シルバー返済特例(満70歳以上):住宅ローンの返済が難しい場合

住宅ローンが払えない シルバー返済特例
2024年7月:不動産ニュース

参考:新築マンション平均価格

新築マンションの平均価格は
バブル期を越えるほど勢いのあるのが今の不動産市況です。

マイホームを所有している方にとって、数十年ぶりに資産と本気で向き合える絶好のタイミングです。

ただ、住宅ローン金利上昇、増税、中東情勢・ウクライナ戦争・資源高・インフレ、台湾有事、近年稀に見るネガティブ要素も無視できません
*政権交代、株価1万円割れの悪夢・・・の再来リスクも

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新コロナウイルスによる自粛によって、
社会環境・生活習慣がガラッとわかりました。

多くの経済が一時的にとまり、それに合わせて会社の業績にも響いてきそうな状況です。

入ってくる予定のお金(給与)が止まれば、それまで順調だった返済が難しくなるのは当たり前です。

住宅ローンを抱えている人にとって、
今回のコロナで、影響を受けている人も少なくありません。

以前、住宅金融支援機構がだしている住宅ローンの返済特例を紹介しました。

今回のその住宅ローンの返済特例の中の1つである、”シルバー返済特例(満70歳以上)”について紹介します。

各金融機関(銀行・信金等)に相談が可能なので、70歳以上方は検討の余地があると思います。

シルバー返済特例 コロナ

シルバー返済特例(満70歳以上)

シルバー返済特例の前に、住宅ローンの返済特例を簡単に紹介すると

住宅ローンの返済が難しくなった人の一時的な措置として

  • 毎月の返済額を見直す
  • 一時的に返済額を減額する
  • ボーナス返済の取りやめ

などがあります。

シルバー返済特例 住宅金融支援機構

  • 1年間金利だけでの返済
  • 毎月の返済額が2万円減額

が実現できれば、今までどおりに生活できる・生活が守られることでしょう。

シルバー返済特例とは?

シルバー返済特例とは、70歳以上の方限定の特例で

住宅ローンの返済継続を見込めない
今後の毎月の支払を利息のみとし、債務者全員が亡くなったときに、ご自宅の売却によって残債務(残元金及び利息等)を一括して返済する返済方法です。

シルバー返済特例 住宅ローン

要するに
毎月の返済が7万円の場合、その中の利息分は金利などによって変わりますが、1万・2万円程度だと思います。

シルバー返済特例の適用を受けることが可能であれば、
毎月の返済が一気に減額されるため、一定以上の生活が維持できることでしょう。

また、
債務者全員が亡くなり、家の売却により債務が一部残った場合は、その残った部分について相続人への請求されないため、これは大きなメリットと言えると思います。

ただ、

  • 元金残高は減るわけではありません。
  • 家を売却しないことも可能ですが、その場合は残債務を買い取る必要があります。
  • そして重要なのが審査があります。

シルバー返済特例とは

要するに、
審査に通りやすい準備が重要ということです。

シルバー返済特例を通すためには

シルバー返済特例に関して、以下の条件をクリアしている必要があります。

【主な利用条件】

  • 制度利用時点で満70歳以上であること。
  • 現に融資住宅に居住し、今後も居住を継続する予定であること。
  • 返済を開始してから20年以上経過していること。
  • 土地と建物に機構の抵当権が設定されていること。
  • 現在遅れなくご返済いただいていること。
  • 一定の収入基準を満たすこと

などがありますが、今までまじめに住宅ローンを返済し続けた人であれば、それほど難しくないハードルだと思います。

今、確認しておきたいこと

住宅ローン問題は、基本的にスピード感が大切です。

シルバー返済特例とは言っても一定の審査があります。

そのため最低限の準備を行う必要があります。

金融機関に相談に行く前の準備

今回のシルバー返済特例、相談にいえば、融資担当者が全てを叶えてくれるわけではありません。

少なくとも、
事前に、今回の交渉に対してどこまで真剣に考えているのか?

  • 今のローン状況をしっかり把握しているか?
  • 家の価値(近隣相場)を認識しているか?

この2つくらいは、
担当者に聞かれたときに、即答えられるようにしておきたいところです。

あなたの誠意嘘・虚偽のない報告は、担当者への印象も良くなります。

シルバー返済特例 70歳

①今の住宅ローン残額

住宅ローン残額は、毎年、金融機関から送られてくる「返済のお知らせ」等の書類・ハガキで

  • 返済金額
  • 元本部分
  • 金利部分
  • 返済後の残高

が確認できます。

もし手元にない場合は、金融機関に電話をして確認しておきましょう。

②家の価値を把握

当たり前ですが、
家を購入した時の金額と現状では、家の価値は変わります。

担当者も行いますが、お互いの認識が違うと深く突っ込んだ話に発展しません。

不動産相場に詳しくない人はこちらで確認するといいと思います。

任意売却も選択肢の1つに

『シルバー返済特例』:金融機関と交渉することは、非常に重要です。

住宅ローンの返済が少しでも楽になれば、 一筋の光が見えてくるかもしれません。

問題は、毎月の返済額が少し減ったり、返済猶予が与えられたところで、問題が解決するのか?

そこで、シルバー返済特例と一緒に選択肢と考えたいのが任意売却です。

任意売却は、
まだローンが残っている不動産を、債権者(ローンを組んでいる金融機関等)と相談の上、少しでも良い条件で売却することです。

住宅ローンの返済が滞れば滞るほど、逃げ道は無くなっていきます。

本来は、通常の売却(不動産仲介)であれば、不動産相場の価格で売却が可能です。

しかし、債権者(金融機関:銀行)から督促が来るになれば、時間的(6カ月程度かかる売却)な制約で仲介での売却は難しくなります。

  • 《相場で売れる》仲介での通常売却
  • 《2割ほど買い叩かれる》不動産会社による買い取り
  • 《交渉次第で相場で売れる》任意売却
  • 《最悪、相場の半額》競売

となると、銀行に交渉し任意売却を模索するのも1つの方法です。

ECエンタープライズが運営する任意売却無料相談窓口は、
最悪な競売を回避するだけでなく、依頼者の状況を応じて解決策を提案してくれるわけです。
それも相談費用は一切無し(無料)

状況によっては、任意売却ではなくリースバック等で返済が可能な場合も。

任意売却無料相談窓口 シルバー返済特例

自己破産や競売の前にできること
住宅ローンの支払いが困難になったらまずすること、シルバー返済特例と併せて相談するといいと思います。

70歳代完済時代

住宅ローンの審査は年齢によって、そのハードルが違います。
審査の年齢が上がれば、その分返済年齢も変わってきます。
70歳代完済時代に突入ですから、シルバー返済特例の活用も増えると思います。
chrome-extension://efaidnbmnnnibpcajpcglclefindmkaj/https://www.flat35.com/files/300333925.pdf

シルバー返済特例の活用:まとめ

条件が70歳以上と限定的な”シルバー返済特例”ですが、

毎月の返済が減るため、老後資金の圧迫を防ぐことが可能です。

もし、住宅ローンの返済に暗雲が立ち込めたら、相談に行くといいと思います。

家の価値は2回すべき!今と半年後

マイホームを持っている人限定
当たり前ですが、
家を購入した時の金額 = 今の価値ではありません。

家は株のように売り買いをするものではありません。
とは言え、れっきとした財産です。

その財産を守るためにも、気になったタイミングでマイホームの査定を行うことをオススメします。

家の査定を行って、損することはほぼありません。

それ以上に

  • 売る気がなかったけど売ってお金にする選択肢ができた
  • 売るつもりだったけど、資産の確保にかじ取りを取った

など、
家の価値の確認が、人生設計の見直しにもつながります。

家の価値が 【財産】利益は出るのか? 【負の遺産】住宅ローンが残るか? 把握しておきましょう。
心配になる前に、ちょっと気になった人、
今後の生活・老後の生活のためにも

実績のある不動産会社の見分け方

家の査定は、
不動産会社選びがポイントです。

特に、重要なことは、

  • 家を高く売る方法はあるのか?
  • 高額売却を実現するにはどうすればいいのか?

先に結論を言えば、

  1. 明確な売却プランをもって売却活動を行っている不動産会社
  2. 査定額以上に高ってくれる不動産会社

この2つです。

不動産査定を行うと、
その営業エリアの社員が担当営業マンになりますが、
新人なのか?
有能なベテラン社員なのか?
会ってみるまで分かりません。

要するに、当たりハズレが発生します。
印象のいい担当者なら大丈夫というものでもありません。

・家が高く売れない!
・早く売れない!
これら口コミを目にしますが、その象徴です。

そこで、不動産売却エージェントの力を借り、綿密な計画を立てたいところです。

ソニーグループ:SREホールディングス株式会社(SRE Holdings Corporation:東証プライム上場企業:証券コード2980)が運営するSRE不動産です。

専属エージェントの仲介

SRE不動産は専属のエージェントを配することで、質の高いレベルの営業マンが担当に付きます。

高く早く売るためのアイデアと丁寧かつスピード感のある対応が特徴ですので、不動産売却における最適解を期待できます。

  • 不動産の価値を確認・市場調査
  • 売却プラン・戦略の策定
  • 買主への購入後の資産シミュレーション提案

ただ売るのではなく、購入後のイメージ・メリットを買主へ提案まで気をつかい、希望価格を上回る売却の実現を目指します。

売却方法にも特徴

多くの不動産会社は、仲介手数料を独り占めするために情報開示を最小限にします。

・売主からも
・買主からも
両方から仲介手数料が欲しい!!

目の前に購入希望者がいても、他社の紹介の場合、仲介手数料は半分になってしまいます。

これを業界用語で両手取引・囲い込みなどと言いますが、不動産業界の悪しきしきたりが当たり前のように行われています。

補足:囲い込みが行われていても、売主からは分からず、証拠もつかめないため、非常に残念な営業マンの悪行です。

対して、SRE不動産は、
売主の不動産に関する情報を、制限することなく他の仲介会社に広く紹介し、広告掲載量の最大化に努めています。

これにより、流通市場に広くいきわたり、購入検討者の目に触れる機会が最大化されます。

販路が他社を超越

販路が他社を超越

  • 買主までフォロー、徹底した売却戦略
  • 物件情報の告知の最大化

高額売却を実現しているSRE不動産の強みが理解してもらえたと思います。

この売却方法が、高額売却を実現するプロセスです。

申し込み方法を紹介

申し込みは、公式サイトの無料相談フォームから送信するだけ

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