判断を下すことが重要です。

不動産投資における法人化のタイミング

不動産投資家として活動を始める際、多くの人が直面する疑問の一つが「いつ法人化すれば良いのか?」という点です。

法人化のタイミングは、投資家の状況や目的、市場環境など多岐にわたる要因によって異なります。

  1. 投資規模と資産の規模
  2. 税制や経済環境
  3. 事業の将来展望

投資規模と資産の規模

物件数や投資総額
物件数や投資総額が増えるにつれて、法人化のメリットが増大します。
特に、複数の物件を所有している場合や、大規模な物件を取得する予定がある場合は、法人化を検討するタイミングとなります。
キャッシュフローの安定性
安定したキャッシュフローが見込まれる場合、法人としての運営が効率的となることが多いです。
特に、賃貸収入が一定の水準を超える場合、税制上のメリットを享受するための法人化を検討する価値があります。

税制や経済環境

税制の変更
税制が変わるタイミングは、法人化を再評価する良い機会となります。
例えば、法人税率の引き下げや、特定の業種への税制優遇が導入された場合、法人化のメリットが増大する可能性があります。
経済環境の変動
経済の好調期や不調期も、法人化のタイミングを考える上での要因となります。
好調期には、法人としての信用力を活用して資金調達を行いやすくなる一方、不調期には、法人としてのリスク分散や税制上のメリットを享受することが考えられます。

事業の将来展望

事業の拡大予定
将来的に事業を拡大する予定がある場合、その準備として早めの法人化を検討することが有効です。
法人としての実績を積み重ねることで、将来的な資金調達や事業拡大がスムーズに進む可能性があります。
事業の多角化
不動産投資以外の事業を展開する予定がある場合、それぞれの事業を法人として分けて運営することで、リスクの分散や経営の効率化を図ることができます。
法人化のタイミングは、一概には定められません。
各投資家の状況や目的、市場環境など、多岐にわたる要因を総合的に考慮し、最適なタイミングを見極めることが重要です。
専門家の意見やアドバイスを取り入れながら、慎重に判断を下すことをおすすめします。

不動産投資 法人化しない理由
【法人化の手続きとステップ】

不動産投資を法人として行うためには、法人を設立する手続きが必要です。

  1. 事業計画の策定
    法人を設立する前に、事業計画を策定することが重要です。これには、事業の目的、投資計画、収益予測、リスク分析などが含まれます。この段階で、将来のビジョンや目標を明確にし、法人化の方向性を定めます。
  2. 法人形態の選択
    日本においては、株式会社や合同会社など、複数の法人形態が存在します。それぞれの特徴やメリット・デメリットを考慮し、投資家のニーズや事業規模に合った形態を選択します。
  3. 定款の作成
    法人を設立するためには、定款を作成する必要があります。定款には、法人の名称、目的、本店の所在地、出資の内容、取締役の構成など、法人の基本的な事項が記載されます。
  4. 公証役場での定款認証
    定款が作成されたら、公証役場での認証を受ける必要があります。これには、定款認証手数料が発生します。
  5. 資本金の納付
    定款に記載された資本金を、指定された銀行口座に納付します。資本金は、法人の活動を支える基盤となる資金です。
  6. 商業登記の申請
    公証役場での定款認証後、法務局に商業登記を申請します。この登記により、法人としての正式なスタートを切ります。
  7. 各種届出の提出
    法人としての活動を開始するにあたり、税務署や労働局、社会保険事務所などの関連機関に対して、必要な届出を提出します。

法人化後の不動産投資の運営

法人としての不動産投資が始まると、個人としての運営とは異なる多くの要点が浮上します。

法人化後の不動産投資の運営について、

  • 資金調達の戦略
  • 資産管理の最適化
  • 法的・税務的な遵守
  • 組織運営の最適化

などが重要となります。

【資金調達の戦略】

法人融資の活用
法人としての信用力を背景に、銀行や金融機関からの融資を受けやすくなります。
特に、事業計画や収益予測を明確に提示することで、より有利な条件での融資を受けることが可能です。

投資家からの資金調達
法人としての活動を通じて、外部の投資家やパートナーからの資金調達のチャンスも増えます。
特に、事業の拡大や新しいプロジェクトを計画する際に、外部資金の導入を検討することが考えられます。

【資産管理の最適化】

ポートフォリオの再編
法人としての資産管理では、保有する物件のバランスやリスクの分散を意識したポートフォリオの再編が求められます。
特に、異なる地域や物件タイプのバランスを考慮することで、リスクを最小化しながら収益を最大化する戦略を立てることが可能です。

物件の有効活用
法人としての資産管理では、保有する物件の有効活用も重要となります。
例えば、空室率の低減策やリノベーションを通じての賃料アップ、物件の再開発や用途変更など、多岐にわたる戦略を検討することが考えられます。

【法的・税務的な遵守】

税務申告の適切な対応
法人としての税務申告は、個人とは異なる複雑さを持っています。
特に、減価償却の計算や経費の適切な計上、税制上の優遇措置の活用など、専門的な知識が求められます。

法的な遵守
法人としての運営には、会社法や商法、不動産業法など、多くの法律の遵守が必要です。
これらの法律を遵守しないと、罰則や法的なトラブルのリスクが高まります。

【組織運営の最適化】

人事・組織の構築
法人としての拡大に伴い、組織の構築や人事戦略が重要となります。
特に、適切な人材の採用や教育、組織の効率的な運営を通じて、事業の成長を支える体制を築くことが求められます。

情報管理の強化
法人としての運営では、情報の正確な管理や適切な情報共有が重要となります。
特に、経理や物件情報、契約関連の情報など、多岐にわたる情報を効率的に管理するシステムの導入や運用が考えられます。

 

一般的な法人と個人のメリット・デメリット

不動産投資に限らず、お金が動くビジネスにおいては会計処理が必要となります。

家賃が入ってくれば、

  • 個人の場合、確定申告を行います。
  • 法人の場合、決算報告を行います。

そんな中で、基本的に法人化のタイミングは節税の観点で語られます。

株やFX、不動産売却の場合は、給与とは別に課税(分離課税)されますが、

給与+不動産所得(家賃収入)は増えれば増えるほど税率が上がります(累進課税)。

個人事業主の場合、所得に応じて所得税率が変わり、課税所得900万円を超えると税率33%に跳ね上がります。

対して、
法人の場合は、800万円超で約23%と一定です。

ざっくりとした数字で言えば
課税所得が、1000万円以上が法人化の1つのポイントともいわれます。

ちなみに、課税所得についてですが、

給料+家賃収入が課税所得ではありません。

給与控除、配偶者控除、社会保険料控除や基礎控除を引いたものが、課税所得になります。

  • 給料+家賃収入が800万円の場合、600万円程度

になります。

給与等の収入金額
(給与所得の源泉徴収票の支払金額)
給与所得控除額
1,800,000円以下 収入金額×40%
650,000円に満たない場合には650,000円
1,800,000円超 3,600,000円以下 収入金額×30%+180,000円
3,600,000円超 6,600,000円以下 収入金額×20%+540,000円
6,600,000円超 10,000,000円以下 収入金額×10%+1,200,000円
10,000,000円超 2,200,000円(上限)

参考;国税庁

経費

法人化のメリットとして、経費計上も言われます。

打ち合わせ・出張などを経費として扱われるわけですが、
この部分においては、個人でも扱うことができるため、経費の範囲に差がありますが大きなメリットとはいえないかもしれません。

不動産投資 法人化 デメリット

サラリーマンや公務員も不動産投資で法人化した方がいいか?

サラリーマンや公務員も不動産投資は、副収入として将来的・老後の生活の補填、私的年金として非常に重要なキャッシュポイントの1つです。

法人としての投資活動を行うことで、所得税率が個人よりも低い法人税率での課税となります。

特に、高所得のサラリーマンや公務員の場合、個人としての所得税率が高いため、法人化による節税効果が期待できます。

また、個人資産と法人資産が分離されるため、投資に関連するリスクが個人資産に影響を及ぼすことが少なくなります。

これにより、投資活動におけるリスクを分散することが可能となります。

併せて、法人としての取引履歴や信用情報が構築されることで、銀行融資の際の信用力が向上します。

不動産投資は、金融機関との信頼関係でもあります。

これにより、より有利な条件での融資を受けることが期待できます。

ただ、注意点やデメリットもあります。

法人を設立する際の初期コストや、毎年の会計・税務処理に関するコストが発生します。

法人としての運営には、定期的な決算報告や税務申告など、複雑な手続きが伴いますので、運営の手間や時間が増加する可能性があります。

公務員の場合、副業や兼業に関する制約が存在するため、法人化による投資活動を行う際には、所属する組織の規定や法律を確認する必要があります。
参考ページ:公務員の不動産投資のメリット・デメリット

よくある質問

法人化することで、具体的にどのような税制上のメリットがありますか?

法人税率は所得税率よりも低く設定されているため、高収益を上げる場合、節税効果が期待できます。また、経費の計上範囲が広がり、効果的な税務対策が可能となります。

法人化の初期コストや維持コストはどれくらいかかりますか?

法人設立の初期コストは、登記費用や設立関連の手数料などで数十万円程度。維持コストとしては、会計事務所の報酬や法人税、固定資産税などが発生します。

不動産投資を始める段階で即法人化すべきですか、それとも一定の規模になってから考えるべきですか?

投資規模や目的によりますが、初めは個人名義で始め、一定の規模や収益が見込めるようになったら法人化を検討するのが一般的です。

法人化した場合、私の個人資産と法人の資産は完全に分離されるのですか?

はい、法的には完全に分離されます。しかし、融資を受ける際などに個人保証を求められることもあるため、完全なリスク分離とは言えません。

人としての不動産投資で、銀行融資を受ける際のメリットやデメリットは何ですか?

メリットとしては、法人の信用履歴や資産をベースに融資を受けられること。デメリットとしては、新設法人の場合、融資の審査が厳しくなることが挙げられます。

法人化する場合、どのような形態の法人(株式会社、合同会社など)がおすすめですか?

投資規模や経営方針によりますが、初めての法人化であれば、手続きが簡易な合同会社を選択することが多いです。

法人化した場合の税務申告や会計処理は複雑ですか?

個人と比べると複雑です。特に、法人税の申告や消費税の取り扱いなど、専門的な知識が必要です。

法人化することで、私のサラリーマンとしての所得税や社会保険料に影響はありますか?

直接的な影響はありませんが、法人からの給与や配当を受け取る場合、それが所得として計上されるため、所得税の計算に影響します。

法人化した後、もし不動産投資から撤退することになった場合、法人を解散する手続きはどのように行われますか?

法人の解散には、総会での解散決議、債権者への公告、負債の清算、税務調査の受け入れなど、多くの手続きが必要となります。

不動産投資 法人化:まとめ

不動産投資を法人化することは、多くのメリットをもたらします。

税制上の利点や信用力の向上、リスクの分散など、投資家にとって有益な要素が多数存在します。

しかし、法人化には初期費用や維持費用、法的な制約などのデメリットも伴います。

そのため、法人化を検討する際には、自身の投資スタイルや将来のビジョン、現在の経済状況などを総合的に考慮する必要があります。

最終的には、法人化が自身の投資戦略や目的に合致するかどうかを判断し、適切な選択をすることが求められます。

少額の売り上げでも、法人化を検討というのが今回の趣旨なので、

経費や節税という部分で、大きくメリットを受けられるものではありません。

もちろん

  • 会社設立
  • 税理士顧問料

などの費用もかかりますし、個人の申告よりは複雑になります。

しかし 、不動産投資を拡大していくことを考えれば、

法人として歴史を刻み込むわけですから、金融機関への1つの印籠になります。

今回は、
金融機関との対応をベースに法人化について紹介しました。

ちなみに、法人化設立と言っても、
不動産事業以外にもごちゃ混ぜに事業を行い、赤字と黒字の事業が混在するような形はあまりおすすめできません。