新コロナウイルスによる自粛によって、
社会環境・生活習慣がガラッとわかりました。
多くの経済が一時的にとまり、それに合わせて会社の業績にも響いてきそうな状況です。
入ってくる予定のお金（給与）が止まれば、それまで順調だった返済が難しくなるのは当たり前です。
住宅ローンを抱えている人にとって、
今回のコロナで、影響を受けている人も少なくありません。
以前、住宅金融支援機構がだしている住宅ローンの返済特例を紹介しました。
今回のその住宅ローンの返済特例の中の１つである、”シルバー返済特例（満70歳以上）”について紹介します。
各金融機関（銀行・信金等）に相談が可能なので、70歳以上方は検討の余地があると思います。
シルバー返済特例（満70歳以上）
シルバー返済特例の前に、住宅ローンの返済特例を簡単に紹介すると
住宅ローンの返済が難しくなった人の一時的な措置として
- 毎月の返済額を見直す
- 一時的に返済額を減額する
- ボーナス返済の取りやめ
などがあります。
- 1年間金利だけでの返済
- 毎月の返済額が2万円減額
が実現できれば、今までどおりに生活できる・生活が守られることでしょう。
シルバー返済特例とは？
シルバー返済特例とは、70歳以上の方限定の特例で
今後の毎月の支払を利息のみとし、債務者全員が亡くなったときに、ご自宅の売却によって残債務（残元金及び利息等）を一括して返済する返済方法です。
要するに
毎月の返済が7万円の場合、その中の利息分は金利などによって変わりますが、1万・2万円程度だと思います。
シルバー返済特例の適用を受けることが可能であれば、
毎月の返済が一気に減額されるため、一定以上の生活が維持できることでしょう。
また、
債務者全員が亡くなり、家の売却により債務が一部残った時は、その残った部分について相続人への請求されないため、これは大きなメリットと言えると思います。
- 元金残高は減るわけではありません。
- 家を売却しないことも可能ですが、その時は残債務を買い取る必要があります。
- そして重要なのが審査があります。
要するに、
審査に通りやすい準備が重要ということです。
シルバー返済特例を通すためには
シルバー返済特例に関して、以下の条件をクリアしている必要があります。
【主な利用条件】
- 制度利用時点で満70歳以上であること。
- 現に融資住宅に居住し、今後も居住を継続する予定であること。
- 返済を開始してから20年以上経過していること。
- 土地と建物に機構の抵当権が設定されていること。
- 現在遅れなくご返済いただいていること。
- 一定の収入基準を満たすこと
などがありますが、今までまじめに住宅ローンを返済し続けた人であれば、それほど難しくないハードルだと思います。
今、確認しておきたいこと
住宅ローン問題は、基本的にスピード感が大切です。
シルバー返済特例とは言っても一定の審査があります。
そのため最低限の準備をおこなう必要があります。
金融機関に相談に行く前の準備
今回のシルバー返済特例、相談にいえば、融資担当者がすべてを叶えてくれるわけではありません。
事前に、今回の交渉に対してどこまで真剣に考えているのか？
- 今のローン状況をしっかり把握しているか？
- 家の価値（近隣相場）を認識しているか？
この2つくらいは、
担当者に聞かれたときに、即答えられるようにしておきたいところです。
あなたの誠意、嘘・虚偽のない報告は、担当者への印象も良くなります。
①今の住宅ローン残額
住宅ローン残額は、毎年、金融機関から送られてくる「返済のお知らせ」等の書類・ハガキで
- 返済金額
- 元本部分
- 金利部分
- 返済後の残高
が確認できます。
もし手元にない時は、金融機関に電話をして確認しておきましょう。
②家の価値を把握
当たり前ですが、
家を購入した時の金額と現状では、家の価値は変わります。
担当者も行いますが、お互いの認識が違うと深く突っ込んだ話に発展しません。
不動産相場に詳しくない人はこちらで確認するといいと思います。
任意売却も選択肢の１つに
『シルバー返済特例』：金融機関と交渉することは、非常に重要です。
住宅ローンの返済が少しでも楽になれば、 一筋の光が見えてくるかもしれません。
問題は、毎月の返済額が少し減ったり、返済猶予が与えられたところで、問題が解決するのか？
そこで、シルバー返済特例と一緒に選択肢と考えたいのが任意売却です。
まだローンが残っている不動産を、債権者（ローンを組んでいる金融機関等）と相談の上、少しでも良い条件で売却することです。
住宅ローンの返済が滞れば滞るほど、逃げ道は無くなっていきます。
本来は、通常の売却（不動産仲介）であれば、不動産相場の価格で売却が可能です。
しかし、債権者（金融機関：銀行）から督促が来るになれば、時間的（6カ月程度かかる売却）な制約で仲介での売却は難しくなります。
- 《相場で売れる》仲介での通常売却
- 《2割ほど買い叩かれる》不動産会社による買い取り
- 《交渉次第で相場で売れる》任意売却
- 《最悪、相場の半額》競売
となると、銀行に交渉し任意売却を模索するのも１つの方法です。
ECエンタープライズが運営する任意売却無料相談窓口は、
最悪な競売を回避するだけでなく、依頼者の状況を応じて解決策を提案してくれるわけです。
それも相談費用は一切無し（無料）
状況によっては、任意売却ではなくリースバック等で返済が可能な場合も。
住宅ローンの支払いが困難になったらまずすること、シルバー返済特例とあわせて相談するといいと思います。
70歳代完済時代
住宅ローンの審査は年齢によって、そのハードルが違います。
審査の年齢が上がれば、その分返済年齢も変わってきます。
70歳代完済時代に突入ですから、シルバー返済特例の活用も増えると思います。
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シルバー返済特例の活用：まとめ
条件が70歳以上と限定的な”シルバー返済特例”ですが、
毎月の返済が減るため、老後資金の圧迫を防ぐことが可能です。
もし、住宅ローンの返済に暗雲が立ち込めたら、相談に行くといいと思います。
家の価値は2回すべき！今と半年後
マイホームを持っている人限定
当たり前ですが、
家を購入した時の金額 ＝ 今の価値ではありません。
家は株のように売り買いをするものではありません。
とは言え、れっきとした財産です。
その財産を守るためにも、気になったタイミングでマイホームの査定をおこなうことをオススメします。
家の査定を行って、損することはほぼありません。
それ以上に
- 売る気がなかったけど売ってお金にする選択肢ができた
- 売るつもりだったけど、資産の確保にかじ取りを取った
など、
家の価値の確認が、人生設計の見直しにもつながります。
心配になる前に、ちょっと気になった人、
今後の生活・老後の生活のためにも
家の査定は、
不動産会社選びがポイントです。
特に、重要なことは、
- 家を高く売る方法はあるのか？
- 高額売却を実現するにはどうすればいいのか？
先に結論を言えば、
- 明確な売却プランをもって売却活動を行っている不動産会社
- 査定額以上に高ってくれる不動産会社
この２つです。
その営業エリアの社員が担当営業マンになりますが、
・新人なのか？
・有能なベテラン社員なのか？
会ってみるまで分かりません。
要するに、当たりハズレが発生します。
印象のいい担当者なら大丈夫というものでもありません。
・家が高く売れない！
・早く売れない！
これら口コミを目にしますが、その象徴です。
そこで、不動産売却エージェントの力を借り、綿密な計画を立てたいところです。
ソニーグループ：SREホールディングス株式会社（SRE Holdings Corporation：東証プライム上場企業：証券コード2980）が運営するSRE不動産です。
専属エージェントの仲介
SRE不動産は専属のエージェントを配することで、質の高いレベルの営業マンが担当に付きます。
高く早く売るためのアイデアと丁寧かつスピード感のある対応が特徴ですので、不動産売却における最適解を期待できます。
- 不動産の価値を確認・市場調査
- 売却プラン・戦略の策定
- 買主への購入後の資産シミュレーション提案
ただ売るのではなく、購入後のイメージ・メリットを買主へ提案まで気をつかい、希望価格を上回る売却の実現を目指します。
売却方法にも特徴
多くの不動産会社は、仲介手数料を独り占めするために情報開示を最小限にします。
・買主からも
両方から仲介手数料が欲しい！！
目の前に購入希望者がいても、他社の紹介の場合、仲介手数料は半分になってしまいます。
これを業界用語で両手取引・囲い込みなどと言いますが、不動産業界の悪しきしきたりが当たり前のように行われています。
補足：囲い込みが行われていても、売主からは分からず、証拠もつかめないため、非常に残念な営業マンの悪行です。
対して、SRE不動産は、
売主の不動産に関する情報を、制限することなく他の仲介会社に広く紹介し、広告掲載量の最大化に努めています。
これにより、流通市場に広くいきわたり、購入検討者の目に触れる機会が最大化されます。
販路が他社を超越
- 買主までフォロー、徹底した売却戦略
- 物件情報の告知の最大化
高額売却を実現しているSRE不動産の強みが理解してもらえたと思います。
申し込み方法を紹介
申し込みは、公式サイトの無料相談フォームから送信するだけ
お問合せフォームから送信するだけ
1分程度の簡単登録です。
売却したい不動産のある都道府県は？
《まずは家の価値の確認をお願いする》
今申し込めば、早いところでは当日(時間によっては翌日)に、売却プランの提案がもらえます。
| 北海道 東北 |
北海道、青森県、岩手県、宮城県、秋田県 山形県、福島県 |
| 関東 | 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県 茨城県、群馬県、栃木県 |
| 中部 | 新潟県、富山県、石川県、福井県、山梨県 長野県、岐阜県、静岡県、愛知県、三重県 |
| 関西 | 大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県 奈良県、和歌山県 |
| 中国 四国 |
鳥取県、島根県、岡山県、広島県、山口県 香川県、徳島県、愛媛県、高知県 |
| 九州 沖縄 |
福岡県、佐賀県、長崎県、熊本県、宮崎県 大分県、鹿児島県、沖縄県 |
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