生活保護受給者が入居するアパート経営の闇：高額家賃設定の生活保護アパート経営の実態とリスク、裏に潜む危険な落とし穴

 

生活保護アパート経営

アパート経営は、家賃収入を得ることで、老後の生活資金を確保したり、資産を増やしたりすることが期待できます。しかし、アパート経営は決して簡単なものではなく、さまざまなリスクもともないます。まずは空室リスクがあり、家賃収入が途絶えてしまい、ローン返済に影響が出る可能性があります。さらに、不動産価格の下落や、想定外の修繕費が発生するリスクも考えられます。入居者のトラブルや、不動産市場の変動など、さまざまな要因によって投資結果は大きく左右されます。

今回は、アパート経営の中でも特に注意が必要な生活保護受給者が入居するアパート経営について、その実態とリスク、裏に潜む危険な落とし穴について紹介します。

生活保護アパート経営問題の深刻さ

近年、不動産投資市場では、生活保護受給者が入居するアパートへの投資がいい意味でも悪い意味でも注目を集めています。

高利回りが期待できるとして、一部の投資家から人気を集めている一方で、その裏側ではさまざまな問題が浮き彫りになっています。

生活保護受給者向けの住宅は、家賃が自治体によって支給されるため、安定した収入が見込めるというメリットがある反面、不正な行為や、入居者の入れ替わりが激しいなどの問題も指摘されています。

NHKの首都圏情報ネタドリ!でも、不動産ブームの陰で損失相次ぐ “生活保護アパート経営”が紹介されました。

生活保護アパート経営とは？

生活保護アパート経営は、生活保護を受給している人を対象にした住宅投資です。

高利回りを期待できるメリットがあります。

理由は、家賃が自治体の住宅扶助制度により保証されているためです。

住宅扶助は、受給者の家賃を市場価格より高めに設定することができる地域があるため、通常のアパート経営よりも安定した収益を見込むことが可能です。

しかし、この仕組みは同時に、自治体の政策変更や市場環境の変動に大きく影響されるため、投資の現状を理解し、リスクを適切に管理することが求められます。

家賃収入の安定性

入居者の収入変動に影響されずに安定した家賃収入を見込むことが可能で、家賃滞納のリスクも低いとされています。これは、自治体が生活保護受給者に対して家賃支払いを保障する住宅扶助制度によるもので、東京都では最大53700円の家賃補助が提供されています。

長期契約・高利回りのメリット

さらに、生活保護受給者はしばしば長期にわたって住む傾向があります

生活保護受給者が賃貸契約・審査において多くの障壁に直面しているため、多少家賃が高くても審査に通る物件を選び、更に一度住居を確保すると移動の可能性が低く、長期間の居住が見込めることが一般的です。

この事情は、不動産オーナーにとっては大きなメリットとなります。

相場より高い家賃で貸すことで、利回りが高くなります。（高利回り）

また、定住が続くことで、入居者の入れ替えに伴う広告費や仲介手数料、空室期間中の収益損失を避けることができます。

さらに、長期契約により賃貸管理が容易になり、安定した家賃収入を期待できるため、不動産投資の収益性と効率が向上します。

高額家賃設定の生活保護アパート経営の実態とリスク

NHKのニュースでは、
川上さん （仮名） のアパート経営事情が紹介されています。

川上さんの見込みに大きく貢献したのは、多くの入居者が生活保護を受けていたことです。
売主の不動産会社が生活保護受給者向けに設定した家賃は4万2000円。
この地域の不動産会社によると、これは周辺相場の1.5倍ほど高いとされています。

高額家賃設定の生活保護アパート経営のリスク

実際に、川上さんのアパートでは、まもなく異変が起きます。

それが、8部屋のうち5部屋の住人が1年以内に、連絡なく相次いで退去しました。

高額家賃設定の生活保護アパート経営は、空室リスクが高まります。

生活保護受給者が退去した場合、同じ高額家賃で集客するためには生活保護受給者との契約が必須です。

しかし、そう簡単に見つけることが出来ず、賃料を下げざるを得なくなります。

投資収益が低下します。

利回りが下がり、キャッシュフローに影響が出ます。

その結果、月々の家賃収入は一時、想定の半分以下に減り、貯金を崩してローンを返済するように。損失は年間およそ100万円にのぼりました。

これは意図的に仕組まれていたのか？

不動産投資には、数々のリスクが伴うものです。

そのため、事前にリスクを確認し、そのためのリスク管理を行い、投資に望みます。

ただ、今回の川上さん（仮名）の場合、他のアパートでも同じような事業が見受けられたようです。

また、経緯を探るため、アパートの入居者たちへのヒアリングで、
いずれの物件でも生活困窮者の支援を行う、都内の一般社団法人が自立支援をうたい、入居を促していたことがわかりました。

生活保護受給者との賃貸借契約は、別に違法でもないですし健全な契約であれば、長期契約のメリットが受けられますが、高額家賃設定の生活保護アパートを購入し、不動産投資を行う場合は、少なからず、このようなリスク・闇が隠れているのは間違いなさそうです。

おすすめ不動産投資会社・アパート投資会社

今回のニュース、生活保護受給者が入居するアパート経営の罠は、投資家のリスク回避をウリにしたビジネスでした。

不動産投資は、空室リスクを無視することが出来ません。

安定した家賃収入が期待でき、ローン返済の心配もない投資物件ですから、触手が動くのは間違いありません。

結果的に想定家賃が高すぎたことで、
キャッシュフローが崩れてしまったわけですが、アパート経営において、満室は第1に考えるべきことであることは間違いありません。

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アパート経営で失敗しないためには？

不動産投資を検討する際は、単に高い利回りに惹かれるだけでなく、市場の動向や物件の立地、将来の価値予測、管理コスト、法的な側面を含む総合的な評価が重要です。情報を多角的に分析し、長期的な視点で安定収益を目指す戦略を策定することが、適切な投資判断につながります。

1. 市場調査を徹底的に行い、地域の賃貸需要や将来の価値を理解する。
2. 入居者の審査を厳格に行い、信頼できるテナントを確保する。
3. 管理会社の選定には、評判や実績をしっかりと調べ、適切なサポートが得られるかを確認する。
4. リスク管理を徹底し、金利変動や市場変動に備える適切な戦略を持つ。
5. 法的知識を持ち、不動産法規や税制の変更に迅速に対応できるようにする。

これらのステップを踏むことで、トラブルを未然に防ぎ、成功への道を築くことができます。

不動産投資における多角的な視点

不動産投資において、利回りだけでなく、以下のようなさまざまな要素を総合的に判断することが重要です。

生活保護アパート経営:記事まとめ

生活保護アパート経営にはいくつかの問題点が存在します。

主な問題は、不動産市場における倫理的な懸念です。

生活保護受給者から高額な家賃を徴収することが社会的な批判を招く可能性があります。

また、政府からの住宅扶助を利用して不当に高い利益を得ようとする行為は、規制の強化を招く可能性があります。

加えて、この種の投資は空室リスクや収益の不安定性が高く、市場の変動に弱い点も問題です。

さらに、高額家賃設定による法的な問題や、生活保護受給者の居住環境の悪化も懸念されます。

これらの問題を考慮に入れ、倫理的かつ持続可能な投資戦略を立てることが重要です。