離婚における財産分与:売却・住続ける・最悪な財産分与

財産分与 離婚離婚による財産分与


>> 1⃣2⃣3⃣

財産分与:失敗事例

財産分与における
よくある”失敗事例”

  • 離婚後も住宅ローンが残ってしまった
  • 不動産会社とパートナーが結託し、財産分与額をチョロまかされた
  • 家が売れず、値下げ・値下げにより安く買い叩かれ、慰謝料・養育費に影響がでた
  • 家がなかなか売れず、離婚後も夫と頻繁に連絡を取らざるを得ないwww
  • 離婚後もマイホームに住み続けたい願望が強く、価値のない家とローンを背負わされた

離婚の不動産の取り扱いは、最低限の知識は知っておきたいところ。

今回は、
最悪な財産分与を避ける下準備の紹介はもちろん、

筆者が目にした
最悪な財産分与まで紹介
していますので、
大きなお金の動く不動産の財産分与大きな失敗は避けられると思います。

夫名義の不動産・財産分与

多くの場合、
家の名義は夫になっていると思います。

財産分与はどのような割合で分割されるのか心配かもしれませんが、

婚姻生活中に家を購入した場合、夫婦で協力して築いた共有財産と考えます。

家の権利は”折半”

家の名義・ローン返済が夫であったとしても、
 
その割合は、
半分ずつ(50%・50%)
 
専業主婦だとしても、この権利が主張できます。
 
ただ、原則”2分の1”なので、しっかり主張しなくてはなりませんし、相手任せにして取り損なうこともありますのでご注意を。

*再婚:婚姻前の旦那名義の家の場合

住宅ローンが残ってしまう場合

家の価値 マイナス 住宅ローン = ?

家を売っても住宅ローンが残ってしまいそうな場合をオーバーローンと言います。

この場合、
借金の押し付け合いに発展します。

夫婦間で借金の擦り合いなすりあいに発展しないためにも、
 
オーバーローンにならない家の売却は必須です。

夫側には、少し耳の痛いかもしれない話ですが、

法的に、住宅ローンは名義人の借金という見方で取られます。

名義人が夫の場合、妻は財産分与を放棄という形で借金を回避される場合があります。
*ペアローン・連帯保証人の場合は別

財産分与において、

  • 夫は若干不利なポジション
  • 妻は若干有利なポジション

もし名義人が自分である場合、
真剣に対処しなくてはいけません。

”コロナ”で財産分与に異変?

そんな難題の多い財産分与に、

コロナという流行病が押し寄せてきました。

コロナ前は、
険悪な雰囲気でも家が高く売れることで、

お金の面では円満離婚の形でした。

しかし、
コロナによって、雰囲気が少し変わりつつあります。

高く売れにくい
早く売れにくい
値下げ交渉が激しい

  • これでは、住宅ローンが残ってしまう
  • これでは、離婚もできない

想定していた金額で家が売れない!

離婚後の生活・計画に支障がぁ・・・

なんとなくイメージが付くと思います。

今の家に住み続ける場合

コロナによる影響、
更に厄介なのが、
離婚後もどちらか一方が、今の家に住み続けるという選択をする場合。

離婚後も、
今の家に住み続けるということは、
単純にどちらかが家の買い取る(代償金)わけですが、

不動産市況が不透明化したことで、

  • 2000万円で見積もるか?
  • 3000万円で見積もるか?

お互いのポジショントークが繰り広げられるようになりました。

例えば、
・夫婦の現預金(1500万円)
・妻が今の家の住み続ける場合、

①家の価値を2000万で見積もれば、

  • 妻:2000万円の家
  • 夫:1500万円の現預金

妻は、夫へ500万円分を補填で帳尻を合わせます。

②家の価値は3000万円で見積もれば、

  • 妻:3000万円の家
  • 夫:1500万円の現預金

妻は、夫へ1,500万円分を補填で帳尻を合わせる形になるわけです。

実際に家を売るわけではありません。

  • どう自分の主張を通すか?
  • 専門家(不動産屋・弁護士等)を味方につけるか?

この金額設定がコロナによって不透明、複雑化し、相手任せにして財産分与トラブルの原因にもなりつつあります。

最悪の場合、1000万円以上乗せさせられることも・・・。

財産分与時の確認事項

財産分与の目的は、

  • 離婚後の生活のお金の準備
  • 縁の切れ目は、やっぱりお金

相手任せず、
また、騙されないための下準備が少し重要
となってきました。

財産分与”前”の下準備

離婚後の計画が崩れないために、

  1. 家がイクラで売れるか?
    *最高でいくら?最低でもいくら?
  2. 近隣で売買された取引価格
  3. 売却にかかった期間
    *1年以上かかっていたら売り方に影響
  4. 販売中の物件の価格
    *売れ残り物件数の推移(供給過多?)
  5. 近隣の今後の開発情報
    *上昇の余地があれば強気の価格で

家の簡単査定で、
相手より優位に立つ必要があります

確認だけなら
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家を売る
*パートナー名義でも内緒で査定可能です

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>>財産分与で
失敗したくない人はコチラ

査定を行った後の頭の整理

毎日、多くの方が、不動産査定を活用し、財産分与に備えていますが、

本日、査定された方へ補足情報を。

査定額の開きにビックリしたと思います。

各社の数字はマチマチ
*強気の会社・消極的な会社、各社様々です。

”棒グラフ”を作ると下のようになると思います。

不動産比較

別に、一喜一憂する必要はありません。

重要なのは、

  • 財産分与額の想定を確認
    *慰謝料・養育費の補填にもなります
  • オーバーローンの確認
    *離婚後の生活を左右します
  • 老後のために賃貸運用は可能か?
    *レベルは高いですが、盤石の体制
  • 【重要】パートナー任せにしない事
    言い包める・られる:出方も変わります

リスク管理を徹底させることで失敗は避けられます。

 
*賃貸を考える場合、想定の家賃(家賃収入)だけでなく、税金(確定申告)も考える必要があります
*弁護士をお願いする場合、不動産に強い弁護士は、不動産会社に紹介してもらうのが一番だったりもします。

 

離婚時のオーバーローン対策

愛着のあるマイホームの行く末を決める財産分与ですが、

オーバーローンであろうとなかろうと選択肢とその対処法は決まっています。

家の価値は、

  • 地価上昇・経済状況で値上がりしたり・・・
  • 景気悪化で値下がりしたり・・・
要するに
仮に今、オーバーローンの状態であったとしても、1年後・5年後は状況が変わっている場合もあります。

離婚 = 家を売る

だけではありません。

  • どちらか一方が、今の家に住み続ける
  • 賃貸運用:住宅ローンを返済しながら売り時を探る

離婚時は感情的になりがちですが、
冷静に選択肢を見定めなくてはなりません。

加筆・追加記事

*全部読んだ後、時間があれば、お読みください

オーバーローン対策の賃貸運用


リースバックも選択の1つ?


弁護士の選び方・考え方


夫の浮気の慰謝料

 

【悲劇】こんなはずじゃなかった

筆者が直面した残念な話

筆者が、都心のマンションを物色していた時、

不動産屋から、

「***エリアのマンションですが、
離婚による売却で急いでいるみたいなので、
ある程度なら値引きが可能みたいですよ!」

っと情報が来ました。
 
その営業マンも少し危惧していましたが、
仲介していた営業マンが、
かなりポンコツ
で、
縁起が悪いマンションというイメージが業者間で共有され、
 
結果的に相場より25%くらい値切られ売買締結となったようでした。
 

【ポイント】
離婚時の家の売却は、いばらの道と言えます。
売主である夫婦は、何が起こっていたのか気づかず売却を締結したと思います。
*売れない状況でも、不動産市況悪い等で、営業マンがお茶を濁らせられていたと思います。
 
夫婦間の問題・新型コロナウイルスだけでだなく
第3のヤカラ
にも注意が必要なのが離婚時の財産分与です。
 
ちなみに、離婚時の家の売却理由は、転勤や子供の教育のためなどにしておくといいでしょう。

 

まとめ
確認したことは、別にパートナーに言う必要もありません。

あくまでも、自分の保身のため・・・。

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参考サイト
イエウール(一括査定)
東急リバブル(全国対応)

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