不動産投資の利回り理想は何％なのか？
そもそも利回りって何？
表面利回り・実質利回りの違いは何？
エリア別・タイプ別（アパート・ビル・区分マンション）の利回りは？
マンション投資に思うことは、初期段階をしっかりと構築しておけば、あとは年に一度の確定申告をする程度で、ほとんど手間がかからない投資だと考えます。
空室リスクを懸念される方もいますが、都心部では賃貸需要が高く、内見なしで入居申し込みが入ることも珍しくありません。
場合によっては、礼金がキャッシュフローのプラス要因となることもあります。
不動産投資で成功する人のどんなタイプだと思いますか？
- 融資枠を多く持っている人？
- リスク管理がしっかり出来ている人？
意外かもしれませんが、セコイ人がそのタイプです。
不動産投資は、即儲かるビジネスではありません。
安定的な家賃収入と計画的な返済、そして無駄を省いた管理をベースに、10年・20年単位でじっくり育てていくものです。
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不動産投資は、毎月家賃収入を期待できる安定性から多くの投資家の注目を集めています。
しかし、その成功の鍵は「利回り」の理解にあります。
利回りとは、投資した資金に対する収益の割合を示す指標で、不動産投資の収益性を評価するための基本的な指標です。
しかし、利回りだけを追求すると、リスクを見落とす可能性があります。
例えば、利回りが高い物件は家賃収入が高い一方で、立地や建物の状態などのリスクも高いことが多いです。
一方、利回りが低い物件でも、
- 立地が良い
- 建物の状態が良い
- 空室率が低い
など、安定した家賃収入を見込むことができる物件は、利回りが低くても長期的な運営には有利です。
また、不動産投資における利回りの理想は、一概には定められません。
なぜなら、利回りは物件の価格や家賃収入、運営費用など、多くの要素によって変動するからです。
現状、都市部の物件で4%〜5%、地方都市で6%以上が目安とされています。
しかし、20年・30年前は、7%以上が最低ラインだったことも事実です。
この記事では、不動産投資の利回りの理想・不動産投資利回り最低ラインとその計算方法、そして成功への道しるべを詳しく解説します。
不動産投資の世界は奥が深く、複雑ですが、その理解と経験を積むことで、あなたの理想とする利回り・不動産投資オーナーを実現することが可能です。
不動産投資とは、
土地や建物を購入し、その賃料収入や価格上昇による売却益を得ることを目指す投資手法です。
その魅力は、安定したキャッシュフローと資産価値の上昇による利益、そして税制上の優遇措置にあります。
利回りとは
不動産投資における利回りは、投資した資金に対する収益の割合を示す重要な指標です。
具体的には、
- 「（年間家賃収入÷物件価格）×100」で算出される「表面利回り」
- 各種管理費や税金等を考慮して計算する「実質利回り」
があります。
《利回りの重要性》
利回りは、物件の収益性を評価するための基本的な指標です。
しかし、利回りだけを追求すると、リスクを見落とす可能性があります。
それでは、詳しく利回りを紐解いていきましょう。
不動産投資：利回りの理想とその計算方法
不動産投資は、投資家が資金を投資することで得られる利益を求める投資方法の一つです。
その利回りには、表面利回りと実質利回りに分けられます。
表面利回りは物件の購入価格に対する年間の賃料収入の比率を示し、一方で実質利回りは運営コストや税金を差し引いた後の実際の収益率を考慮します。
表面利回りの計算方法
表面利回りは、
不動産投資の初期段階で最も簡単に計算できる利回りです。
これは、物件の価格に対する年間の家賃収入の割合を示しています。
具体的な計算式は以下の通りです。
この計算式からわかるように、表面利回りは物件の価格と年間家賃収入だけで計算できます。
そのため、物件を選ぶ初期段階で、その物件がどれくらいの収益性を持っているのかを大まかに把握するのに役立ちます。
しかし、表面利回りはあくまで「表面的」な利回りであり、
物件の運営にかかる費用（管理費、修繕費、税金など）は考慮していません。
そのため、実際の運営を行ったときの収益性を正確に反映しているわけではありません。
実質利回りの計算方法
一方、実質利回りは、物件の運営にかかる各種費用を考慮に入れて計算する利回りです。
具体的な計算式は以下の通りです。
ここでの「年間純利益」は、年間家賃収入から各種費用（管理費、修繕費、税金など）を差し引いたものです。
つまり、実質利回りは物件の運営にかかる費用を考慮した上での収益性を示しています。
物件の選定や運営計画を立てる際には実質利回りを重視することが基本です。
収益物件ごとの理想の不動産投資利回り
不動産投資における利回りの理想は、一概には定められません。
なぜなら、利回りは物件の価格や家賃収入、運営費用など、多くの要素によって変動するからです。
そこで、物件ごとの理想の利回りを考えてみました。
戸建て投資の理想的な利回り
戸建ての投資は、一般的には初期投資が比較的低く、また管理が容易なため、不動産投資初心者にとっては取り組みやすい形態と言えます。
しかし、一方で、空室リスクが高いという特徴もあります。
そのため、戸建ての理想的な利回りは、地域や物件の条件にもよりますが、おおよそ8%～10%程度とされています。
戸建ての投資に関しては、
以前、築古戸建て投資を紹介しました。
空き家問題も取りざたされている地方の築古物件を入手し、最低限のリフォームを施す投資として紹介していますが、
仮に家賃5万円であっても、400万円程度で購入＋リフォームで済ますことが出来れば、
家賃：月5万円（年間60万円）
購入価格：400万円
———————
表面利回り：15％
空室リスクが高い地方の築古戸建て投資が、
一度借主が決まると、長期契約が期待できるメリットもあります。
区分マンション投資の理想的な利回り
区分マンションの投資は、一棟まるごと購入するよりも初期投資が抑えられるため、手軽に始められる投資形態です。
また、一棟購入と比べてリスクも分散されます。
しかし、管理組合の問題や修繕積立金など、考慮すべき要素もあります。
区分マンションの理想的な利回りは、物件や地域によりますが、一般的には4%～5%程度とされています。
区分マンション投資は、サラリーマン・公務員が始めている不動産投資として人気です。
毎月の家賃収入はローン返済に回りますが、定年前にローン返済を終了させることで、老後の資金・生活費補填になります。
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一棟アパート投資の理想的な利回り
一棟アパートの場合、年収1000万円以上、8000万円～1億円以上の物件購入を要するため、限られた高所得者の投資です。
一棟アパートの投資は、大きなキャッシュフローを生む可能性がありますが、一方で初期投資が大きく、専門的な知識も必要となります。
一棟アパートの理想的な利回りは、物件や地域によりますが、一般的には6%～8%程度とされています。
関連ページ：アパート経営の口コミ・評判
ただ、不動産投資としてしっかり家賃収入を得て、Fireを狙うのであれば、区分マンションではなくアパート経営が基本です。
実際の不動産投資利回りを確認
不動産投資の理想の利回りは、あくまで一般的な目安であり、物件の立地や築年数、物件の状態などにより、理想的な利回りは変動します。
そこで、日本不動産研究所が、毎年発表している不動産投資調査（2023年4月）から、期待利回りの動向を確認してみました。
オフィスビル・マンション・商業店舗ごとの不動産投資利回りの推移も確認することが可能です。
オフィスビルの期待利回り
グラフを見て分かる通り、99年4月の調査から年々利回りは低下しています。
| エリア | 期待利回り |
|---|---|
| 丸の内・大手町 | 3.2% |
| 日本橋 | 3.5% |
| 虎ノ門 | 3.5% |
| 赤坂 | 3.6% |
| 六本木 | 3.6% |
| 港南 | 3.7% |
| 西新宿 | 3.8% |
| 渋谷 | 3.6% |
| 池袋 | 4.0% |
| 札幌 | 5.0% |
| 仙台 | 5.2% |
| 横浜 | 4.5% |
| 名古屋 | 4.5% |
| 京都 | 4.8% |
| 大阪：御堂筋 | 4.3% |
| 大阪：梅田 | 4.1% |
| 広島 | 5.3% |
| 福岡 | 4.5% |
賃貸住宅一棟の期待利回り
グラフを見て分かる通り、オフィス同様、99年4月の調査から年々利回りは低下しています。
| ワンルームタイプ | 期待利回り | – | ファミリータイプ | 期待利回り |
|---|---|---|---|---|
| 東京・城南 | 3.8% | – | 東京・城南 | 3.9% |
| 札幌 | 5.0% | – | 札幌 | 5.2% |
| 仙台 | 5.1% | – | 仙台 | 5.2% |
| 横浜 | 4.5% | – | 横浜 | 4.4% |
| 名古屋 | 4.6% | – | 名古屋 | 4.7% |
| 京都 | 4.8% | – | 京都 | 4.9% |
| 大阪 | 4.4% | – | 大阪 | 4.4% |
| 神戸 | 4.8% | – | 神戸 | 5.0% |
| 広島 | 5.2% | – | 広島 | 5.3% |
| 福岡 | 4.7% | – | 福岡 | 4.7% |
商業店舗の期待利回り
グラフを見て分かる通り、上記同様、99年4月の調査から年々利回りは低下しています。
| 都市型高級専門店 | 期待利回り | – | 郊外型ショッピングセンター | 期待利回り |
|---|---|---|---|---|
| 東京・銀座 | 3.4% | – | 東京 | 5.2% |
| 札幌 | 5.5% | – | 札幌 | 6.3% |
| 仙台 | 5.5% | – | 仙台 | 6.3% |
| 名古屋 | 4.7% | – | 名古屋 | 5.8% |
| 京都 | 4.9% | – | 京都 | 6.0% |
| 大阪 | 4.5% | – | 大阪 | 5.5% |
| 神戸 | 5.0% | – | 神戸 | 6.0% |
| 広島 | 5.5% | – | 広島 | 6.4% |
| 福岡 | 4.8% | – | 福岡 | 5.9% |
不動産投資の高利回り・低利回り隠れたリスク
利回りは、高いことに越したことはありません。
しかし、想定利回り・実質利回りがあるように机上の計算通りに進むかは別の話です。
そのため、高利回りであってもリスク管理が必要ですし、逆に低利回りでも無理に避ける必要はない場合もあります。
そこで、高利回りのリスク・低利回りのメリットを考えると、
高利回りのリスク
利回りが高い物件は魅力的に見えますが、その背後にはリスクが潜んでいる場合があります。
例えば、
- 立地が悪い
- 建物の老朽化が進んでいる
- 空室率が高い
などの理由で家賃収入が高く設定されている場合があります。
安く購入し高く貸すことで高利回りが実現します。
しかし、その前提は、借主あってのものです。
空室では、意味がありません。
低利回りのメリット
一方、利回りが低い物件も一概に悪いとは言えません。
- 立地が良い
- 建物の状態が良い
- 空室率が低い
など、安定した家賃収入を見込むことができる物件は、利回りが低くても長期的な運営には有利です。
サラリーマンの区分マンション投資の基本は、空室リスクを最小限に抑えたこの投資手法です。
利回りを期待するわけではなく、安定した家賃収入・ローン返済を目指すものになります。
不動産投資における理想の利回り:よくある質問・Q&A
不動産投資利回りについて疑問・悩み・不安においてよくある質問・Q&Aを紹介します。
よくある質問詳細はコチラ不動産投資 理想の利回り：記事まとめ
不動産投資の成功の鍵は、利回りの理解とその適切な評価にあります。
利回りが高い物件は魅力的に見えますが、その背後にはリスクが潜んでいることもあります。
一方、利回りが低い物件でも、安定した家賃収入を見込むことができるなら、長期的な運営には有利です。
重要なのは、利回りとリスクを適切にバランスさせ、物件の全体像を見て判断することです。
不動産投資の世界は深く、複雑ですが、その理解と経験を積むことで、あなたの理想とする利回りを実現することが可能です。
元メガバンク融資課出身、バブル時代に不動産コンサルティングに従事し、2000年、会社設立後、底地ビジネス・事務所の立ち退き裁判等も経験した宅建士と共に立ち上げ、現在、不動産にまつわるサービスの紹介、口コミ・筆者の感想を加え紹介しています。