住宅ローンが払えない!競売回避、オーバーローンにならない家の売却

住宅ローンが払えないマンション売る・マンション売却

住宅ローンを払えなくなると
当たり前ですが、強制的に差し押さえ・競売になります。

それまでのプロセスを書けば

  • 住宅ローンの返済が怪しくなった
  • 保険を解約したり、自転車操業的に住宅ローンを返済し続ける
  • 返済ができなくなり滞納する
  • 金融機関から連絡が来る
  • 対応次第で、即全額回収
  • 差し押さえ・競売

今まだ、滞納していない、金融機関から催促・督促の連絡が来ていない人であれば、

このピンチを乗り切れる・破産の回避はできます!

最初に結論を言っておきます。
早めに手を打つ、銀行に相談することは、破産を回避する1つの手段です。
追加:2020.03.19
コロナウイルスにより、経済が崩壊状態となっています。

政府は、今後様々な緊急支援・対策を行ってくると予想されます。

給与保障はもちろん、住宅ローン分野にもその裾野が広がってくるかもしれません。

ただ、その時に問題の1つとなりそうなのが、住宅ローン以外にキャッシングの借金(滞納・遅延)がある人への対応。

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住宅ローンが払えなくなると・・・

  • 住宅ローンが払えない!
  • 返済の目処が立たない!

なぜ、自分だけ?

いやいや、実は、この借金問題
人それぞれ大小ありますが、多くの人が抱えています。

今回、住宅ローンの返済が難しくなった人へ、他では教えてくれない破産を回避する方法を紹介します。

世の中、簡単に借金を返すことはできませんし、お金が湧いて出てくることはありません。

しかし、やり方次第で、借金苦を切り抜けることは可能です。

今回紹介するのは、住宅ローン問題の基本である以下の2つ+おまけ

  • オーバーローンにならない家の売却
    *家の売却後も住宅ローンの借金が残るのは避けたいところ。

  • 住宅ローン返済の猶予について
    多くの破産者は、返済不能になるギリギリまで隠してしまうため、差し押さえ・競売以外の選択肢がなくなってしまいます。
    早い段階で、銀行から返済の猶予をもらうことで、売却時間を稼ぐことが可能となります。

  • おまけ時間がない!1週間以内に家を売って現金化
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オーバーローンにならない不動産売却

不動産売却の基本は、初期段階を誤らないことです。

家は、右から左に簡単に動かせるものではなく、時間もかかりますし、そもそも買主あってのものです。

オーバーローンにならないための一番の基本は、査定の段階で一喜一憂しないことに尽きます。

住宅ローンの残りの金額より高く売ることが前提ですが、
最悪の状況も把握しながら、時間と価格、戦略を練ることが必要です。

仮に、家を売ってマイナスになっても、所得税や住民税が減税されます。

査定額だけに捕らわれず、減税ことなども含めて査定を活用するのです。

《不動産査定の考え方》

不動産査定は、適当に複数の不動産会社に依頼すればいいと思っていませんか?
 
実は、それ大間違いです。
 
査定する意味もなく、売却失敗にもつながります。

テレビや冷蔵庫など型番がある商品は相場のブレは少ないですが、
不動産は、近隣状況・社会環境・権利関係など各々変わってきます。

それを見越して、簡単ツールでありながら幅広い情報を収集できるのが一括査定なのです。

多くの不動産売却成功者は、以下のことをしています。

  • 仲介:不動産屋を通して個人に売却する時の相場の確認
  • 不動産屋に直接、買取ってもらう時の相場を確認。
  • 築古、事故物件、相続など訳アリの物件に強い、専門の仲介業者に相場を確認
  • 近所の人の目が気になる人は、売却後も、同じところに住み続けるリースバック

マンション売却 成功
引用:マンションナビ

査定のバリエーションを広げておくことが、リスクマネジメントにもつながるのです。

売却と買取

仮に、家を売ってマイナスになったとしても、所得税や住民税が減税されます。

査定額とともに税金(減税)のことまで含めて多くの不動産会社と相談できる機会を作れるのが一括査定なのです。

用途に合わせた不動産査定サイト

住所・メールアドレスがしっかりしていれば査定可能です。
名義人でなくても、また平米数や築年数が曖昧でも、不動産会社が確認して査定してくれます。
*もちろん、無料です

最近は、複数の会社に一括査定をするのがトレンドなので、ちょっと多めに5サイト紹介します。

【注意】
昨日、査定の相談を行った方、メアドが間違っていたようです。
連絡手段が断たれてしまうため、登録時はご注意を。

一般的な不動産査定・仲介

【”イエウール”】
登録が簡単、不動産会社登録数も多い、
可愛いデザインと使いやすい、トーク形式で進むので登録が簡単です。

>>”イエウール”で査定をする

【”マンションNAVI”】
マンション査定ならマンションNAVI

>>”マンションNAVI”で査定をする
【”おうちダイレクト”】
セルフ売却:仲介手数料0円の
>>”おうちダイレクト(Yahoo不動産)”で査定をする
買取・リースバックなど
【”いえカツLIFE”】
専門性の高い不動産、離婚やオーバーローンなどの一括査定が可能なサイト
*弁護士などの専門家にお願いする前に査定をするならコチラがおすすめ

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住宅ローンの返済が難しくなった場合

借金問題は、基本的にスピード感が大切です。

冒頭で紹介しましたが、差し押さえ・競売となると、手も足も出せません。

当たり前ですが、
銀行に差し押さえられ、競売で落札されても安く買い叩かれるだけで、その金額が住宅ローンから引かれるだけなので、
家を取られた上で、借金(住宅ローン)が残るのが関の山です。

そこで、一般的に差し押さえられる前に考えられる選択肢が、

  • 仲介(不動産会社を通して個人に売却する)
  • 買取・リースバック(不動産屋に買い取ってもらう)

この2つです。

ただ、問題はキャッシュを手に入れるまでの時間。

  • 仲介・売却は、一般的に6か月~1年
  • 買取は、最短2日

買取などは1週間程度で現金化できるのですが、その代わり買取価格が大幅ダウンしてしまいます。

筆者が行うなら、この方法

もし、筆者が住宅ローンが払えない可能性が出てきたら、

絶対に破産したくないので、まず、銀行に相談に行きます。

なぜ、真っ先に”銀行”に相談するのか?

その理由は、時間の猶予を勝ち取るためです。

仲介での売却は、買取やリースバックに比べれば数段、時間がかかります。

ただ、前提として高く売らないと住宅ローンを完済することはできません。

1例としては、
売却価格3500万円のマンションを
買取やリースバックにまわした場合、3000万円位まで値切られます
足元を見られ2500万円の提示ということも多々あります。
売却と買取
*売却の3500万円も6か月で売れる保証はありません、1年は見ときたいところです。
引用:いえカツLIFEは

だからこそ、
銀行に行き、正直に現状を報告し、売却して一括返済を前提に1年程度の猶予をもらうわけです。

銀行からしても、貸したお金が焦げ付くことを嫌います。

競売では満額回収できませんし手間がかかるので、銀行からすれば、6か月・1年等の猶予の間に売却して全額返済してもらった方がうれしいわけです。

手ぶらで銀行に行っても意味がない

そこで、銀行に持って行ってもらいたいものがあります

それが、家が高く売れると思わせる証拠の書類です。

そう、査定額です。

1社でも多くの不動産会社に査定を依頼します。

そして、上位2・3社の査定額を、銀行に行くときに参考資料として持参します。

不動産査定

準備(査定結果)と誠意(正直な姿勢)は、銀行への印象も変わります。

今回のポイントは、
高く売るための査定ではなく、銀行への猶予期間を獲得するためだけの策です。

住宅ローンを滞納し、銀行や保証会社から連絡が来る前なら、まだ、大丈夫です。

猶予を獲得できれば、
知り合いに購入してもらう任意売却返済のための資金準備など、売却以外の選択肢の模索も可能です。

そうでなければ、破産まっしぐら。
破産を回避するのであれば、使えるものはすべて使うのが基本です。

一括査定サイトを活用し、
50社程度に査定を出せば、銀行も納得の数字を出してくれる不動産会社も出てくるでしょう。

大手の不動産一括査定サイトはこちら

どうでしたか?
登録は簡単だったと思います。
10分・15分の努力が500万・1000万円変わることも多々あります。

 

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