表面利回り 実質利回り
不動産投資において、物件選びは成功への道のりを左右します。
その選択を下す際に重要となるのが利回りです。
ただ、利回りには、
- 「表面利回り」
- 「実質利回り」
があります。
*厳密には想定利回りも
これらの指標を理解し、適切に活用することが不動産投資の成功への鍵となります。
今回は、
- 表面利回りと実質利回りの違い？
- 表面利回りと実質利回りの活用方法
- 不動産投資ではどちらを重視するか？
について、まとめました。
表面利回りと実質利回りの違い
表面利回りは、物件価格に対する年間の家賃収入の割合を示す指標です。
具体的には、
年間家賃収入を物件価格で割ったものをパーセンテージで表示します。
【活用方法】
物件の収益性を一見で把握することができるため、物件選びの初期段階でよく用いられます。
ただ、表面利回りはあくまで「表面的」な収益性を示すものであり、運営コストやローン返済などの出費を考慮していません。
実質利回りは、物件価格に対する年間の純利益（家賃収入から諸経費を引いたもの）の割合を示す指標です。
具体的には、年間家賃収入から運営コストやローン返済などの出費を差し引いた純利益を物件価格で割ったものをパーセンテージで表示します。
【活用方法】
実質利回りは、物件の「実質的」な収益性を示すため、表面利回りよりも詳細な投資判断が可能です。
実質利回りの計算における年間の諸経費は以下の通りです
- 管理費
マンションの場合、物件の管理を専門の管理会社に任せるため発生します。
建物の清掃や設備の点検、修繕など、物件の維持管理に必要な業務を行います。 - 修繕積立金
物件の長期的な修繕に備えて積み立てる費用です。建物の老朽化による大規模修繕や設備の更新などに使われます。 - 固定資産税・都市計画税
物件を所有していることにより発生する税金です。固定資産税は物件の評価額に応じて、都市計画税は都市計画区域内の物件に対して課されます。 - 火災保険料
物件に火災（落雷・自然災害の他、破損等）などの災害が発生した場合の補償を目的とした保険です。
保険料は物件の規模や建築構造、保険会社により異なります。
参考ページ：火災保険を利用したリフォーム・リノベーション - 地震保険料
地震による損害を補償する保険です。火災保険とは別に加入する必要があります。 - 賃貸管理手数料
入居者の募集や家賃の回収、トラブル対応など、賃貸経営に伴う業務を専門の管理会社に委託する場合に発生します。 - 空室補填費
物件が空室になった場合の損失を補填するための費用です。家賃収入が途絶えるリスクを考慮に入れる必要があります。
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表面利回りと実質利回りの使い分け
表面利回りは物件選びの初期段階で、一定の収益性が見込まれる物件を絞り込むために利用します。
一方、実質利回りは物件選びの詳細な段階で、具体的な収益性を評価するために利用します。
不動産投資を行う時、
物件価格と想定家賃でざっくりと表面利回りをか確認します。
その上で、利回りのいい物件をピックアップし、その上で、詳細に実質利回りを算出し、物件の良し悪しを決定・選別していきます。
表面利回りは、
- 物件の価格
- 家賃設定
で決まるため、
- 物件価格を少しでも安く購入する
- 家賃設定を高くする
ことで、単純に利回りを良くすることが可能です。
ただ、不動産投資を継続するためには、利回りが下がらないリスク管理の上で投資をする必要があります。
利回りの高い物件のメリット・デメリット
不動産投資の成功・失敗は、安定した家賃収入です。
その上で、より利回りが良ければ御の字ですが、必ずしも利回りが良ければいいという訳でありません。
利回りの高い物件には、裏に潜むリスクも少なからずあります。
そこで利回りの高い物件のメリット・デメリットを挙げてみました。
【メリット】
- 高収益
利回りが高い物件は、当然ながら収益性が高いというメリットがあります。
これは、投資家にとって最も重要なポイントです。 - 資産価値の上昇
利回りが高い物件は、需要が高いと言えます。
そのため、将来的に物件（オーナーチェンジ物件）を売却する際にも、資産価値を高く評価されます。
【デメリット】
- 空室リスク
利回りが高い物件は、家賃が高い傾向があります。
そのため、退去後の新しい入居者が同じ金額で借りてくれるか分かりません。
借主が見つからずに空室になるリスクが高くなる可能性があります。 - 偽装の可能性
利回りは、操作が可能です。
想定家賃を上げることで利回りを高く見せることが可能です。
特に、立地が悪い、築年数が古い、修繕が必要など、利回りを高く見せてる物件には要注意です。
参考ページ：
不動産投資利回りは何％が理想なのか？
不動産鑑定評価基準；国土交通省
最近の物価、賃金や運用利回りなど：厚生労働省
よくある質問・Q&A
A1. はい、初心者でも不動産投資は可能です。しかし、不動産投資は大きな金額が動くため、基本的な知識を身につけることが重要です。また、不動産会社や専門家と相談しながら進めることをおすすめします。
A2. 利回りとは、投資した金額に対する収益の割合を示す指標です。不動産投資における利回りは、物件価格に対する家賃収入や純利益の割合を示します。
A3. 表面利回りは、物件価格に対する年間の家賃収入の割合を示す指標です。一方、実質利回りは、物件価格に対する年間の純利益の割合を示す指標です。純利益は、家賃収入から運営コストやローン返済などの出費を差し引いたものです。
A4. 表面利回りの計算方法は、「年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100（％）」、実質利回りの計算方法は、「年間純利益 ÷ 物件価格 × 100（％）」です。
A5. 利回りが高い物件を見つけるためには、不動産会社や不動産情報サイトを活用することが一般的です。また、物件の立地や築年数、設備なども考慮に入れることが重要です。
想定利回りと実質利回り：まとめ
不動産投資における成功のカギは、物件選びにあります。
その物件選びを支える重要な指標が「表面利回り」と「実質利回り」です。
これらの指標を理解し、適切に活用することで、より確実な不動産投資を行うことが可能となります。
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