不動産投資 節税
不動産投資は、資産運用の一つとして人気があります。
その理由は、安定したキャッシュフローの確保と、長期的な資産価値の上昇を見込むことができるからです。
しかし、その魅力はそれだけにとどまりません。
不動産投資には、節税という利点が存在します。
節税とは、
法律が許す範囲内で税金の負担を軽減することを指します。
不動産投資においては、不動産投資に関わる経費を所得（家賃収入等）から差し引くことで、所得税の負担を軽減することが可能です。
また、不動産を所有することで相続税の節税効果も期待できます。
しかし、これらの節税効果を最大限に活用するためには、適切な知識と戦略が必要です。
この記事では、
不動産投資と節税の関係について詳しく解説し、その具体的な方法や注意点を明らかにします。
また、節税だけを目的とした投資はリスクが高い理由を追記しました。
不動産投資での節税について理解を深め、より効果的な資産運用を目指しましょう。
累進課税
制度改正により、昔に比べて手取りが減っている日本。
社会保険料、配偶者特別控除、復興特別所得税、累進課税・・・。
特に累進課税を見た場合、年収が増えれば増えるほど税率（税金）が増えるわけですから、高額所得者であればあるほど税金対策が必要となります。
| 課税される所得金額 | 税率 | 所得税＋住民税 |
|---|---|---|
| 330万円~694万9,000円 | 30% | 所得税＋住民税 |
| 695万円~899万9,000円 | 33% | 所得税＋住民税 |
| 900万円~1,799万9,000円 | 43% | 所得税＋住民税 |
| 1,800万円~3,999万9,000円 | 50% | 所得税＋住民税 |
| 4,000万円以上 | 55％ | 所得税＋住民税 |
節税事例
不動産投資における節税効果は、
年収が多ければ多いほど、メリットがあります。
勤務医（歯科）
年齢：27歳
年収：800万円
所有物件数：2部屋
年間節税効果：約72万円
勤務医（歯科）
年齢：36歳
年収：1,500万円
所有物件数：4部屋
年間節税効果：約220万円
開業医（医師）
年齢：50歳
年収：6,400万円
所有物件数：13部屋
年間節税効果：約1,000万円
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不動産投資と節税の基本
不動産投資は、
マンションやアパートなどの不動産を購入し、その賃料収入や価格上昇による売却益（キャピタルゲイン）を得ることを目指す投資手法です。
金融機関から融資を受け、
空室リスク・資産価値の維持などをベースに不動産を購入し、
賃料収入により安定したキャッシュフローを得るサイクルを目指しています。
《不動産投資に関わる主な税金》
不動産投資に関わる主な税金は以下の通りです
- 所得税
不動産投資から得られる収入（賃料収入や売却益など）は所得として課税されます。
ただし、経費や減価償却費を所得から差し引くことができるため、所得税の負担を軽減することが可能です。 - 固定資産税
不動産を所有していると、その価値に応じて固定資産税が課されます。
固定資産税は、所有している不動産の公示地価と建物の価格に基づいて計算されます。 - 都市計画税
都市計画税は、固定資産税と同時に課される税金で、都市の計画的な発展を支えるために使用されます。 - 相続税
不動産を所有していると、その価値に応じて相続税が発生します。
ただし、適切な対策を行うことで、相続税の負担を軽減することが可能です。 - 消費税
不動産を購入する際や、不動産に関連するサービス（例えば、不動産管理会社のサービス）を利用する際には消費税が課されます。
その中で、軽減できる主な税金が所得税・法人税・相続税になります。
*所得が一定額を超えると、個人よりも法人の方が税率が低くなるため、法人化を検討することで節税効果が期待できます。
《不動産投資でできる節税》
- 経費の控除
不動産投資における物件の管理費や修繕費、ローンの利息などは経費として計上することができます。
これらの経費は所得から差し引くことができるため、所得税の負担を軽減することが可能です。 - 減価償却費の控除
不動産投資においては、建物の価値が経年により減少することを考慮し、その分を経費として計上することができます。
これを減価償却費といい、これもまた所得から差し引くことができます。 - 相続税の節税
不動産を所有していると、その価値に応じて相続税が発生します。
しかし、適切な対策を行うことで、相続税の負担を軽減することが可能です。
関連ページ：不動産の名義変更申請なら
《所得税を節税するメリット》
不動産投資による所得が増えると、その分、他の税金（住民税）にも影響がでます。
住民税は所得に基づいて計算されますので、経費や減価償却費を所得から差し引くことで、課税所得を減らすことが必要です。
また、その他の節税メリットも考えてみました。
キャッシュフローの改善
所得税の節税は、実質的なキャッシュフローの改善につながります。
税金の負担が軽減されることで、手元に残る収入が増え、それを再投資や他の費用に充てることが可能になります。
投資リターンの向上
所得税の節税は、投資全体のリターンを向上させる効果があります。
投資から得られる純利益が増え、投資効率が向上します。
リスクの軽減
所得税の節税は、投資リスクの一部を軽減する効果もあります。
投資物件の収益性が一時的に低下した場合でも、全体のキャッシュフローに大きな影響を与えにくくなります。
不動産投資での節税の具体的な方法
経費の計上
不動産投資における経費は、所得から差し引くことができます。
不動産投資における経費は、物件の運営や管理に関連する費用のことを指します。
具体的には以下のようなものが経費として計上できます。
- 管理費
物件の管理にかかる費用です。管理会社に委託している場合、その料金も含まれます。 - 修繕費
物件の維持・修繕にかかる費用です。
例えば、修繕積立金や建物の修繕や設備の更新などがこれに該当します。 - ローンの利息
不動産投資においては、多くの場合、ローンを利用して物件を購入します。その際のローンの利息も経費として計上することができます。 - 固定資産税・都市計画税
物件を所有していると発生する固定資産税や都市計画税も経費として計上できます。 - 保険料
物件に対する火災保険などの保険料も経費として計上できます。 - 仲介手数料
新たなテナントを入居させる際に発生する仲介手数料も経費として計上できます。
減価償却費の活用
不動産投資においては、建物の価値が経年により減少することを考慮し、その分を経費として計上することができます。
これを減価償却費といいますが、減価償却費を計上することで、所得税の負担を軽減することができます。
減価償却費とは、建物や設備が経年劣化や使用により価値が減少することを反映した経費のことを指します。
この経費は、毎年一定の割合で計上することができます。
減価償却費の計算方法
減価償却費の計算は、建物の取得価額を対象とし、一定の割合（償却率）で毎年計算します。
償却率は建物の種類や構造により異なります。
例えば、鉄筋コンクリート造の賃貸アパートの場合、償却率は通常1.5%とされています。
注意点
減価償却費を計上するためには、物件の取得価額や建物の種類、築年数などを正確に把握しておく必要があります。
また、減価償却費は税法上の規定に基づいて計算するため、税法の改正などにより計算方法が変わることもあります。
そのため、最新の情報を把握し、必要であれば税理士などの専門家の意見を求めることが重要です。
参考サイト：減価償却のあらまし
不動産投資での節税の注意点
赤字の場合の節税
不動産投資での節税効果は、物件の収支が赤字の場合にも活用できます。
しかし、長期的に赤字が続くと税務署から事業と認められなくなる可能性があるため注意が必要です。
つまり、節税のためだけに赤字を出すのではなく、収益を出すことを前提とした運用が必要です。
また、節税対策は法律の範囲内で行うことが前提です。
違法な節税対策は重い罰則が科される可能性があります。
また、税務署から調査を受けるリスクもあります。
特に経費計上において、私的な用途を計上するなどはNGなので、節税対策は適正に行うことが重要です。
【専門家の意見を求める】
不動産投資や節税には専門的な知識が必要です。
適切な節税対策を行うためには、税理士などの専門家の意見を求めることが重要です。
また、税務署からの調査を受けた場合でも、専門家の助けを借りることで適切に対応することが可能です。
節税対策は一人で行うのではなく、専門家と協力して行うことをおすすめします。
節税目的の不動産投資はNG
不動産投資による節税効果は、投資家の個々の状況や投資物件の性質、運用の方法などにより大きく変わります。
そのため、一概に「節税にならない」とは言えません。
特に、サラリーマン・公務員が行う不動産投資の節税効果は初年度のみで、
それ以降は、それほど望めません。
そのため、以下のような点を理解しておくことが重要です。
以上のように、
不動産投資による節税効果は、投資全体の一部であり、それだけを目的とした投資はリスクが高いと言えるでしょう。
不動産投資 節税：体験談
節税効果を実感した投資家の話・体験談を紹介します。
田中さんは、節税目的で不動産投資を始めました。彼は、中古のマンションを購入し、賃料収入を得ることで所得税の負担を軽減しました。
また、物件の修繕費や管理費を経費として計上し、さらに節税効果を得ました。
しかし、物件の選び方や管理に手間がかかること、また、テナントが入らない期間があると収入が途絶えるリスクもあることを学びました。
佐藤さんは、節税だけでなく、資産形成のために不動産投資を始めました。
彼女は新築の一棟アパートを購入し、安定した賃料収入を得ることで所得を増やしました。
また、減価償却費を活用することで、所得税の負担を軽減しました。
しかし、新築物件の価格が高いため、初期投資が大きかったこと、また、長期的に見て物件の価値が下がる可能性もあることを学びました。
鈴木さんは、相続税対策のために不動産投資を始めました。
彼は、自身が所有する土地にアパートを建て、その賃料収入でローンを返済しました。
また、アパートの建設費用を減価償却費として計上し、所得税の負担を軽減しました。
しかし、建設費用やローンの利息が高いため、初期投資が大きかったこと、また、アパートの運営には専門的な知識が必要であることを学びました。
よくある質問・Q&A
不動産投資での節税は、適切な知識と対策があれば難しくありません。ただし、専門的な知識が必要なため、税理士などの専門家の意見を求めることが推奨されます。
不動産投資での節税は、法律が許す範囲内で行われるものであれば法的に問題ありません。しかし、違法な節税対策は重い罰則が科される可能性があるため、注意が必要です。
不動産投資での節税効果は、物件を購入し、経費を計上し始めた時点から出始めます。ただし、その効果を最大限に引き出すためには、適切な節税対策が必要です。
「青色申告」と「白色申告」
不動産投資における税金の申告方法として、
主に「青色申告」と「白色申告」の2つがあります。
それぞれの特徴とメリット、デメリットを以下に説明します。
【青色申告】
青色申告は、一定の要件を満たす事業者が選択できる申告方法です。
青色申告を選択すると、以下のようなメリットがあります。
- 損失の繰越控除が可能
青色申告を選択した場合、不動産投資で発生した損失を、翌年以降の所得から差し引くことができます。
一時的な損失が発生した場合でも税負担を軽減することが可能です。 - 青色申告特別控除の適用
青色申告を選択した場合、所得税から特別控除を受けることができます。
ただし、青色申告を選択するには、一定の要件を満たす必要があります。
具体的には、青色申告承認申請を税務署に提出し、承認を受ける必要があります。
また、青色申告を選択した場合、簿記をつける義務があります。
【白色申告】
白色申告は、青色申告を選択しない場合の標準的な申告方法です。
白色申告の場合、簿記をつける義務はありませんが、上記のような青色申告のメリットは受けられません。
不動産投資における税金の申告方法を選択する際には、自身の投資状況や管理能力、将来の見通し等を考慮することが重要です。
また、税法は複雑で頻繁に改正されるため、最新の情報を把握し、必要であれば税理士などの専門家の意見を求めることが重要です。
国税庁；白色申告の方の記帳・帳簿等の保存制度
事業規模や不動産投資以外にも事業所得がある場合などによって青色・白色を選択します。
参考ページ：不動産投資と税金
不動産投資による節税 まとめ
不動産投資は、資産運用の一つとして人気があります。
その魅力の一つに節税効果がありますが、その効果を最大限に引き出すためには、適切な知識と対策が必要です。
この記事を参考に、不動産投資での節税について理解を深め、より良い投資を行ってください。
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